Des extraits de ma formation « Convaincre la banque »

2

Dans cette vidéo, je vous dévoile des extraits de ma formation « Convaincre la banque » sur laquelle je travaille actuellement et qui sera prochainement disponible.
Cette formation va être découpée en 2 partie :

  • Partie 1 : Comment dimensionner correctement une offre d’achat pour acheter de l’immobilier intelligent
  • Partie 2 : Comment monter un dossier bancaire béton pour convaincre la banque de financer

J’attends vos réactions dans les commentaires ci-dessous !

2 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,

    Désolé mais mon commentaire va être négatif. Je suis en effet très déçu par cet extrait de formation :

    – Tu considères le cas de base comme pratiquement bon puisque générant un cash-flow sur 25 ans de 13 € mensuels et tu proposes pour augmenter ce cash-flow de mettre de l’apport.
    Tu oublies que cash–flow signifie flux de trésorerie et que si on raisonne en flux le X est la marque du pluriel et qu’il ne faut pas oublier le premier flux constitué par cet apport.
    Ton crédo c’est de gagner de l’argent (comprendre de la trésorerie) maintenant et pas dans 20 ans mais peut-on parler de gain alors qu’il faudra de nombreuses années pour rembourser l’apport mis ? (Il y a bien sûr la création de patrimoine mais comme ton pote Seban tu ne prends jamais en considération cet aspect)

    – Il y a en outre des charges que tu ne prends pas en compte en particulier charges locatives (même si on ne délègue pas la gestion occasionne des frais de déplacement par exemple) et impôts.
    Bien entendu ces frais sont plus difficiles à quantifier car ils seront fonction des situations et des choix de chacun mais il est indispensable d’y penser et donc de prévoir un cash-flow plus important pour pouvoir y faire face.

    – Enfin si les dépenses sont certaines les recettes pour leur part sont plus ou moins incertaines ou en tout cas comptabilisées dans le meilleur des cas. Il ne faut pas oublier que tu pars sur un crédit sur 25 ans ce qui est long. C’est une vision un poil optimiste de considérer qu’en 25 ans il n’y a aura ni vacance locative, ni turnover occasionnant des frais supplémentaires et aucun travaux.
    As-tu déjà oublié ta vidéo sur l’appartement inlouable à cause des punaises de lit ?
    La encore il s’agit d’éléments difficilement quantifiables mais qui exigent de prévoir un cashflow plus conséquent surtout dans une optique de création de trésorerie.

    Pour terminer un peu de mathématiques sur 25 ans un bien est payé par les loyers encaissés avec une rentabilité nette de 4 %. Avec les taux de crédit actuels un auto-financement sur cette durée s’obtient avec une rentabilité légèrement supérieure à 5 %.
    Si on se contente d’un tel objectif je ne vois pas l’intérêt de faire de l’immobilier en direct il est plus simple de se rabattre sur les SCPI ou les SIIC…

    D’un autre coté il est évident que je ne suis pas dans la cible de ta formation peut être que d’autres lecteurs seront moins critiques que moi

    • Sébastien on

      Bonjour Didier-Fabrice,

      Plusieurs remarques et réponses :

      1) Le cachflow est à considérer comme le solde de trésorerie, c’est à dire la différence entre toutes les recettes et toutes les dépenses.
      C’est peut-être un abus de langage, mais c’est comme cela que tout le monde le comprend et l’utilise.

      2) Dans mon exemple, je ne mets finalement pas d’apport. Tu n’as pas du regarder jusqu’au bout 🙂
      Mais si le bien est affiché bien en dessous du prix du marché, même avec 5000 euros d’apport, l’opération peut-être intéressante.
      Je parle de cela dans le reste de la formation.

      3) C’est une erreur de croire que je ne prends pas en compte la totalité des charges !

      4) Bien entendu, il y a des impondérables. Et par définition, on ne peut les anticiper.
      Mais pour revenir à ma vidéo sur les punaises de lit, je te mets au défit de trouver un investissement qui te garantit un cashflow (avec l’abus de langage) suffisant pour couvrir un an et demi de loyer.
      La location courte durée nous a permis de le faire.

      5) Enfin, je ne suis pas d’accord avec tes chiffres de rentabilité.
      Mais ce qu’il faut savoir, c’est que la fiscalité d’aujourd’hui permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs meublés.
      A chacun de l’utiliser à son avantage. Moi, c’est fait ! 🙂

Leave A Reply

Doubler son salaire avec la location courte durée ?

x