Choisir son emplacement avec stratégie

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L’emplacement détermine la facilité avec laquelle un bien immobilier se louera.
Il constitue l’un des critères principaux auxquels il faut prêter attention.

On a d’ailleurs coutume de dire qu’en immobilier il y a 3 éléments importants 🙂 :

  • L’emplacement
  • L’emplacement
  • L’emplacement

Ceci est d’autant plus vrai en location courte durée.

1 – Le centre-ville

1.1 – Une valeur sûre

Les centres-villes restent des valeurs sûres, en particulier les villes qui possèdent un centre historique.
Les hyper-centres sont très appréciés car on y trouve :

  • Les principales attractions touristiques : monuments, églises, musées, fontaines…
  • Des vies de quartiers : bars, restaurants…
  • Des commerces de proximité : supérettes, fromagers, bouchers…
  • Des centres commerciaux
  • Des moyens de transport pour se déplacer : bus, métros, tramways, stations de vélo…
  • Etc…

La clientèle y est principalement, et naturellement, touristique.
Celui qui souhaite découvrir Toulouse, Marseille ou Paris cherche un logement central à partir duquel il est possible de visiter un maximum de choses.

La clientèle peut, à moindre mesure, être également professionnelle :

  • Lorsque les bureaux sont localisés au centre-ville
  • Lorsque le client préférera séjourner au centre ville quitte à être un peu éloigné de son lieu de travail

1.2 – Un placement patrimonial

Le centre-ville est également un placement immobilier sécurisé.
Sur les moyens et long termes, le prix du m2 évoluera à la hausse et de manière plus rapide qu’ailleurs.
Ceci assure un investissement à la fois rentable et patrimonial.

1.3 – Une concurrence plus élevée

Etant une valeur sûre, le nombre d’investisseurs y est plus important et cela a 2 répercutions :

  • Un prix au m2 plus élevé
  • Une concurrence plus élevée pour la location

Ces 2 facteurs jouent sur la rentabilité de l’investissement.
Aussi, pour conserver une excellente rentabilité, je recommande :

  • D’acheter des biens en dessous du prix de marché (des biens avec travaux)
  • De décorer et d’équiper parfaitement

2 – Savoir sortir des sentiers battus

En location courte durée, pour tirer son épingle du jeu, il faut étudier les flux de passage.
Les centres-villes sont loin d’être les seuls centres d’intérêt.
Dans toutes les villes, il existe des zones qui drainent du passage et au sein ou à proximité desquelles les gens ont besoin de se loger.

2.1 – Les quartiers à regarder

Pour identifier ces quartiers, la principale question à se poser est : Quels sont les coins de ma ville qui attirent du monde et où il existe une forte demande de logements en courte durée ?
Les réponses sont souvent évidentes :

  • A proximité des gares et des aéroports
    Clientèle visée : les personnes en transit
  • A proximité des hôpitaux
    Clientèle visée : les personnes qui rendent visite à des proches hospitalisés
  • A proximité de parcs d’attraction
    Clientèle visée : les touristes
  • A proximité de zones d’activité
    Clientèle visée : les professionnels
  • Etc…

2.2 – Les avantages de ces quartiers 

Les prix d’achat sont souvent beaucoup plus faibles qu’aux centres-villes alors que le prix de la nuit sera certes plus faible également, mais pas dans les mêmes proportions.
Conséquence directe : une rentabilité plus élevée.

Attention : Je ne suis pas en train d’écrire qu’il faut acheter sans réfléchir.
En immobilier, il faut limiter le risque. Votre investissement doit pouvoir se louer en location saisonnière, mais également en location traditionnelle.
Il faut toujours avoir cela en tête et veiller à ce que la zone soit également propice à de la résidence principale.

2.3 – Conseils

Pour être certain de faire le bon choix, je vous encourage comme d’habitude à effectuer une étude de marché sur 3 axes :

  • Vérifier la présence d’hôtels à proximité. Ceci vous donne un bon indicateur de la demande de location saisonnière.
  • Passer des annonces fictives sur leboncoin. Pour confirmer le point ci-dessus mais également le besoin de logements de type résidence principale.
  • Vérifier les calendriers airbnb de vos futurs concurrents afin de vérifier s’ils sont remplis

3 – Mon expérience

Tout le monde ne recherche pas le centre-ville.
Je vais délivrer 2 anecdotes 🙂

3.1 – Les canards

En décembre 2014, j’ai reçu des clients dans mon appartement plein centre ville de Toulouse.
Ces clients se sont retrouvés chez moi malgré eux :-).
Nous avions passé une annonce fictive sur leboncoin pour valider l’emplacement d’un nouvel investissement.
Bien entendu, nous n’avions pas ce logement et nous avons logiquement redirigé ces clients vers l’appartement du centre ville.
Ces clients étaient en fait des gens cherchaient un logement sur Toulouse pour faire des allers-retours dans le Gers pour acheter des canards pour les fêtes de fin d’année.
Il est clair que le centre-ville était loin d’être leur choix premier !

3.2 – La famille séparée

Nous avons un appartement de type T2 dans une résidence très bien entretenue avec espaces verts et piscine.
Nous avons reçu en juillet 2015 une père et sa fille le temps d’un week-end.
Le père n’habitant pas sur Toulouse a loué notre appartement pour être avec sa fille.
Là encore, la résidence avec piscine et verdure était plus appropriée qu’un appartement au centre ville.

J’espère que cet article aura pu vous éclairer dans le choix de la localisation de votre investissement.
Je suis preneur de vos anecdotes si vous en avez. N’hésitez pas à les partager 🙂

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6 commentaires

  1. Je suis d’accord avec tes 2 derniers exemples mais pour moi ce sont des cas minoritaires, les 97% des gens veulent du centre ville proche de toutes les commodités (je parle pour les métropoles bien sûr).

    • Sébastien on

      Nous avons 2 appartements à Toulouse qui se situent à 15-20 minutes du centre, mais dans une zone où il y a beaucoup d’entreprises.
      On y attire une clientèle à 95% professionnelle et on remplit sans problème.

      Je connais des gens qui font du saisonnier à Toulouse et dans d’autres villes à côté d’hôpitaux, et un peu loin du centre et ça cartonne aussi.

      Je te rejoins sur le fait que les gens recherchent avant tout le centre, pas forcément à 97% 🙂
      Et c’est justement ce delta qu’il faut capter ! 🙂

  2. Merci pour ces exemples. C’est sûr que le centre ville est plus sûr, mais en faisant une très bonne étude, les endroits en dehors du centre peuvent aussi être très intéressants.

    • Sébastien on

      Tout à fait.
      Qui plus est, et comme je le dis toujours, il faut que l’investissement exploité en saisonnier puisse aussi s’autofinancer en location normale.
      C’est tout à fait possible en s’éloignant des centres car tout le monde ne cherche pas à habiter le centre ville.

      Il est donc facilement possible d’augmenter sa rentabilité sans prendre de risque.

  3. Je ne suis pas un grand fan de la location saisonnière du fait de la contrepartie temps que cela implique, mais il est clair que si je devais l’intégrer dans ma stratégie, le centre ville serait mon premier choix.

    • Sébastien on

      Tu oublies que tu as moyen de déléguer pour te focaliser uniquement sur la partie gestion 🙂

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