Comment générer un loyer de plus de 2000 euros avec un studio de 20 m2 ?

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La location saisonnière constitue une réelle source de revenus alternatifs.
Découvrez ici comment faire exploser votre loyer !

Parmi tous les appartements que j’exploite, l’un d’entre eux est mon appartement témoin. C’est celui avec lequel j’ai démarré mon activité et qui reflète assez bien la tendance du marché.
Il se situe en hyper-centre de Toulouse, près de la place du Capitole.
Cet appartement rapporte en moyenne 1500 euros de loyer chaque mois.

Pourtant, le mois dernier, cet appartement a généré un loyer de plus de 2000 euros, soit 33% d’augmentation.
Ceci n’est pas le fruit du hasard.

1 – Etudier la demande locative

Pour gagner la course, un pilote de Formule 1 doit appréhender le circuit sur lequel il roule en fonction des spécificités techniques de sa voiture.
De la même manière, un gestionnaire doit apprendre à tirer le meilleur parti de son investissement immobilier en fonction de ses caractéristiques et de la saisonnalité.

Depuis que j’ai démarré la location courte durée, j’étudie avec attention la demande locative en fonction des saisons et des événements toulousains.
J’ai alors constaté que le mois de septembre est un mois de forte affluence :

  • Les journées sont encore belles
  • Les jeunes couples organisent des week-ends en amoureux pour profiter des derniers rayons de soleil en terrasse avant l’automne
  • De nombreux retraités choisissent de préférence ce mois pour visiter Toulouse
  • La ville organise de nombreuses manifestations au théâtre du Capitole
  • Les étudiants cherchent à se loger en formule courte durée en attendant que leur futur logement soit disponible
  • Etc…

Autant de bonnes raisons qui font qu’un mois de septembre se prépare à l’avance 🙂
En effet, j’ai commencé à le préparer dès le début de l’été, en juin.

Pour optimiser ce mois de septembre, j’ai adopté une stratégie reposant sur 2 leviers principaux :

  • Augmentation du tarif des nuitées de plus de 5%
    -> Cette opération entraine mécaniquement une hausse du chiffre d’affaire
  • Renforcement des conditions d’annulation
    En temps normal, mes conditions d’annulation sont souples. Le client peut annuler sans frais jusqu’à un mois avant son arrivée.
    Pour le mois de septembre, j’ai renforcé ces conditions. Pas de remboursement si l’annulation intervient dans les 2 mois précédents l’arrivée.
    -> Cette opération me garantit le maintien du paiement et la possibilité de surbooker l’appartement

2 – Stratégie gagnante

Cette stratégie s’est avérée être la bonne.
Ce mois reste le meilleur depuis le début de mon activité.

  • Loyer perçu : 2005.73 euros
  • Nombre de nuits réservées : 37 nuits
  • Soit un taux d’occupation de plus de 123%

Et un gain de 1329.34 euros une fois toute les charges déduites.
Voici le détail ci-dessous.

09-2015-louer-en-courte-duree

De nombreuses villes se prêtent à ce jeu.
Je pense notamment à Strasbourg très réputé pour son marché de Noël, ou encore Angoulême pour son festival de bande dessinée.

A vous de me dire maintenant si vous pensez que j’ai eu raison dans mes choix.
Quelles sont les raisons pour lesquelles la location courte durée constitue encore un frein pour vous ?
N’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires ci-dessous.

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10 commentaires

  1. N’importe quoi ! Arrêtez de faire miroitez des chose de se genre on sait très bien que les location ne sont pas comme cela, sans compter les problèmes lie Non paiement impossible de mettre les gens dehors en fonction des dates de présentation en tribunal une seule rentabilité et la meilleur dans se domaine et je suis sur que vous la connaissez mais pas la location de logement en tous cas !

    • Sébastien on

      Bonjour Jean,

      Il s’agit pourtant d’une réalité.
      J’ai justement fait le choix de la location courte durée afin d’éviter tout risque d’impayé.
      C’est d’ailleurs l’un des intérêts majeurs de la location saisonnière. Les locataires (voyageurs) payent avant de rentrer dans les lieux.
      Plus vous louez de nuits par mois, plus votre loyer est élevé.
      Il ne s’agit pas là de location longue durée avec un locataire placé à l’année.
      Sur un mois, il n’est pas rare d’avoir entre 10 et 15 locataires.

      L’objectif est donc de maximiser le nombre de nuits vendues par mois pour maximiser la rentabilité de l’investissement locatif.

  2. Un peu énervé Jean 😉
    Il y aura toujours des sceptiques (ou des jaloux?) dès qu’on fait un peu de cash dans ce pays.
    Belle performance Sébastien, je souligne les 37 nuits de louées…heu 1 mois c’est bien maxi 31 jours !:)
    Certains (les plus rouges vifs ! ) te diront que c’est du vol…et que tu aurais dû rembourser les annulations vu que derrière tu as reloué.

    • Sébastien on

      Bonsoir Guillaune,

      Merci pour ton message.
      37 nuits en effet en raison des annulations et des relocations qui ont suivies ces annulations. Tu as tout compris 🙂
      Ce n’est pas du vol, je suis conforme à mes Conditions Générales de Ventes.
      Il faut être conscient qu’une annulation de dernière minute peut entraîner une perte de chiffre d’affaire.
      Je préfère éviter ce genre de situation 🙂

      • Comme Jean je suis un peu jaloux :

        – une taxe foncière vraiment pas chère (quoique c’est peut être chez moi où elle est très chère…)

        – des locataires vraiment sympa qui préviennent quand ils ne viennent pas (alors qu’ils paient quand même) ce qui permet de relouer les nuitées (à moins que tu ne fasses du surbooking en amont ?)

        – pas de taxe de séjour sur Toulouse

        – pas de consommation d’eau (à moins que ce soit intégré aux charges de copropriété dans ce cas je suis un poil jaloux de celles-ci)

        – pas de coût lié au ménage, à la blanchisserie ni aux check in/check out (même en gérant toi-même cela devrait engendrer quelques frais d’autant plus importants que les séjours sont courts).

        Boutade à part, félicitations pour cette belle réussite mais attention revers de la médaille tu vas bientôt épuiser ton déficit meublé et tes réserves d’amortissement et il faudra alors ajouter une charge supplémentaire les impôts 😉

        • Sébastien on

          Bonsoir Didier-Fabrice,

          Merci pour ce message..
          J’ai en effet de la chance.
          Dans le vieux Toulouse (immeuble de 1825 de concernant), la taxe foncière et les charges de copropriété ne sont pas élevées.
          J’avoue, ça aide 🙂

          En revanche, je confirme que je suis bien redevable de la taxe de séjour que je demande à l’arrivée des voyageurs car la majorité des plate-formes, pour ne pas dire toutes, ne la prennent pas en compte au moment de débiter les clients.
          En conséquence, je la réclame et je la restitue ensuite à la mairie de Toulouse. Aucun impact sur le chiffre d’affaire que j’annonce donc dans cet article.

          Pour le reste, comme je te l’avais indiqué dans un précédent commentaire, c’est difficilement quantifiable.
          Mais je reste tout de même largement rentable.

          Depuis peu, je délègue la totalité de la gestion (check-in, check-out, ménage).
          Je perds certes en rentabilité, mais je gagne en sérénité.
          Je suis en train de préparer un article sur ce sujet.

          On s’est bien compris sur la charge supplémentaire 🙂

          A bientôt

        • Tu as raison Didier-Fabrice, soyons précis !
          Je pense que Sébastien nous a servis une petite balance comptable simplifiée pour montrer les grandes lignes du projet.
          Il a également oublié de compter l’usure de ses Weston pour les allers retour en Check-in/Check-out.. Bah oui avec un tel cash-flow, on se paye des Weston non? 🙂

  3. Quels conseils donnerais tu aux personnes habitants les campagnes qui souhaiterai investir en saisonniers dans une ville comme Bordeaux ou Toulouse? Sachant que l on connaît ces villes surtout pour le shopping 🙂
    Je te demande ça parce que c est mon cas. Je voudrais investir en saisonnier sur une grande ville mais pas évident quand on habite pas la ville !
    Au faite super blog seb 🙂 team Toulouse en force

    • Sébastien on

      Bonsoir Lucie,

      Je te conseillerais :
      – identifier les quartiers où investir en fonction des flux de personnes
      – de sélectionner un ou plusieurs quartiers parmi ceux là
      – d’étudier le marché de la ville et en particulier de ces quartiers
      – d’acheter au bon prix (celui qui te fait gagner de l’argent, même sans saisonnier)
      – de trouver un prestataire à qui tu délégueras tout

      J’ai à ta disposition (pour Toulouse) mon équipe : agents immobiliers, artisans, notaires, courtiers, décoratrices d’intérieur…
      Ils ne demandent qu’à travailler ! 🙂

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