La règle d’or pour investir dans l’immobilier

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Pour investir dans l’immobilier, il y a une règle d’or à respecter.
C’est la règle de l’auto-financement ou du cashflow positif.
Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir :

  • Pourquoi utiliser l’effet de levier
  • Comment calculer de manière simple le cashflow
  • Comment faire pour le maximiser en utilisant diverses stratégies de location (location courte durée, colocation…) et d’emprunt
  • Comment utiliser ensuite ce cashflow de la meilleure manière possible

Si vous vous vous reconnaissez dans les possibilités d’utilisation de ce cashflow, n’hésitez pas à laisser un commentaire 😉

Transcription

Est-ce que vous vous êtes déjà demandé comment utiliser votre cashflow, c’est-à-dire les excédents de trésorerie générés par vos investissements locatifs ? C’est ce que je vous propose de voir aujourd’hui ensemble dans cette vidéo.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle nous allons voir ensemble comment utiliser intelligemment votre cashflow.

Mais avant d’aller plus loin dans cette vidéo, je vous propose justement de revenir sur cette définition de cashflow.

Alors, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il y a de fortes chances que vous ayez besoin de souscrire un emprunt bancaire. Et d’ailleurs, je vous conseille de souscrire cet emprunt bancaire pour utiliser au maximum l’effet de levier.

Je vais vous donner un exemple. Si vous disposez d’une épargne de 100000 € et que vous souhaitez acheter un appartement d’une valeur de 100000 €, surtout n’utilisez pas la totalité de cette épargne pour acheter votre appartement cash et je vais vous expliquer pourquoi.

Dans un premier temps, si vous achetez votre appartement cash, vous n’allez pas pouvoir déduire vos intérêts d’emprunts de votre déclaration d’impôts. Donc, d’un point de vue fiscal, ça va être moins intéressant.

Deuxièmement, si vous utilisez toute votre épargne pour acheter cet appartement,

  1. Vous n’aurez plus d’épargne et
  2. Vous n’allez acheter qu’un appartement.

Et donc, moi, ce que je vous conseille de faire si vous avez 100000 € à dépenser pour acheter de l’immobilier, achetez plusieurs appartements, par exemple 10 appartements en mettant 10000 € d’apport sur chacun d’entre eux pour utiliser au maximum l’effet de levier.

Alors, bien entendu, ce que je vous dis là, c’est quelque chose de théorique parce qu’au moment où vous allez acheter de l’immobilier ou souscrire un emprunt bancaire, la banque va regarder tout un tas de choses sur votre situation professionnelle, sur votre situation personnelle, sur vos emprunts en cours… Mais vous aurez compris là la philosophie.

Lorsque vous achetez de l’immobilier, il faut utiliser au maximum l’effet de levier, c’est-à-dire emprunter la somme maximum avec le minimum d’apport. Et c’est la raison pour laquelle lorsque vous investissez dans l’immobilier, il est possible d’acheter des appartements sans aucun apport.

De nombreuses personnes le font et ma campagne et moi-même, d’ailleurs, l’avons fait en achetant six appartements sans apport.

 

Alors, qu’est-ce que le cashflow ?

Le cashflow se calcule généralement au mois et il correspond à la différence entre le loyer et la somme de toutes les charges.

Alors, quelles sont les charges ?

C’est le crédit immobilier dans un premier temps. Mais ensuite, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance Propriétaire non-occupant, l’assurance de prêt et si vous faites de la location courte durée ou de la location saisonnière, il faut également ajouter à la liste des charges deux charges supplémentaires : les frais d’électricité et les frais d’abonnement internet. Et votre cashflow doit être absolument positif ! Je répète : LE CASHFLOW DOIT ÊTRE ABSOLUMENT POSITIF ! C’est la règle d’or si vous souhaitez investir dans l’immobilier et si vous souhaitez multiplier les opérations.

Si votre cashflow est négatif, ça veut dire que vous êtes en train d’acheter le mauvais bien immobilier, ça veut dire que vous êtes en train d’acheter une mauvaise affaire et ça veut dire que vous êtes en train d’acheter une dette. Donc, soyez bien vigilent là-dessus, le cashflow doit être positif !

Alors, comment maximiser ce cashflow ? Et bien, vous avez plusieurs leviers, deux, pour maximiser ce cashflow. Vous, vous devez, dans un premier temps, tirer votre loyer vers le haut. Alors, comment tirer le loyer vers le haut ? C’est tout simplement en proposant à la location des appartements de bonne qualité, neufs, bien décorés, bien équipés, des appartements sexys, qui donnent envie.

Mais ce que je vous conseille également de faire pour tirer le loyer vers le haut, c’est de faire de la location meublée parce que vos loyers vont être bien plus importants que sur une location nue.

Ensuite, pour tirer vos loyers vers le haut, vous pouvez utiliser des stratégies de location à haut rendement telles que la location courte durée, la location saisonnière donc ou encore la colocation.

Et pour toujours monter votre cashflow, il faut diminuer le montant des charges. Et là encore, vous avez plusieurs actions possibles pour diminuer ce montant des charges.

Vous pouvez d’abord agir sur le montant de la mensualité de prêt. Et donc, c’est la raison pour laquelle il faut aller chercher la durée de crédit la plus longue possible, donc des emprunts immobiliers sur 20 ou 25 ans parce que vos mensualités de prêt seront faibles comparés à des emprunts immobiliers que vous allez prendre sur 10 ou 15 ans.

Mais ce n’est pas tout. Il faut être également vigilent sur les charges et faire attention aux charges de copropriété et donc éviter d’investir dans des immeubles dont les charges de copropriété justement sont importantes. Alors, on trouve ça généralement dans les immeubles dont le chauffage est collectif et ce sont généralement des immeubles des années  60 ou 70. Donc, veillez bien au montant des charges lorsque vous investissez dans l’immobilier.

Alors, maintenant que vous avez compris comment se calcule le cashflow, comment il était possible de l’optimiser, comment ensuite est-ce que vous pouvez l’utiliser. Bah là encore, il y a plusieurs solutions.

Vous pouvez, dans un premier temps, l’utiliser au quotidien pour payer les courses, pour faire des restaurants, pour payer les vacances, bref pour mettre du beurre dans les épinards.

Mais vous avez également plusieurs autres possibilités, et les autres possibilités sont de vous créer, de vous constituer une épargne en utilisant ce cashflow de façon à faire des remboursements anticipés de vos emprunts bancaires.

Et donc, là encore, vous avez plusieurs possibilités !

Première possibilité : soit vous gardez la même durée de prêt mais vous diminuez le montant des échéances mensuelles, c’est-à-dire que par exemple, si vous remboursez des mensualités de crédit de 500 € en fonction du remboursement anticipé que vous allez faire, vous allez peut-être vous retrouver avec des mensualités de prêt de 400 € ; et donc là, mécaniquement, votre cashflow va augmenter de 100 € dès le mois qui suivra votre remboursement par anticipation.

Mais vous pouvez également garder la même mensualité de prêt et réduire la durée d’emprunt toujours en fonction du montant que vous allez réinjecter pour rembourser par anticipation. Par exemple, il n’est pas rare de pouvoir diminuer la durée du prêt de 5 ans.

Donc, voilà comment vous pouvez utiliser votre cashflow pour rembourser par anticipation. Et quel est l’intérêt de rembourser par anticipation ? C’est de retrouver plus rapidement de la capacité d’emprunt pour renouveler ou pour refaire d’autres opérations immobilières et continuer à investir dans l’immobilier. Bref, vous aurez compris quel est le schéma : dégager le maximum de cashflow, rembourser par anticipation et réinvestir.

Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Je vous rappelle que si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces et de retours d’expérience et des anecdotes sur la location courte durée ou sur l’immobilier, vous avez deux possibilités : me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ou vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant juste ici.

J’ai également rédigé deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » si vous souhaitez savoir comment faire pour adopter une attitude positive qui va convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif ; et « Doubler son salaire avec la location courte durée » si vous souhaitez comprendre au travers d’éléments chiffrés pourquoi et comment la location courte durée génère des revenus locatifs bien plus importants qu’une location traditionnelle et comment ensuite vous pouvez utiliser ces revenus locatifs ou ces excédents, ce cashflow justement, pour vous constituer des revenus complémentaires, une rente, voire doubler votre salaire si vous multipliez les opérations immobilières.

Alors, vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous vous trouvez sur YouTube, les liens de téléchargement se trouvent dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Voilà, j’ai fait le tour de la question cashflow, en tout cas des éléments que je voulais partager avec vous aujourd’hui donc retenez bien ça : le cashflow doit être absolument positif ! C’est la règle d’or pour investir dans l’immobilier.

Je vous quitte pour aujourd’hui et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo !

Ciao !


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3 commentaires

  1. Très bonne vidéo, qui reprend le principe de base sur l’investissement locatif.
    J’ajouterais que dans ce type d’investissement, meublé et courte durée. c’est que le locataire en place qui peu être de 1 jours à 1 an cela permet de ne pas avoir de crainte pour les paiements de loyer ou biens pour faire sortir le locataire.

    • Sébastien on

      Attention, en location courte durée, la durée maximale du contrat de location est de 90 jours.
      Au delà, ça peut être considéré comme de l’habitation principale.
      Et donc il faut renouveler les contrat pour les gens qui souhaitent rester plus de 90 jours.

      • oui effectivement quand je parle de courte durée. il s’agit de location meublée avec bail d’un an, ce qui est différent du saisonnier.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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