Les bons plans pour acheter à prix cassés

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Une bonne affaire immobilière, c’est un bien affiché (ou négocié) en dessous du prix du marché.
Et pour gagner de l’argent dans l’immobilier, ce sont ces bonnes affaires qu’il faut trouver.

Je viens d’en découvrir 2 sur lesquelles je vais tenter de me positionner.
Vous trouverez plus d’informations dans la section 3 de cet article.

1 – Les caractéristiques d’une bonne affaire

Ces bonnes affaires sont très recherchées par les investisseurs car elles permettent de gagner de l’argent, voire beaucoup d’argent…
Pour cela, deux scenarios sont envisageables au regard du faible coup d’achat :

  • Achat/Revente : génération d’une grosse plus-value
  • Mise en location : génération d’un cashflow important

La particularité de ces bonnes affaires, c’est qu’elles sont difficiles à trouver.
Mais pour celui qui les trouve, c’est le « jackpot » assuré.

Dans la pratique, ce sont généralement des biens que l’on rencontre dans les situations suivantes :

  • Succession : après un décès, les héritiers d’un bien immobilier souhaitent s’en défaire au plus vite pour récupérer des liquidités.
    L’urgence les amène souvent à afficher un prix bas.
  • Séparation : un couple qui se sépare veut généralement tourner la page rapidement. C’est la raison pour laquelle la vente du (des) bien(s) commun(s) peut se faire avec un prix attractif.
  • A rénover totalement : il s’agit de biens qui nécessitent de gros travaux et qui sont donc affichés avec une décote.

Les problèmes de succession ou de séparation sont rarement affichés dans les annonces immobilières.
Ceci ne veut pas dire pour autant que les agents immobiliers n’ont pas l’information. N’hésitez pas à leur demander.

Je vais donc m’attarder sur les biens à rénover car ce sont les plus faciles à identifier.

2 – Comment trouver les biens à rénover ?

Pour acheter ce genre de biens, il ne faut pas avoir peur d’effectuer des travaux.
Mais ce sont d’excellentes affaires, car une fois les travaux terminés le bien a pris de la valeur.

Pour une rénovation totale, il faut compter environ 1000 euros / m2.
Et donc, à titre d’exemple, 20000 euros de travaux pour refaire entièrement un appartement de 20 m2.

2.1 – Les petites annonces

Leboncoin et seloger restent de très bons canaux pour identifier les biens à rénover.
Pour les trouver, il suffit d’effectuer des recherches sur le prix (généralement bas) et de regarder les photos.

2.2 – Les syndics

Il existe dans nos centre-villes de véritables trésors qui ne sont pas sur le marché.
Ces trésors se trouvent dans les immeubles anciens qui de plus ont beaucoup de cachet.
Il s’agit des combles et des anciennes loges de concierges qui appartiennent aux copropriétés (ce sont donc des parties communes) qui en assument les charges.
Ces espaces désaffectées depuis des dizaines d’années offrent de véritables potentiels.
L’un des moyens les plus efficaces pour les trouver, c’est d’interroger les syndics.
Avec une bonne approche et un bon discours, il est assez facile de les acquérir. C’est d’ailleurs dans l’intérêt des copropriétés de les vendre :

  • Constitution d’une trésorerie pour la copropriété
  • Diminution des charges de chaque copropriétaire
  • Diminution des risques liés au manque d’hygiène
  • Conservation du patrimoine

3 – Mes découvertes

C’est au hasard d’une discussion avec une personne travaillant pour un syndic que j’ai pris connaissance de l’existence de 2 anciennes loges de concierge.

  • Superbes adresses
  • Rénovations totales à effectuer

3.1 – Photos

3.1.1 – Loge 1

3.1.2 – Loge 2

 

3.2 – Les démarches à engager

Le rachat de ces parties communes n’est pas simple et ressemble à un vrai parcours du combattant.
Toutefois, le jeu peut en valoir la chandelle.
Voici le détail dans les grandes lignes :

  • Lors d’une Assemblé Générale :
    • Recueillir l’accord unanime de l’ensemble des copropriétaires
    • Effectuer une offre d’achat qui soit acceptée par la copropriété
  • Faire modifier le règlement de copropriété (nouvelle répartition des tantièmes)
  • Engager des frais de mutation

3.3 – Projection financière

Chacune des loges visitées fait environ 25 m2.
Le prix d’achat de chacune d’entre elle serait de 1500 euros / m2, soit 37500 euros.
En comptant 50000 euros de frais liés aux différents postes (travaux, mutation, notaire, organisation d’Assemblées Générales extraordinaires…) le coût total d’une opération serait de 87500 euros.

3.3.1 – Scenario Achat/Revente

Dans les quartiers concernés, un appartement de 25 m2  entièrement rénové est estimé à 120000 euros.
Il en résulte une plus-value potentielle de 32500 euros pour chaque loge, soit 65000 euros pour les 2 (avant impôt).

3.3.2 – Scenario location meublée

Hypothèses :

  • Emprunt total à 87500 euros
  • Taux fixe de 2.70% sur 25 ans
  • Loyer mensuel : 600 euros

loge-meublee-louer-en-courte-duree

3.3.3 – Scenario location saisonnière

Hypothèses :

  • Emprunt total à 87500 euros
  • Taux fixe de 2.70% sur 25 ans
  • Loyer mensuel : 1425 euros (25 nuits à 57 euros)

loge-saisonnier-louer-en-courte-duree

3.3.4 – Conclusion

Des chiffres qui bien entendu demandent à être affinés, mais qui laissent entrevoir les bonnes affaires et tout l’intérêt de réaliser ces projets.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous pensez que je dois me positionner sur ces 2 loges.
Feriez-vous un achat/revente ou garderiez-vous les biens en location ?

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8 commentaires

  1. Bonjour Sebastien,

    Je m’apprête à signer un achat d’une loge à Paris qui appartient à la copropriété. Je suis depuis avril 2015 et je pense que je vais signer à la fin de ce mois-ci.
    J’ai dû m’acharner sur ce dossier pour y arriver.
    Je confirme ton point de vue, cela a été un vrai parcours du combattant

    Les biens que tu as trouvés, malgré leur état, ont du charme.
    Très bon projet !

    • Sébastien on

      Bonjour Miriam,

      Tu vas réaliser un très beau projet.
      Peux-tu STP nous détailler les étapes de cette acquisition ainsi que les chiffres ?

      Merci

  2. Salut Sébastien,
    on ne t’arrête plus! Bravo pour ton esprit d’entrepreneur qui cherche à aller toujours plus loin.
    Et comme d’hab: un bon article avec les scénarios possibles.

  3. Salut Sébastien,

    Très bonne idée! Tu nous expliqueras les péripéties de cette nouvelle acquisition 😉
    Un long combat t’attends.

    Je suis sur que tu vas y arriver

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