Ils sont fous ces clients #4 : Le casseur agressif

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Dans cette interview vidéo, Benjamin nous explique comment il est tombé sur un locataire indélicat qui lui a cassé son canapé.
Mais la chose importante, c’est que grâce au contrat de location et grâce à la caution qu’il a pris sur ce locataire, il a pu faire financer les réparations.

Il vous explique tout dans cette vidéo.
Un conseil si vous faites ou souhaitez faire de la location courte durée ou de la location saisonnière : Faites systématiquement signer un contrat de location et demandez systématiquement une caution au moment de la remise des clés.
C’est la façon la plus efficace de vous protéger.

Si vous souhaitez partager des anecdotes qui vous sont également arrivées en exploitant vos biens immobiliers en location courte durée, n’hésitez pas à me contacter !

Transcription

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree, et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo qui fait partie de la série « Ils sont fous ces clients ». Alors, aujourd’hui, je me trouve en compagnie de Benjamin.

Sébastien :  Salut Benjamin !

Benjamin :  Salut Sébastien !

Sébastien :  … Qui va nous expliquer une anecdote qui lui est arrivé dernièrement en location courte durée. Vous allez voir, il va nous expliquer comment il est tombé sur un client pas très sympathique et il va nous expliquer comment il a géré ça.  Alors, peut-être avant que tu nous expliques ce qui t’es arrivé Benjamin, ce que je fais toujours partager à mon audience en fait, c’est ce que tu fais en location courte durée, quand est-ce que tu as démarré, et combien tu loues de nuit, le cashflow que tu tires tous les mois de tes investissements immobiliers ? Donc, tu as démarré quand le saisonnier ?

Benjamin :  Alors, j’ai démarré avec un premier appartement en août 2015. Et vu les résultats, j’ai acheté un deuxième appartement en avril 2016. J’ai aujourd’hui deux appartements qui tournent à peu près 70% – 80% de remplissage par mois, ce qui me fait un cashflow entre 300 € et 500 € selon la délégation que j’y apporte.

Sébastien :  Tu as quel type d’appartement ? C’est du studio ? C’est du T2 ?

Benjamin :  Le premier que j’ai acheté était un trois pièces de 50 m², et le second un deux pièces de 50 m².

Sébastien :  D’accord. Alors, c’est des grosses surfaces. Moi, je suis plutôt sur du studio. Donc, j’imagine que tu accueilles régulièrement trois, quatre personnes en fait dans ces appartements-là ?

Benjamin :  Voilà, souvent des familles, particulièrement dans celui qui a deux chambres, et des groupes d’amis qui veulent, à moindre frais, avoir un appartement.

Sébastien :  D’accord. Bon, tout se passe bien ?

Benjamin :  Tout se passe bien de manière générale à tel point que depuis dix mois, je n’avais pas demandé une seule fois ni un chèque de caution, ni fait un état des lieux, ni même un contrat de location. Ce qui, je le reconnais, est assez risqué.

Sébastien :  Tu étais parti en pleine confiance. Alors, justement, on va venir à la thématique de cette vidéo. Enfin, tu vas nous expliquer ton anecdote. Parce que moi, ce que je t’avais dit depuis le début : tu fais un contrat de location et tu fais un état des lieux. Et je me rappelle d’une discussion qu’on avait eu sur Facebook où tu m’indiquais mais non, ça ne sert à rien, c’est une perte de temps…

Benjamin :  Oui, tout à fait !

Sébastien :  Mais, je ne sais pas par quel miracle, j’ai quand même réussi à te convaincre. Alors, tu vas nous expliquer ce qui s’est passé.

Benjamin :  Alors, fait du hasard ou bien les choses n’arrivent jamais par hasard, après cette discussion avec Sébastien donc, j’ai mis en place un système d’état des lieux, de chèque de caution et j’ai fait automatiquement un contrat de location pour toutes les personnes qui venaient de ces plateformes-là. Et j’ai eu deux locations juste après cette conversation qu’on a eue. La première, il a cassé la clé dans la serrure ; et la seconde, des jeunes qui avaient loué mon appartement pour deux jours simplement, j’avais fait une grosse réduction alors que je ne fais jamais ça normalement, ils ont eu l’appartement et j’ai retrouvé le canapé avec un énorme trou dedans, la planche de l’assise était cassée et le trou était camouflé par un coussin. Enfin, quand je dis que j’ai retrouvé, ce n’est pas exact, c’est la personne qui gère mon appartement qui a retrouvé ça. Moi, j’étais à la maternité avec ma femme qui allait accoucher deux jours plus tard. À ce moment-là, je ne savais pas que c’était deux jours plus tard. Donc, il m’appelle en catastrophe : « Le canapé est cassé, j’ai le chèque de caution, qu’est-ce que je fais ? ». Donc, je laisse ma femme à la maternité, je fais les 40 kilomètres qui me séparaient de l’appartement, je constate les dégâts, je pose immédiatement, après avoir appelé les locataires qui nient tout en bloc, je pose le chèque à la banque, le chèque de caution en leur disant : « Je vais vous rembourser la différence du prix de réparation. »

Sébastien :  Alors, ce que tu m’expliquais quand même, c’est que en fait, ils avaient camouflé le trou…

Benjamin :  Oui.

Sébastien :  … qu’ils avaient fait avec un coussin de l’appartement. En fait, ils étaient en train de nier qu’ils n’avaient rien cassé mais ils avaient camouflé leurs dégâts… Pas très honnêtes, en fait.

Benjamin :  Ils avaient camouflé les dégâts et quand je les ai eus au téléphone, ils m’ont dit : « Non, non, pas du tout, le canapé, il est en très bonne état ! » Donc, je leur envoie les photos pour montrer qu’il est cassé. Et là ils me disent : « Mais non, non, pas du tout. Ce n’est pas nous qui l’avons cassé, le canapé, il a toujours été comme ça ! » Là, je leur dis que le gestionnaire a passé une heure assis sur le canapé pour les attendre. Ils continuent à nier en bloc, donc c’est à ce moment-là, je me suis dit, bon, je pose le chèque de caution, au moins comme ça, je me protège et on verra plus tard. Et je répare le canapé avant de retourner à la maternité.

Sébastien :  Voilà. D’où l’intérêt du contrat de location parce que dans le contrat de location, j’imagine que tu indiques que tu prends une caution. Alors, tu la prends de combien ? Moi, je prends 200 €.

Benjamin :  Je prends 200 € aussi.

Sébastien :  Voilà, 200 €. Et moi, je me réserve le droit de restituer cette caution 48 heures après le départ du locataire parce que je suis certain qu’en 48 heures, si je ne suis pas là ou si quelqu’un n’est pas là au moment de la sortie du client, je sais que dans les 48 heures, quelqu’un va venir dans l’appartement pour constater qu’il y a eu des dégâts ou qu’il n’y a pas eu des dégâts. Donc, là, tu étais dans ton plein droit en prenant la caution du client. Et donc, tu me disais que t’avais pris combien sur cette caution ?

Benjamin :  Alors, sur la réparation du canapé, j’ai demandé un devis à un professionnel qui me l’a estimé entre 250 € et 300 €. J’ai demandé aux personnes, peut-être trop gentiment, de me donner simplement la moitié de la réparation, c’est-à-dire 120 €, ce qui m’a valu des SMS d’insultes et de menaces. Et j’ai quand même pris ces 120 €. Je leur ai donc restitué 80 € par virement après avoir attendu quand même que le chèque soit bien encaissé puisqu’on a toujours un risque. Et suite à cette restitution des 80 €, j’ai reçu le commentaire le plus mauvais que je n’ai jamais reçu sur Booking, un commentaire qui me disait que l’appartement était deux étages au-dessus de ce qu’il est réellement, que c’était épuisant d’y monter, que j’avais essayé de les arnaquer en ne faisant pas d’état des lieux, et que simplement j’étais une personne peu recommandable.

Sébastien :  Voilà. Bon, tout d’abord, je te connais, je sais que tu es une personne recommandable. Mais ce qu’on voulait noter dans cette vidéo, c’est surtout, n’hésitez pas à faire signer un contrat de location, ça engage le locataire qui va venir séjourner chez vous. Dans ce contrat, stipulez bien que vous avez une caution que vous prenez et qui sera restituée dans son intégralité évidemment si tout s’est bien passé, mais qu’en cas de dégâts constatés, vous vous réservez le droit de prendre une partie de cette caution pour réparer les dégâts. Donc, moi je pense que tu as été un petit peu trop gentil, 250 € de dégâts, moi, j’aurais carrément encaissé les 200 € de la caution. Mais après, ça c’est des choses qu’on peut se dire après coup. J’ai également fait des erreurs quand j’ai démarré la location courte durée. Mais en tout cas, voilà, prenez la caution et faites signer un contrat de location, c’est la meilleure façon de vous protéger lorsque vous faites de la location saisonnière.

Benjamin :  Et je le fais, depuis, chaque fois, chaque personne. Et ceux qui refusent de me donner un chèque de caution, je les invite à trouver une chambre ailleurs parce que je ne peux pas prendre de risque, voilà. Merci pour ça !

Sébastien :  Voilà. Bah écoute, avec plaisir !

Alors, j’espère que cette vidéo vous aura été utile. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Je pense qu’elle pourra aider d’autres personnes qui font déjà de la location courte durée ou qui souhaitent se lancer dans la location courte durée. Encore une fois, les systèmes que je vous propose sont des systèmes qui sont là pour vous protéger.

Alors, avant de vous quitter, je veux vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement en cliquant sur les deux vignettes qui vont apparaitre dans cette vidéo.

Alors, le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi », et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif ; et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée », et dans cet e-book, je vous explique comment vous pouvez vous créer une rente ou un revenu complémentaire grâce à location courte durée.

Alors, vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile ou à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » que vous trouverez en haut à droite de cette vidéo.

Benjamin, tu me confirmes que tu génères bien des revenus complémentaires grâce à la location courte durée !

Benjamin :  Ah oui, tout à fait ! Je n’ai pas eu, depuis que j’ai commencé, un seul mois où je n’ai pas eu au minimum un cashflow de 200 € à 300 € par appartement.

Sébastien :  Et en plus, tu délègues tout, c’est bien ce que tu me disais.

Benjamin :  Et maintenant, je délègue tout. J’ai sacrifié un petit peu de cashflow mais…

Sébastien :  Mais c’est le prix de la tranquillité, voilà !

Benjamin :  Voilà !

Sébastien :  Ok !

Et donc, si vous souhaitez en savoir davantage sur l’immobilier ou la location courte durée, vous avez deux possibilités : la première de ces possibilités, c’est de vous abonner gratuitement à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree; et la seconde de ces possibilités, c’est de vous abonner librement et gratuitement à ma chaine YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous » qui va apparaitre dans cette vidéo.

Benjamin, je voulais vraiment te remercier pour ce témoignage. J’espère que tu vas inspirer beaucoup de personnes à passer au contrat de location et à la caution.
Est-ce que tu peux juste nous rappeler où est-ce qu’on peut te retrouver si on souhaite te suivre, parce que tu as également un blog et un site internet ?

Benjamin :  Oui tout à fait ! Donc, j’ai mis en place, comme Sébastien, un système qui permet aux gens qui n’ont jamais acheté un appartement, qui sont dans la recherche d’une solution d’achat locatif, un site internet et prochainement un séminaire auquel, j’espère, Sébastien pourra participer pour vous donner toutes les clés depuis l’achat jusqu’à la construction de l’appartement et la location. Vous pouvez me retrouver sur mon site http://revenus-immobilier.com et sur ma page Facebook, la même, revenus-immobilier.com.

Sébastien :  Ok ! Bah écoute, merci Benjamin !

Benjamin :  Merci Sébastien !

Sébastien :  À très bientôt !

Benjamin :  À bientôt !

Sébastien :  Bye bye !

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4 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,

    Je me demandais quel est le délai légal maximum de restitution d’un chèque de caution lors d’une location en courte durée.
    Est-il de deux mois comme il est d’usage dans la location vide ?
    Merci pour tes vidéos.

  2. Salut Sébastien et Benjamin 🙂

    Que d’aventures….
    -Par AirBnB par ex on peut prélever une caution il me semble (ça c’est mon gestionnaire qui gère)
    -Est-ce de la meme valeur?
    -L’état des lieux est demandé au gestionnaire? du coup cela coûte des frais de gestion supplémentaires?

    • Sébastien on

      Sur Airbnb, il y a un système de caution, mais il faut ouvrir un incident.
      Je trouve ça lourd de devoir demander à un tiers si ce que j’estime être dû convient.

      Je ne vois pas pourquoi l’état des lieux occasionnerait des frais supplémentaires. Il est fait au moment du check-in.

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