4 clés pour décrocher son prêt immobilier

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L’obtention du financement est l’étape la plus importante d’un projet d’investissement locatif.
Sans financement, il ne peut pas y avoir d’achat.
Afin de maximiser vos chances pour obtenir le prêt, je vous propose dans cette vidéo de découvrir 4 clés.
Ces 4 clés vous permettront de disposer de 4 atouts supplémentaires pour obtenir le fameux « OUI » du banquier ! 😉

Si vous avez une 5ème, une 6ème ou une 7ème clé, n’hésitez pas à la partager dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous exposer 4 clés qui vont vous permettre de mettre toutes les chances de votre côté pour que la banque finance votre projet d’investissement locatif.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle vous allez comprendre pourquoi lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, il ne faut pas faire les choses au hasard.

Alors, avant que je rentre dans le vif du sujet de cette vidéo et avant que je vous expose les 4 clés qui vont vous permettre d’obtenir plus facilement votre prêt immobilier, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner librement et gratuitement à ma chaine YouTube en cliquant sur le bouton juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, quelles sont les 4 clés qui vont vous permettre d’obtenir plus facilement votre crédit immobilier ?

Commençons tout de suite par la première de ces clés qui est le fait d’acheter de l’immobilier locatif intelligent., c’est-à-dire de l’immobilier qui va vous ramener de l’argent tous les mois.

Si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif, vous parcourez certainement les petites annonces sur leboncoin ou encore sur SeLoger et vous remarquez qu’il y a de tout à n’importe quel prix et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle vous ne devez pas vous précipiter sur le premier bien que vous allez visiter. Vous devez prendre le temps de la réflexion et le temps de trouver une bonne affaire. Et vous devez savoir également que de toute façon, la banque ne valorisera que 70% de vos revenus locatifs.

C’est-à-dire que si vous réalisez un investissement immobilier qui va vous ramener 1000 € de loyer tous les mois, la banque considèrera que vos loyers ne sont pas de 1000 €, mais seulement de 700 €. Et pour la même raison, si votre investissement immobilier vous ramène 500 € de loyer tous les mois, la banque considèrera que le loyer est seulement de 350 €.

Et certaines banques vont même plus loin. C’est le cas de la Caisse d’Epargne par exemple qui ne valorise que 50% des revenus locatifs.

Alors, pourquoi est-ce que les banques ne valorisent que 70% ou 50% des revenus locatifs ?

Tout simplement parce qu’en octroyant un prêt immobilier, la banque, elle gère un risque. Elle va considérer que la ponction des 30% ou des 50% qu’elle retient, c’est de l’argent qui est nécessaire pour payer la taxe foncière, les charges de copropriété, les diverses assurances, en encore assurer la vacance locative.

Et donc, si vous me suivez depuis un certain temps, vous devez donc savoir que pour acheter de l’immobilier intelligent qui va vous ramener de l’argent tous les mois, il faut absolument que votre loyer couvre l’ensemble des charges : le crédit mobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété, les diverses assurances… C’est-à-dire que votre cash-flow doit être positif.

Et pour que l’opération soit blanche vis-à-vis de la banque, il faut que 70% du loyer reste une valeur supérieure à votre crédit immobilier. C’est la meilleure façon de pouvoir multiplier les opérations immobilières et c’est la meilleure façon de pouvoir réaliser une opération neutre vis-à-vis de la banque qui ne viendra pas atténuer votre capacité d’emprunt.

Il y a donc deux solutions pour dégager le maximum de cash-flow.

La première de cette solution, c’est de maximiser le loyer. Il suffit pour cela d’offrir de belles prestations à l’intérieur des biens immobiliers que vous allez proposer à la location, d’avoir une décoration de qualité. Mais vous devez également minimiser le coût du crédit.

Pour minimiser le coût du crédit, vous avez plusieurs leviers.

Le premier de ces leviers, c’est de prendre la durée d’emprunt la plus longue possible. N’hésitez pas à souscrire des emprunts sur 20 ou 25 ans.

Le second levier, c’est de pouvoir mettre de l’apport sur votre investissement locatif pour diminuer la mensualité de prêt. Alors, attention, tout de même ! Moi, je considère qu’il faut mettre le minimum d’apport possible parce que si vous mettez toute votre épargne en apport sur un projet immobilier, vous n’aurez plus d’épargne de précaution pour gérer tous les aléas de la vie.

Et enfin, le troisième levier que vous avez pour minimiser la mensualité de votre crédit immobilier, c’est de faire une bonne négociation avec la personne qui va vous vendre l’appartement ou la maison.

En effet, encore une fois, c’est au moment de l’achat que se décide combien votre immobilier va vous rapporter d’argent et pas uniquement au moment de la revente.

Ensuite, la deuxième clé pour obtenir plus facilement votre crédit immobilier, c’est d’avoir une parfaite tenue de vos comptes bancaires.

À partir du moment où vous allez acheter de l’immobilier, faire une offre d’achat, vous allez partir à la recherche du financement et vous allez devoir constituer un dossier bancaire que vous allez soumettre à toutes les banques que vous allez consulter. Et chacune de ces banques va éplucher vos relevés de comptes avec un historique de trois mois. Donc, surtout, ayez des comptes propres, ne faites apparaitre aucun découvert, ne faites apparaitre aucun agio sur vos comptes bancaires, du moins pendant les trois mois qui vont être nécessaires pour aller chercher votre financement.

Et donc, pendant ces trois mois, moi, ce que je peux vous conseiller, c’est de vous cantonner aux dépenses nécessaires et surtout éviter de faire des dépenses superflues qui pourraient générer du découvert ou qui pourraient générer des agios. Mais également, ce que je vous conseille de faire pendant ces trois mois, c’est d’afficher une capacité mensuelle d’épargne.

Alors, comment est-ce que vous devez afficher une capacité mensuelle d’épargne ?

C’est tous les mois faire apparaitre sur vos relevés de comptes un virement bancaire de votre compte courant vers un compte d’épargne, qu’il s’agisse d’un livret A, d’une assurance vie ou tout autre compte d’épargne. Ça, ça va rassurer la banque pour plusieurs raisons.

La première de ces raisons, c’est que vous allez lui montrer que vous êtes capable de construire une épargne de précaution.

La seconde de ces raisons, c’est que vous allez afficher une capacité à pouvoir anticiper les aléas de la vie.

Et la troisième raison, c’est que vous allez afficher un profil responsable plutôt qu’un profil flambeur, et ça, la banque va en être friante.

Alors, le conseil que je peux vous donner aujourd’hui, c’est d’effectuer ce virement plutôt en début de mois, plutôt qu’en fin de mois parce que croyez-moi, si vous décidez d’effectuer ce virement pour afficher une épargne en fin de mois, dans 99% des cas, vous n’aurez plus d’argent sur votre compte pour effectuer ce transfert bancaire pour afficher de l’épargne. Donc, préférez faire ce transfert un ou deux jours après que votre salaire soit tombé.

Ensuite, la troisième clé pour obtenir un emprunt bancaire plus facilement, c’est d’éviter les crédits à la consommation. Alors, les crédits à la consommation, on a coutume de dire que ce sont de mauvaises dettes parce que ce sont des crédits qui ont servi à acheter des biens qui ne ramènent pas d’argent, contrairement à l’immobilier par exemple, qui est considéré comme une bonne dette, parce qu’en face du crédit immobilier, il y a généralement un loyer.

Alors, attention tout de même, tous les achats immobiliers ou tous les crédits immobiliers ne sont pas des bonnes dettes parce que si votre crédit immobilier, pour en revenir à ce que je disais tout à l’heure, n’est pas couvert par votre loyer, vous avez acheté un mauvais investissement immobilier, vous avez un cashflow qui est négatif et donc, vous avez acheté une dette.

C’est notamment le cas, ou en tout cas dans la majeure partie des cas, des programmes de défiscalisation, mais c’est aussi peut-être votre cas si vous avez acheté de l’immobilier sans vous être formé auparavant. En tout cas, ça a été le cas pour mes premiers achats immobiliers. C’est-à-dire que mon loyer n’arrivait pas à couvrir tous les crédits immobiliers et toutes les charges annexes.

Donc, avant de souscrire à un emprunt immobilier, avant d’aller chercher votre financement, essayez de solder tous vos crédits à la consommation.

Alors, je ne suis pas en train de dire qu’il est impossible d’obtenir un crédit immobilier si on a déjà un crédit à la consommation, je suis juste en train de dire que c’est quelque chose qui va être plus difficile.

Et enfin, la quatrième clé pour obtenir plus facilement votre emprunt immobilier, votre crédit immobilier, c’est de savoir présenter correctement votre dossier à la banque.

À partir du moment où vous allez décrocher des rendez-vous bancaires, il ne suffit pas juste de pousser la porte de votre banquier ou de votre courtier en lui disant j’ai besoin de 80, 100000 ou 120000 €. Il va falloir être un petit peu plus créatif, il va falloir justifier ce dont vous avez besoin. C’est un petit peu comme si votre fils ou votre fille arrivent devant vous et vous demande 10 €, votre premier réflexe, ça va être de lui demander, mais pourquoi tu as besoin de ces 10 € ? C’est exactement la même chose lorsque vous allez chercher un crédit immobilier. Il faut que vous puissiez justifier à votre banquier ou à votre courtier de combien exactement vous avez besoin et donc, lui faire une projection de ce que va vous ramener le bien immobilier que vous êtes en train d’acheter.

Donc, sachez pouvoir projeter la mensualité de crédit par rapport au montant de l’emprunt que vous souhaitez faire à la durée de crédit que vous envisagez de faire et au taux en vigueur au moment où vous souhaitez souscrire cet emprunt. Et surtout, affichez en face de cette mensualité de crédit un loyer estimé. Alors, attention, il faut prendre des « valeurs réelles » pour ce futur loyer. Surtout, n’allez pas expliquer à votre banquier que vous allez louer 1000€ par mois un studio de 20 m², mais affichez une valeur réaliste en demandant une attestation de valeur locative à l’agence par exemple qui vous aura vendu le bien immobilier.

Et c’est en montrant que vous allez dégager du cashflow positif à votre banquier que vous allez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir plus facilement votre prêt immobilier.

Voilà donc ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo : les quatre clés pour décrocher plus facilement son crédit immobilier.

Donc, je vous rappelle quelles sont ces 4 clés :

Première clé : acheter de l’immobilier intelligent,

Deuxième clé : avoir des comptes bancaires propres,

Troisième clé : éviter les crédits à la consommation,

Quatrième clé : savoir présenter correctement son dossier bancaire à son banquier.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère que cette vidéo vous aura été utile et que vous allez pouvoir utiliser les 4 clés pour trouver les financements de votre projet d’investissement locatif.

Alors, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, je vous rappelle que si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces, de retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée, vous avez plusieurs possibilités.

Possibilité 1) : Vous abonnez gratuitement à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree ;

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Pour aller plus loin, je voulais vous rappeler que j’ai également rédigé deux e-books : « Convaincre la banque mode d’emploi » dans lequel vous allez trouver plus d’éléments pour savoir comment convaincre la banque de financer votre projet d’investissement locatif et notamment quelle attitude adoptée, et quels arguments mettre en avant ; et « Doubler son salaire avec la location courte durée » dans lequel je vous explique comment, grâce à la location coute durée, vous allez pouvoir dégager une rentabilité explosive qui va vous permettre de vous constituer une rente ou un complément de revenu.

Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, vous avez plusieurs possibilités. Si vous regardez cette vidéo dans un navigateur internet, il suffit de cliquer sur les deux vignettes qui apparaissent dans cet écran. Et si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit i qui va apparaitre en haut à droite de cette vidéo.

Voilà donc tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. N’hésitez pas à utiliser ces 4 clés, n’hésitez pas à les partager.

Et je vous dis comme d’habitude à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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11 commentaires

  1. Encore un fois, tout à fait d’accord avec toi Sébastien,

    Je respecte moi même ces quatre étapes. il m’arrive d’avoir un 0.02 centime pour d’agios de découvert mais la banque en tiens rarement compte car j’ai une bonne capacité d’épargne

    Cette capacité d’épargne peu flamber assez rapidement dans des « trous d’argent » lors d’achat d’appartement et que l’on doit combler des intérêts ou des travaux par ex. (en ce moment je doit combler 400€ d’intérêts par mois tant que les travaux ne sont pas finis) d’ou comme tu dis l’importance de ne pas mettre d’apport!

    • Sébastien on

      Tout à fait Michael.
      Dans ton cas, on a aussi la possibilité de demander un report des échéances pour travaux

  2. Salut Sébastien,

    Merci pour cette vidéo au top qui nous rappelle les bases de l’achat immobilier !

    Avant de la regarder j’avais écrit mes 4 clés pour comparer avec les tiennes :
    1. Nettoyer ses comptes
    2. Préparer son dossier
    3. Acheter un bien à fort potentiel et bien négocier
    4. Présenter à la banque un bien loué à l’année*

    *L’idée c’est de dire à la banque qu’on veut faire un petit investissement immobilier en location à l’année, avec des revenus locatifs prévisionnels qui soient supérieurs de 30% au crédit, et ensuite de mettre l’appartement en location meublée saisonnière. Comme les loyers et la rentabilité en saisonnier vont exploser par rapport à la location à l’année, la banque verra que ce premier investissement est un succès total, et elle acceptera plus facilement de financer un second projet. 🙂

    Michael : comme le dis Sébastien, tu peux demander à la banque un report des échéances, et tu n’auras qu’à payer l’assurance, pas les intérêts. Ce qui veut dire quelques dizaines d’euros par mois tout au plus, au lieu de la totalité de ta mensualité !

  3. Merci à tous pour votre astuce….

    Cependant j’ai bien parlé de 400€ d’intérêts. il s’agit du différé partiel d’un crédit de 1500€ par mois.

    Vous pouvez allez voir l’article que j’ai écrit à ce sujet sur mon blog.

  4. Bonjour Sebastien.
    Il existe une dernière petite astuce pour être bien reçu des banques, c’est de ne pas exister dans leurs fichiers…
    En effet, on est (presque) toujours mieux accueilli en qualité de prospect.
    Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre type à la banque en indiquant notre volonté de voir nos informations personnelles rayées de leurs bases de données au moins six mois avant la recherche de crédit pour l’investissement envisagé…
    Ta vidéo est très complète et très claire. Elle offre un bon pendant à ton ebook « convaincre la banque, mode d’emploi ».

    • Sébastien on

      Merci pour cette 5ème clef Camille.
      Peux-tu préciser STP ?
      Dans quelles banques se faire rayer ? Celle où on est client ou celles dans lesquelles on a déjà déposé un dossier par le passé ?

      • Les deux.
        En fait, toutes celles auprès desquelles tu souhaite obtenir un crédit.
        J’en donne les raisons à travers un retour d’expérience dans un article du blog.
        La marche à suivre est simplissime. Il suffit d’envoyer la lettre type que j’avais écrite à cette occasion.

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