4 techniques pour emprunter sur 25 ans

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L’une des stratégies lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est de chercher la durée de crédit la plus longue possible.
Pourtant, les banques sont de plus en plus frileuses et financent de plus en plus difficilement les crédits immobiliers sur 25 ans.
Dans cette vidéo, je réponds à Elelta qui me demande quelles stratégies j’utilise pour convaincre les banques de financer mes projets sur 25 ans.

Si vous avez d’autres astuces ou techniques, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires de cette vidéo ! 🙂

Transcription

Comment emprunter sur 25 ans lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier ?

C’est la question à laquelle je vais répondre dans cette vidéo.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog http://louer-en-courte-duree.fr

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment faire pour décrocher un crédit immobilier sur 25 ans dans un but d’investissement locatif ?

Alors, en fait, je vais plutôt répondre à une question que m’a posée Elelta. Donc, Elelta est une personne qui a vu la dernière vidéo que j’ai publiée et dans laquelle je vous expliquais sur quelle durée prendre votre prêt immobilier lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Et donc, Elelta m’a contacté parce qu’elle souhaite s’investir sur 25 ans, mais aucune banque ne lui accorde un prêt sur cette durée.

Donc, je me suis dit que la question que m’a posée Elelta était légitime et que certains ou beaucoup d’entre vous pouvaient également se la poser. J’ai donc décidé de faire une réponse en vidéo.

Alors, avant que je vous explique quelle technique je mets en œuvre pour décrocher des prêts sur 25 ans, je vous invite à vous abonner gratuitement et librement à ma chaine YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! ». Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces, des anecdotes et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Alors, petit rappel avant de commencer : pourquoi vouloir investir sur 25 ans lorsqu’on souhaite s’investir dans l’immobilier ? Alors, ça peut paraître bizarre parce qu’après tout, investir sur 25 ans ça veut dire, toucher des loyers pleins dans 25 ans, ça veut dire également supporter un coût de crédit bien plus important qu’un crédit sur 15 ans ou sur 20 ans, mais ça veut dire également supporter un crédit 5 ou 10 ans de plus par rapport à un crédit que vous auriez contracté sur 15 ans ou sur 20 ans. Alors, ce qu’il faut savoir, j’en ai déjà parlé dans la vidéo précédente, c’est qu’en investissant sur de la longue durée, sur 25 ans, vous allez avoir des mensualités de crédit bien plus faibles que sur des crédits de courte durée, mais surtout, vous allez préserver votre capacité d’emprunt.

Alors, ce que je vous propose dans cette vidéo maintenant, c’est qu’on voit ça par les chiffres pour vous démontrer ce que je viens d’affirmer.

Alors, je me suis fait un petit exemple avec des chiffres. Alors, ce qu’on va prendre comme exemple, c’est une personne qui gagne 2000 € par mois, qui est propriétaire de sa résidence principale et qui a un crédit de 500 € sur cette résidence principale. Ce qui fait qu’à l’heure actuelle, sans investissement locatif, le taux d’endettement de cette personne est donc de 25 %.

Et donc, pour trouver 25 %, il suffit de faire la division entre le coût du crédit, donc 500 € par mois, divisé par le salaire mensuel, c’est-à-dire 2000 €. Donc, 500 divisé par 2000, ça fait bien 25 %.

Alors, on va partir du principe maintenant que cette personne souhaite réaliser un investissement locatif et qu’elle va contracter un crédit de 100000 € et que le bien qu’elle projette de louer se louera 550 € tous les mois.

Alors, ces 100000 €, dans un premier temps, regardons ce qui se passe si on les emprunte sur 20 ans au taux de 1,30 %. Dans ce cas-là, la mensualité de crédit sera de 473,40 €. Maintenant, ces 100000 €, nous allons les emprunter sur 25 ans au taux de 1,60 % et dans ce cas de figure, la mensualité de crédit sera de 404,65 €.

Alors, ce qu’on va faire maintenant, c’est calculer le taux d’endettement de cette personne après avoir réalisé son investissement locatif : premier cas, avec l’emprunt sur 20 ans et deuxième cas, avec l’emprunt sur 25 ans.

Alors, je vous rappelle comment calculer le taux d’endettement lorsque vous avez une résidence principale et des investissements locatifs. Alors, c’est tout simplement une division, dans laquelle au numérateur, vous allez mettre la somme de tous les crédits auxquels vous allez retrancher des loyers nets.

Les loyers nets, en fait, c’est 70 % du loyer brut que vous allez toucher. Alors, pourquoi 70 % ? Parce que la banque, lorsque vous touchez des loyers, ne valorise que 70 % de vos loyers. Parce qu’elle considère que les 30 % qui restent sont là pour payer les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances…

Et donc, ce qu’on va mettre au dénominateur de la division, c’est les revenus salariés.

Donc, pour faire simple, je récapitule numérateur : la somme de tous les crédits de toutes les mensualités de crédits auxquels on retranche les loyers nets, donc 70 % du loyer brut, et on divise tout ça par les revenus salariés.

Donc, j’en reviens à mon exemple de la personne qui gagne 2000 € par mois, qui est propriétaire de sa résidence principale et qui souhaite réaliser un investissement de 100000 €. Avec un emprunt contracté sur 20 ans, le taux d’endettement sera donc de 29,42 %. Donc, pour trouver ces 29,42 %, je fais 500 plus 473,40 moins 70 % de 550. Et le taux d’endettement avec le crédit sur 25 ans sera, lui, uniquement de 25,98 %. Alors, comment est-ce que je trouve ces 25,98 % ? Alors, je fais tout simplement 500 plus 404,65 moins 70 % de 550 et je divise le tout par 2000.

Donc, on peut voir ça, mathématiquement parlant, c’est clair et sans aucune ambigüité qu’en prenant un crédit sur 25 ans, la mensualité de prêt sera inférieure de 68,75 €. Et surtout que le taux d’endettement, en réalisant un emprunt sur 25 ans, va être de 25,98 % alors qu’il est de 29,42 % avec un prêt contracté sur 20 ans.

Donc, c’est donc là, un premier argument que vous pouvez donner à votre banquier pour justifier votre volonté d’emprunter sur 25 ans.

Encore une fois, en empruntant sur 25 ans, vous minimisez le risque parce que vous avez un taux d’endettement plus faible.

Ensuite, ce que je voulais dire dans cette vidéo, c’est que l’histoire « aller chercher un emprunt sur 25 ans », c’est une façon également de présenter votre projet à la banque. Si vous rentrez à la banque, vous poussez la porte en disant : « Oui, monsieur le banquier, j’ai besoin de 100000 € que je souhaite financer sur 25 ans ». Il est fort probable que ça ne marchera pas.

En fait, la banque avant tout, je l’ai déjà dit, elle gère un risque. Lorsque vous allez voir votre banquier pour investir dans l’immobilier, le banquier, il voit que vous avez besoin qu’on vous prête de l’argent, mais lui, il a besoin de garantie en face pour s’assurer que vous avez la capacité à rembourser l’argent qu’il va vous prêter.

Et donc, en fait, lorsque vous allez rencontrer votre banquier pour lui demander de l’argent. Il faut absolument préparer votre rendez-vous. Il faut que vous affichiez un dossier solide, que vous puissiez lui montrer une vraie stratégie et que vous lui montriez que rien n’est laissé au hasard à travers l’investissement que vous souhaitez faire. Il faut lui présenter des chiffres. Et le banquier, vous le savez aussi bien que moi, il adore les chiffres. Il faut lui parler avec son langage.

Et donc, dès l’instant où tout va être expliqué, démontré, où vous allez montrer par A plus B, avec des chiffres, avec des projections sur plusieurs années, qu’en empruntant sur 25 ans vous allez gagner davantage d’argent et que vous allez minimiser le risque, le banquier ne pourra que comprendre ce que vous êtes en train de lui dire. Alors, je dis comprendre, il ne pourra que l’entendre.

Alors, bien entendu, si votre discours est cohérent il pourra être d’accord avec vous. Mais ce qui peut faire la différence, en fait, c’est les politiques d’obtention de prêts des banques, parce qu’encore une fois, le banquier, il peut vous écouter pour autant ce n’est pas lui qui décide. Les banques ont des directives, des politiques d’octroi de prêt et c’est peut-être ça qui va faire ou non la différence. En tout cas, si la banque que vous consultez est ouverte à des prêts sur 25 ans, vous avez gagné.

Alors, ce que je voulais également dire dans cette vidéo, c’est que lorsque vous allez voir le banquier, il y a également un facteur humain non négligeable à prendre en compte. Un prêt que vous contractualisez avec la banque, c’est avant tout une histoire entre un homme et un homme, ou alors surtout, entre un homme et une femme ou entre une femme et une femme. Mais ce que je veux dire c’est que le facteur humain est très important. D’où, je vous redis ce que j’avais dit il y a encore quelques instants, l’intérêt de bien présenter votre dossier au banquier pour le rassurer.

Et ce qu’on peut également dire, c’est que le feeling, en fait, ça s’explique ou ça ne s’explique pas, c’est pour ça qu’à situation équivalente, vous obtiendrez peut-être un prêt sur 25 ans alors que votre voisin ne l’obtiendra pas.

Alors, je vais également vous donner une autre stratégie pour aller chercher un prêt sur 25 ans. C’est la stratégie de la résidence principale. Aujourd’hui, c’est vrai, les banques ont du mal à prêter sur de longue pour donner un investissement locatif. Elles vont vous concéder des prêts sur 15 ou 20 ans, rarement au-delà. Alors que sur de la résidence principale, la banque aura plus facilement tendance, en tout cas, vous prêtera plus facilement sur 25 ans.

Alors, ce que vous devez faire, c’est faire passer votre projet d’investissement locatif tout simplement en résidence principale. Alors, je vais quand même mettre un bémol ou mettre de l’eau dans mon vin par rapport à ce que je dis parce que si vous êtes une famille avec quatre enfants, que vous avez déjà votre résidence principale et que vous êtes en train d’expliquer à la banque que vous allez chercher ou que vous souhaitez changer de résidence principale pour acheter un studio ou un T2, évidemment, la banque ne vous croira pas et ça ne pourra pas marcher.

Mais, en tout cas, si vous êtes jeune couple ou célibataire et que vous souhaitez réaliser votre premier achat immobilier, le studio ou le T2, c’est quelque chose qui pourra passer comme une lettre à la poste ; en résidence principale.

Alors, je sais qu’il y a également beaucoup de personnes qui ont des craintes parce qu’ils se disent : « Oui mais, comment est-ce que je peux justifier l’achat d’une résidence principale puisque finalement, derrière, je vais m’en servir d’investissement locatif et je ne vais jamais habiter dedans ? ». Ça, ce n’est absolument pas un problème parce que lorsque vous achetez un bien immobilier, et la résidence principale en l’occurrence puisque c’est de ça qu’on parle, rien ne vous empêche, dès le lendemain où vous êtes propriétaires, de la passer en investissement locatif parce qu’entre temps, vous avez rencontré l’homme ou la femme de votre vie, que vous avez décidé d’aller vivre avec lui ou avec elle et que du coup, l’appartement ou la maison que vous avez acheté, vous allez bien entendu le louer pour ne pas en perdre les avantages. Donc, voilà.

Une autre solution, c’est de présenter votre projet en résidence principale.

Une autre solution pour aller décrocher son prêt immobilier sur 25 ans pour de l’investissement locatif, c’est tout simplement de multiplier les rendez-vous bancaires. Il n’y a pas de secrets, vous connaissez certainement le slogan : « 100 % des gagnants ont tenté leur chance ». Et bien, 100 % des personnes qui décrochent des prêts sur 25 ans ont frappé à la porte de plusieurs banques. Et donc, surtout, n’hésitez pas à présenter votre projet à différentes agences bancaires, à différentes banques. Ça ne pourra être que bénéfique.

Alors, honnêtement, c’est vrai, toutes les banques ne disent pas oui à de l’emprunt sur 25 ans. Et je peux même l’affirmer parce que lors de mon dernier achat immobilier pour reprendre cet exemple en fait, toutes les banques ne me finançaient pas. Déjà, ça c’est un premier point. Mais surtout, toutes les banques ne me finançaient pas sur 25 ans. Et je me suis retrouvé en short-list avec deux banques : d’un côté, le Crédit Agricole qui me finançait sur 20 ans seulement mais en devant mettre de l’apport, et le Crédit Mutuel qui me finançait sur 25 ans sans apport. Et donc, bien entendu, j’ai fait le choix du Crédit Mutuel. Mais encore une fois, n’hésitez pas à aller frapper à la porte de plusieurs banques.

Et puis, au final, si vous ne trouvez pas votre crédit sur 25 ans, est-ce que c’est vraiment un problème ? Parce que vous peut-être également en face d’une super affaire immobilière, un appartement, une maison pas très chère que vous vous ne voulez absolument pas perdre, et donc, à ce moment-là, il faut peut-être juste poser la question : si je finance cet investissement sur 20 ans, est-ce que c’est vraiment un problème ? Est-ce qu’il faut que je renonce à cette bonne affaire juste parce que j’ai un crédit sur 20 ans ? Donc, cette question, il faut que vous puissiez vous la poser, peut-être que l’affaire restera quand même bonne avec un crédit sur 20 ans. Et puis pour que cette affaire immobilière devienne bonne ou meilleure parce que le crédit sur 25 ans ne vous est pas accordé, ce que vous pouvez faire, c’est négocier très fortement avec le vendeur pour avoir une mensualité de prêt la plus faible possible ; mais l’autre solution, c’est également de mettre de l’apport pour diminuer votre mensualité de prêt. Voilà. Encore une fois, deux arguments, deux conseils pour éviter de passer à côté d’une super affaire immobilière si elle se présente à vous.

Et pour finir, parce quand même il faut être un petit peu réaliste lorsqu’on fait de l’immobilier, la banque, de toute façon, elle ne financera jamais sur 25 ans si votre âge est trop avancé ou si vous avez des problèmes de santé. Alors, c’est malheureux mais c’est comme ça et c’est pour ça qu’on dit que le temps, c’est de l’argent ; et votre plus grande richesse, c’est avant tout le temps. Voilà.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon de présenter un dossier d’investissement à votre banquier, vous avez deux possibilités. La première possibilité, c’est de télécharger gratuitement mon e-book « Convaincre la banque mode d’emploi ». Donc, ça, je vais vous en parler dans quelques instants. Et j’ai également sorti il y a quelques mois une formation qui s’appelle « Convaincre la banque » dans laquelle je vous explique comment présenter votre dossier d’investissement locatif à votre banquier pour le bluffer et le convaincre de vous dire oui, le convaincre de vous donner un accord de financement.

Alors, si vous souhaitez accéder à cette formation, je vous mets les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo.

Donc, voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Oui, investir dans du locatif sur 25 ans, c’est possible. Par contre, ce qu’il faut savoir aussi c’est que toutes les banques ne vous donneront pas leur accord.

Voilà donc tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui sur les emprunts locatifs sur 25 ans.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, vous pouvez me suivre sur mon blog http://louer-en-courte-duree.fr, mais vous pouvez également vous abonnez gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous !» qui va apparaître dans cette vidéo.

Alors, j’ai également rédiger deux e-books que je vous propose de télécharger dans cette vidéo.

Le premier e-book, j’en ai parlé, il y a quelques instants, s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi », et dans cet e-book, je vous donne toutes les bases, tous les arguments à mettre en avant pour présenter un dossier d’investissement locatif « costaud » à votre banquier pour le convaincre de vous financer.

Et puis, j’ai également rédigé un second e-book qui s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée », et dans cette e-book, je vous explique pourquoi la location courte durée ou la location saisonnière va vous permettre de dégager une rente ou un complément de revenu.

Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, il suffit de cliquer sur les deux vignettes qui sont apparues dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et puis si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile ou de YouTube, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Voilà,

Écoutez ! Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve très, très vite dans une prochaine vidéo.

Je vous dis à très bientôt.

Ciao !


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7 commentaires

  1. Bon petit rappel,

    Ce sont effectivement des techniques que j’utilise.
    Les banquiers ne suivent pas toujours, a ce moment là c’est « Merci, au suivant… »!

    • Sébastien on

      Il faut trouver le bon courtier.
      Certains ne veulent pas s’embêter avec des dossiers trop difficiles.
      Pour autant, si on fait appel à un courtier, c’est justement parce que c’est difficile 😀

  2. Veronique Fabiani on

    Bonjour, voici une astuce supplémentaire ne pas négliger :
    si les banques vous refusent un prêt sur 25ans cela n’est pas bien grave car certaines banques ont des options de modulation d’échéance jusqu’a 50% voir plus de la mensualité d’origine, pour être clair cela veux dire que vous empruntiez sur 20 ans puis vous modulez votre mensualité jusqu’a 25ans avec baisse des mensualités mais cerise sur le gâteau vous vous retrouvez avec un emprunt de 25ans avec un taux de 20ans.
    A méditer…..

    • Bonjour Véronique,

      J’ai cru comprendre que la modulation d’échéance est effectivement de 30% mais uniquement sur 3 ans de prolongement de crédit max. (en tout cas c’est ce qu’il y a d’écrit sur mes contrats).

      Est-il vraiment possible de faire donc 25 ans en faisant un an par-ci par là? ou est-on limité à 3 ans supplémentaire de crédit comme il est indiqué dans le contrat?

  3. Bonjour,

    Je ne m’y connais pas trop en immobilier, mais à la lecture de votre article, il apparait que faire passer le projet d’investissement locatif en résidence principale semble pas très peu pertinent puisque la banque ne pourra plus tenir compte des 70% du futur loyer.

    Du coup, dans votre exemple des 100000e emprunts, le taux d’endettement dépassera largement les 33% même sur 25 ans, et le projet risque tout simplement de ne pas aboutir?

    • Sébastien on

      Si car dans certains cas la banque préfère financer une résidence principale plutôt qu’un investissement locatif.
      Si tel est le cas, autant faire passer le projet en résidence principale.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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