11700 euros de loyer encaissé en un mois !

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Le mois de juin 2016 a été très riche en raison de la compétition de football Euro 2016.
Dans cette vidéo, je dresse le bilan de ce qui a été positif mais également de ce qui aurait pu être mieux géré avec un peu plus de vigilance de ma part.
La location courte durée m’aura tout de même permis de gagner plus de 11700 euros de loyer sur le mois.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous comment s’est passé l’Euro 2016 pour vous !

Transcription

11704,91 €, c’est le montant des loyers cumulé pour juin 2016 pour les six appartements que nous exploitons en location courte durée.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle j’ai souhaité faire un bilan du mois de juin 2016. Alors, pourquoi effectuer ce bilan ? Tout simplement parce que ce mois est un mois particulier puisque c’est un mois qui a accueilli la compétition d’Euro de football ; et la ville dans quelle je me trouve, Toulouse, a accueilli des matchs de la compétition.

Donc ce que je souhaitais faire au travers de cette vidéo, c’est un retour d’expérience et indiquer ce qui a fonctionné et ce qui aurait pu être amélioré. Allez, c’est parti, ça commence tout de suite !

Alors bien évidement, ce qui a fonctionné, c’est le montant total du chiffre d’affaire ou si vous préférez le loyer. Sur la période, nous avons encaissé 11704,91 € sur les six appartements.

Alors, comment se découpe ce chiffre d’affaire ? Écoutez, je l’ai sous les yeux :

  • Le premier appartement qui est un studio de 20 m² a généré 2624,98 € de loyer ;
  • Le second appartement, qui est un petit T2 de 25 m² a généré 2029,25 € ;
  • Le troisième appartement, un studio de 25 m² a généré 1971,22€ ;
  • Le quatrième appartement, un T2 de 35 m² a généré 1993,81€ ;
  • Le cinquième appartement, un studio de 23 m² a généré 1382,64€ ;
  • Et enfin le dernier appartement, un studio de 25 m² a quant à lui généré 1703,04€.

Donc un gros chiffre d’affaire pour ce mois de juin 2016 qui est un premier bilan positif.

Le second bilan positif, c’est que j’ai pu générer sur ce mois-ci du surbooking maîtrisé. Alors, ce que j’appelle moi « le surbooking maîtrisé », c’est le fait de pouvoir relouer des dates suite à l’annulation d’un client ; et c’est-ce qui s’est passé dernièrement. J’avais une grosse réservation qui avait été faite depuis plusieurs mois puisqu’un client avait réservé sept nuits pour un montant totale de 600 € et deux jours avant son arrivée, il a souhaité annuler la réservation. Alors bien entendu, dans mes conditions générales de vente, j’étais en droit de garder la totalité du paiement et de ne pas le rembourser, c’est d’ailleurs ce que j’ai fait, et par contre, j’ai réussi à relouer ces 7 nuits pour un montant total de 400 €. Ce qui fait que sur cet appartement, j’ai pu louer sept nuits pour un montant total de 1000€.

Alors qu’est-ce qui aurait pu être amélioré au cours de cette période de l’Euro ? Tout simplement, dans un premier temps, mes conditions générales de vente. Alors ce qu’il faut savoir, c’est que le tirage au sort de la compétition a été effectué en décembre 2015. Et à l’époque, j’avais gardé mes conditions générales de vente standards. C’est-à-dire que les clients étaient en capacité d’annuler leur réservation jusqu’à 60 jours avant leur arrivée.

Alors ce qui s’est passé, c’est qu’au moment du tirage au sort, j’ai eu tout un tas de réservations, donc tous mes appartements ont été bookés ; par contre, dans les jours et dans les semaines qui ont suivi, j’ai eu tout un tas d’annulations, de réservations, d’annulations, de réservations, d’annulations… Et ça, je peux tout à fait le comprendre, et je vais vous expliquer pourquoi !

Tout simplement, parce qu’au moment du tirage au sort, les supporteurs se sont précipités sur les locations saisonnières ou sur les chambres d’hôtel pour être certains d’avoir un logement et ils ont ensuite essayé de trouver des logements moins chers. Et donc, avec mes conditions générales de vente à 60 jours, les clients ont eu la possibilité de chercher un logement moins cher.

Et donc, par la suite j’ai, bien entendu, changé de stratégie et j’ai mis des conditions générales de vente bien plus drastiques de façon à ce que toute annulation ou toute modification soit impossible.

Et donc, le conseil que je peux vous donner aujourd’hui dans cette vidéo, si vous vous trouvez dans une ville avec un événement particulier ; donc je pense par exemple à Avignon avec le festival, ou encore à Angoulême avec le festival de la Bande Dessinée, ou encore à Strasbourg avec le marché de Noël, surtout durcissez vos conditions de vente pendant la période de l’évènement de façon à ce que vos clients ne puissent pas annuler les réservations.

Ensuite ce que j’aurais pu améliorer, c’est ma stratégie sur les prix. En effet, dans un premier temps, j’avais multiplié les prix de mes nuits par trois sur la période, c’est-à-dire, j’avais multiplié mes nuits par trois du 1er juin au 30 juin. Bien évidemment, c’était une très mauvaise stratégie parce que les clients qui venaient à Toulouse pour des raisons professionnelles et touristiques, et non pas pour l’Euro n’étaient pas prêts à payer 150 € la nuit. Et donc, la conséquence de tout ça, j’ai eu du mal à remplir ou en tout cas, j’ai été moins rapide à remplir mon calendrier sur les périodes qui ne concernaient pas les matchs.

Alors bien entendu, je suis revenu à quelque chose de plus raisonnable et j’ai multiplié le prix de mes nuits par trois uniquement les veilles, les jours et les lendemains de match.

Ensuite, ce que j’aurais pu améliorer, c’est ma façon d’être plus vigilant sur les prix. Je vais vous expliquer pourquoi.
Jusqu’à début 2016, je travaillais avec un channel manager qui s’appelle Xotelia et que j’ai souhaité quitter parce que je n’étais pas satisfait de la prestation. Mais ce qu’il faut quand même dire, c’est que jusqu’au fin 2015, je travaillais avec ce channel manager et donc tous les prix de la compétition de l’Euro avaient été paramétrés sur cette plate-forme, donc sur ce channel manager. Et lorsque j’ai quitté le channel manager, tous les prix de la compétition ont suivi sauf les prix de la plate-forme Housetrip qui sont revenus à des tarifs standards, ce qui fait qu’un anglais a pu venir pendant la période de l’Euro en louant 2 nuits à 55 € au lieu de louer les nuits à 150 €. Donc, j’ai finalement perdu 100 € par nuit, donc 200 € au global, ce qui aurait pu être évité si j’avais été plus vigilant en quittant la plate-forme Xotelia et en m’assurant que les prix des nuits de l’Euro avaient été transférés sur la plate-forme Housetrip.

Ensuite, il m’est également arrivé une anecdote avec des tchèques et ça j’en ai parlé dans une précédente vidéo, c’est-à-dire que se sont deux tchèques qui avaient réservé mon appartement, un studio de 20 m², en étant persuadés qu’ils avaient loué un logement plus grand qui contenait deux chambres et deux lits. Et donc au moment du check-in, je voyais qu’ils n’étaient pas très satisfaits de l’appartement, je leur ai donc demandé s’ils souhaitaient rester ou quitter. Ils m’ont indiqué qu’ils souhaitaient rester dans l’appartement. Mais lorsque je suis revenu dans l’appartement au moment de la sortie des lieux, je me suis aperçu qu’ils n’étaient jamais restés dans l’appartement, qu’ils n’y avaient pas passé une seule nuit ! Et donc moi, ce que j’aurai du faire, c’est m’assurer que ces personnes avaient bien quitté les lieux de façon à pouvoir ré-ouvrir les nuits à la vente d’autant plus que j’avais de la demande et que j’ai refusé des voyageurs. Donc, j’aurai pu relouer ces 3 nuits 150 € chacune pour un montant total de 450 €. Donc là, encore une fois, j’ai perdu 450 € pendant la période de la compétition.

Je voulais également vous faire part d’un constat durant cette période de l’Euro. Sur cette période, 3 canaux de vente principaux m’ont généré tout mon chiffre d’affaire. Ces trois canaux de vente sont : Booking, Airbnb et Housetrip. Alors, Housetrip, je vais tout de suite l’éliminer parce que ça concerne l’anglais qui est venu chez moi, qui a réussi à passer entre les mailles du filet et a réservé des nuits à 55 €. Les nuits Airbnb sont des nuits qui ont été vendues à des personnes en déplacement touristique sur Toulouse mais qui n’avaient rien à voir avec l’Euro. Et par contre, Booking a généré toutes les nuits vendues pour la compétition, ce qui fait que Booking a généré 98% du chiffre d’affaire du mois de juin 2016.

Donc, si je dois vous donner un conseil ou un second conseil dans cette vidéo, c’est surtout, inscrivez-vous à la plate-forme Booking si vous souhaitez de faire une location courte durée ou de la location saisonnière, je vous l’ai déjà dit, je vous le redis dans cette vidéo et je vous le redirai encore.

Ce que j’ai pu également constater que les commentaires des clients ont été plus durs, moins tendres sur les plateformes, et ça je peux encore une fois tout à fait le comprendre parce que les prix des nuits ont été multipliés par trois alors que les prestations des appartements sont restées les mêmes. Donc ça, évidemment, ça fait partie du jeu, c’est un petit peu décevant mais je vais quand même avouer que j’ai bien profité de la période Euro donc je ne vais pas non plus me plaindre.

Ensuite, ce que je voulais vous faire part, c’est que je n’ai eu aucune casse dans les appartements. Ça, c’était l’une de mes principales craintes parce qu’entre l’excitation, les supporters et l’alcool, je m’étais dit que j’allais avoir des soucis dans les appartements et tout c’est bien passé, tout le monde a respecté les lieux donc ça, c’est vraiment quelque chose de très positif.

Et enfin, ce que je voulais partager avec vous, c’est un certain nombre d’anecdotes. J’ai notamment reçu un russe pour une nuit, qui est arrivé dans l’appartement sans valise, sans rien du tout, juste avec une bière à la main. Alors, pour la petite histoire, c’est quelqu’un qui est parti avec la clé, qui a oublié de me la rendre ; et donc, j’ai pris sur sa caution 150 € de façon à pouvoir changer le barillet de la serrure, refaire 4 jeux de clés et racheter un vigik auprès du syndic’ pour ouvrir la porte de l’immeuble.

On a également eu l’occasion de recevoir un hongrois, et ça je tiens à le souligner, quelqu’un de très sympathique, qui nous a rapporté une spécialité du pays donc on la boira en pensant à lui.

Et ce que je voulais également souligner, c’est le premier appartement que j’ai acheté, mon premier investissement locatif qui est un studio de 20 m² au centre-ville de Toulouse qui a généré plus de 2600 € de loyer sur la période ; et ça je tiens vraiment à le souligner pour l’anecdote parce que c’est un appartement que je louais, il y a encore deux ans à un étudiant, au tarif de 450 €. Donc, comment passer de 450 € de loyer à plus de 2600 € de loyer avec le même appartement ? Faites de la location courte durée et boostez votre location courte durée en augmentant vos prix avec des évènements particuliers.

Donc, finalement, qu’est-ce que je peux retenir de cette compétition ? C’est que le bilan est plutôt positif. J’ai bien profité de la période mais je voulais quand même partager avec vous ce retour d’expérience en vous montrant ce qui aurait pu être amélioré parce que c’est toujours bon de faire un petit peu d’autocritique.

Si je dois donc vous donnez un conseil dans cette vidéo, ou plusieurs conseils même, c’est inscrivez-vous sur Booking, surtout durcissez vos conditions générales de ventes, augmentez vos prix sur les périodes à forte demande dans la ville dans laquelle se trouvent vos appartements.

Donc, c’est à vous de jouer maintenant et de faire la même chose !

Je vous rappelle avant de clôturer cette vidéo que je viens de lancer une formation qui s’appelle « Convaincre la banque » dans laquelle vous allez apprendre deux choses : la première chose, c’est comment dimensionner correctement une offre d’achat pour acheter de l’immobilier intelligent, c’est-à-dire de l’immobilier qui va vous ramener de l’argent tous les mois alors même que vous avez un crédit immobilier sur ce même bien ; et le second point que vous allez découvrir dans cette vidéo, c’est comment construire, en moins de deux heures, un dossier bancaire béton, un dossier bancaire professionnel pour convaincre la banque de financer votre projet d’investissement locatif.

Et vous découvrirez dans cette formation deux outils que j’ai créés et que nous utilisons systématiquement lorsque nous achetons un appartement et grâce auxquels nous avons pu acheter 6 appartements sans apport en moins de deux ans, et comment ces six appartements ont pu nous générer 53000 € de loyer l’an passé.

Si vous souhaitez vous inscrire à cette formation, vous pouvez le faire en cliquant sur la vignette juste ici qui apparait dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets le lien d’accès à la formation dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces, de retours d’expérience sur la location courte durée, je vous rappelle que vous pouvez me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree et que vous avez également la possibilité de vous abonner gratuitement à ma chaine YouTube en cliquant sur le bouton juste ici !

Avant de vous quitter, je voulais également vous dire que si vous aussi, vous avez accueilli l’Euro 2016 dans la ville dans laquelle vous faites de la location courte durée, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires ci-dessous comment ça s’est passé, et n’hésitez pas non plus à raconter les anecdotes de cette compétition.

Je vais donc vous laisser et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo !

Ciao !

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3 commentaires

  1. Jean-François on

    Bonjour, Sébastien.

    Pour moi l’Euro n’a pas eu d’influence car mon appartement en location saisonnière n’est pas près d’un match. Par contre le mois de juillet est déjà complètement réservé à de très bons prix car il va y avoir une exposition « Harry Potter » exceptionnelle à proximité. 🙂

    Pourrais-tu me dire pourquoi tu n’es pas satisfait de Xotelia? J’envisageais de m’y abonner.

    • Sébastien on

      Bonjour Jean-François,

      Excellent !
      C’est tout à fait ce que je dis. Il faut utiliser la saisonnalité de votre ville pour jouer avec les tarifs et les CGV.

      Je n’ai pas été satisfait de Xotelia pour plusieurs raisons :
      – Support inexistant
      – ils ont réussi à me générer du surbooking alors que le but d’un channel manager est de l’éviter
      – mes calendriers ne se synchronisaient pas avec Housetrip et ils n’ont jamais compris pourquoi sans résoudre le problème
      – un jour j’ai reçu une réservation qui a mis plus de 19 heures à se synchroniser avec les autres calendriers !

      Bref, mon expérience me pousse à les déconseiller.

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