Les démarches pour déclarer son activité de location saisonnière

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Se lancer dans la location saisonnière, c’est démarrer une activité commerciale.
A ce titre, un certains nombre de démarches sont nécessaires auprès de différentes administrations.

Pour celles et ceux qui souhaitent se lancer, les deux administrations à consulter sont :

  • Le greffe du tribunal de commerce
  • La mairie

1 – Etape préalable : vérifier le règlement de copropriété

La location saisonnière n’est pas autorisée dans les immeubles à usage d’habitation bourgeoise exclusive.
Je vous invite à vérifier ce point en vous procurant le règlement de copropriété de l’immeuble où se trouve l’appartement que vous souhaitez exploiter en saisonnier. Vous pourrez l’obtenir facilement auprès du syndic.
Si vous êtes en phase d’achat, soyez réellement attentif à cette clause. Il serait dommage d’acheter un bien et de ne pas pouvoir ensuite l’exploiter comme vous le souhaitez.

 2 – La déclaration au greffe du tribunal de commerce

La location courte durée est une activité qui dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
A ce titre, tout comme la location meublée « classique », elle nécessite une déclaration de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Cette déclaration est une simple formalité. Elle se réduit à remplir un formulaire nommé P0i (déclaration de début d’activité) et le déposer auprès du greffe du tribunal de commerce de votre ville.
Ce dépôt permet de faire immatriculer l’activité (attribution d’une numéro SIRET).

NB : le formulaire P0i porte également la dénomination Cerfa 11921.
Il est téléchargeable sur www.service-public.fr dans la rubrique « Professionnels ».

3 – La déclaration en mairie

Dès lors que vous avez réceptionné votre numéro SIRET, vous pouvez déclarer votre activité de location saisonnière auprès de la mairie.
Deux ou trois directions sont à consulter.

3.1 – La police administrative

C’est le service auprès duquel faire identifier le logement en tant que meublé de tourisme.
Cette formalité est purement déclarative.
Il suffit pour cela de remplir le formulaire Cerfa 14004.
Il est téléchargeable sur www.service-public.fr dans la rubrique « Particuliers ».

A toute fin utile, voici les équipements minimums pour pouvoir obtenir le statut de meublé de tourisme (source www.service-public.fr)  :

  • Des meubles
  • Une literie
  • Une gazinière ou plaques chauffantes
  • Un réfrigérateur
  • Des ustensiles de cuisine….

Par défaut, l’appartement ne sera pas classé.
Pour le faire classer (de 1 à 5 étoiles), il faut s’adresser à un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’accréditation) qui effectuera une visite et attribuera une proposition de classement au regard de la qualité et des prestations du logement.
Cette proposition peut être contestée sous 15 jours. Passé ce délai, le classement est considéré comme accepté et valable durant 5 ans.

3.2 – La direction de la fiscalité locale

La déclaration du meublé de tourisme entraîne par la suite la collecte de la taxe de séjour.
Pour se faire, il faut se déclarer auprès de la direction de la fiscalité locale qui vous précisera le montant de cette taxe et comment la régler (trimestriellement ou annuellement).

Le montant de la taxe de séjour dépend des villes et du classement du meublé.
Par exemple à Toulouse :

  • Non classé : 0.40 euro / nuit / personne
  • 1 étoile : 0.55 euro / nuit / personne
  • 2 étoiles : 0.80 euro / nuit / personne
  • 3 étoiles : 1.20 euro / nuit / personne
  • 4 étoiles : 2.20 euro / nuit / personne
  • 5 étoiles : 2.65 euro / nuit / personne

3.3 – La direction de l’urbanisme

Dans les communes de plus de 200000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, il est nécessaire d’effectuer un changement d’usage de l’appartement auprès de la direction de l’urbanisme.
Ce changement est soumis à une autorisation préalable de la mairie qui, selon l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, peut demander une compensation à ce changement d’usage.
Cette compensation peut passer par l’achat d’une surface équivalente de locaux commerciaux pour les transformer en locaux d’habitation.
J’ai volontairement mis en gras le « peut » pour mettre en évidence le fait que même l’article de loi ne rend pas obligatoire et systématique cette surface de compensation.
Ceci est laissé à la libre appréciation de votre mairie que je vous encourage à contacter.
Bien évidemment, si une surface de compensation est exigée, la viabilité du projet ne tient plus. Changez de ville 🙂

NB : Dans certaines communes ne rentrant pas dans la catégorie mentionnée ci-dessus, le changement d’usage doit également être effectué (article L.631-9 du code de la construction et de l’habitation).
Je vous invite à vous renseigner auprès de votre mairie pour vérifier si vous en faites partie.

4 – Synthèse

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5 – Cas particulier de la résidence principale

Est considéré comme résidence principale un logement qui est occupé plus de 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
En location courte durée, une résidence principale ne peut donc pas être louée plus de 120 jours par an.
Dans ce cas particulier, la loi est beaucoup plus souple :

  • La déclaration préalable de meublé de tourisme en mairie n’est pas obligatoire
  • La demande de changement d’usage n’est pas nécessaire

J’espère que cet article vous permettra d’y voir plus clair sur l’ensemble des démarches à effectuer avant de vous lancer.
N’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires ci-dessous.


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63 commentaires

  1. Encore un article très instructif. J’étais justement en train de rechercher les démarches administratives qu’il était nécessaire d’effectuer et tu confirmes dans cet article les renseignements que j’avais trouvés. De ton côté tu déclares tes appartements comme meublés de tourisme? Peux-tu me dire s’il est recommandé d’être étoilé et le prix demandé par l’organisme accrédité par le COFRAC. Merci.

    • Sébastien on

      Bonjour Fred,

      Tous mes appartements sont déclarés meublé de tourisme.
      Je ne suis pas étoilé car je ne suis pas certain que le fait de l’être m’aide à vendre la nuit beaucoup plus cher.
      Je n’ai pas d’idée sur le prix si tu cherches à te faire étoiler.

  2. Excellent article, on ne peut pas faire plus détaillé je crois !
    J’ai lu récemment que l’abattement de 71% pour le meublé de tourisme ne serait valide QUE si on fait classer son meublé… Si on ne veut pas le classer (et donc faire intervenir un « expert » et payer 500 balles tous les 5 ans), on ne pourra obtenir cet abattement fiscal ! 🙁

    • Sébastien on

      Merci Raphaël. Tu as une idée de la date de mise en route de cela ou c’est encore à l’étude ?

  3. Bonjour,

    Je sais que je suis le chieur de service mais je ne suis pas d’accord avec ton ordonnancement. En effet tu mets les formalités liés au changement d’usage des locaux d’habitations en fin de parcours. Tu insistes sur le PEUT de l’article L631-7-1 du CCH concernant l’éventuelle compensation mais tu oublies les mots bien plus importants que sont AUTORISATION PREALABLE. Il faut donc demander et obtenir cette autorisation préalablement aux autres formalités car en pratiquant comme tu l’indiques tu risques de déclarer un début d’activité et ensuite te voir refuser le changement d’usage.
    En outre l’infraction à l’article L631-7 CCH est sanctionnée d’une amende de 25 000 € et retour à l’usage d’habitation du local sous astreinte. A titre de comparaison la sanction pour non déclaration en mairie d’un meublé de tourisme est une amende de 450 €
    Il est aussi utile de préciser que si l’autorisation préalable de changement d’usage s’applique de facto aux communes que tu as mentionnées (Paris et la Petite couronne ainsi que les communes de plus de 200000 habitants) certaines communes (et même certains quartier de communes) peuvent également avoir décidé de l’appliquer (article L631-9 CCH). Il est donc possible qu’à Trffouillis-les-Oies il faille obtenir un autorisation préalable de changement d’usage

    Cela va sans dire mais cela va mieux en le disant le changement d’usage de locaux d’habitation ne s’appliquent qu’aux… locaux d’habitation ! Après avoir vérifié dans le RC la destination de l’immeuble on prendra donc soin de vérifier aussi l’usage du local.

    Et bien sûr en étape 0 il convient d’effectuer une étude de marché car cela ne sert à rien de se casser le c.. si personne ne passe jamais à Triffouillis-les-Oies du fait de la décharge de déchets radioactifs qui se trouve à l’entrée de la commune 😉

    • Sébastien on

      Bonjour Didier-Fabrice,

      Evidemment, il ne faut pas démarrer l’activité sans avoir toutes les autorisations.
      En revanche, je ne connaissais pas l’article L631-9.
      Merci pour cette précision, je mets l’article à jour en conséquence.

  4. Salut Sebastien!

    Article super complet merci à toi.

    J’ai une question: si je loue en meublé classique à des étudiants d’octobre à fin juin et que je fais de la location saisonnière uniquement juillet, août et septembre suis je obligé de faire la déclaration à la police administrative et à la direction de la fiscalité locale?

    Lionel

    • Sébastien on

      Bonjour Lionel,

      Oui tout à fait, tu dois faire les 2 déclarations.
      Lorsque tu remplis le Cerfa 14004 pour te déclarer meublé de tourisme, il est demandé de préciser si l’activité sera exercée toute l’année ou non.
      Dès lors, tu dois ensuite passer par la direction de la fiscalité locale pour que tu puisses récupérer la taxe de séjour.

  5. Bonjour,
    Article super complet. Mais est ce qu’il serait possible de faire un article essentiellement sur la location meublée de courte durée mais étant la résidence principale. Pour bien faire la différence du début jusqu’à la fin.
    Merci encore !

  6. Bonjour Sebastien,

    Combien de temps cela prend de faire toutes ces démarches administratives? J’ai supposé a tord que cette declaration ne se faisait qu’en fin d’année lors de la declaration des impôts mais je comprend ici qu’il faut faire toutes les autorisations AVANT de commencer l’activité.

    Merci pour ton retour.

    Thomas.

    • Sébastien on

      Bonjour Thomas,

      Pour le Poi, il faut compter entre 10 et 15 jours pour être immatriculé.
      Pour la déclaration de meublé de tourisme, il suffit de remplir le Cerfa 14004 et de le déposer à la police administrative.

  7. Bonjour Sébastien,

    Je voudrais savoir comment tu peux être sûr que le bien pourra être loué en locatif saisonnier sans inconvénient avant même d’acheter le bien?
    Où doit-on se renseigner pour cela en tout premier (hors syndic) sur la possibilité de faire du locatif saisonnier car je fais partie d’une commune de plus de 200 000 hab…

    Merci

    • Sébastien on

      Bonjour Erwan,

      Il faut se renseigner à l’urbanisme et demander comment la ville interprète l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation.

  8. Bonjour Sébastien, merci pr cet article, très complet. Pour le POI, à la fin il est demandé « Formulaire PEIRL: oui ou non ». Peux-tu me dire à quoi ça correspond et ce qu’il faut répondre pr de la location saisonnière? Par ailleurs, si on fait de la location saisonnière à l’année on doit cocher activité permanente ou saisonnière?
    Merci bcp et bonne continuation à toi.

  9. Bonsoir Sébastien, je me demandais: si on loue en meublé classique à l’année et en saisonnier de fin juin à début septembre: doit-on faire un changement d’usage pour 2 mois par an? La clause de bourgeoisie est-elle gênante dans ce cas? Merci!!

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Oui, il faut vérifier que la clause d’habitation bourgeoise exclusive ne soit pas présente.
      Concernant le changement d’usage pour 2 mois de saisonnier dans l’année, je serais tenté de dire oui.
      Vérifie cela auprès de l’urbanisme de ta ville.
      Leur réponse m’intéresse.

      • Bonjour Sébastien, merci encore pr ta réponse, toujours rapide et complète! Alors pour le changement d’usage pr deux mois: oui. Pour la clause d’habitation bourgeoise il semble que habitation « uniquement » bourgeoise et exclusivement ne soient pas tt à fait synonymes mais ce n’est pas clair…à suivre donc!

  10. Catherine on

    Bonjour Sébastien,

    Je vous remercie pour cette documentation précise et complète.

    Cependant je suis curieuse de savoir les étapes légales à prendre pour éviter l’ennuie dans l’avenir en louant une chambre de sa résidence principale.

    Deuxièmement, j’ai entendu dire que c’est possible de changer sa résidence principale en investissement locatif. Mes questions sont comment s’y prendre, où on doit aller?

    Merci d’avance de votre réponse.

    Catherine

    • Sébastien on

      Bonjour Cathy,

      Aucune démarche pour changer votre résidence principale en investissement locatif.
      Il suffit de déménager et ensuite d’effectuer toutes les démarches listées dans cet article sur votre « ancienne résidence principale ».

  11. Catherine on

    Bonjour Sébastien,

    Merci pour votre réponse.

    Je n’ai pas bien compris concernant lexpl l’explicaction à propos la transformation d’une résidence principale en investissement locatif.

    Est-ce que je dois quitter la maison et tout mettre dans la location après avoir completer tous les sémarches énumérés cu-dessus.

    Merci encore

    Cathy

    • Sébastien on

      Votre résidence principale devient investissement locatif dès lors que vous n’habitez plus dedans.
      Il n’y a aucune démarche à faire.

      En revanche, les démarches sont à faire pour exploiter ensuite ce bien en location courte durée.

  12. Bonjour Sebastien.
    Si le règlement de copro stipule habitation bourgeoise sans mentionner le mot « exclusive ». Peut on quand même faire du saisonnier ?
    Merci de ta réponse.
    Mohamed

  13. alpaugre on

    Bonjour Sébastien
    Je fais bien de traîner sur ton blog car j’avais complètement zappé cette déclaration !!
    Je m’y mets tout de suite en prenant garde à la date de début d’activité 😉

    Pour la question de la case 4 : Vous exercez votre activité à :
    ❒ Votre domicile personnel, passez directement au cadre 5
    ❒ Une adresse professionnelle, indiquez celle-ci au cadre 6

    que mettre si je loue en saisonnier un T2 qui n’est pas dans ma résidence principale, l’adresse du T2 ou la mienne ?
    Merci

  14. Bonjour Sébastien

    Si j’achète un local commercial. Je n’ai plus besoin de faire le changement d’usage pour l’exploiter en saisonnier non?

    Lionel

  15. RÂTEAU marie-claude on

    Merci de bien vouloir me confirmer que lorsque l’on déclare sa résidence secondaire en location de courte durée, le logement en question n’est plus soumis à la taxe d’habitation. Comment se passe la déclaration pour la taxe de séjour. Il n’est pas sur de trouver des locataires pour toute la saison.

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Non, en résidence secondaire, le logement reste soumis à la taxe d’habitation car vous en gardez la jouissance, ce qui n’est pas le cas d’un logement qui est dédié 100% à la location courte durée et dont vous ne pouvez pas bénéficier.

  16. Qu’en est-il d’un location courte durée d’une chambre d’une résidence principale niveau déclaration ?
    Merci

    • Sébastien on

      La déclaration en mairie est aussi obligatoire.
      La collecte de la taxe de séjour aussi.

  17. Bonjour Sébastien

    Dans le cas où une SAS dont l’objet est la location de meublé de tourisme, cette SAS doit elle réaliser les démarches pour faire du LMNP (imprimé Poi)???
    Merci!
    Lionel

    • Sébastien on

      Salut Lionel,

      Non, juste la déclaration de meublé de tourisme pour les appartements.
      Et ensuite les démarches auprès de l’urbanisme et de la direction de la fiscalité locale.

  18. Bonjour Sébastien,

    Tes vidéos sont vraiment très enrichissantes. Je suis en train d’investir sur un appartement. Il est mentionné dans le règlement : « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans tous les appartements qui pourront être affectés aux médecins, avocats … mais à l’exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs. »
    La location courte durée est elle envisageable tout de même malgré cette mention ?

    Merci d’avance pour ta réponse et continue ton blog !

    benoit

  19. Salut !! Très bon article, j’aurais quelques questions.
    Lors d’un premier investissement, par exemple j’achète un T1 sur le vieux port dans le but de faire de la location courte durée. Les démarches je dois les faire avant l’achat ou après l’achat ? Le numéro de SIRET autre…

    Sachant que je n’ai pas ( au début ) le souhait d’avoir un appartement étoilé, seulement LMNP, suis je obligé d’aller à la police administrative ?
    Merci d’avance !

    • Sébastien on

      Les démarches sont à faire après achat.
      Le fait de faire étoiler un appartement n’a rien à voir avec la déclaration de meublé de tourisme. Ce sont 2 choses différentes.

  20. Salut Sébastien,

    Je lis sur le site du service public : « Toute personne qui omettrait de déclarer son logement en mairie alors qu’elle en a l’obligation, peut être punie d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 €. ».
    Est-ce que selon toi, ils peuvent aussi répercuter les taxes de séjour non perçues pendant la durée de la location ?
    Je trouve le fait de récupérer la taxe de séjour un peu galère (que ce soit via Airbnb ou Booking), et je me dis que si ce n’est « que » pour 450€ d’amende, je ne préfère pas m’embêter et ne pas me déclarer en mairie (c’est dans une petite ville, moins de 25 000 habitants). Par contre je suis déclaré en tant que LMNP, bien sûr.

    Qu’en penses-tu ?

  21. Bonjour Sébastien,

    Très bon blog merci pour ces articles !
    J’ai quelques éléments à apporter en regard de ma propre expérience à Paris (cas particulier des villes de plus de 200 000 habitants où la compensation pour le changement d’usage est devenue obligatoire comme c’est le cas à Paris).
    Il y a eu pas mal de changements et il n’est de fait plus possible de louer un meublé de tourisme en location de courte durée à plein temps (lorsque ce n’est pas votre résidence principale) en respectant la réglementation, s’il est à usage d’habitation. Concrètement, vous êtes obligés de faire les demandes de changement d’usage et de destination si votre appartement a servi d’habitation à un moment ou à un autre depuis le 1er janvier 1970… ce qui expose malheureusement énormément de loueurs de courte durée à des amendes très importantes, ou les obligera à retourner à de la location classique (baux de 1 an en meublé et 3 ans en non meublé).
    Pour être en règle, il faut avoir fait les demandes de changement d’usage et de destination AVANT le début de l’activité de location de courte durée, si elles sont nécessaires. Pour le cas particulier où votre local n’est pas à usage d’habitation, il faut quand même faire le changement de destination auprès de l’urbanisme (a priori la mairie de Paris considère les meublés de tourisme comme des « commerces » et non comme des bureaux, pour information).
    En île de France, il existe une taxe relative à la création de bureaux et de locaux commerciaux – vous devrez vous en acquitter à la suite du changement de destination, car vous créez de fait des locaux commerciaux… et c’est assez cher (à prendre en compte dans votre business plan).
    Enfin, lorsque vous aurez fini toutes ces démarches, il faudra encore déclarer le changement de nature du local au fisc dans les 90 jours suivant le changement – ce qui va modifier les modalités d’impositions et le montant de la cotisation foncière des entreprises – et c’est là que vient ma question car les catégories fiscales ne correspondent bien entendu ni à celle qui définissent l’usage, ni à celle de l’urbanisme pour la destination (merci la bureaucratie 😉
    Il y aurait plusieurs formulaires:
    – 14248*03 – n°6660-REV, dans lequel aucune catégorie correspondant à « Meublé de tourisme » ne figure…
    – IL 10517*02, pas très clair non plus…
    Savez-vous lequel il faut réellement remplir et comment le remplir, ou dans quelle catégorie il faut inscrire un meublé de tourisme ? Faut-il le faire avant la demande de numéro de SIRET ?

    Autre info concernant votre Post: depuis le 01/10/2017, le cerfa 14004 (déclaration meublé de tourisme) est désormais une procédure en ligne (cf. https://www.paris.fr/meubles-touristiques) – plus de formulaire !

    Cdlt,
    NB

    • Sébastien on

      Bonjour,

      La déclaration de meublé de tourisme doit se faire après l’attribution du numéro SIRET car sans numéro SIRET, on ne peut pas être meublé de tourisme.
      Pour le formulaire, il s’agit du 14004

  22. Aurélie Guerra on

    Bonjour,
    merci pour cet article.
    J’aurais une question : quelle est la réglementation concernant la location d’une chambre dans une résidence principale occupée par le propriétaire (salle de bain et cuisine partagés entre propriétaire et locataire ponctuel)? Est ce également soumis à un maximum de 120 jours par an (j’habite l’appartement en permanence)?

  23. Bonjour Sébastien,

    Merci beaucoup pour cet article.

    J’ai un petit doute concernant le règlement de ma copropriété.

    Il est dit précisément :
     » Les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement. L’exercice d’une profession libérale est toutefois toléré dans les appartements, à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’ensemble immobilier […]. Lorsqu’un bail ou un engagement de location est consenti, le copropriétaire doit, dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.
    La transformation des appartements en chambres meublés pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées. »

    Sachant que la Cour de cassation considère que les locations meublées de courte durée génèrent autant de nuisances que l’exercice d’une profession libérale (Arrêt 694 du 8 juin 2011, 10-15.891), suis-je malgré tout obligé de faire une demande au syndic ? Ou simplement l’informer ?
    La location courte durée génère un turn-over assez important. Est-ce donc une réelle obligation d’informer le syndic à l’entrée en jouissance de chaque locataire ?

    Cordialement,

    Gary.

  24. J ai mes réponses voir pour 2018 comment ça va se passer pour toutes ces démarches à suivre merci Seb à bientôt cordialement

  25. Bonjour Sébastien,

    Je vous remercie pour votre précédente réponse.

    Je souhaiterais par ailleurs savoir s’il est possible qu’un refus de changement d’usage soit motivé par le fait que le logement se situe dans une zone inondable ?

    Cordialement.

  26. Bonjour Sébastien,

    Quelles sont les démarches à effectuer pour revenir en location meublé classique (à l’année) ?

    Cordialement.

  27. Bonjour Sébastien,
    Merci pour cet article très instructif.
    j’habite une longere renovée en deux appartements donnant sur un jardin commun.
    L’entrée aux deux logements se fait par une porte de garage donnant sur la rue et une fois dans le garage, une seconde porte donne acces au jardin donnant sur les appartements. Il s’agit d’une seule adresse il n’y a pas de division; et je souhaiterai louer l’appartement a cote du mien en location de courte duree. Je ne sais pas quelles sont les demarches et declaration du logement loué si je souhaite le faire louer plus de 120jours par an. Il s’agit de la location d’une partie de ma residence principale; faut il la faire reconnaitre en tant que chambe d’hote?

    • Sébastien on

      Il faut déclarer le logement en mairie également.
      Comme vous ne louez pas toute votre habitation principale, il n’y a pas de limite à 120 jours.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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