Maison de 320 m2 à 15000 euros : Est-ce que je vais acheter ?

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La phase de recherche d’un bien immobilier pour investir est une phase importante sur laquelle il ne faut pas se tromper.
Un mauvais investissement peut coûter très cher.

Je suis actuellement en recherche active pour réaliser une nouvelle opération immobilière, sans forcément chercher à faire de la location courte durée.
Durant mes recherches, je suis tombé sur une annonce qui a retenu mon attention :

  • Maison de 8 pièces
  • 320 m2
  • 15000 euros

Découvrez dans cette vidéo si je me positionne ou non sur ce bien.

Vous pouvez également me dire dans les commentaires ci-dessous si vous auriez de votre côté acheté ou non cette maison !

Transcription

À vendre : Maison de ville, huit pièces, 320 m², prix affiché : 15000 €… wow ! Est-ce que je vais acheter cette maison ? Et je vous pose également la question : est-ce que vous achèteriez cette maison ?

Alors, vous allez certainement me dire qu’il vous manque un certain nombre d’informations comme la localisation, la demande locative, et vous avez parfaitement raison !

Par contre, cette annonce a retenu mon attention parce que je connais très bien la ville dans laquelle se situe cette maison.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.

Je tourne aujourd’hui cette vidéo parce que je suis en train de vendre l’un de mes appartements et je souhaite réinvestir l’argent de la vente pour réaliser une nouvelle opération immobilière, un nouvel investissement locatif.

Par contre, cette fois-ci, je ne vais pas investir au centre-ville de Toulouse parce que je souhaite atteindre de meilleures rentabilités.

Et le problème du centre-ville de Toulouse, c’est qu’il y a beaucoup plus de demandes que d’offres et donc tous les biens immobiliers qui sortent à la vente au centre-ville sont bien trop chers et les seules bonnes affaires qui sortent sont vendues dans les 30 minutes !

Donc, je regarde d’autres localités, je vais réinvestir peut-être, pourquoi pas à Toulouse, mais en  tout cas, en m’éloignant du centre-ville ; mais je regarde également d’autres villes telle que la ville dont je suis originaire : Tarbes, ainsi que les environs.

Et dernièrement, je suis tombé sur cette annonce : une maison de 320 m² de huit pièces, affichée au prix record de 15000 €. Je me suis donc dit BINGO ! Je vais acheter cette maison, je vais la découper en sept ou huit appartements et je vais la mettre à la location. Alors, peut-être pas à la location saisonnière puisque compte tenu de la localisation, je ne suis pas vraiment sûr qu’il y a un marché pour la location saisonnière ou la location courte durée mais par contre à la location classique, certainement. Et je me suis dit que vu le prix d’achat, il était possible d’atteindre une belle rentabilité en faisant des appartements modernes, sexys…d’autant plus que je me suis amusé à regarder toutes les annonces immobilières, des biens dans cette ville, alors que ce soit à la vente ou à la location et il n’y a aucun appartement sexy, moderne, qui donne envie.

Donc, c’était pour moi une manière de tirer mon épingle du jeu. Et ça, je vous l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, si vous souhaitez faire de la location surtout proposez à la location des appartements qui donnent envie, des appartements bien équipés, modernes et bien décorés. Pourquoi ? Parce que vous allez attirer les bons locataires, ça c’est une première bonne raison, mais ensuite, vous allez pouvoir louer plus cher.

Donc, ce que je vais faire maintenant, c’est vous lire le détail de cette annonce et continuer mon analyse dans cette vidéo pour voir si je vais me positionner sur ce bien immobilier. Et en même temps, je vous mettrai également des photos de ce bien, de cette maison à la vente dans la vidéo.

Donc, j’ai imprimé le détail de l’annonce et je vais vous le lire tout de suite :

« Maison de ville de 320m² sur trois niveaux avec cours intérieur de 55 m² à rénover. Avec ses deux entrées et ses deux escaliers, cette maison propose d’énormes possibilités d’aménagement. Faible investissement de départ (tu m’étonnes, 15000€ !) pour beau potentiel après d’importants travaux de rénovation. Dans dynamique village avec tout commerce, école, administration, à 15 minutes de Tarbes. »

Alors, il faut quand même savoir lire entre les lignes. Lorsque sur une annonce, vous lisez « d’énormes possibilités d’aménagement », ça, ça veut dire que le bien est complètement pourri et que tout est à refaire à l’intérieur.

Alors, pour autant, il ne faut pas avoir peur des travaux parce que lorsque vous achetez des bien à rénover avec énormément de travaux, c’est un bon moyen pour acheter en dessous du prix du marché, c’est ce qu’on voit ici avec une maison de 15000 €, mais surtout, c’est un moyen de défiscaliser.

Et là, je vais ouvrir une parenthèse : surtout, n’achetez pas des programmes de défiscalisation de type Pinel ou autres, ce sont de véritables arnaques ! Ces programmes proposent des biens immobiliers au-dessus du prix du marché et ce qu’il faut savoir, c’est que les loyers de ces programmes de défiscalisation sont capés.

Et la conséquence directe de tout ça, c’est que vous allez avoir de gros crédits immobiliers puisque vous avez acheté au-dessus du prix du marché et des petits loyers. Et donc, mécaniquement, votre cashflow va être négatif puisque votre loyer ne va pas couvrir l’ensemble des charges. Et donc, vous allez acheter une dette, et chaque mois donc, vous allez devoir faire un effort d’épargne pour financer ce projet issu d’un programme de défiscalisation.

Je vous donne un exemple, par exemple, et ça, c’est quelque chose qui n’est absolument pas rare. Vous pouvez avoir un loyer de 500 € avec un crédit de 750 ou 800 €. Et donc, tous les mois, si vous êtes dans ce cas de figure, vous devez sortir 250 ou 300 € de votre poche pour payer votre programme de défiscalisation, ce qui est absolument aberrant justement parce que quand l’on souhaite investir dans l’immobilier, le cashflow, je le répète, doit être positif et surtout pas négatif. Donc, surtout, n’achetez pas des programmes de défiscalisation. Je ferme la parenthèse.

J’en reviens donc à ma maison et est-ce que je vais me positionner sur cette maison et faire une offre d’achat ?

Alors, j’ai, à la louche, estimé le prix des travaux et ce qu’il faut savoir, c’est que pour des travaux de rénovation importants où tout est à refaire, il faut compter environ 1000 € du m². Et donc là, on est sur à peu près sur 320000 € de travaux, d’autant plus que je ne compte pas la façade qui, comme vous l’avez vu sur les photos, est également à rafraîchir. Et je ne compte pas non plus les frais de notaire parce que des frais de notaire sur 15000 €, ça ne représente pas grand-chose. Donc, je vais arrondir, on est sur un projet de 335000 €.

Alors, est-ce que je vais me positionner ? La réponse est non et je ne vais même pas prendre le temps de faire une projection de rentabilité ; je vais vous expliquer pourquoi. Parce qu’une fois que les travaux seront finis, donc une fois que j’aurai payé mon projet immobilier 335000 €, la maison n’aura pas cette valeur-là.

En fait, le problème de cette maison ou plutôt de cette localité, c’est que le prix de rénovation coûte plus cher que le prix du m² à la vente. Et donc, une fois que les travaux seront finis, je ne pourrais pas vendre ma maison pour purger tout mon crédit immobilier.

Si je souhaite purger mon crédit immobilier avec l’argent issu de la vente, il va falloir que j’attende plusieurs années, le temps d’amortir du capital.

Alors, pourquoi est-ce que j’ai pris cet exemple dans cette vidéo ? Pour vous préciser deux choses.

Dans un premier temps, surtout lorsque vous investissez dans l’immobilier, n’ayez pas peur des travaux de rénovation. Alors, ça, c’est peut-être quelque chose de facile à dire parce que moi-même, j’avais peur au tout début de mes investissements immobiliers mais c’est quelque chose que vous devez faire pour gagner de l’argent parce qu’encore une fois, c’est un moyen d’acheter en dessous du prix du marché et de défiscaliser.

Et ce que je voulais également partager avec vous dans cette vidéo, c’est méfiez-vous des annonces qui paraissent être des bonnes affaires mais qui n’en sont pas comme l’annonce que je vous présente aujourd’hui parce que cette maison, même pour 1 € symbolique nécessite trop de travaux et ça ne représente pas une bonne affaire immobilière à moins de vouloir l’acheter et de passer toutes ses soirées, tous ses week-ends et toutes ses vacances à la retaper pendant plusieurs semaines, plusieurs mois, voire plusieurs années, ce qui n’est absolument pas mon cas parce que lorsque j’investis dans l’immobilier, je souhaite que les projets aillent très vite et que je sois capable de gagner de l’argent très rapidement.

Donc retenez bien ça, attention aux annonces alléchantes qui sont en réalité de mauvaises affaires !

Ce que je voulais également partager avec vous dans cette vidéo, c’est deux choses supplémentaires : veillez bien, lorsque vous réalisez un investissement, à ce que votre loyer couvre l’intégralité de vos charges et que le cashflow soit positif, ça c’est encore une première chose ; et une seconde chose que je voulais partager avec vous dans cette vidéo toujours, c’est surtout essayez de vous projeter parce qu’à partir du moment où vous investissez, il faut qu’une fois que les travaux de l’appartement ou de la maison que vous allez acheter finis, vous soyez capable de revendre cette maison en remboursant intégralement l’argent que vous devez à la banque, de façon à ce qu’il n’y ait pas une queue de crédit à rembourser parce que si vous avez une queue de crédit, ça veut dire que vous ne pouvez pas revendre la maison ou l’appartement immédiatement après la fin des travaux, donc veillez bien à ça.

Je le répète : le cashflow doit être positif ; et à la fin des travaux, vous devez être capable de revendre votre bien immobilier et l’argent issu de la vente doit rembourser intégralement le crédit. C’est une façon finalement de faire ceinture et bretelles.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui.

Donc, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager avec tout un tas de personnes qui souhaitent réaliser des investissements locatifs.

Et si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces, de retours d’expérience et d’anecdotes sur l’immobilier ou la location courte durée, vous avez deux possibilités : vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant juste ici pour être tenus informés en temps réel de la publication de mes nouvelles vidéos, mais vous pouvez également me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree sur lequel vous trouverez tout un tas d’articles que j’ai déjà publiés et sur lequel vous allez retrouver bien évidemment également toutes les vidéos que j’ai déjà publiées.

Je voulais également vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books : « Convaincre la banque : mode d’emploi » si vous souhaitez savoir quelle attitude adopter pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif, et « Doubler son salaire avec la location courte durée » si vous souhaitez comprendre pourquoi la location courte durée génère une rentabilité bien plus importante qu’une location traditionnelle et comment vous pouvez utiliser ensuite cette rentabilité explosive pour vous constituer une rente ou un revenu complémentaire.

Alors vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui sont dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur Internet ; et si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ainsi que sur le petit « i » qui apparaît en haut, à droite de cette vidéo. Voilà.

Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui, je vous dis donc à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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6 commentaires

  1. L’immobilier c’est comme un Rubik’s cube, il faut toujours le retourner dans tous les sens avant de trouver la bonne solution 🙂
    Vu le volume des travaux et la faible demande locative, tu fais sans doute le bon choix.
    Je suis aussi à la recherche d’un nouveau projet d’investissement locatif en ce moment.
    Yesss, vive l’immo !

    • Sébastien on

      Bonjour Yann,

      Ce n’est pas forcément la demande locative qui m’inquiète.
      C’est plus le fait que le coût du projet est supérieur à la valeur du bien travaux finis.
      Le problème de cette commune, c’est que le prix de rénovation du m2 et supérieur au prix de vente du m2.

  2. Hello,

    Super intéressant comme étude de cas.
    C’est clair qu’en lisant le titre de l’article je me suis dit que tu avais fait une faute et qu’il manquait un 0 au prix 🙂

    Mais vu le reste de l’article, on comprend mieux

    Peut être que si tu avais pu découper la maison en 7/8 apparts comme tu le pensais au départ, le calcul aurait été complètement différent et tu n’aurais pas eu à considérer la valeur complète de la maison dans tes perspectives.

    Après de notre côté les gros travaux comme ça, cela nous rebute. On est plutôt petites surfaces, biens nickels, prix fortement négociés !

    Et toi quand tu fais de gros travaux, tu gère en direct ou tu prends un maître d’oeuvre ?

    A bientôt

    • Sébastien on

      Bonjour Pierre,

      Je fais systématiquement appel à un maître d’oeuvre.
      Les travaux ne me font pas peur, mais je ne les fais pas moi-même.

      • Hello Sébastien,

        ok 🙂

        Et du coup quel pourcentage des travaux le maître d’œuvre prend il généralement ?
        Ou alors il ne prend rien et se paie sur les économies qu’il génère sur le chantier en coordonnant les différents corps de métier ?

        • Sébastien on

          C’est ma décoratrice d’intérieur qui coordonne les intervenants.
          Elle me propose un devis que je valide.
          Pour le reste, ça reste entre elle et son équipe d’artisans.

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