Pourquoi et comment gérer la caution ?

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Pour celles et ceux qui souhaitent se lancer dans la location courte durée (location saisonnière), je recommande vivement de prendre systématiquement une caution sur la réservation des clients.
Cette caution sera la bienvenue en cas de dommage ou de dégât.
La caution n’est jamais utile, sauf le jour où on en a besoin.

Dans cette vidéo, je vous explique comment la prendre et surtout je vous expose 2 cas concrets au cours desquels nous avons eu besoin de l’utiliser.

N’hésitez pas à me faire part également de vos mauvaises expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comment gérer la caution lorsque vous faites de la location courte durée ou de la location saisonnière et je vais prendre deux cas concrets qui nous sont arrivés dernièrement dans lesquels nous avons eu besoin de toucher à la caution des clients.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi il est indispensable de prendre la caution des clients lorsque vous faites de la location saisonnière.

Alors, avant que je vous en dise plus, je vous invite à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, comme je vous le disais il y a quelques instants, si vous souhaitez faire de la location saisonnière, je vous recommande fortement d’utiliser une caution.

La caution, c’est ce qui va vous couvrir en cas de dommage ou en cas de dégâts causés par vos locataires.

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a deux modes de gestion de la caution :

Le premier mode, c’est le mode dans lequel vos partenaires prennent ou gèrent pour vous la caution. Je pense notamment à des partenaires tels que AirBnb ou encore Tripadvisor. C’est-à-dire qu’au moment de la réservation, le site partenaire va prendre en charge pour vous la caution de votre client, c’est-à-dire que le site va réaliser une empreinte de carte bancaire sur la caution du client et provisionner une certaine somme pour pallier à tout dégât ou à tout dommage qui sera effectué dans votre appartement ou votre maison. Bref, quel que soit le bien immobilier que vous proposez à la location.

Il y a un second mode de fonctionnement. C’est celui qui est adopté à d’autres partenaires tels que Booking, Abritel ou encore MorningCroissant dans lequel c’est vous qui gérez la caution du client, c’est-à-dire qu’au moment de la remise des clés, c’est vous qui devez demander à votre client la caution. Alors, cette caution, vous pouvez la prendre sous forme de chèque, sous forme de liquide ou encore par empreinte de carte bancaire.

Alors, vous allez certainement me demander : « Oui, mais quel doit être le montant de cette caution ? »

Ça, c’est libre à vous de l’apprécier en fonction des prestations et des équipements de votre bien immobilier. Alors, moi, en ce qui me concerne, pour des studios de 20 – 25 m², je prends 200 € de caution sur chaque voyageur.

Alors, ce que je voulais également partager avec vous dans cette vidéo, c’est deux exemples concrets qui nous sont arrivés dernièrement et où on a eu besoin de toucher à la caution des clients. La première anecdote, c’est avec une réservation qui avait été effectuée par Airbnb et la seconde anecdote, avec une réservation qui venait de Booking.com

Alors, je vais tout de suite commencer par la première anecdote, c’est-à-dire la réservation qui venait de Airbnb. Donc ça, ça s’est passé dans l’un de mes appartements. Il y a un client qui avait réservé pour cinq nuits et au moment du check-out, l’appartement a été retrouvé dans un état lamentable. D’ailleurs, je vous mets des photos dans cette vidéo.

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’en plus, le client avait fumé dans l’appartement, il y avait une odeur de tabac froid dans l’appartement, il y a des mégots qui ont été retrouvé sur le plan de travail de la cuisine. Et pour couronner le tout, le client avait quitté l’appartement sans fermer la porte à clé en laissant les clés à l’intérieur. Ça veut dire que n’importe qui aurait pu rentrer dans l’appartement.

Alors, lorsque ma prestataire de service est rentrée dans l’appartement, elle a été surprise comme vous pouvez vous en douter. Et donc, elle m’a indiqué qu’elle facturerait des frais de ménage supplémentaire par rapport à l’état de l’appartement. Et donc, elle m’a fourni une facture de 75 €.

Donc, moi, là-dessus, j’ai ouvert un ticket d’incident auprès de Airbnb. Alors, ce que j’ai fait en ouvrant ce ticket d’incident, c’est que j’ai fourni des pièces : pièce numéro 1, la facture de 75 € de ma prestataire de service ; et ensuite, dans un deuxième temps, toutes les photos qu’elle avait prises et que je vous ai montrées dans cette vidéo.

Et donc, j’ai demandé 75 € de remboursement de la facture, plus 50 € pour l’odeur de tabac froid dans l’appartement parce qu’il est strictement interdit de fumer dans l’appartement et le locataire suivant, lui, a pris possession de l’appartement avec une odeur de tabac dans l’appartement, ce qui n’est absolument pas agréable.

Donc, j’ai demandé 125 € de dédommagement.

Alors, quand vous ouvrez un ticket d’incident sur Airbnb, le client a 72 heures pour se manifester, c’est-à-dire trois jours pour essayer de trouver un accord à l’amiable, faute de quoi, c’est Airbnb qui prend la décision finale.

Et donc, évidemment, au bout de trois jours, le client ne s’est pas manifesté, ce qui en dit long sur son état d’esprit. Et par contre, j’ai repris contact avec Airbnb et là, j’ai vraiment été très, très surpris parce que Airbnb m’a, limite, fait la morale.

Airbnb m’a expliqué que la nouvelle facture de 75 € de ma prestataire de service était vraiment trop élevée, qu’il n’y avait certainement pas eu pour 75 € de ménage dans l’appartement et qu’ils étaient prêts à me dédommager à hauteur de 75 € au global pour le ménage supplémentaire et pour les problèmes liés au tabac.

Alors, moi j’ai essayé de batailler en disant : « Oui, mais ce qu’il faut juger ici, ce n’est pas les tarifs de mon prestataire de service mais c’est plutôt la qualité du client qui est venu séjourner chez moi. »

Bref, rien n’y a fait, Airbnb est resté ferme et j’ai donc été dédommagé uniquement de 75 € alors que moi, je demandais 125 €.

Alors, je suis assez déçu encore une fois par cette attitude d’Airbnb parce que si vous me suivez, vous avez certainement dû voir la vidéo dans laquelle j’avais loué un appartement Airbnb qui était complètement dégueulasse, n’ayons pas peur des mots. Et Airbnb avait été incapable de nous reloger.

Eh bien, aujourd’hui, Airbnb, après m’avoir fourni un appartement dégueulasse, ils me fournissent un client, lui aussi, « dégueulasse ».

Bon, bref, en tout cas, j’ai été dédommagé de 75 €.

Alors, ce que je vais faire maintenant, c’est de vous raconter maintenant la seconde anecdote avec le cas Booking. Alors là, ça concerne un appartement de ma compagne. Elle avait reçu pour deux nuits un couple d’argentins et vraiment, tout s’était très, très bien passé, les gens étaient très sympas, le check-in avait été très agréable.

Et pourtant, au moment du check-out, elle a, elle aussi, retrouvé l’appartement dans un état lamentable et là aussi, je vous mets des photos dans cette vidéo.

Alors, je vais ouvrir une parenthèse parce que je ne comprends pas comment en deux jours seulement, on peut mettre un appartement dans cet état-là et surtout, je ne comprends pas comment certaines personnes peuvent vivre comme ça. Bref, je ferme la parenthèse.

Mais en tout cas, je voulais vraiment vous faire part de cet exemple parce que le mode de fonctionnement est différent par rapport à la caution entre Airbnb et Booking parce que dans ce deuxième cas de figure, c’est elle qui a estimé ce qui était nécessaire de demander au client en terme de dédommagement par rapport à l’état de saleté dans lequel elle avait retrouvé l’appartement.

Donc, elle, elle a pris 20 € de frais de ménage supplémentaire sur la caution. Donc moi, franchement, j’aurai pris 50 € parce qu’elle a quand même passé 2 heures et demi à faire du ménage dans un appartement de 23 m².

Mais bref, en tout cas, ce qui est important de noter ici dans son cas à elle, c’est que c’est elle qui a décidé combien elle allait prendre sur la caution du client. Et donc, comme elle avait pris 200 € par empreinte de carte bancaire, elle a restitué à ses clients 180 € uniquement puisqu’elle a gardé 20 € de frais de ménage supplémentaire.

Donc, encore une fois, le gros intérêt, lorsque vous prenez la caution vous-même mais que ce soit avec la plate-forme Booking ou encore avec Abritel ou MorningCroissant, c’est que c’est vous qui jugez ce qui est nécessaire de prendre sur la caution et pas un intermédiaire ou un autre acteur qui se trouve à plusieurs milliers de kilomètres de là.

Alors, vous allez certainement me dire : « Oui, mais le client, il paie des frais de ménage. » Alors, oui, c’est vrai, vous avez raison. Nous, on prend 20 € de frais de ménage parce que à Toulouse, en tout cas dans la ville où nous, on fait de la location saisonnière, c’est difficile de prendre davantage, les clients ne sont pas prêts à l’accepter.

Par contre, sur le contrat de location qu’on fait signer à nos clients, on indique bien que si l’appartement n’est pas rendu dans un état satisfaisant, on se réserve le droit de prendre des frais de ménage supplémentaire sur la caution.

Donc voilà aujourd’hui ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Et vous l’avez bien compris, si je dois vous donner un conseil, ou même peut-être deux conseils dans cette vidéo, c’est surtout : 1-/ utilisez, prenez la caution à vos clients, et surtout 2-/ moi, mon point de vue personnel, c’est que je préfère gérer moi-même la caution pour rester maître de mon activité, rester maître de mon business sans que des personnes qui se trouvent hors site à plusieurs centaines ou à plusieurs milliers de kilomètres de là viennent m’expliquer ce qui est bon ou pas de prendre sur la caution du client.

Alors, dans nos deux exemples en fait, ça n’a pas été très grave, c’était juste du ménage mais quelques fois, vous allez pouvoir avoir des clients qui vont vous casser un lit ou un plan de vasque. Bref, donc c’est vraiment la raison pour laquelle vous devez absolument prendre une caution à vos clients si vous faites de la location saisonnière.

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo.

Avant de vous quitter, je vous rappelle que j’organise un séminaire 100% dédié à la location saisonnière et à la location courte durée. Ce séminaire aura lieu le 14 janvier 2017 à Toulouse et au cours de ce séminaire, je vous expliquerai toutes les étapes par lesquelles vous devez passer pour réaliser un projet immobilier dédié à la location saisonnière, de la recherche de bien jusqu’à sa mise en exploitation. Donc, je vous parlerai évidemment du financement, mais de la fiscalité, des statuts à adopter. Je vous indiquerai également avec quels partenaires travailler : Booking, Airbnb, Abritel… Je vous expliquerai également comment s’outiller, avec quel TPE Virtuel, quel Channel Manager. Je vous indiquerai également comment il faut faire pour déléguer…

Bref, si vous voulez participer à cette journée, je vous mets tous les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit i qui va apparaitre en haut, à droite de cette vidéo.

Je vous rappelle maintenant que si vous souhaitez davantage de conseils et d’informations autour de l’immobilier et de la location courte durée, vous avez plusieurs possibilités.

Possibilité 1 : Me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree sur lequel vous trouverez tout un tas d’articles et tout un tas de vidéos que j’ai déjà publiés.

Et Possibilité 2 : Vous abonner encore une fois librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici.

J’ai également rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger dans cette vidéo gratuitement. Pour cela, il vous suffit de cliquer sur les deux vignettes qui apparaissent dans cet écran si vous vous trouvez dans un navigateur Internet ; et si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile, vous avez encore une fois deux possibilités en accédant aux liens de téléchargement qui se trouvent dans la description juste en dessous de cette vidéo ou, encore une fois, sur le petit i qui va apparaitre en haut, à droite de cette vidéo.

Alors, de quoi parle ces deux e-books ?

Le premier s’appelle : « Convaincre la banque : mode d’emploi ». Et dans cet e-book, je vous explique quels arguments mettre en avant pour convaincre la banque de financer votre projet d’investissement locatif.

Et le second e-book s’appelle : « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et dans cet e-book, je vous explique comment, grâce à la location courte durée, grâce à sa forte rentabilité, vous avez la possibilité de vous créer une rente, un revenu complémentaire, voire doubler votre salaire si vous réussissez à multiplier les opérations immobilières.

En tout cas, c’est tout le bien que je vous souhaite.

Voilà. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui.

Comme d’habitude, je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo !

Ciao !


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2 commentaires

  1. Bonjour Sebastien,

    je souhaite gérer le paiement et cautions par la plateforme Stripe

    Plusieurs options sont possible via cette plateforme et j’aimerais savoir comment tu procèdes pour gérer les caution et quelle option utilise tu sur Stripe :
    – « authorize and capture » (capture de la caution 7 jours maxi)
    – « ‘customer » Récupération des coordonnées de la carte bancaire
    – facturer la totalité au client et reverser la caution sans frais

    Je suppose que tu utilises la deuxième option mais as tu essayé l’option « authorize and capture » ?
    Quand tu expliques que tu prend un montant sur la caution, le montant totale de la caution est débitée lors de la réservation et tu la restitue ensuite si pas de problême ou tu ne prend pas de caution réellement et prélèves une somme de dédommagement si besoins via les coordonnées bancaires de la carte bleue du client ?
    Je suis désolé je n’ai pas tout compris sur le mode de fonctionnement

    Merci beaucoup pour toutes tes vidéos très instructives!

    Alexis

    • Sébastien on

      Bonjour Alexis,

      Pour débiter, je coche « Capture this charge » : le client est prélevé sur son compte.
      Pour gérer une caution, je décoche «  »Capture this charge » : le client n’est pas prélevé sur son compte.

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