Location courte durée : une fiscalité de niche

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La fiscalité est un élément indissociable de l’immobilier.
En fonction de ses objectifs, il ne faut pas se tromper dans le choix du régime fiscal et du mode d’exploitation (location vide, location meublée, colocation, location saisonnière…)

1 – Avant propos

1.1 – Contenu de l’article

Il faut savoir que la fiscalité évolue. Le contenu de cet article est donc lié aux lois en vigueur au moment où il est rédigé (février 2016).

1.2 – Régime fiscal de la location courte durée

La location courte durée (location saisonnière) rentre dans le cadre de la location meublée, et à ce titre, elle bénéficie des mêmes avantages.
Pour débuter une activité de location meublée, il suffit de se déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce de votre ville.

Pour faire de la location saisonnière, des démarches complémentaires sont à effectuer .
Je vous invite à lire cet article qui reprend l’exhaustivité des démarches : Les démarches pour déclarer son activité de location saisonnière

1.3 – LMP ou LMNP

Le statut de LMNP correspond au Loueur Meublé Non Professionnel.
Le statut de LMP correspond au Loueur Meublé Professionnel.

Par défaut, tout loueur meublé déclaré au greffe du tribunal de commerce acquiert le statut de LMNP.

Pour pouvoir prétendre au statut de LMP, il faut réunir 3 autres conditions :

  • Les loyers générés chaque année doivent dépasser 23000 euros
  • Les loyers générés doivent représenter plus de 50% des ressources du foyer fiscal
  • Le loueur doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de LMP

Si les 2 premières conditions sont réunies, l’inscription au RCS reste un choix personnel.
L’acquisition du statut de LMP est donc un choix qui est propre à chacun et à étudier avec un professionnel (expert comptable, fiscaliste…).

La suite de cet article est consacrée au statut LMNP.

2 – Le régime fiscal du BIC

La location courte durée est une activité qui dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et les revenus ne sont donc pas déclarés en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour la location vide.
Au sein du BIC, 3 régimes d’imposition coexistent :

  • Le micro BIC
  • Le réel simplifié
  • Le réel normal

2.1 – Le micro BIC

Pour bénéficier de ce régime, le chiffre d’affaire du LMNP doit être inférieur à 32900 euros.
Parmi les avantages de ce régime, on note :

  • Un abattement de 50% sur l’ensemble des recettes locatives
    Exemple : Sur un chiffre d’affaire de 20000 euros, l’imposition sera calculée sur 10000 euros seulement (abattement de 20000*50/100).
  • Une tenue simple de comptabilité liée à l’abattement de 50%

Remarque : Même si le chiffre d’affaire est inférieur à 32600 euros, il est possible d’opter, sur option, pour le régime du réel simplifié ou celui du réel normal.
Toutefois, cette option reste irrévocable durant 2 ans.

2.2 – Le réel simplifié

Pour bénéficier de ce régime, le chiffre d’affaire du LMNP doit être compris entre 32900 euros et 236000 euros.
Parmi les avantages de ce régime, on note :

  • La déduction des charges réelles
  • La possibilité de ne pas payer d’impôt sur les recettes locatives en cas de déficit ; c’est à dire lorsque les charges (d’un point de vue comptable) sont supérieures aux recettes locatives

2.3 – Le réel normal

Il concerne les LMNP dont le chiffre d’affaire est supérieur à 236000 euros.

2.4 – Cas particulier du meublé de de tourisme

Certains LMNP, peuvent bénéficier d’avantages supplémentaires non négligeables.
Pour cela, il faut réunir 2 conditions :

  • Etre déclaré meublé de tourisme
  • Générer un chiffre d’affaire inférieur à 82200 euros

Parmi les avantages de ce régime particulier, on note :

  • Un abattement de 71% sur l’ensemble des recettes locatives
    Exemple : Sur un chiffre d’affaire de 50000 euros, l’imposition ne sera calculée que sur 14500 euros (abattement de 50000*71/100).
  • Une tenue simple de comptabilité liée à l’abattement de 71%

3 – Les charges déductibles

Il faut distinguer 2 catégories de charges :

  • Les charges dites « classiques »
  • Les amortissements

3.1 – Les charges « classiques »

En location saisonnière, comme en location meublée traditionnelle, ces charges viennent directement s’imputer sur les revenus locatifs :

  • Les frais d’établissement : les frais de notaire, les frais de cautionnement ou d’hypothèque, les frais de dossier du crédit
  • Les frais d’entretien (produits ménagers), d’amélioration, de réparation
  • Les impôts locaux : taxe foncière
  • Les frais de gestion (agence immobilière)
  • Les honoraires de l’expert-comptable
  • Les frais d’assurance
  • Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • Les provisions pour risques (risque d’impayé par exemple si location meublée classique)
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais d’électricité
  • Les frais liés à l’abonnement internet
  • Etc…

3.2 – Les amortissements

Les amortissements vont également être passés en charges mais en étant lissés sur plusieurs années.

  • L’amortissement du logement
    Exemple : pour un bien acheté 200000 euros, il est possible de déduire chaque année 4000 euros/an du montant des recettes (si amortissement sur 50 ans)
  • L’amortissement du matériel et du mobilier sur 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20% par an.
    Exemple : pour une TV achetée 200 euros, il est possible de déduire 40 euros par an (si amortissement sur 5 ans).
  • L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration

Ceci revient à déduire progressivement le coût d’acquisition du bien ainsi que le coût de réalisation des travaux.

3.3 – Remarques

3.3.1 – Surface foncière

Le foncier (terrain) est non amortissable.
Cette remarque n’est pas neutre car même sur l’achat d’un appartement situé au 5ème étage d’un immeuble, l’achat comprend une part de foncier.

3.3.2 – Utilisation des amortissements

Les amortissements ne peuvent conduire à créer un déficit ou à augmenter l’éventuel déficit résultant de l’activité.
Les amortissements ne peuvent donc pas être supérieurs au montant des loyers diminués des charges relatives à la location.
Toutefois, les amortissements non déduits ne sont pas perdus mais stockés et reportables dans la durée, y compris au delà de la période d’amortissement.

3.3.2 – Suivi des amortissements

Le suivi des amortissements est transmis à l’administration fiscale au travers d’une liasse fiscale BIC.

4 – Objectif : 0 impôt

4.1 – Comment ne pas payer d’impôt

Si le bilan comptable affiche un déficit ([Charges] > [Recettes locatives]), les loyers ne sont pas imposés.
L’objectif est donc d’optimiser au maximum les charges et les amortissements pour jouer sur le déficit et avoir une équation où [Charges] > [Recettes locatives].

C’est sur ce point que la location meublée est considérée comme une niche fiscale.
Grâce à des optimisations sur les charges et les amortissements, il est possible de ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives durant plusieurs années.

En résumé, et de manière synthétique, voici les avantages de la location courte durée :

  • Des loyers plus élevés (grâce à une rotation plus importante des locataires)
  • Plus de charges à déduire (grâce au régime fiscal du BIC)
  • Une fiscalité avantageuse (grâce à la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les revenus générés)

Et lorsqu’au bout de plusieurs années les recettes locatives redeviennent supérieures aux charges, plusieurs possibilités sont offertes 🙂 :

  • Vendre
  • Faire des travaux
  • Faire une nouvelle acquisition

4.2 – Choisir le bon régime

Le choix du régime (micro BIC, réel simplifié, réel normal, meublé de tourisme) est propre à chaque situation.
Il faut bien entendu privilégier le régime qui assurera un déficit (balance comptable négative), ou à défaut celui qui permettra d’avoir un résultat [Recettes locatives] – [Charges] le plus faible possible.
Généralement, il faudra privilégier :

  • Le réel simplifié ou le réel normal pour les achats récents
  • Le micro BIC pour les achats plus anciens
  • Le meublé de tourisme après quelques années d’exploitation lorsque le régime réel ne présente plus d’intérêt

4.3 – Savoir se faire accompagner

La tenue d’une comptabilité n’est pas simple.
Pour celles et ceux qui auront choisi le régime du réel simplifié ou celui du réel normal, je recommande vivement de se faire accompagner par un expert comptable qui :

  • Apportera du conseil
  • Etablira une stratégie propre à votre situation avec pour objectif d’atteindre et de conserver le plus longtemps possible le déficit (0 impôt)
  • Préparera tous les éléments (liasse fiscale) en vue de la déclaration d’impôts

A noter également que les LMNP faisant appel à un cabinet d’expertise comptable ont une probabilité de contrôle fiscal moins importante.

5 – Synthèse

BIC2-louer-en-courte-duree

J’espère que cet article vous permettra d’appréhender plus facilement les différents régimes fiscaux de la location saisonnière.
N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires ci-dessous si tel est le cas.

 


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13 commentaires

  1. Salut Sébastien,
    Sujet très explicite et qui va aider beaucoup les nouveaux investisseurs.
    On a encore cette chance avec la location meublée, obtenir une source de revenu complémentaire sans être imposé pendant un grand nombre d’années…notamment en effectuant des travaux de rénovation et de décoration.Sur ton tableau tu intègres la comptabilité; Précisons que depuis le début de l’année 2016 les frais de comptabilité ne viennent plus en déduction de nos revenus du salaire mais comme charges déductibles des revenus locatifs…
    Que pense-tu des experts-comptable que l’on trouve sur internet comme « option réel » ou « jedeclaremonmeuble.com »?
    Je te remercie.

    • Sébastien on

      Bonjour Fred,

      La comptabilité dans le tableau de synthèse n’est là que pour afficher un niveau de difficulté.
      Pour le reste, tu as absolument raison.

      Je n’ai pas d’expérience avec les experts comptables en ligne.
      J’ai préféré avoir un expert comptable en cher et en os 🙂
      Certes, je le paye plus cher, mais j’ai aussi du conseil et la possibilité de le rencontrer et lui téléphoner lorsque j’ai besoin.
      Je connais des personnes qui font appel à des comptables en ligne et qui sont satisfaits des prestations.

    • «Précisons que depuis le début de l’année 2016 les frais de comptabilité ne viennent plus en déduction de nos revenus du salaire mais comme charges déductibles des revenus locatifs…»

      Non la loi de finances pour 2016 a encore modifié la modification effectuée par la loi de finances pour 2015. Les 2/3 (toujours selon les mêmes conditions et limites) du coût donne toujours droit à un crédit d’impôt.
      Et le crédit d’impôt ce n’est pas la déduction des revenus du salaire mais bien une déduction du montant d’impôt à payer

  2. Excellent article vraiment très bien détaillé avec le tableau à la fin qui est top, bravo Seb !
    A noter que pour l’abattement de 71% en meublé de tourisme, il faut désormais être classé (ce qui entraine des charges supplémentaires). 🙂

    • Non il n’y a pas de chargeS supplémentaireS seul le coût de la visite de contrôle est à la charge du propriétaire.
      Les organismes accrédités sont libres pour fixer le prix de cette visite. En scrutant les tarifs publiés cela semble se situer entre 100 et 200 euros et le classement est valide pendant 5 ans ce qui fait UNE charge de 20 à 40 € par an qui doit être très vite amortie par les 21% d’abattement supplémentaire

  3. Article super intéressant (plus besoin de le souligner, mais quand même!), surtout pour l’aspect fiscal de la location saisonnière.
    Y aurait-il des lecteurs-investisseurs de Belgique dans ce domaine parce que, étant belge, je pense que la fiscalité ne soit pas la même dans les deux pays?

    • En effet les politiques fiscales sont propres à chaque pays. En Belgique il y a une particularité : vous n’êtes pas imposés sur les recettes locatives mais sur la valeur locative cadastrale.
      C’est une niche fiscale encore plus intéressante mais la commission européenne fait le forcing pour que ce système soit modifié

  4. Bonjour,

    Fidèle à mon habitude, je vais intervenir sur quelques détails :

    – Je trouve maladroit de placer le meublé de tourisme en 2.4 après le 2.2 réel simplifié et 2.3 réel normal comme s’il s’agissait d’un régime au même titre alors qu’il s’agit d’un cas particulier du 2.1 micro bic. En effet en meublé de tourisme on peut également opter pour le réel.

    – Je trouve également maladroit ton 4.2 le bon régime. D’une part parce qu’on a l’impression que le régime est au choix en fonction de l’acquisition alors qu’il est au choix en fonction du contribuable. J’entends pas là que si tu as plusieurs biens tu ne dois avoir qu’un régime tu ne peux pas choisir mettre les achats anciens/meublés de tourisme au micro bic et les récents au réel.
    D’autre part parce que ce n’est pas tant la date d’achat qui compte mais le mode d’exploitation et la rentabilité nette. Par exemple un bien exploité en location nue pendant de nombreuses années qu’on décide un jour d’exploiter en location meublée le régime réel peut quand même être un bon choix en particulier parce que dans ce cas ce n’est pas le prix d’achat qui sera inscrit au bilan mais la valeur vénale. Si le bien a pris beaucoup de valeur depuis son acquisition cela peut revenir à comptabiliser des amortissements très élevés.
    A contrario un bien acheté tout récemment mais qui génère une grosse rentabilité nette par exemple acheté cash (donc pas d’intérêts d’emprunt) à un prix canon peut générer même avec les amortissements des charges comptables inférieures à l’abattement forfaitaire du micro-bic.

    – les provisions ne sont pas des charges «classiques». Elles sont plutôt à rapprocher des amortissements car les deux sont faits pour constater la diminution de valeur d’un actif et aucune ne donne lieu à un flux de trésorerie sortant concomitant contrairement aux charges classiques (quand tu constates une charge d’électricité par exemple tu dois aussi envoyer un chèque à EDF alors que la constatation d’un amortissement ou d’une provision ne donne pas lieu à l’établissement d’un chèque). L’amortissement correspond à la perte de valeur prévisible et irréversible liée à l’utilisation de l’actif et/ou au temps qui passe. La provision constate le risque de perte de valeur d’un actif, risque qui n’est pas irréversible.
    D’ailleurs c’est un abus de langage de parler de provision et d’amortissement comme charges le vocable exact pour le compte de la charge comptable est dotation aux amortissements et provision. En effet l’écriture comptable qui constate l’amortissement consiste à débiter un compte de charge (classe 6) nommé dotation aux amortissements et à créditer un compte d’immobilisation (classe 2) nommé amortissement (les comptes sont subdivisés par type d’immobilisation). Au bilan ces comptes s’inscrivent en négatif à l’actif sous le compte de l’immobilisation correspondante.
    De la même manière pour les provisions tu débites un compte de charge (68*) nommé dotation aux provisions et tu crédites un compte de tiers (classe 4) nommé provision. En langage courant on pourrait dire que tu constates une charge (déductible des produits -classe 7- pour le calcul du résultat) et en contre-partie tu as une «dette» envers un tiers fictif nommé Provision. En effet en ce qui concerne les provisions cela est toujours transitoire et un jour ou l’autre cette écriture comptable doit être annulée.
    Soit parce que finalement l’événement risqué ne s’est finalement pas produit (par exemple ton locataire a fini par payer son loyer) Comptablement tu débites le compte Provision précédemment crédité et tu crédites (petite subtilité comptable) non pas le compte de charge précédemment débité mais un compte de produit -classe 7) nommé reprise pour provision.
    Soit parce que l’événement risqué se produit (ton locataire a déménagé à la cloche de bois) tu annules la provision de la même manière que pour le premier cas ie débit du compte Provisions et crédit du compte reprise pour provisions mais dans ce cas tu enregistres une nouvelle opération le débit d’un compte de charge (654 Pertes sur créances irrecouvrables) et le crédit d’un compte de tiers (416 clients douteux ou litigieux)

    Ceci dit pour la très grande majorité des Loueurs Meublés l’exemple des provisions pour loyer impayé est peut être mal choisi. En effet lorsqu’on parle d’imposition au réel simplifié en réalité cela signifie réel avec comptabilité simplifiée (on parle même de comptabilité super simplifiée c’est pour dire !) et pour que tout le baratin que j’ai raconté ci-dessus laisse des traces dans ta comptabilité il faudrait que tu constates comptablement les créances sur tes locataires. C’est-à-dire que tu vas créditer ton compte de produit (classe 7) et débiter le compte de tiers correspondant à ton locataire (compte client classe 4) dès le premier du mois pour signifier que tu es en attente d’un règlement et dès que celui-ci intervient tu vas créditer ton compte client/locataire (annulation de la créance) et débiter ton compte 512 Banque.
    Alors que dans la réalité tu vas te contenter d’enregistrer les règlements de ton locataire quand tu vas les recevoir en créditant ton compte de produit et en débitant ton compte 512 Banque.

    – Enfin tu as oublié la principale niche du LMNP au réel qui est que malgré l »amortissement en cas de vente du bien c’est toujours le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.

  5. Bonjour Sebastien
    Merci pour cet article tres complet.
    Pendant combien d’annees en moyenne ne payes-tu pas d’impots sur tes appartements investis en LMNP ?
    Une fois que la fiscalité apparait sur un 1er investissement, comment faire pour que le 2e investissement gomme à la fois sa propre fiscalité et celle du 1er ? Faire plus de travaux que sur le 1er ?
    Merci à toi !
    Jerome

    • Sébastien on

      Bonjour Jérôme,

      L’exonération d’impôts dépend de plusieurs paramètres :
      – Le loyer généré
      – Le prix d’achat
      – Le montant des travaux
      – Les durées d’amortissement
      – Etc…

      Difficile de répondre précisément. Ceci est propre à chaque situation.
      Je dirais 4 à 5 ans en location saisonnière et un peu plus évidemment en location meublée classique.

      Pour gommer la fiscalité, tu as plusieurs solutions ensuite :
      – Faire des travaux
      – Faire un nouvel achat

  6. Bonjour Sebastien,
    ton article est très intéressant. Merci
    Je loue une chambre dans ma RP à Paris.Le revenu que j’en tire est plus important que mon salaire. ma RP est entierement payée déjà. Est ce que je rentre dans le cas micro bic? Comment déduire les charges, je fais juste un prorata par rapport à la superficie totale?

    • Sébastien on

      Bonjour Martine,

      Si tu fais tu micro-BIC (ce que je te conseille étant donné que ta RP est payée), tu n’as aucune charge à déduire.
      Le micro-BIC te permet de faire un abattement de 50% sur tes revenus locatifs.

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