2 techniques pour que la banque finance les frais de notaire

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Réaliser un achat immobilier sans apport, c’est possible !
Mais pour cela, il faut convaincre la banque de financer les frais de notaire.
Dans cette vidéo, je vous dévoile 2 techniques pour vous aider à convaincre la banque de financer votre projet immobilier à 110% : bien immobilier, travaux, frais de notaire…

Si vous avez utilisé ces 2 techniques et si vous avez réussi à vous faire financer sans apport, n’hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous.
A défaut, qu’est ce qui selon vous a manqué ?

Transcription

Est-il est possible de faire financer les frais de notaire par la banque ? La réponse est oui bien entendu et je vais vous expliquer comment.

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à une question que m’a posée Rumesh, qui m’a écrit dernièrement et qui m’a demandé quelles étaient mes techniques pour que la banque finance sur chacun de mes projets d’investissement locatif, les frais de notaire. La réponse, je vais vous la donner dans cette vidéo.

Alors, avant que je vous en dise plus et avant que je vous délivre deux techniques, je vous invite à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui est apparu dans cette vidéo. Ça me permettra de vous tenir informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces, des anecdotes et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location en courte durée.

Alors, comment faire en sorte pour que la banque finance les frais de notaire ?  Avant que je réponde à cette question, je voulais quand même vous rappeler quelque chose de très, très important. Oui, il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport. Avec ma compagne, nous l’avons fait à six reprises et je suis en train de le refaire sur une opération immobilière que j’ai en cours. Et en fait, lorsque vous empruntez la totalité de votre projet d’investissement locatif auprès de la banque, c’est-à-dire la valeur du bien immobilier, plus les travaux, plus les frais de notaire, on dit qu’on réalise un emprunt à 110 %. Alors en fait 110 % c’est un abus de langage, parce qu’en réalité, les frais de notaire ne correspondent que à « 8 % » de la valeur du bien immobilier que vous êtes en train d’acheter.

Et en fait, ce que je voulais vous rappeler également dans cette vidéo, c’est que l’assiette de calcul des frais de notaire, elle n’embarque pas la valeur du mobilier restant dans le bien immobilier que vous êtes en train d’acheter et elle n’embarque pas non plus les frais d’agence. Et ce que je voulais également préciser, c’est qu’il est possible de faire financer le mobilier que vous allez mettre à l’intérieur de l’appartement ou de la maison que vous êtes en train d’acheter. Mais ça, c’est encore une autre histoire.

Alors, je reviens au financement des frais de notaire. Si vous souhaitez faire financer les frais de notaire par votre banque, on dit qu’on réalise un emprunt à 110 %. Et en fait, il y a deux techniques pour réaliser un emprunt à 110 %. La première de ces techniques, c’est d’afficher clairement à la banque que vous souhaitez faire financer le bien immobilier mais également les frais de notaire. Et la seconde technique, c’est de réaliser un projet acte en main.

Alors, je vais commencer, dans un premier temps, par afficher clairement à la banque le projet à 110 %. Je vous l’ai déjà dit à plusieurs reprises dans de nombreuses vidéos, il est important, lorsque vous allez défendre auprès de la banque un dossier d’investissement locatif, de montrer quelque chose de propre. La banque, en vous accordant le crédit immobilier, elle va gérer un risque. Et donc, tout votre boulot, tout votre job, ça va être de la rassurer et de lui prouver qu’il n’y a aucun risque à vous financer.

Et plus vous allez vouloir financer de choses, en particulier les frais de notaire, plus il va falloir rassurer la banque sur la viabilité de votre projet immobilier. Et donc, par quoi ça va passer ? Par un certain nombre d’éléments et la première façon de rassurer la banque, c’est de lui expliquer, de lui démontrer que vous êtes en train de réaliser une excellente affaire immobilière. Vous devez lui expliquer que vous réalisez une très, très bonne affaire immobilière.

Et pour cela, au moment où vous allez vous retrouver  face à votre banquier, au moment où vous allez lui expliquer quel est votre projet, vous devez vanter les atouts et les avantages de votre investissement locatif.

Alors, les atouts, ça peut être la localisation, ça peut être la forte demande locative, ça peut être le fait qu’un ravalement de façade a été effectué dernièrement sur l’immeuble. Ce qui veut dire que vous n’aurez aucun frais à engager pendant la dizaine ou quinzaine d’années à venir et vous devez également mettre en avant d’autres atouts. Si vous financez votre projet à 110 % parce que vous pouvez vous le permettre, parce que vous allez réaliser une excellente affaire immobilière, vous devez démontrer à votre banquier que le loyer que vous allez tirer de votre investissement locatif va largement dépasser la mensualité de votre crédit immobilier alors que cette mensualité de crédit embarquera les frais de notaire.

Montrez-lui donc que le loyer va être supérieur à la mensualité de crédit et pour cela, je vous invite à amener une série de documents, une série d’attestations que vous allez joindre à votre dossier bancaire.

Alors, qu’est-ce que ça peut être cette série d’attestation ? Premièrement, une attestation de valeur locative. Et ça, vous pouvez le demander à n’importe quelle agence immobilière. Peut-être même celle par laquelle vous allez passer pour faire la vente.

Si vous êtes sur une excellente opération immobilière, une excellente affaire immobilière, ça veut dire que vous achetez un bien en dessous du prix du marché. Et donc, moi, ce que je vous invite à faire, c’est à imprimer des annonces de biens immobiliers similaires aux autres, donc similaires en termes de surface, en termes de localité que vous allez trouver sur Leboncoin et sur SeLoger, donc imprimez les fiches de ventes et montrez-les à votre banquier pour qu’il prenne conscience que vraiment, vous achetez un produit en dessous du prix du marché.

Ensuite, je vous les ai déjà dit à plusieurs reprises dans de nombreuses vidéos, surtout, publiez des annonces fictives sur des sites comme Leboncoin par exemple pour évaluer la demande locative et voir jusqu’à quel montant, jusqu’à quel niveau vous allez pouvoir louer votre investissement locatif. Et donc, ce que vous pouvez faire pour compléter votre dossier, c’est imprimer les demandes de renseignement ou les demandes de visites qui seront issues de la publication de vos annonces fictives.

Pourquoi est-ce que vous devez faire ça ? Parce que dans un premier temps, ça va montrer au banquier qu’il y a une forte demande locative par rapport à l‘investissement que vous allez faire ; mais surtout, ça va également montrer que le loyer que vous envisagez d’avoir suscite quand même de l’intérêt et donc, ce n’est pas une valeur qui est issue de nulle part.

Alors, c’est comme ça, en rassurant le banquier, en lui expliquant que vous allez réaliser une excellente affaire immobilière, en lui amenant des attestations de valeur locative, en lui amenant la preuve que vous achetez un bien en dessous du prix du marché, que vous allez le convaincre de financer à 110 % et donc de financer les frais de notaire.

Alors, ça c’est la première des méthodes. Et bien entendu, si votre banquier refuse, encore une fois, parce que l’immobilier, ce n’est pas une science exacte, n’hésitez pas à aller consulter une deuxième banque, une troisième banque, une quatrième banque…

Il faut mettre toutes les chances de votre côté si vous souhaitez réaliser un emprunt à 110 %. Et évidemment, ne vous arrêtez pas à un refus.

Alors, la seconde méthode pour que la banque finance les frais de notaire, c’est de réaliser une vente acte en main. Ça, je vous en ai parlé en début de vidéo.

Alors, qu’est-ce que c’est une vente acte en main ? Ça consiste à réaliser une vente dans laquelle la banque va croire qu’elle finance un projet à 100 % alors qu’en fait, elle va financer un projet à 110 %. C’est-à-dire qu’elle va financer « malgré elle » les frais de notaire.

Alors, comment ça se passe concrètement ? Imaginons que vous souhaitez acheter un bien immobilier qui coûte 100000 € et donc un projet immobilier qui coûtera au global 110000 € si on embarque les frais de notaire.

Dans le premier cas qu’on a vu tout à l’heure, vous allez défendre votre dossier d’investissement locatif à la banque en disant, grosso modo,  j’ai besoin de 100000 € pour mon bien immobilier, j’ai besoin de 10000 € pour mes frais de notaire, monsieur le banquier ou madame la banquière, financez-moi à hauteur de 110000 €.

Avec un projet acte en main, c’est un petit peu différent. Vous allez tout simplement présenter à votre banque, un projet immobilier d’un montant global de 110000 €. Et donc, le banquier va croire potentiellement que vous allez amener en plus les frais de notaire alors qu’en fait, les frais de notaire sont compris dans les 110000 €. Et donc, pour lui, vous êtes en train de réaliser une opération de 110000 €. Mais lui, ne sait pas qu’elle se décompose en 100 plus 10.

Et donc, en fait, le projet acte en main, c’est quelque chose que vous devez voir avec votre notaire. C’est lui qui va être au mieux, au plus haut fait pour monter le dossier de cette manière au moment du compromis de vente. Et ce qu’il faut savoir également, c’est que la vente acte en main, c’est quelque chose de tout à fait légal.

Alors, par contre, ce que je voulais quand même rajouter à propos de la vente acte en main, c’est que, elle ne vous dispense pas d’amener des pièces justificatives auprès de votre banquier, encore une fois, pour lui expliquer que vous êtes en train de réaliser une très bonne opération immobilière.

Donc, comme je l’ai dit dans la première partie de cette vidéo, n’hésitez pas à amener des documents qui vont vanter les atouts ou les avantages de l’investissement que vous souhaitez réaliser, n’hésitez pas non plus à amener des attestations de valeur locative, n’hésitez pas non plus à aller amener la preuve au travers d’impression d’appartements ou de maisons qui se situe dans le même quartier ou dans la même ville que votre investissement locatif mais qui sont bien plus chèrs que l’achat que vous êtes en train de réaliser… Encore une fois, vous devez rassurer votre banquier.

Alors, si vous souhaitez en savoir plus, encore une fois sur les achats acte en main parce que ce sont des montages un petit peu particuliers, moi, ce que je vous invite à faire, c’est de vous rapprocher de votre notaire.

Vous voyez, ce n’est finalement pas très compliqué de faire financer des frais de notaire par votre banque. Encore une fois, tout va dépendre de la qualité de votre dossier. Que vous alliez clairement chercher un prêt immobilier à 110 % ou que vous réalisiez une vente  acte en main, ce qui va faire la différence, c’est la façon dont vous allez présenter votre projet à votre banquier parce que, que l’achat immobilier de 110000 € pour reprendre mon exemple soit présenté en 110000 € ou en 100000 € plus 10000 €. De toute façon, au global, le projet est de 110000 €. Et donc, encore une fois, votre loyer, pour convaincre votre banquier, doit être bien supérieur à la mensualité de crédit immobilier.

Donc, voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Voilà la réponse à ta question Rumesh, il faut soit présenter un emprunt à 110 %, soit effectuer un projet acte en main. Mais c’est la qualité du dossier qui va être déterminante. Et c’est ça qui va faire que la banque va financer les frais de notaire.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère que cette vidéo vous aura permis d’apprendre un certain nombre de choses.

Si c’est ce cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires justes en dessous, si vous avez réussi à vous faire financer à 110 % avec la banque, n’hésitez pas à m’indiquer si vous avez pu le faire soit en présentant ouvertement votre dossier à la banque, en disant oui, financez-moi les frais de notaire, ou alors si vous avez réalisé des projets acte en main.

Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, je vous rappelle que vous avez deux possibilités.

La première de ces possibilités c’est de me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ; et la seconde de ces possibilités, c’est de vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui va apparaitre dans cette vidéo.

Et puis, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement dans cette vidéo en cliquant sur les deux vignettes qui sont apparues à l’intérieur de cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le « i » qui va apparaitre en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

Alors, de quoi parlent ces deux e-books ?

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque – mode d’emploi » et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter et quels arguments mettre en avant pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif et pour la convaincre de vous financer. C’est notamment dans cet e-book que vous allez comprendre comment est-ce que vous devez présenter votre projet à votre banquier pour qu’il vous finance à 110 %.

Et le second e-book que j’ai rédigé « Doubler son salaire avec la location en courte durée » et dans cet e-book, vous allez comprendre pourquoi la rentabilité explosive de la location courte durée va vous permettre de vous créer une rente ou un complément de revenu.

Voilà tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui, retenez bien ça, il n’y a vraiment pas de remède miracle. C’est avant tout la qualité de votre dossier, c’est la façon dont vous allez présenter vos éléments à la banque qui vont faire en sorte qu’elle va vous financer à hauteur de 110 % et qui va faire en  sorte qu’elle va financer vos frais de notaire.

Voilà, retenez bien ça, on se dit à très, très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.fr

Ciao !


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5 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,

    J’ai déjà tenté l’acte en main, cependant les vendeurs (et même certains notaires) sont frileux.
    Un vendeur ne voulait pas alors que je lui proposais le prix de l’appartement sans négocier plus les frais de notaires.
    Du coup la vente c’est soldée comme une vente normale avec 10% de négo sur le prix initial.
    Pourquoi pas.

    • Sébastien on

      Je n’ai jamais fait d’acte en main.
      Mais il est vrai que peu de personnes connaissent cela.

      Dans ton cas, tu y as gagné 🙂

  2. Bonjour,
    j’ai effectué dernièrement mon premier achat avec acte en main. En effet le notaire du vendeur connaissait mal l’acte en main mais le mien lui connaissait. Seulement, il faut savoir que cela m’a couté 400 euros de plus sur les frais de notaire.

  3. Merci pour cette vidéo très explicative et informative. J’avais pensé que c’était impossible de procéder aux achats sans apport. Merci pour les précisions.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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