Comment augmenter son loyer de 300% en un mois ?

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Je dévoile dans cet article comment j’ai multiplié par 3 le loyer de l’un de mes appartements en un mois seulement !

Tripler son loyer - Louer en courte durée

2012 : les débuts

J’ai effectué mon premier investissement immobilier en 2012.
L’appartement acheté est un studio de 20 m2 situé en plein centre-ville de Toulouse dans un immeuble ancien et proche de la place du capitole. L’emplacement est idéal.
Il se compose d’une pièce à vivre, d’une cuisine et d’une salle de bain.
Prix d’achat : 80000 € FAI (Frais d’Agence Inclus).

C’est un appartement dans lequel j’ai effectué quelques travaux mineurs avec mise en location : peinture de toutes les pièces et pose de parquet flottant.
Sans expérience à l’époque, j’ai effectué les travaux moi-même avec l’aide de mon père.
Réflexion faite, c’est plutôt lui qui les a faits avec mon aide ! 🙂

Lorsque les travaux ont été terminés, j’ai passé une annonce sur leboncoin et l’appartement a été rapidement loué (localisation parfaite oblige) à une étudiante.
Prix du loyer : 450 € charges comprises en location nue (420 € de loyer + 30 € de charges).

Voici les chiffres de l’époque :

  • Montant du crédit : 81340 € (j’ai inclus les frais de garantie bancaire dans le prêt)
  • Taux fixe : 3.78 %
  • Durée : 19 ans
  • Mensualité de crédit : 500.61 €

 

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Le cashflow (différence entre les recettes et les dépenses) étant négatif, je perdais chaque mois 134.77 € !

J’étais pourtant très fier de ce premier investissement.
Pour autant, même si la banque me suivait sur un second projet, j’allais vite être bloqué dans ma volonté de croissance.
Difficile de prêter de l’argent à celui qui en perd !

La stratégie n’était donc pas la bonne !
Bien qu’ayant acheté un appartement, j’avais avant tout acheté une mauvaise dette !

 

Printemps 2014 : conception du nouveau projet

Nous sommes début 2014. Je sais que ma locataire veut partir fin juin et je sais aussi que je veux augmenter mon loyer.
En l’état actuel, ce n’est pas possible. Mon appartement n’a pas le potentiel pour.

Je décide de prendre le taureau par les cornes. Je fais appel à une décoratrice d’intérieur en avril 2014.
En un mois le projet est prêt. J’ai à disposition la maquette 3D du nouvel appartement.
Honnêtement, je ne l’ai pas reconnu. Il était magnifique…sur le papier…

 

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GM1-louer-en-courte-dureeJe valide le projet et je souhaite que les travaux démarrent le 01/07/2014.
Quasiment tout est à refaire :

  • Nouvelle salle de bain
  • Nouvelle cuisine
  • Déplacement de lignes électriques
  • Peinture de toutes les pièces
  • Nouveau mobilier

Malheureusement, étant novice dans la rénovation, je n’ai pas d’artisans avec lesquels travailler.
Je décide alors de faire confiance à ma décoratrice en faisant appel à son équipe.
Les devis tombent les uns après les autres : 15000 € de travaux au total !!

Je valide (après avoir demandé un contre-chiffrage à un autre entrepreneur).
Je sais qu’après travaux, je pourrai louer cet appartement au moins 620 euros en location meublée. Ce sont les prix que je vois dans la fourchette haute du marché locatif.

 

Juillet 2014 : démarrage des travaux et recherche du financement

Le 01/07/2014, les travaux démarrent. La fin est prévue pour le 31/07/2014.
Durant un mois, vont défiler plaquiste, plombier, électricien, peintre, cuisiniste.

De mon côté, j’ai 15000 € à trouver pour payer tous ces artisans et je ne souhaite pas toucher à mon épargne pour ces travaux.
Je souhaite faire porter le financement des travaux par les futurs locataires.

Les taux de prêts immobiliers ayant considérablement baissé, je décide de faire racheter mon prêt et d’embarquer le montant des travaux dans le rachat.
En parallèle, j’équipe l’appartement : sèche-serviette, machine à laver, nécessaire de cuisine, machine à laver, bouilloire, machine à café, éléments de décoration, TV…

Voici les nouveaux chiffres :

  • Montant du crédit : 91418 € (il restait 74131.30 € à rembourser sur le prêt initial)
  • Taux fixe : 2.70 %
  • Durée : 20 ans
  • Mensualité de crédit : 493.38 €

 

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En mettant cet appartement en location meublée, je sais que je peux désormais gagner 42.46 € par mois une fois toutes mes charges déduites.
Pour rappel, je perdais quasiment 135 € un mois avant.

 

Août 2014 : Mise en exploitation

Les 42.46 € de cashflow ne me suffisaient pas. J’ai souhaité booster ma rentabilité.

J’ai donc finalement décidé d’exploiter cet appartement en location courte durée.
D’autres charges sont venues se greffer : abonnement internet (1.99 € / mois), électricité (40 €/mois).
NB : Pour internet, j’ai bénéficié d’une offre vente-privee.com à 1.99/mois durant un an.

Je loue aujourd’hui cet appartement entre 25 et 27 nuits par mois. Le prix de la nuit se situant entre 50 et 60 € selon les sites internet d’où viennent les réservations.
Il génère un loyer de 1500 € par mois en moyenne.

 

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Soit une augmentation de loyer de 333% par rapport au loyer initial de 450 € !
Et un cashflow de 880,47 €.

 

Bilan de l’opération

– Je gagne désormais de l’argent sur les loyers (cashflow positif)
– Cet appartement me rapporte 880 € par mois alors qu’il me coûtait 135 € le mois précédent les travaux. Soit une différence de 1015 €.
– J’ai un appartement neuf (valeur estimée entre 95000 € et 100000 €)
– Les 15000 € de travaux constituent un excellent investissement : augmentation de la valeur nette et de la valeur locative de l’appartement avec retour sur investissement immédiat.
– Je n’ai pas sorti un centime de mon épargne pour financer les travaux

 

Je vous laisse maintenant la parole ! 🙂
Pensez-vous que j’ai eu raison d’engager ces travaux ?
Seriez-vous prêt à faire la même chose ? Ou peut-être l’avez-vous déjà fait ?


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7 commentaires

  1. Bonjour,

    Je vais débuter par les points qui fâchent comme ça on sera débarrassé. Il ne faut pas prendre pour argent comptant ce qu’on peut lire dans les ouvrages de finances personnelles à deux balles.
    Il ne faut pas confondre cashflow négatif et perte d’argent. On perd de l’argent si les charges sont supérieures aux recettes. Or la mensualité du crédit amortissable est constitué d’intérêts et de remboursement du capital. Seuls les intérêts constituent une charge. Le remboursement du capital permet la constitution d’un patrimoine.
    Même avec ton cashflow négatif tu t’enrichissais la différence c’est que cet enrichissement était sous forme de patrimoine peu liquide.
    La preuve c’est qu’il est tout à fait possible d’avoir à payer des impôts sur des revenus fonciers (ou BIC pour du meublé) tout en ayant un cashflow négatif.
    Cashflow signifie seulement flux de trésorerie pas enrichissement. Quelqu’un qui dispose déjà d’une trésorerie importante s’enrichira ainsi plus en optant pour un crédit court que pour un crédit long en dépit d’un cashflow négatif le temps du crédit. Le cashflow (positif ou négatif) doit ainsi toujours être mis en rapport avec la durée du crédit un cashflow de +1 sur 30 ans de crédit c’est beaucoup moins bien qu’un cashflow de -1 sur seulement 8 ans de crédit…

    Dans un cas extrême (crédit in-fine avec des charges qui engloutissent une bonne part des loyers -ne rigole pas j’ai visité un tel bien-) on peut même imaginer un cashflow positif avec un appauvrissement si la valeur vénale finale ne couvre pas le prix d’achat
    Tu n’avais donc pas acheté une mauvaise dette mais seulement un appartement peu rentable avec la forme d’exploitation utilisée. On est quand même très loin du crédit revolving !

    Ceci étant dit la décision de changer le mode d’exploitation a sans aucun doute été une excellente décision même si tu oublies dans ton tableau quelques coûts : taxe de séjour, ménage, blanchisserie ainsi que le coût de la gestion locative (même si tu gères en direct il y a des coûts indirects : transport -si tu ne peux pas venir à pied de ton domicile- et coût d’opportunité)
    Hors taxe de séjour ces coûts sont d’autant plus importants proportionnellement que les séjours sont courts. Et si gérer une location saisonnière peut être sympa au début je me demande s’il en sera toujours ainsi si tu as 3 ou 4 ménages à faire chaque semaine pendant 20 ans.

    Pour terminer sur un point totalement positif je trouve l’idée de passer par une décoratrice d’intérieur excellente. C’est également ce que j’avais prévu pour mon studio exploité en location saisonnière mais comme les choses se passent plus lentement sous les Tropiques et afin de ne pas trop mordre sur la haute saison je me suis rabattu sur une solution plus rapide mais il est clair que le résultat aurait été encore plus éblouissant en faisant appel à un professionnel du domaine

    • Sébastien on

      Bonjour Didier,

      Rien de me fâche, tout se discute et s’argumente :-).
      Je te rejoins sur le fait que la mensualité de crédit est constituée à la fois d’intérêts et de remboursement de capital.
      Pour autant lorsque la banque regarde les investissements en cours elle s’intéresse au loyer perçu et au crédit.
      Elle ne regarde pas la part d’amortissement du capital pour la provisionner dans la colonne recettes.
      De son point de vue, 100% du crédit est une charge..

      Reprenons mon exemple (crédit de 500.61 euros).
      Imaginons, pour simplifier, que la moitié de la mensualité constitue du remboursement de capital (250.61 euros). L’autre partie étant les intérêts d’emprunt (250 euros).. Je dis bien pour simplifier car avec le temps la part de remboursement de capital devient plus importante et celle des intérêts d’emprunt diminue..
      Si je suis ton raisonnement, nous avons :
      – Recettes = Loyer + Capital amorti = 450 + 250.61 euros = 700.61 euros
      – Dépenses = Intérêts d’emprunt + taxe foncière + charges de copropriété + assurance de prêt + assurance PNO = 250 + 33.33 + 33.33 + 10 + 7.50 = 334.16 euros

      Présentés ainsi, les chiffres sont en effet meilleurs.
      Pour autant, et tu le dis toi même. la constitution du patrimoine n’est pas « liquide »
      C’est en ce sens que je parle de mauvaise dette.
      Avant travaux et changement d’exploitation, j’en étais de ma poche tous les mois.
      C’est ce que je cherche à éviter absolument.

      Concernant l’exploitation en saisonnier,
      – La taxe de séjour est « indolore ».
      Je suis déclaré meublé de tourisme non classé.. La taxe est de 0.40 euro / personne / nuit.
      Je la réclame au locataire en plus du prix de la nuit.
      Les chiffres que j’avance sont donc corrects car ils n’incluent pas la taxe de séjour qui a déjà été versée à la mairie

      – Je facture des frais de ménage sur le séjour en plus de la nuit. Ils sont inclus dans le loyer affiché.
      Pendant plus d’un an, j’ai assuré cette tâche moi-même. Je n’avais donc aucun frais lié à des prestations externes.

      – Pas de frais de blanchisserie durant un an également. Je faisais tout à domicile.
      Les chiffres sont donc corrects.

      Pour aller au bout du bout, il faudrait prendre en considération les frais kilométriques, les frais d’amortissement du véhicule, de la machine à laver…
      Je n’ai pas poussé l’exercice jusque là mais je sais qu’avec 880 euros d’excédent, je suis largement rentable.

      Enfin, il est vrai que la décoration d’intérieur apporte un vrai plus.
      C’est un point non négligeable qui fait la différence.

      A bientôt !

      Sébastien

  2. Je suis bluffé ! Je cherchais des informations pour passer le pas de la location courte durée et je pense que ton article me suffit à franchir le cap sans problème. Merci pour toutes ces informations. Tout est très clair. Merci également aux commentaires qui complètent bien le contenu de l’article.

    • Sébastien on

      Bonjour Greg,

      Je suis ravi.
      N’hésite pas à nous donner des nouvelles de ton investissement.

      A bientôt

      • Bonjour Greg,
        Félicitations pour ton article tres intéressant!
        J’ai quelques questions sur la location courte durée stp:
        Comment gères tu la fiscalité sur des locations courte durée?
        Via quel site passes-tu pour louer?
        Notes-tu une saisonnalité importante? (Longue période vide etc)

        Je te remercie

        Selim

        • Sébastien on

          Bonjour Selim,

          J’imagine que ton message s’adressait à moi et non à Greg 🙂
          Niveau fiscal, je ne paye pas d’impôt sur les loyers pour le moment.
          En effet, je suis sous le régime fiscal du BIC au réel et je déduis tout ce que je peux de mes revenus locatifs pour arriver à créer du déficit foncier : amortissement des mûrs, intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du mobilier, frais d’entretien, charges de copropriété, assurances diverses…
          Je t’invite à télécharger mon ebook qui comprend un chapitre sur cette partie.

          Concernant les sites sur lesquels je place mes annonces, il y a airbnb, booking, abritel, holiday lettings, roomlala…
          J’ai rédigé un article à ce sujet. Voici le lien : http://louer-en-courte-duree.fr/sur-quels-sites-etre-reference/
          .

          • Oui effectivement je m’adressais à toi 🙂
            Merci pour les infos en tt cas, je vais consulter les liens que tu m’as transmis.
            A bientôt

            Selim

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