Location courte durée + Colocation = Gros cash

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On m’a souvent demandé s’il était possible de faire de la colocation en courte durée.
Je n’ai jamais vraiment pensé que cela pouvait marcher.
Pourtant, Yann (auteur du blog Immobilier meublé pas à pas) me fait mentir.
Il a expérimenté la chose et nous explique dans cet article comment il a pu mettre cela en place ! 🙂
Je laisse le clavier à Yann ! 🙂

Une colocation courte durée particulière
Les agents EDF en mission

Je vais vous parler aujourd’hui grâce à cet article d’une location courte durée un peu particulière tant par son contenu que de par sa gestion : la colocation meublée pour les agents EDF en déplacement.

C’est une colocation courte durée assez spécifique qui demande un regard un peu différent par rapport à ce qui est pratiqué en location courte durée normale.

Voyons quelques points pour mettre en avant toutes les spécificités de cette colocation courte durée.

1) Pourquoi ce choix de colocation de courte durée ?

Pourquoi dans ce cas précis, j’ai choisi ce genre de location courte durée ? C’est une question très judicieuse à laquelle je me dois d’apporter une réponse précise.
Voici une partie de mon histoire avec ce bien divisé en trois petites maisons possédant chacune leur petit jardin.

Un jour, une amie (agent immobilier) m’appelle et me dit : « Ecoute, je sais que tu es assez loin en ce moment mais je crois que tu devrais venir, il y a un bien qui va t’intéresser ! »

Je connais très bien cette dame et si elle m’appelle, c’est que l’affaire est intéressante.
Une fois sur place, je vois effectivement ce lot de 3 petites maisons dans lesquelles des travaux sont à prévoir.
Nous sommes en pleine campagne à environ 15 minutes d’une ville de 2000 habitants.

Je discute donc avec la propriétaire qui me dit qu’elle pouvait louer sur du long terme à des jeunes mais qu’elle préférait louer aux agents EDF car la centrale de Belleville n’est pas loin.
Elle habitait une des trois maisons.

Effectivement, pour avoir vérifié, les 3 maisons sont situées à 2 minutes et 30 secondes de la centrale.

J’en profite donc pour lui demander les tarifs qu’elle appliquait pour les agents et je suis tout de suite très intéressé.
Je reviendrai précisément sur les chiffres dans la suite de cet article.

Au départ, je suis venu pour une visite dont je ne connaissais pas les tenants et aboutissants mais après quelques minutes sur place, j’ai vite réalisé que cette colocation meublée pouvait procurer une rentabilité très intéressante voire impressionnante.
Le choix de la colocation meublée s’est donc fait tout naturellement en utilisant les données particulières du site géographique qui tombent sous le sens.

N’habitant pas sur place, il fallait tout de même déterminer comment gérer au mieux ce style de colocation meublée courte durée.

2) Quels services je fournis et comment je meuble ?

Je me suis appuyé sur les propos de cette dame qui avait pratiqué ce style de location meublée dans ses maisons depuis plus de 2 ans.
Elle avait pris le temps de me dire ce qui fonctionnait bien et ce sur quoi il fallait être vigilant.
Pour elle, certains domaines de vigilance étaient assez simples à appliquer car elle habitait sur place.

Toutes ces réflexions m’ont amenées à plusieurs conclusions.

Je souhaitais fournir des services pratiques sans m’encombrer avec des choses dont les agents EDF « se moquent » totalement.

Les agents veulent pourvoir manger ensemble, avoir des coins intimités et un accès WIFI.
Je me suis rendu compte qu’il ne servait à rien de proposer un service de draps dans ce cas. Les agents viennent avec leurs draps housses et leurs housses de couette.
Ils sont habitués à ceci et dans mon cas, il s’avère que cela m’arrange grandement car il n’y a aucune agence ou société qui propose ce genre de service. C’est la campagne !

En revanche, il est primordial de fournir un lave linge car certains restent durant plusieurs semaines pour leurs missions et ne repartent pas les week-ends.

J’avais donc convenu de :

  • Meubler solide et non « design »
    Ne voyez aucune critique en ces propos, simplement, dans ce cas, il faut faire preuve de bon sens, il n’y a absolument aucun intérêt à mettre un prix dans une décoration luxueuse puisque les agents ne peuvent pas dépasser un montant de location à la semaine. J’y reviendrai plus tard.
  • Ne pas fournir un service draps
  • Fournir un équipement utile et sympathique
    Les maisons sont donc équipées de fours, fours micro-ondes, coins salon avec TV, coins chambres avec espaces individualisés (parfois un « muret dépliant » sépare une chambre en deux espaces).
    Dans ce genre de colocation, on peut séparer une grande chambre en deux espaces, ceci ne pose pas de soucis si chacun retrouve son intimité.
    Il ne faut évidemment pas « abuser » en proposant des espaces trop petits.

Les maisons disposent de jardins. Ce point est excellent et j’en ai profité pour y installer des barbecues.
Les agents en déplacements adorent ça et ces petits coins extérieurs leur permettent de vivre des moments de convivialité non négligeables.
N’oublions pas qu’ils sont parfois séparés de leurs familles pendant plusieurs semaines.

J’essaie donc de proposer quelque chose de pratique, solide et agréable en évitant le superflu ou le luxe inutile dans ce cas précis.

3) Les avantages et les contraintes

Comme tout style de location meublée courte durée, la colocation meublée aux agents EDF propose des avantages mais aussi des inconvénients.

Les avantages :

  • Ceci me permet d’obtenir une rentabilité excellente
  • Il n’est pas nécessaire de suréquiper les biens
  • Il n’est pas non plus nécessaire de fournir certains services comme les draps par exemple
  • Location du lundi au jeudi d’où la possibilité de louer en courte durée les week-ends (je ne loue pas les week-ends en supplément à cause de la logistique à mettre en place)
  • Les agents peuvent réparer quand il y a un petit souci dans la maison meublée

Les inconvénients principaux :

  • Les agents préviennent parfois en dernière minute du décalage de leur arrivée. Il faut donc se montrer encore plus disponible et faire preuve de plus de souplesse qu’une location courte durée classique.
  • Difficulté pour encaisser en amont le prix de la location. Les agents aiment payer sur place en liquide, ils préfèrent donc vous voir pour vous remettre l’argent.
    L’inconvénient est que vous n’avez rien encaissé et donc il ne faut pas que la personne annule en dernière minute.
  • Il faut prévoir un service ménage chaque vendredi pour assurer une propreté.
  • Parfois, certains veulent « tricher » et venir plus nombreux pour se partager les frais

Il faut comprendre que contrairement à la location meublée classique courte durée, il est quasi impossible de prendre des chèques de caution ménage. Les agents estiment que cela fait parti du service.
Il convient de faire un tour de la propriété lors des départs et de les « éduquer » progressivement.

4) La gestion de ces colocations et la synchronisation

J’ai décidé d’intégrer au maximum les quelques contraintes et d’y remédier de la meilleure des manières pour me laisser un maximum de temps libre.
Ma philosophie est toujours d’automatiser un maximum et de me libérer un maximum de temps.

Voilà comment je procède :

  • Je propose des annonces uniquement sur le bon coin et sur le site dédié aux agents en déplacement.
    C’est un site spécifique mis en place en interne dans les centrales. Il permet aux agents de regarder les différents logements qui sont proposés sur ce site.
    Les propriétaires doivent demander aux accueils des centrales pour pouvoir mettre leur annonce sur le site. L’accès est gratuit pour les propriétaires.
  • Je propose aussi des cartes dans le local de l’accueil de la centrale.
    Ensuite, c’est le bouche à oreille qui fonctionne… pour ce genre de colocation meublée, c’est ce qui fonctionne le mieux !
  • Pour automatiser les locations, j’ai décidé de travailler avec une dame qui habite dans le village (un coup de chance peut on dire) et qui est en micro entreprise.
    Cette dame, pour l’instant, accueille les agents encaisse les loyers, fait les ménages.

J’ai trouvé les coordonnées de cette dame sur le bon coin dans la section services. Elle proposait des ménages et a travaillé dans de grandes maisons bourgeoises tout au long de sa vie.
Je lui ai expliqué le projet et elle a tout de suite accroché. Je pense que c’est une nouvelle mission qui la change complètement du ménage et c’est une dame assez ouverte d’esprit qui comprend vite les attentes. Elle habite à Beaulieu-sur-Loire à 5 minutes des 3 biens.

 Nous sommes en discussion en ce moment car j’aimerais maintenant que les agents la contactent directement pour louer. Elle est maintenant habituée et est en mesure de les accueillir au téléphone.

Ce point était un stress pour elle au départ.
Il suffirait que l’on mette son numéro sur les annonces, comme je le précisais tout à l’heure, on fonctionne essentiellement par téléphone.

Cette logistique est donc particulière, dans ce cas tout passe par le téléphone.
La synchronisation des calendriers se fait en dernière minute et la plupart du temps manuellement.
Il est très difficile d’automatiser mais quand on prend le rythme cela peut tout de même devenir assez facile…

De plus, il est assez simple de former quelqu’un qui peut tout gérer à votre place au bout d’un certain temps.
La personne y trouvera largement son compte surtout si elle habite à proximité des logements.

5) La colocation meublée courte durée et les chiffres

Parlons maintenant chiffres pour mieux cerner la rentabilité de ce bien.

Tout d’abord voici les chiffres concernant l’achat :

La dame qui vendait était assez pressée et je pense que nous avons eu un bon feeling lors de notre rencontre.
Je ne perds pas de vue que c’est grâce à Marie (mon amie de l’agence immobilière) que j’ai découvert ce bien.

  • Prix d’achat des 3 petites maisons (frais d’agence inclus) après négociation : 57000 euros
  • Frais de notaire : 4420 euros
  • Montant des travaux plus meubles : 28500 euros
    J’ai souhaité réaménager comme je l’entendais, faire un peu de travaux extérieurs et meubler.
  • Mensualité de crédit sur 15 ans : 583.40 euros par mois.

La location meublée longue durée pourrait permettre à elle seule d’apporter environ 1000 euros par mois.
L’ancienne propriétaire trouvait de jeunes couples les premières années et louait sur de la longue durée.
On peut estimer qu’il serait possible de réaliser à nouveau de la location sur du long terme.

La colocation meublée courte durée aux agents EDF se fait avec les chiffres suivant :

  • Location de 100 euros par lit et par semaine.
  • Les 3 maisons représentent 9 couchages.
  • L’eau représente environ 80 euros par mois (en moyenne).
  • L’électricité représente environ 220 euros par mois (en moyenne).
  • La taxe foncière est de 425 euros.
  • La taxe d’habitation est de 450 euros (d’ailleurs, je me suis aperçu grâce à Sébastien Ascon que je ne devais pas payer de taxe d’habitation en location courte durée, c’est donc une erreur de ma part que je vais vite rectifier).
  • Frais de gestion et ménage 250 euros par mois (en moyenne).
    Il faut compter 15 euros pour une entrée sortie par maison et 12.50 euros l’heure de ménage.

La totalité des charges représentent donc environ 573.50 euros par mois.

On considérera donc que l’ensemble des charges (emprunt et frais) me coûte environ 1156.90 euros par mois.

Avec 4 semaines par mois de remplissage et en remplissant les 9 couchages, cela représente :

  • Loyer : 9 X 100 X 4 = 3600 euros
  • Cashflow : 2443.10 euros
  • Rentabilité nette : 32.60 %

Avec 3 semaines par mois de remplissage et en remplissant les 9 couchages, cela représente :

  • Loyer : 9 X 100 X 3 = 2700 euros
  • Cashflow : 1543.10 euros
  • Rentabilité nette : 20.59 %

Avec 2.5 semaines par mois de remplissage et en remplissant les 9 couchages, cela représente :

  • Loyer : 9 X 100 X 4 = 3600 euros
  • Cashflow : 1093.10 euros
  • Rentabilité nette : 14.60 %

En ce qui me concerne, la rentabilité ne me « parle » pas vraiment, je préfère raisonner en terme de cashflow.
Je vous invite à regarder un article sur certaines règles de calcul en immobilier qui peuvent être utiles.

J’espère augmenter la semaine à 110 euros par lit.
Cela représente un peu plus de 20 euros par nuit. Chez les agents EDF, il est difficile de proposer davantage en terme de tarif, voici pourquoi :

  • Les agents ont 60 euros par jour pour se nourrir et se loger. Si on considère qu’ils dépensent 15 euros pour se nourrir et 20 euros pour se loger par jour, il leur reste 25 euros par jour en excédent soit 125 euros par semaine.
    Ils doivent aussi payer l’essence pour repartir chez eux et se déplacer la semaine.
  • Ils vont donc toujours privilégier une location qui leur permet de réaliser un petit excédent. C’est aussi parfois un moyen d’augmenter leur salaire.

J’ajouterai qu’il est possible d’augmenter la rentabilité de ces biens en proposant des locations pour le week-end.
A l’heure actuelle, il m’est trop difficile de proposer ce service en termes de logistique.

J’espère que cet article vous aura apporté quelques éléments concernant la colocation meublée courte durée avec des agents EDF en déplacement.
N’hésitez pas à laisser un commentaire pour me faire part de vos questions ou remarques à ce sujet.

 


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20 commentaires

  1. Excellent !
    On pourrait presque chercher où sont les centrales et carrément faire construire pour. Mais c’est quand même incroyable car le CE EDF avait tellement de village vacance par contre EDF n’a aucun logement pour loger ses agents ! (Ok c’est plus facile de payer 60€ que de s’enquiquiner avec de la logistique)
    Y’a peut être La même chose à faire Avec les raffineries ou autre 🙂

    • Sébastien on

      Je dis régulièrement qu’il n’est pas nécessaire d’acheter dans des grandes villes pour faire de la location courte durée : la preuve est faite 🙂

  2. Bonjour,
    Merci pour cet article.
    Pourrais-tu donner le nom du site dédié aux agents en déplacement.

    Cela pourrait m’intéresser !

    Cdlt

  3. Bonjour Seb,

    Super intéressant, comme quoi tout est possible et il ne faut pas avoir de préjugés sans avoir testé au préalable ! C’est toujours dingue de voir tout ce qu’on peut faire en immobilier.

    Ça fait plaisir de retrouver Yann sur ton blog 😉

    À bientôt,

    Julien

  4. Bonjour !

    Sébastien, merci une nouvelle fois pour la publication de l’article.

    Pour le site dédié à la location des meublés, il faut contacter directement le service de conciergerie des centrales. Ce sont eux qui vous inscrivent !

    Très honnêtement, les agents contactent par le bon coin en priorité et ensuite, le bouche à oreille fonctionne bien !

    Yann

  5. Emmanuel on

    Bonjour Sebastien.
    Merci pour cet article.
    Très intéressant…… Une belle idée a méditer.

  6. Tes articles sont vraiment très intéressants Sébastien, tu explique les choses clairement en totale transparence c’est vraiment un plaisir de te suivre !

  7. Pingback: 3 techniques pour meubler un appartement à moindre frais

  8. Je suis moi même prestataire EDF donc je suis en déplacement tout le temps et je connais ce marché. D’où mon achat de 3 appart sur Gien à 20min de Beaulieu et 10de la centrale de Dampierre. Et oui nous avons 2 centrales proches de chez nous. Il y a un vrai marché et sur toutes les centrales de France. Pénurie de logement pour les prestataires
    Ah et un prestataire extérieur touche en moyenne 80€/jour en déplacement et non 60… Je suis à 84. Et un agent EDF, selon son service, c’est jusqu’à 140€/jour…
    Alors faites moi confiance, vous pouvez augmenter vos prix… Mes 3 F2 sont à 160€/semaine et je n’ai qu’un lit double par appart. Et je suis plein depuis mon achat en juin…
    Bonne continuation

  9. A bien réfléchir quand même : on dépend là d’un fournisseur unique (EDF), le jour où la centrale ferme ou réorientation de politique énergétique (N Hulot…) ou autre, la reconversion en courte durée tourisme n’est pas toujours garantie dans ces régions.
    Je verrais plutôt un coup à faire sur 3-4 années puis revente

    • Sébastien on

      C’est pour cela qu’il faut que le projet soit rentable même en location traditionnelle.

      • Tu as sans doute raison, mais ça me semble très difficile (le projet de Yann ne semble pas rentable en loc traditionnelle) sans impacter la rentabilité non ?
        à fessenheim, l’insee a publié une étude qui montre que 5000 personnes seront impactés,

    • Aucune centrale ne fermera avant plusieurs dizaines d’années hormis Fessenheim qui ne servira qu’à rassurer la population.
      Aucune énergie aussi efficace n’existe à ce jour et aussi peu polluante.
      Et bien sur le lobby EDF. Fermer une centrale, c’est une perte énorme pour EDF, et n’oublions pas que EDF, c’est un fleuron pour notre pays. Quoiqu’on en dise.
      Si une centrale ferme, il faut la démanteler. Et ça c’est 20 voir 30 ans minimum et des milliers de salariés spécialisés qui viendront de la France entière comme c’est le cas actuellement pour la maintenance.
      Le marché du saisonnier en fonction des centrales nucléaires est une mine d’or qui compte encore des dizaines d’années devant lui.
      Et je ne parle pas des grandes entreprises locales qui font venir leurs stagiaires et leurs cadres en déplacement. Et eux ils vont de plus en plus vers la location saisonnière bien plus confortable et moins chère que l’hôtellerie.
      Je fais toute l’année quasi toutes les centrales de France et toutes, sans exception, connaissent une pénurie de logement pour les prestataires dont je fais parti.
      Celui qui créera la 1ere franchise de location saisonnière spécialisée centrales nucléaires aura tout compris

  10. En effet, il explique que la location longue durée rapportait 1000euros/mois et il a 1156.90 de frais

    • Sébastien on

      Oui, mais en location « normale », les frais EDF, internet et eau rebasculent chez le locataire, donc le cashflow redevient positif

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