5 paramètres pour sécuriser votre location saisonnière

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Louer un bien immobilier en location saisonnière, c’est accepter de faire rentrer chez soi un nombre illimité d’inconnus venant du monde entier.
Dans ces conditions, qui peut se permettre de ne pas prendre le maximum de précautions et de garanties ?…

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…certainement pas moi 🙂

Lors de mes déplacements professionnels et personnels, j’ai maintenant pris pour habitude de louer des appartements en location courte durée.
Les raisons sont simples :

  • Espace de vie plus important
  • Confort
  • Qualité des équipements
  • Convivialité
  • Etc…

Toutefois, je reste systématiquement surpris par l’inconscience (ou l’amateurisme) avec lequel la plupart des hôtes font de la location courte durée.
Rares sont ceux qui prennent le temps de procéder à la rédaction d’un contrat de location, à la signature d’un état des lieux…

Les conséquences peuvent être dramatiques…
Souvenez vous en effet de Maryvonne, cette octogénaire qui n’avait pas pu récupérer son logement car occupé par des squatteurs.

Pour éviter ce genre de déconvenues, nous allons voir dans cet article les 5 points à ne pas négliger :

  • L’assurance du logement
  • Le contrat de location + La photocopie d’une pièce d’identité
  • La caution
  • L’état des lieux
  • L’utilisation d’internet

 

1 – L’assurance du logement

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Il faut bien distinguer 2 cas :

  • Celui d’un logement entièrement dédié à la location saisonnière
  • Celui de la résidence principale louée de temps en temps

1 – Cas d’un logement dédié

En tant que propriétaire bailleur, quel que soit le mode d’exploitation que vous choisissez pour votre bien immobilier (location nue, location meublée), il est impératif de souscrire à une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
Cette assurance peut être souscrite auprès de n’importe quelle compagnie.
A défaut, votre banquier sera ravi de vous proposer la sienne au moment de la signature de votre prêt immobilier 🙂

En location courte durée, cette assurance PNO reste bien entendu obligatoire.
Toutefois, elle doit inclure une option dédiée à la location saisonnière. Cette option s’appelle tout simplement option location saisonnière 🙂

Il faut être extrêmement vigilant sur le fait qu’une assurance PNO pour un logement à destination d’habitation principale n’est pas la même que celle d’un logement destiné à la location courte durée.
Je vous invite à vous rapprocher de votre compagnie d’assurance pour vérifier que cette option fait bien partie de votre contrat. A défaut, il est fondamental de la souscrire.

 

2 – Cas de la résidence principale

Si vous souhaitez louer votre résidence principale en location saisonnière (4 mois maximum dans l’année depuis la loi Alur), il est nécessaire de le signaler à votre compagnie d’assurance.
Il faut en effet dans ce cas activer une extension de garantie qui sera, en fonction de votre contrat, payante ou non pour la durée de la location.
Cette extension vous couvrira si vos locataires se blessent chez vous ou si votre logement subit des dégâts durant la location.
Dans ce dernier cas, votre assurance vous indemnisera et se tournera ensuite vers celle de vos locataires.

 

3 – Quid du locataire ?

Il n’a pas besoin d’assurer le logement. L’assurance PNO suffit à couvrir le logement.
Par ailleurs, dans la plupart des cas, sa responsabilité civile subit un transfert de garantie sur le logement loué durant la période d’occupation.

 

2 – Le contrat de location + La photocopie d’une pièce d’identité

Le contrat de location

Ce sont LES documents indispensables avant de confier les clefs de votre logement.
En location à usage d’habitation principale, personne n’aurait idée de louer un appartement (vide ou meublé) sans signature préalable d’un contrat de bail.
Ce contrat mentionne habituellement : le nom du locataire, la date de début, la durée, les coordonnées, le montant du loyer, le montant des charges, l’indice IRL INSEE de révision du loyer…

C’est exactement la même chose en location saisonnière.
Et ceci prend d’autant plus de sens et d’intérêt que le bien immobilier est confié en permanence à des inconnus venant de tous horizons.
Il est alors facile de comprendre que ce qui est fait pour un seul locataire doit être fait pour des centaines de locataires

Il est impératif de se couvrir à l’aide d’un contrat de location courte durée daté et signé en double exemplaire par les 2 parties.
Une photocopie de la pièce d’identité du locataire doit être annexée au contrat.

Voici les éléments que doit contenir le contrat de location :

  • Le nom du bailleur
  • Le nom du locataire
  • L’adresse du logement
  • La capacité maximale du logement
  • Les dates de début et de fin de séjour ainsi que le nombre de nuits rréservées (pour éviter toute confusion)
  • Le prix de la location
  • Le montant des charges
  • Le montant de la taxe de séjour
  • Les conditions de paiement
  • Le montant de l’acompte ou des arrhes
  • Les conditions d’annulation
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Les conditions d’utilisation du logement
  • Les conditions de restitution du logement

Remarques :
– Le contrat est évidemment rédigée une seule fois et réutilisable à volonté.
D’un client à l’autre, seuls changent le nom du locataire, les dates et le montant du séjour, le montant des arrhes ou de l’acompte, le montant de la taxe de séjour

– Je préfère demander des arrhes plutôt qu’un acompte. En cas d’annulation, vous pouvez garder les arrhes alors que vous devez rendre l’acompte 🙂

 

3 – Le dépôt de garantie

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Son montant est défini dans le contrat de location.
Il est à apprécier en fonction des équipements du logement.
Plus le logement sera grand et équipé, plus important sera le dépôt.
A titre informatif, je réclame 200 euros pour des appartement de 20 à 25 m2.

Quelques conseils / remarques :
– Ne jamais confier les clefs du logement à un voyageur qui ne donne pas de dépôt de garantie.

– Il est possible d’accepter de dépôt sous plusieurs formes : chèque, liquide, empreinte de carte bancaire.
J’évite au maximum les chèques pour des raisons évidentes.

– Une caution trop importante peut faire fuir les voyageurs. Certains d’entre eux pensent en effet qu’elle est encaissée et que son montant se rajoute à celui du séjour.

– Certaines plateformes de réservation en ligne (airbnb, holidaylettings…) prennent en charge ce dépôt au moment de la réservation. Il n’est alors pas nécessaire de le réclamer.

 

4 – L’état des lieux

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Il accompagne le contrat de location et doit être également daté et signé en double exemplaire par les 2 parties.
Cet état des lieux a une finalité multiple :

  • Lister les équipements du logement : électro-ménager, meubles, éléments de décoration, nécessaire de cuisine…
  • Mentionner les défauts : traces sur les mûrs, miroir ébréché…

En cas de litige à la sortie des lieux, c’est ce document qui permettra de faire valoir vos droits et d’appliquer une retenue sur le dépôt de garantie.

 

5 – L’utilisation d’internet

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Je vous invite à ajouter à vos contrats de location une clause spécifique liée à l’utilisation d’internet.
Le propriétaire de la ligne internet est en effet responsable de l’usage qui est fait de cette ligne.

La loi (française) n’est pas d’une logique à toute épreuve :

  • Vous louez une voiture chez Hertz puis faites un excès de vitesse à 200 km/h.
    -> Vous êtes responsable du délit, pas Hertz.
  • Vous louez pour un week-end un appartement dans lequel se trouve une connexion internet. Vous téléchargez un film illégalement.
    -> Vous n’êtes PAS responsable du délit. C’est le propriétaire de la ligne internet qui l’est.

C’est ce que j’ai appris à mes dépens en recevant un courrier envoyé par Hadopi(*) il y a quelques mois m’informant que ma connexion internet avait été utilisée pour téléchargement illégal.

Alors même que je sensibilise systématiquement mes clients sur l’utilisation d’internet, l’un d’entre eux ne m’a pas écouté 🙂

Après avoir contacté Hadopi pour les informer du fait que ce téléchargement avait été réalisé par l’un de mes locataires (locataire dont je pouvais fournir les coordonnées), voici deux extraits de la réponse.

Extrait 1 :
En tant que titulaire d’un abonnement à internet, vous êtes légalement responsable de l’utilisation qui en est faite. L’obligation de surveillance de cet accès est prévue par l’article L. 3361 :3 du code de la propriété intellectuelle.

Extrait 2 :
Par ailleurs, afin d’améliorer la sensibilisation des locataires de votre accès internet sur les usages responsables de cet accès, nous vous proposons d’utiliser le message suivant :

« L’accès à internet proposé ne doit en aucune manière être utilisé à des fins de reproduction, de représentation, de mise à disposition ou de communication au public d’œuvres ou d’objets protégés par un droit d’auteur ou par un droit voisin, tels que des textes, images, photographies, œuvres musicales, œuvres audiovisuelles, logiciels et jeux vidéo, sans l’autorisation des titulaires des droits prévus aux livres Ier et II du code de la propriété intellectuelle lorsque cette autorisation est requise.

En mettant à disposition cet accès à internet, nous souhaitons vous inviter à adopter une attitude responsable quant à l’utilisation de cette connexion internet.

 

Conclusion : Je dois continuer à sensibiliser, mais je reste responsable quand même ! 🙂
Je tire toutefois une leçon positive de cette petite mésaventure. Je dispose à présent d’un texte « officiel » à placer dans mes contrats de location concernant l’utilisation d’internet.

 

(*) Pour les lecteurs non français, Hadopi est une loi française qui vise à sanctionner les partages de fichiers en pair à pair lorsque ces partages se font en infraction avec les droits d’auteur.

 

J’espère que cet article vous aidera à louer sereinement votre logement. Tout est question de bon sens.
N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires ci-dessous si vous avez besoin de précisions supplémentaires.
Je serais ravi de vous les apporter.


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24 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,
    Un grand merci pour tes conseils. Je suis justement en train de préparer un de mes appartement pour le saisonnier pour le marché de Noël à Strasbourg.
    Je me posais justement quelques questions et tu réponds ici à certaines d’entre elles.
    Intéressant aussi le texte officiel sur Hadopi. 🙂
    Mon appartement sera prêt dans une semaine 🙂 j’ai hâte !

    • Sébastien on

      Bonjour Eric,

      Ravi de pouvoir t’aider.
      Surtout ne loupe pas le marché de Noël. C’est LA période idéale à Strasbourg pour cartonner en location courte durée.
      Verrouille bien tes conditions d’annulation de façon à les rendre le plus favorables pour toi ! 🙂

      A bientôt
      Sebastien

  2. Hello,
    concernant Internet, tu as de la « chance » que ce ne soit que du téléchargement illégal et non pas de la pédopornographie…
    Je ne suis pas informaticien mais lors de notre dernière location touristique, nous avions un login + mot de passe dédié, ce qui permettait apparemment aux propriétaires de se dédouaner en terme de responsabilité. Pour cela, ils avaient fait appel à un prestataire informatique.
    Paul

    • Sébastien on

      Bonsoir Paul,

      En fait, les gens qui occupent les appartements ont aussi un login et un mot de passe dédiés.
      Ils sont les seuls à les utiliser.
      Concrètement, la loi dit que le responsable reste le titulaire de l’abonnement.
      Dans les faits, si les choses devaient aller plus loin, en fournissant les coordonnées du locataire présent au moment du téléchargement ou de la consultation du genre de sites que tu mentionnes, j’ose espérer que le propriétaire serait mis hors de cause.
      Pour le moment, je n’ai pas de retour d’expérience sur le sujet.
      Mais dans le doute, je recommande de se protéger au maximum.

      A bientôt

  3. Salut Seb,

    merci beaucoup pour cet article qui montre que le travail de gestion ne se limite pas à la remise des clés.
    A bientôt

    • Sébastien on

      Merci Sébastien.
      En effet, ne pas oublier cette partie gestion.
      En pratique, tout est automatisé : les contrats et états des lieux de location saisonnière sont rédigés à l’avance et ne varient que très peu d’un voyageur à l’autre.

  4. Bonjour Sébastien,

    Merci encore pour ton précieux conseil.

    Je souhaite réagir sur le contrat de location et un état des lieux .
    En effet, au début, j’ai mis cela en place mais par manque de temps (je fais le check in/ check out entre midi et 14h comme toi au début), j’ai laissé tomber cette tâche.

    D’autant plus que les locataires prennent du temps pour lire ces documents. J’ai pensé à les envoyer en amont par mail mais sais tu si cela est possible avec airbnb et homelidays ?

    Thomas.

    • Sébastien on

      Bonjour Thomas,

      J’avais pris pour habitude d’envoyer le contrat en amont.
      Mais souvent, les gens ne le lisent pas ou ne le retournent pas signé. Et sans signature, la location n’est pas verrouillée.
      J’ai donc fait le choix de le faire signer au moment de la remise des clefs. A ce moment là, il n’y a plus d’échappatoire possible. Mais de toute façon, le contrat est standard.

      Je prends donc 2 minutes au moment du check-in pour faire une rapide lecture commune en insistant sur les points suivants : date d’entrée, date de sortie, nombre de nuits, montant du séjour, taxe de séjour, dépôt de garantie, respect des lieux, sensibilisation à l’usage d’internet.

      Tu peux essayer cela. Ca fonctionne très bien, même pour les clients en provenance de airbnb et homelidays
      Les gens signent et je n’ai aucun problème.

      A bientôt

  5. Hello Sebastien,

    Tu fais signer un contrat papier même pour les clients airbnb? La commande Airbnb ne fait pas office de contrat? En effet, en France une commande vaut contrat il me semble.
    Mais en tout cas c’est bien, tu te « back » au maximum.

    • Sébastien on

      Bonjour Azar,

      Oui, même avec Airbnb. Je fais ceinture et bretelle :-).
      Même si la commande vaut contrat, le contrat précise en plus les règles à tenir dans l’appartement.
      Et de plus, l’état des lieux me sert de témoin et cas de litige post séjour.

  6. benjamin on

    Bonjour sébastien,

    je viens de découvrir ton site, et j’avoue que cette façon d’investir me parait très intéressante. Mais cependant j’aimerai savoir si l’interdiction récente d’airbnb à berlin ne te fais pas peur pour les années à venir ? Prenons l’exemple d’un berlinois qui était propriétaire de 15 appartements qu’il mettait en location de courte durée sur airbnb et qui a du stoppé net son activité ( ou du moins retourner à la location dites classique).
    Imagine que cela se passe dans plusieurs villes en France. Et en plus l’état veut mettre en place une nouvelle taxe pour les proprio dit airbnb.

    • Sébastien on

      Bonjour Benjamin,

      La meilleure façon d’exister, c’est de faire les choses dans les règles :
      – se déclarer LMNP
      – se déclarer meublé de tourisme
      – prélever la taxe de séjour sur les locataires et la redistribuer à la ville

      A partir de se moment là, je ne suis pas inquiet sur la pérennité du système.

  7. Bonjour Sébastien,
    Je découvre ton site et tes vidéos et j’apprécie les informations que tu partages.
    Peux-tu m’indiquer l’assureur par lequel tu passes pour avoir un PNO en saisonnier ? De mon côté la Maïf m’a par exemple demandé de passer en Propriétaire Occupant et non PNO pour de la location courte durée.
    Merci 🙂

  8. Bonjour Sébastien,

    Encore merci pour cet article.

    Une question stp : concernant l’assurance PNO souscris-tu généralement aux options suivantes « garantie juridique bailleur » et « garantie des pertes locatives » ?
    Évidemment les tarifs seront en conséquence, pour un appartement de 20/30 m², disons 100€ sans ces options, 200€ avec l’option « garantie juridique bailleur » et 300€ avec l’option « garantie des pertes locatives »…

    Marc

    • Sébastien on

      C’est à toi de voir.
      Il me semble que j’ai ça en option, mais avec un plafond.
      L’assurance se couvre comme elle peut 🙂

  9. Bonjour,

    Je n’arrive pas à trouver une assurance pour une location saisonnier. j’ai l’impression que n’importe le quelle des contrat pno ne fera pas l’affaire, Pourriez vous m’orienter vers des compagnie d’assurance, je vous prendrai pas au mots mais c’est pour me faire une idée de ce que vous prenez pour votre business.

    Concernant l’abonnement internet que pensez-vous de free pour faire de l’administration à distance (exemple changer le mots de passe wi-fi) ? Quel service utilisez vous qui inclut la TV.

  10. Angélique on

    Bonjour sebastien,
    Et merci pour toute ces infos.
    Alors voila nous sela fais 3 ans que nous mettons notre villa en location avec de grande prestation c’est a dire jacuzzi cabine spa hammam piscine privatif et jaccuzi exterrieur !
    Bon a savoir qu’il est vrai que nous avons eter tres mal former des le debut et nous ne faisions pas ts dans les regle de l’art !
    Aujourd’hui cela reste bien sûr du passe car nous avons repris cet gestion en main et avons tous re checkey se qui pouvais éventuelle manquait dans la maison tous remplacer a neuf …
    Je souhaiterais savoir aujourd’hui si vous conanaitriez une application pour pouvoir faire toute cet gestion la ( etat des lieux, contrat de location, regle de vie, ect ….

    J’espere ne pas avoir etais trop longue et assez clair dans ma demande .
    J’attend votre retour en vous remerciant d’avance

  11. GAILLARD on

    Bonjour, merci pour ces précisions. J’aimerais savoir si vous prenez des informations sur les participants. Je suis propriétaire d’un gîte de groupe et il m’apparaît important de savoir qui se trouve dans mon logement, juridiquement, réglementairement, d’un point de vue de l’assurance ( recours en responsabilité civile pour le locataire et moi-même)… Pouvez vous m’indiquer sur quels points m’appuyer légalement pour justifier cette demande d’information sur les participants. Je vous en remercie par avance. Cordialement

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