Défiscalisation vs Location courte durée : Round 1

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Investir dans l’immobilier ne doit pas se faire au hasard.
Beaucoup de personnes qui réalisent leur premier investissement locatif cherchent absolument l’économie d’impôt.
C’est la raison pour laquelle elles se tournent vers les programmes de défiscalisation.

C’est une grosse erreur !
Les programmes de défiscalisation :

  • Vendent des biens immobiliers au dessus du prix du marché
  • Demandent des efforts d’épargne mensuels conséquents
  • Obligent à caper le loyer

Impossible dans ces conditions d’acheter de l’immobilier rentable.
Ce n’est pas l’économie d’impôt qu’il faut chercher, mais les revenus complémentaires non imposables liés à l’immobilier.

Dans cette interview, Xavier dresse le bilan de ses 2 investissements locatifs : un appartement acheté en programme de défiscalisation et un appartement exploité en location courte durée (location saisonnière).

Je vous laisse découvrir les chiffres de ces 2 investissements ainsi que celui qui se présente comme la meilleure affaire.

N’hésitez pas à indiquer dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de ces 2 modes d’exploitation.

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous, je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo sur http://louer-en-courte-duree.fr ; et dans cette vidéo, je vais vous proposer le premier round du match : « Défiscalisation versus Location courte durée ». Et pour ce premier round, je suis ravi d’accueillir Xavier.

Salut Xavier !

Xavier : Bonjour Seb.

Sébastien : Alors Xavier, c’est quelqu’un que je connais depuis pratiquement 10 ans. On était ancien collègue lorsque j’étais encore dans le milieu informatique. Et j’ai souhaité interviewer Xavier parce que Xavier a réalisé son premier investissement locatif dans la défiscalisation. Et il va nous expliquer son parcours immobilier au travers de cette vidéo en nous expliquant comment il est passé de la défiscalisation à la location courte durée. Et ce qu’on va faire dans cette vidéo, c’est un comparatif de ces deux modes d’exploitations.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog http://louer-en-courte-duree.fr ; et comme je vous le disais en introduction de cette vidéo, ce qu’on va faire, c’est le premier round du match : « Défiscalisation versus Location courte durée ».

Alors, avant qu’on rentre dans le vif sujet, n’hésitez pas, comme d’habitude, à vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors Xavier, écoute, je suis ravi de t’accueillir. Comme je le disais en introduction, tu as réalisé ton premier investissement locatif en défiscalisation. Est- ce que tu peux nous expliquer comment ça s’est passé et de nous donner quelques chiffres en fait, de cet investissement.

Xavier : D’accord ! Déjà, je vais me présenter : Xavier, originaire de Toulouse. Je suis ingénieur dans l’informatique et je suis monté à Paris pour monter ma carrière d’informaticien. Et c’est là que je t’ai rencontré.

Sébastien : Exactement !

Xavier : Donc, jeune cadre dynamique en informatique à Paris, salaire confortable, impôt également confortable. Donc, je me suis dit : « pourquoi ne pas regarder dans… du côté de la défiscalisation pour optimiser ses impôts ? » Donc, je me suis rapproché d’une société qui m’a présenté des programmes de défiscalisation. Et je me suis lancé dans un programme. C’était un appartement à côté du Manosque à Valensole que j’ai acheté à 110000 €, clé en main. Et donc, cet investissement de 110000 € clé en main, je pense qu’à l’époque, j’aurais pu faire un investissement à Valensole aux alentours de 80000 – 90000 €. Puisque là, le problème de défiscalisation m’offrait un logement neuf, voilà.

Sébastien : C’est vrai que ce qu’on vous vend dans les programmes de défiscalisation, c’est des programmes neufs avec des habitations prêtes à l’emploi ; et moi, ce que j’essaie de vous expliquer à travers toutes mes vidéos, c’est qu’il faut acheter des biens au contraire avec des travaux, des biens pourris parce que ça va être la meilleure façon de défiscaliser.

Donc, ce qu’on t’a vendu Xavier, c’est un appart à 110000 €, clé en main, en t’expliquant que grâce à cet achat et avec un effort d’épargne que t’allais faire tous les mois, t’allais pouvoir te construire un patrimoine qui allait servir, t’être utile en tout cas, pour ta retraite. C’est comme ça qu’on t’a vendu le programme.

Xavier : Exactement ! Donc, le loyer que je peux proposer c’est 420 €, charges comprises et à titre de comparaison, mon crédit est de 600 € environ. Donc, j’ai un cashflow négatif de 200 €, voilà.

Sébastien : 200 € tous les mois. Donc, on t’a vendu 200 € d’effort d’épargne tous les mois pour pouvoir t’offrir un appartement moyennant une déduction d’impôts.

Alors, le problème en fait, lorsqu’on nous vend ces programmes de défiscalisation, c’est qu’on vous attire avec l’économie d’impôt alors que ce qu’il faut chercher, au contraire, à faire, c’est gagner de l’argent avec vos revenus locatifs sans payer d’impôts, voilà.

Parce que 180 €, enfin 200 € même d’effort d’épargne tous les mois, ce n’est pas neutre. On a tous besoin de vivre, de voir… de se faire plaisir et ces 180 €, c’est 180 € de moins pour vivre tous les mois, pour aller en vacances…faire plaisir à ta femme, ta fille…

Donc, un petit regret ou une bonne affaire ? Comment tu jugerais ce premier investissement ?

Xavier : Là, carrément, un grand regret puisque comme tu l’as dit, c’est de l’effort d’épargne perdu en gros tous les mois. Donc, c’est pour ça que j’ai essayé de rebondir après sur…

Sébastien : …Avant de rebondir, aujourd’hui, tu sais le capital restant dû qu’il te reste sur cet appartement et si tu voulais le revendre. Ça fait combien de temps que tu l’as ?

Xavier : Ça fait 9 ans.

Sébastien : 9 ans que tu l’as. Donc, tu es à la limite. Aujourd’hui, tu peux le vendre sans perte de bénéfice de ton économie d’impôts. Aujourd’hui, il te reste combien à rembourser et combien vaut cet appartement ?

Xavier : Alors, aujourd’hui, il me reste 90000 € à rembourser environ. Et je pense qu’actuellement, il peut se vendre pareil, entre 80000 € et 90000 €.

Sébastien : D’accord ! En ce qui fait qu’en fait, t’as acheté trop cher. Tu n’as pas pu bénéficier de la bulle immobilière affirmant aujourd’hui, tu te retrouves, après avoir payé 200 € ou 180 € de ta poche tous les mois avec un bien que tu vas vendre quasiment au même prix donc effort nul.

Xavier : Voilà, exactement !

Sébastien : Mauvaise affaire immobilière.

Xavier : Mauvaise affaire.

Sébastien : Ok. Donc, on s’était retrouvé il y a à peu près 18 mois. Et là, je t’ai expliqué ce que je faisais autour de la location courte durée. Tu en as discuté avec ta femme.

Xavier : Voilà.

Sébastien : Puis, tu t’es dit bingo, on va y aller.

Xavier : Pourquoi pas ?

Sébastien : Voilà. Donc, est-ce-que tu peux nous expliquer ce que vous avez fait à Marseille ?

Xavier : Alors, à Marseille, on a trouvé un appartement en suivant tes conseils, notamment. Et en suivant l’outil Go-NoGo Immo qui nous a permis de trouver une très bonne affaire dans le nouveau quartier touristique de Marseille pour l’exploiter en courte durée.

Sébastien : D’accord ! Donc, tu peux nous donner les chiffres ? Vous avez acheté combien ? Combien de travaux ?

Xavier : On l’a acheté 76000 €. Il y a eu tout compris 15000 € de travaux ; et là, il y a une exploitation depuis à peine un mois.

Sébastien : C’est tout frais, vous avez fini votre premier exercice, il y a quelques jours.

Xavier : Exactement ! Donc là, on peut faire le bilan du mois de Novembre. On a dégagé un chiffre d’affaire d’un peu plus de 1000 € pour un crédit de 445 € par mois. En comptant toutes les charges de la location, on a un cashflow de plus de 350 €.

Sébastien : 350 €. Alors, ce que je te disais quand on a préparé l’interview, c’est que vous êtes vraiment sur votre tout premier mois d’exploitation. Il y a 33 jours que vous avez démarré l’exploitation de l’appartement. Il faut le temps que l’appartement se mette en route, se faire bien référencer sur les divers sites. Moi, je pense que vous allez au moins tirer en vitesse de croisière 500 € de cashflow. Ça pourrait monter bien plus haut les mois d’été avec la saisonnalité à Marseille, vous allez attirer une population. Enfin, vous allez avoir une demande locative beaucoup plus importante d’autant plus que ça c’est très important, vous avez bien fait, que vous avez acheté un appartement dans lequel vous avez quatre couchages. Ce qui signifie que sur les mois d’été, vous allez pouvoir loger jusqu’à quatre personnes ; et donc, augmenter vos prix et votre rentabilité. Donc, pour moi c’est une très belle opération immobilière : 346 € de cashflow sur un premier mois d’exploitation, c’est vraiment bon et ça laisse vraiment de bonnes perspectives pour l’avenir. Donc, ce que je voulais mettre en exergue aujourd’hui, c’est 9 ans d’exploitation en location de type défiscalisation ; donc, un cashflow négatif, un manque à gagner de quasiment 200 € tous les mois et un seul mois d’exploitation en courte durée avec un cashflow positif de 346 € donc, une amplitude de 550 € à la louche et pour un investissement qui vous a coûté exactement la même chose. 110000 €, c’est ça !

Xavier : En comptant, par contre, tous les meubles…

Sébastien : En comptant les mobiliers. Oui, exactement !

Xavier : Parce que la défisc, c’est un logement nu.

Sébastien : Exactement ! Donc, le même investissement sauf que dans le cas de la location courte durée, en fait, vous avez mis les meubles dedans.

Xavier : Oui.

Sébastien : Donc, qu’est-ce-que tu peux conseiller aux personnes qui vont regarder cette vidéo et qui souhaitent se lancer plutôt défiscalisation, plutôt location courte durée ?

Xavier : Je crois que là, la conclusion est nette. C’est la défiscalisation permet d’acheter plus cher et de fournir l’effort d’épargne. Finalement, la perte n’est pas couverte par le gain d’impôts ; donc, ce n’est vraiment pas une bonne affaire. Par contre, la location courte durée, c’est un moyen très rentable d’exploiter un bien immobilier. Donc, sans surprise, je conseille la location courte durée.

Sébastien : Et sans effort d’épargne.

Donc, surtout voilà, même si vous ne souhaitez pas faire de la location courte durée. Au moment d’acheter de l’immobilier, au moins de faire un investissement locatif, surtout veillez à ce que votre loyer couvre l’intégralité des charges de façon à générer du cashflow positif et surtout pas de cashflow négatif.

Donc, qu’est-ce qu’on va retenir de cette vidéo, de ce premier round : « Défiscalisation versus Location courte durée ». Par KO, la location courte durée remporte le match. On est bien d’accord ?

Xavier : On est bien d’accord !

Sébastien : OK. Bah écoute Xavier, je te remercie pour cette interview.

Donc, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog http://louer-en-courte-duree.fr ; et n’hésitez pas non plus à vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui va apparaître dans cette vidéo.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus pour vous aussi investir dans l’immobilier, je vous rappelle que j’ai rédigé deux e-books.

Le premier e-book s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique quelle attitude adopter, quelle démarche adopter, quels arguments mettre en avant pour convaincre la banque de la viabilité de votre investissement locatif.

Et surtout, n’hésitez pas non plus à télécharger mon second e-book : « Doubler son salaire avec la location courte durée » dans lequel je vous explique comment, grâce à la rentabilité de la location saisonnière ou de la location courte durée, vous allez pouvoir vous créer une rente ou un complément de revenu.

Sébastien : Xavier, je pose cette question à beaucoup de personnes que j’interviewe. Tu me confirmes que tu es en train de te créer une rente, un complément de revenu grâce à la location courte durée ?

Xavier : Oui, je confirme.

Sébastien : Bon, bah, c’est parfait. Xavier, encore une fois, merci pour cette interview.

On se retrouve très vite dans une nouvelle vidéo et pour le round numéro 2 : « Défiscalisation versus Location courte durée ».

À très bientôt !

Ciao.

Xavier : Au revoir !


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5 commentaires

  1. J’étais déjà au courant de cette différence…
    Mais c’est plutôt intéressant de voir cela de l’oeil de quelqu’un qui a fait les deux types d’achat et location.

    On voit clairement quelle voie il ne faut pas prendre…

  2. Salut Sébastien

    Moi aussi je savais que la défiscalisation n’est jamais une bonne affaire à 99,999% et qu’il vaut mieux acheter dans l’ancien ! Je ne connaissais pas le fait que les programmes de défiscalisations obligent à « caper les loyers ».
    Mais j’ai parlé avec un salarié qui a fait l’erreur d’investir dans du neuf pour défiscaliser. Il m’a expliqué que les personnes/entreprise qui gèrent l’immeuble (de 200 lots !) où il a investi faisaient en sorte de ne pas faire de travaux, afin que les vendeurs vendent au plus bas … Et aussi il m’a dit qu’il y a souvent des retards de paiement de loyer.
    Donc pas réjouissant la défiscalisation !

    • Sébastien on

      Bonjour Vincent,

      Tu ne fais qu’apporter de l’eau à mon moulin 🙂
      Loyers capés + locataires avec un seuil de ressources capées + déficit foncier = la recette d’un investissement non maîtrisé.
      Tout ce que cherche à éviter un investisseur 🙂

  3. Alors d’accord pour l’exemple, mais quid des impots sur les revenus de sa location courte durée à Marseille ?
    un cashflow positif de 350euros sur le 1er mois, sans doute sans impots avec le déficit foncier sur les une ou deux premières années, mais ensuite ?
    il manque un peu de détails…

    • Sébastien on

      Le déficit peut durer plusieurs années.
      C’est à l’expert comptable ensuite d’optimiser la fiscalité.
      Et pour rester en déficit, il faut ensuite acheter d’autres biens et faire des travaux.

      Mais le déficit dure bien plus de 2 ans.

      Autre stratégie, passer en société.
      Mais tous ces points sont à étudier avec un expert comptable, dont les honoraires passent également en charges… 🙂

      la fiscalité est propre à chaque situation personnelle.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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