Les secrets d’une location saisonnière sans prise de tête

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Tout le monde s’accorde pour dire que la location courte durée offre de jolies rentabilités.
La contrepartie, c’est que la gestion est plus lourde qu’une location classique et constitue pour beaucoup un frein.
Je vous explique ici comment faire pour gagner de l’argent en minimisant les tâches chronophages.

J’ai démarré la location saisonnière avec un seul appartement.
Il était pour moi nécessaire de tout maîtriser et de tout effectuer de manière autonome : gestion, accueil des voyageurs, remise de clefs, sortie des voyageurs, ménage…
Très rapidement, j’ai pu atteindre 25 nuits par mois, ce qui m’a conforté sur la viabilité de mon projet.
Cette période a été très formatrice. Elle m’a permis de me familiariser avec l’activité, en particulier sur :

  • L’accueil, pour que le voyageur se sente à l’aise immédiatement
  • La gestion des arrivées tardives et les départs matinaux
  • L’aménagement de l’appartement au regard de ce qui n’était pas présent mais souvent réclamé
  • La gestion des voyageurs mécontents
  • La gestion des retards
  • L’importance d’avoir une excellente communication
  • Etc…

Dans une logique de croissance, les projets immobiliers se sont alors enchaînés de manière rapide, et l’autonomie a connu ses limites :

  • Checks-in (remise de clefs) et checks-out (départs) au même moment sur plusieurs appartements
  • Ménage entre 12H et 14H sur la pause déjeuner
  • Incompatibilité de l’activité avec les contraintes personnelles
  • Etc…

J’ai mis quelques mois à comprendre qu’il était nécessaire de bien s’entourer pour ne pas devenir esclave de cette activité.
C’est désormais chose faite. Je suis en pilote automatique 🙂

 

1 – Quelles sont les tâches liées à la location courte durée ?

Avant de savoir ce qui peut être délégué en location saisonnière, je vous propose de lister l’ensemble des tâches inhérentes à cette activité et de détailler le contenu de chacune d’entre elles.

 

– Création de l’annonce
Il est impératif d’être le plus précis dans la description de votre location saisonnière.
Pour cela, comme évoqué dans plusieurs articles, je vous invite à donner le maximum d’informations sur :

  • Le logement et sa configuration
  • L’immeuble
  • La localisation
  • Les transports communs à proximités
  • Les visites incontournables
  • Etc…

Vous êtes le (la) plus à même d’effectuer cette description.
Pour les photos, je vous conseille de faire appel à un photographe qui fera des photos de meilleurs qualité et « plus vendeuses ».
Airbnb propose même ce service gratuitement.
A défaut, cette prestation coûtera 100 euros environ. Mais le retour sur investissement sera très rapide : 2 nuits suffiront 🙂

 

– Gestion de la location
C’est le quotidien de tout bailleur en location courte durée.
Cette gestion reste, généralement, à la charge du propriétaire du logement.
Elle consiste à :

  • Répondre aux demandes de disponibilités
  • Apporter des précisions aux clients qui ont des interrogations
  • Mettre à jour le calendrier de disponibilité
  • Rédiger les contrats de location
  • Encaisser les réservation (débiter les cartes bancaires)
  • Effectuer des relances de paiement
  • Envoyer des emails de remerciement après départ
  • Rédiger des commentaires post location pour alimenter les diverses communautés (airbnb, abritel, housetrip…)
  • Etc…

 

– Check-in 
Il s’agit de la remise des clefs qui permet de :

  • Accueillir du voyageur
  • Faire visiter le logement
  • Délivrer des informations de dernière minute : bons plans, restaurants…
  • Montrer le fonctionnement de la TV et d’internet
  • Faire signer le contrat de location
  • Procéder éventuellement au paiement du séjour si cela n’a pas été fait préalablement
  • Procéder à l’état des lieux
  • Etc…

 

– Check-out
Il s’agit de la sortie des lieux :

  • Vérifier l’état du logement
  • Récupérer les clefs
  • Demander si le séjour s’est bien passé
  • Inviter les voyageurs à laisser un commentaire sur le site qui leur a permis de réserver. Ceci a pour objectif d’accroître la preuve sociale de la location

 

– Ménage
Certainement la tâche la moins sexy de la location courte durée, mais une des plus importantes. Tout doit être impeccable :

  • Nettoyer toutes les pièces
  • Changer le linge de lit
  • Changer les serviettes de bain
  • Remplir au besoin les consommables : boissons, en-cas, distributeurs de savon, gel douche, papier toilette…

 

– Gestion du linge
Il est ensuite nécessaire de nettoyer le linge salle (draps, serviettes, torchons…)

 

2 – Comment concilier location courte durée et activité salariée ?

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C’est la question qui revient le plus régulièrement.
Il n’y a rien d’extraordinaire. Tout est question d’organisation.
Je vous livre ici le mode de fonctionnement que j’avais adopté alors que j’étais encore salarié.

 

– Borner les horaires de départ et d’arrivée
Il est primordial de limiter les horaires de départ et d’arrivée des voyageurs. Vous avez la possibilité de le faire sur toutes les plateformes de réservation en ligne.
Ceci évitera d’accepter des arrivées et des départs « exotiques ». Je l’ai appris à mes dépens durant la période ou je gérais tout moi-même.
Personnellement, mes arrivées se font désormais entre 18H et 22H. Mes départs se font entre 7H et 12H.
En dehors de ces horaires, je facture un complément.

 

– Check-in
Les arrivées se faisant à compter de 18H, il est possible de procéder aux remises de clefs en dehors des horaires « traditionnels » de travail.
Je recommande une présence physique au moment du check-in. Je la juge nécessaire pour faire signer le contrat de location, faire signer l’état des lieux, prendre la caution

 

– Check-out
Il n’est pas toujours facile d’être présent pour le départ.
Dans ces conditions, les clients ont la possibilité de laisser les clefs dans la boîte aux lettres ou dans un commerce de proximité.
Personnellement, j’ai sympathisé avec le boulanger et le salon de thé au pied de l’immeuble.
En contrepartie, j’envoie mes clients chez eux.
Il est également possible de laisser les clefs au concierge de l’immeuble, à un voisin…

 

– Ménage
J’ai durant de longs mois effectué le ménage entre midi et 14 heures lorsque l’appartement était reloué le soir même, ou bien le soir, après mon activité salariée, lorsque l’appartement n’était reloué que le lendemain.

 

– Gestion du linge
Durant les premiers mois, j’ai assuré la gestion du linge a domicile.
Cela reste possible avec la gestion d’un appartement. Ensuite, cela devient compliqué : le séjour se transforme en séchoir permanent 🙂
Je recommande d’avoir plusieurs parures et plusieurs jeux de serviettes (3 à 4 pour chaque appartement) et d’assurer la gestion du linge en laverie ou au pressing.
J’ai de mon côté choisi l’option laverie car moins onéreuse (14 euros pour laver et sécher 5 parures + 5 jeux de serviette), soit 2.80 euros pas séjour.
Il est aussi tout à fait possible de négocier des tarifs avec un pressing de proximité au regard du volume.

NB : Je déconseille le linge de lit jetable pour 2 raisons.
La première est écologique. La seconde pour la mauvaise qualité des draps.

 

3 – Quelles solutions pour déléguer ?

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Pour vous aider à gérer votre location courte durée, vous avez la possibilité de déléguer un certains nombre de tâches.
Dans ces conditions, vous devez faire appel à un prestataire de services qui pourra assurer la gestion du check-in, du check-out et du ménage.

 

– Les prestataires
Trouver un bon prestataire de service peut demander un peu de temps.
N’hésitez pas à être exigent sur la qualité des prestations. De cette qualité dépend en effet la rentabilité de votre activité.
Il faut garder en tête que vous serez noté à la fin du séjour sur la qualité de votre location. Le voyageur peut en effet laisser un commentaire sur la plateforme sur laquelle il a réservé.
Les points de vigilance sont les suivants :

  • Amabilité / Communication : l’accueil du client doit être parfait
  • Ménage : il doit être impeccable
  • Confiance : votre prestataire de service récupérera les taxes de séjour, les cautions et éventuellement les loyers…

Des sociétés se sont spécialisées sur ce types de prestation.
Les plus connues sont bnbsitter et welkeys.
Il est également possible de faire appel à des sociétés de service à la personne.

 

– Les tarifs
Ils dépendent de plusieurs critères : la taille du logement, la ville dans lequel il se situe…
A Toulouse, pour un appartement de 20 m2, il faut compter 30 euros pour le package check-in + check-out + ménage.
A Paris, pour le même logement, ce package est facturé 50 euros.

 

– Quelques conseils

  • Sur la majorité des plateformes de réservation en ligne, il est possible d’inclure des frais de ménage à vos tarifs.
    Ces frais permettent de faire porter une partie, voire la totalité, du coût de votre prestataire à votre locataire.
  • La délégation n’exclut pas le contrôle. Je vous encourage à passer régulièrement dans vos appartements pour vérifier la qualité du ménage.

 

3 – Pour aller encore plus loin et être totalement libre

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Pour ceux et celles qui souhaitent déléguer la totalité de leur gestion, sachez qu’il existe également des agences immobilières spécialisées dans la location meublée saisonnière.
Vous n’aurez rien à faire : ni annonce, ni gestion des clients, ni gestion du linge…Bref, rien !
Ces agences exercent pour la plupart sur des secteurs géographiques restreints.
A Toulouse, il existe par exemple : we-toulouse, sejouratoulouse

 

– Principe de fonctionnement
Pour apparaître dans leur catalogue, vous avez la possibilité de signer un mandat exclusif ou non exclusif.

  • Si exclusif, vous confiez la totalité de la gestion de votre logement. Vous ne vous occupez plus de rien.
    Votre annonce apparaîtra bien entendu sur le site de l’agence avec laquelle vous aurez contractualisé, mais l’annonce sera également diffusée sur toute la galaxie de site dédiés à la location saisonnière : airbnb, booking, housetrip, morningcroissant, abritel, holiday lettings, tripadvisor, wimdu…
  • Si non exclusif, votre annonce apparaîtra sur le site de la société avec laquelle vous aurez contractualisé.
    Vous gardez la gestion de votre location saisonnière ainsi que la diffusion des annonces sur toutes les autres plateformes.


– Tarification

  • En mandat exclusif, il vous en coûtera environ 35% du montant total de la réservation.
    Ce tarif peut ensuite être dégressif en fonction de la période de location.
    Il peut embarquer la totalité des coûts : assurance locataire, taxe de séjour et TVA.
    Je vous invite à vous renseigner auprès de l’agence avec laquelle vous souhaiter contractualiser pour être certain de ne rien omettre.
  • En mandat non exclusif, la négociation est au cas par cas.


– Mon point de vue
La délégation totale offre un vrai avantage en terme de tranquillité. Elle offre une véritable source de revenus passifs.
Toutefois, elle reste très coûteuse et s’adapte particulièrement aux situations suivantes :

  • Propriétaire loin du logement
  • Crédit totalement remboursé

A l’heure où j’écris cet article, je ne réunis pas ces 2 conditions et préfère rester maître de mon activité. En particulier sur :

  • Les annonces
  • Le marketing
  • Les optimisations tarifaires en fonction des événements locaux
  • Etc…

 

4 – Etude de cas

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Voici les chiffres mensuels moyens de mon appartement témoin (studio de 20 m2 en hypercentre toulousain).

  • Le loyer est de 1500 euros
  • J’ai 8 clients différents, soit 8*30=240 euros de frais de délégation

Dans le premier cas, il s’agit de la configuration dans laquelle j’assurais tout moi-même.
Dans le second cas, je délègue les checks-in, les checks-out et les ménages.

Conclusion : la délégation me coûte 240 euros de cashflow mais m’assure une rente mensuelle de presque 600 euros.

 

– Gestion autonome

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– Gestion avec prestataire de service

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5 – Conclusion

Déléguer tout ou partie de son logement en location courte durée reste un choix propre à chacun en fonction de contraintes personnelles.
La délégation, quel que soit son niveau, dégrade la rentabilité mais permet tout de même de dégager des revenus complémentaires et significatifs grâce à l’immobilier.

A chacun de faire son calcul…

Voici une synthèse des différentes possibilités de délégation évoquées dans cet article.

delegation-louer-en-courte-duree

 

Je vous laisse maintenant m’écrire dans les commentaires ci-dessous si vous avez fait le choix, vous aussi, de déléguer.
Si la gestion d’un appartement en location saisonnière vous faisait peur jusque là, j’espère vous avoir convaincu du fait que la location courte durée est compatible avec une activité salariée.


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63 commentaires

  1. Salut Sébastien
    Super article.
    Je te rejoins au sujet de la baisse de rentabilité
    surtout pour we toulouse qui te plomb à coup de 35%
    du loyer et 50€ si tu amènes le client.
    Trop de couacs malheureusement. Nous ne sommes pas ses clients privilégiés
    et leurs modèles économiques n’est pas fait pour des bailleurs comme nous.
    Pour bnbsitters malgré leur volonté de faire un travail de qualité on ne peux jamais
    garantir la rigueur des collaborateurs qui font le ménage.
    Souvent quand les gérants de bnbsitters se rendent compte que l’agent ne fait pas son taff il est déjà trop tard.
    Seule solution trouver une vraie société de ménage et intégrer les frais de services en sus du tarif de location.
    Ayant tout tester je t’assure que c’est la meilleure solution pour garder intacte sa rentabilité tout en partant en vacance 6 mois dans l’année vers des destinations exotiques mdr
    A bientôt

    • Sébastien on

      Bonjour David,

      Merci pour ce partage d’expérience.
      Comme je l’indiquais dans l’article, à chacun de faire son choix. La tranquillité s’achète mais elle a un prix.
      Et les contraintes économiques ne sont pas les mêmes pour tous.
      C’est pour cette raison que j’aime toujours faire des tableaux qui posent les chiffres :-). Ca permet de parler concrètement !
      En tout cas, je trouve intéressant finalement de voir qu’il est possible de déléguer et de pouvoir déléguer « à la carte ».

      A bientôt

      • Bonjour Sebastien et David
        Merci pour vos echanges sur la delegation, c’est tres interesssant. Je ne me suis pas encore lancé dans la location saisonniere car j’essai de calculer si ça serait rentable en deleguant les check in, check out, le ménage et le lavage du linge car je suis salarié et pas dispo en journée.
        Les tarifs affichés par les sociétés de conciergerie comme bnb sitter ou bnb friends font peur (19,99€ pour un check in ou un check out et 39,98€ pour le ménage + lavage du linge), je ne vois pas comment être rentable avec ces prix…

        @David, peux-tu nous donner un ordre d’idée des tarifs que tu as avec les sociétés de ménage en incluant tout (check in, check out, ménage et lavage du linge) stp ?

        @Sebastien, dans une de tes interview à Dubaï, tu dit que tu vas devoir faire appel à ces sociétés car la personne qui s’occupe de tes appartements ne peut plus tout faire (trop d’apparts ! 🙂 ). Sur quel tarifs te bases-tu pour garder une bonne rentabilité ?

        Merci à vous deux !!
        Jerome

        • Sébastien on

          Bonsoir Jérôme,

          Moi je suis à 30 euros pour check-in + check-out + ménage.
          Je ne travaille plus avec bnbsitter, mais lorsque c’était le cas, c’est également le tarif qu’ils me proposaient.

  2. Bonjour Sébastien,

    je viens de découvrir ton site et je trouve le contenu très interessant.
    Pour le moment, j’ai surtout loué des meublés pour des étudiants.
    Mais je vais lancer ma première location saisonière d’ici quelques jours.
    J’ai tout préparé – l’appartement sera prêt ce week-end 🙂
    J’ai hâte de tester ce nouveau mode de location.
    Merci pour ton article, j’ai apris des choses intéressantes notamment sur la délégation pour le check-in, chek-out et le ménage. Je pense faire appel à une connaissance pour déléguer ces points.

    • Sébastien on

      Bonjour Eric,

      L’avantage du meublé étudiant que tu pratiques, ce sont les baux de 9 mois.
      Du coup, tu peux louer à des étudiants 9 mois dans l’année et profiter des 3 mois restants pour faire grimper ta rentabilité avec de la location saisonnière : l’étudiant sera ravi de ne pas payer de loyer durant les grandes vacances, et toi tu seras ravi de récupérer des loyers boostés au saisonnier 🙂
      Je crois savoir que tu es sur Strasbourg. Le marché de Noël est une période sur laquelle la location courte durée va également cartonner !

      A bientôt

  3. Bonjour sébastien,
    Dans tes simulations tu ne prends pas en compte la taxe d’habitation.
    Pourtant en location saisonnière c’est bien le propriétaire qui paye cette taxe?
    Cette charge supplémentaire, que l’on n’a pas en location classique, impactera directement ton cashflow surtout selon la ville où l’on investit.

    • Sébastien on

      Bonjour Fred,

      Il faut en fait considérer 2 cas :
      1) Celui qui fait de la location saisonnière dans sa résidence principale et de manière occasionnelle (location d’une chambre par exemple) sera soumis à la taxe d’habitation de façon tout à fait classique et indépendamment de son activité

      2) Celui qui exploite des appartements de manière périodique en location saisonnière ne paiera pas de taxe d’habitation sur ses biens immobiliers.
      Il y a en revanche un autre impôt qui est la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) auquel il sera assujetti.
      Son montant est beaucoup plus faible que celui d’une taxe d’habitation.
      Il y a donc en effet un impact sur le cashflow, mais qui reste minime.

      A bientôt

      • Bonjour Sebastien

        Je découvre ce blog et toutes ces vidéos plus intéressantes les unes que les autres

        Je rebondis sur la taxe d habitation . J ai bien bataille avec les service des Impots de Pau ou je fais du locatif saisonnier et ils n ont rien voulu savoir , au motif que je ne passais pas par une agençe donc je n apportais pas la preuve que je n utilisais pas pour moi même les appartements ….
        J ai regle pour l année dernière mais j aimerai bien trouver une solution pour cette année …
        Avec mes remerciements anticipés

        • Sébastien on

          Bonsoir Hélène,

          Dès le moment où tu fais de la location meublée, tu doit être déclarée auprès du SIE de ta ville (donc Pau).
          Et donc dès cet instant, tu n’es pas assujettie à la taxe d’habitation, mais à la CFE.
          J’ai moi-même un appartement à Pau (mais que je louais à un étudiant), et je n’ai pas payé la taxe d’habitation.

          As-tu fait les démarches auprès de la mairie pour te déclarer meublée de tourisme et auprès de la direction de la fiscalité locale pour récupérer la taxe de séjour ?
          Avec ces éléments, tu prouveras ainsi que non seulement tu n’habites pas dans l’appartement, mais qu’en plus tu n’en jouis pas.

  4. Salut Sébastien,
    Super intéressant ton blog et cet article en particulier. Ton analyse est simple et complète. Je suis en train d’acheter un studio en hyper centre de Toulouse et vais monter un dossier pour de la location meublée pour la banque, car ma banque me dit qu’il n’est pas possible d’obtenir un prêt pour de la location saisonnière. Je vais voir un courtier la semaine prochaine à ce sujet.
    Je voulais aussi évoquer la question de la taxe d’habitation, tu y as répondu partiellement dans un commentaire précédent. Est-ce que du coup tes locations tu les fais dans le cadre d’une société ? Si oui, quel type de société as-tu monté pour cela ? Tu as acheté les appartements au nom de la société, d’une SCPI, ou ton nom propre ?
    Merci pour tes super infos,
    Anne-Marie

    • Sébastien on

      Bonjour Anne-Marie,

      Si tu as besoin d’aide pour le RDV avec le courtier, je peux t’aider.
      Contacte moi en direct via le formulaire de contact du blog.
      J’ai en effet travaillé sur un modèle de Business Plan très complet que je partagerai avec tout le monde sur le blog, je pense au travers d’une vidéo.
      Mais devant ton urgence, je suis prêt à t’accorder un passe droit 🙂

      Pour répondre à ta question, j’ai démarré en achetant en nom propre.
      Depuis peu, j’ai monté une SASU et c’est elle qui investit.
      Voici les raisons principales de ce choix :
      – Fiscalité plus intéressante
      – Professionnalisation de l’activité
      – Facilités de transmission de patrimoine

      Je n’ai pas fait le choix d’une SCI car la SCI est uniquement dédiée à l’immobilier civil.
      Le saisonnier étant une activité commerciale, je facture des prestations complémentaires à mes clients et à ce titre, la SAS correspondait mieux.

      PS : attention à ne pas confondre SCI et SCPI. La SCPI, c’est de la pierre papier 🙂

      • Salut Sébastien
        Ok pour la SASU, c’est ce que je pense monter pour un projet en plus de ma construction.
        Mais comment retire tu un salaire ? Tous les mois ou a la fin de l’année ?
        Merci
        Philippe

        • Sébastien on

          Bonjour Philippe,

          je n’ai pas prévu pour le moment de me verser un salaire avec cette SASU.
          Elle ne sert qu’à investir.

          • Bonsoir Sébastien,

            SI tu ne te verses pas de salaire comment fais tu pour vivre de ton activité ? Il y a quelque chose qui m’échappe 😉 Je cherche à contrecarrer l’obligation qui semble pointer le bout de son nez (obligation d’aller au RSI passé 23000 €). La création d’une SAS semblerait la solution. Si j’ai bien compris tu ne payes plus de charges sociales que sur les salaires que tu te reverses et non sur l’ensemble des recettes. C’est bien çà l’idée ? Merci pour ta réponse.

          • Sébastien on

            J’attends que cette loi soit définitivement votée et rédigée avant de planifier quoi que ce soit.
            Pour le moment, j’ai des appartements en nom propre sur lesquels je vis 🙂

  5. Bonjour,
    C’est pour ça que j’ai investi dans les SCPI (Société Civile de Placement immobilier) sur ce site : https://www.scpi-corum-convictions.com/ ! Je voulais absolument éviter les prises de tête et les soucis de gestion. Je lis de plus en plus d’articles sur la location saisonnière et je pense bientôt me lancer 

    • Sébastien on

      La SCPI peut être très intéressante pour diversifier son patrimoine.
      Tu auras certes moins de rentabilité, mais plus de tranquilité.
      La rentabilité est fortement liée aux risques pris et aux efforts 🙂

  6. Bonjour Sebastien,
    J’ai assisté au séminaire d’Olivier Seban ce week-end, Dimanche 27 Mars, où tu étais présent en tant qu’intervenant. C’est donc ça qui m’amène sur ton blog 😉

    Concernant la gestion des check-in, check-out et du ménage, comme il s’agit de service à la personne et que l’on emploie un salarié à domicile, ne bénéficie t-on pas d’une réduction d’impôts de 50% sur ces prestations ? Car je ne vois personne en parler et ça rendrai pour le coup la chose encore plus intéressante.

    • Sébastien on

      Bonjour Morgan,

      Il faut distinguer 2 choses.
      L’abattement de 50% dont tu parles est valable si tu emploies quelqu’un pour ton domicile (l’adresse de facturation sera celle de ton domicile).
      Si c’est la solution que tu choisis, cet abattement s’effectuera sur la partie de ton impôt sur le revenu.

      Si tu fais facturer la prestation à l’adresse du bien immobilier que tu exploites en location courte durée, tu ne bénéficieras pas de cet abattement dans les mêmes conditions puisque la charge sera à imputer sur ton activité de LMNP
      Dans ce cas, tu as 2 options :
      – soit un abattement de 50% si tu as choisi le régime du micro-BIC
      – soit tu passes la totalité de la facture en charge si tu es au réel simplifié
      Cet avantage fiscal ne se répercutera pas sur la partie dédiée à tes revenus salariés, mais sur celle de ton activité LMNP.
      Le but étant bien entendu de ne pas payer d’impôts.

      Je te conseille la seconde option, plus avantageuse, car cette charge te créée du déficit foncier.

      • Merci Sébastien pour cette réponse.

        Effectivement je comprends mieux, du coup ça rejoint ce qui a été dit dans la partie fiscale du Séminaire.

        Bonne journée.

  7. Bonjour Sébastien,

    Tes horaires de checkout sont de 18h à 22h.
    Est ce que tu arrives à trouver des personnes qui font les checkout à ces heures-ci et également le WE ?

    Merci

  8. Salut Sébastien,

    Je m’intéresse depuis peu à la location saisonnière mais je trouve ce type de location trop chronophage. Toutefois, le cash-flow généré en déléguant la gestion semble très intéressant. Souhaitant investir dans la même ville que toi (Toulouse), je souhaiterais connaître ton taux d’occupation en fonction des mois.

    Louer en meublé étudiant 9 mois à l’année puis passer en saisonnier durant l’été semble très intéressant. Je souhaiterais savoir si le taux d’occupation est important hors période estivale.

    J’espère à bientôt dans la ville rose

    • Sébastien on

      Bonjour Benoît,

      Je loue tous mes appartements au moins 25 nuits par mois quel que soit le mois de l’année.
      Mai, juin et septembre sont d’excellents mois (à Toulouse).
      J’avoisine les 28-30 nuits sur ces mois là.

  9. bertrans on

    bonjour sebastien très bon article comme d abb
    je vois que tu prend comme référence un loyer de 1500 € sur 1 de tes appartements, le problème pour prendre en compte cette somme il faut que ce soit un montant lissé sur l année X loyer annuel / 12 = loyer mensuel
    ce qui fait dans t on cas ramener a la journée 1500€ / 25 jours (tous les mois ) = 60 € jour ce qui est très très bien
    j apportais cette précision pour les autres intervenant de bien prendre en compte ce paramètre car ils ne louerons pas tous 25 jours par mois 12 mois dans l année, tans mieux si c est le cas
    je sais pas encore sur Toulouse je vais bientôt démarrer
    par contre moi j en fais déjà en bord de mer, bien sur aucune comparaison avec une grande ville car c est souvent des semaines entière et pas deux ou trois jours rarement et rarement en hors saison j arrive difficilement a 24 semaines pleines, donc attention il faut vraiment être sur de louer 25 jours par mois tous les mois et bien verifier ceux que les autres arrive a louer pour faire ca petite etude de marche, je pense une marge serait la bien venu
    ce n est que mon avis
    et je précise bien que la locations bord n est pas comparable
    merci encore pour tous tes articles

    • Sébastien on

      Bonjour Bertrand,

      25 nuits par mois est en effet ce que je pratique sur chacun de mes appartements.
      C’est la raison pour laquelle je base mon article sur ces chiffres car ils correspondent bien à mon vécu.
      Libre à chacun bien entendu de les adapter à sa situation personnelle, tu as raison de le souligner.

      Je souhaite également rebondir sur ce que tu indiques.
      Si vous souhaitez faire de la location saisonnière dans un objectif premier de rentabilité uniquement, il ne faut pas investir à la mer ou à la montagne car les locations saisonnières ne peuvent être exploitées que quelques mois dans l’année.
      Il vaut mieux dans ce cas faire de la location saisonnière en ville (Toulouse, Bordeaux, Pau, Marseille, Brest…) car en ville, les locations saisonnières sont ouvertes 365 jours par an.

      Si votre objectif premier est d’avoir un pied à terre à la mer ou à la montagne, il ne faut pas considérer ce que je viens d’écrire.
      Attention toutefois à ne pas acheter au dessus du prix du marché ! 🙂

  10. bertrand on

    bonjour sebastien
    je remet un commentaire
    je viens d aller voir sur Welkeys je vois pas comment tu arrive a payer que 30 € ?
    je viens de faire une simulation sur toulouse pour une entrée sortie avec menage sans le traitement du linge on est au minimum a 54 € ce qui est correct mais quand tu loue 1 nuit a 50 € ou 2 nuits !!!!!!!!!! dur dur de déleguer !!!!
    merci

    • Sébastien on

      Bonjour Bertrand,

      Je ne travaille pas avec Welkeys car je trouve leurs prestations trop chères.

  11. bertrand on

    ok merci pour t a reponse
    c est vrai que ca fait cher pour des courtes durées
    si tu peux t en connais un de bien sur toulouse?
    moi je travaille une femme a son compte en bord de mer elle me prend 50 € entrée sortie sans menage mais je fais pas de location en dessous de 150 € et c est tres rare a trouver dans certaine region
    a bientot

      • Bonjour Sébastien,

        Pour un auto-entrepreneur, est-ce que tu lui reverse un % de ton chiffre d’affaire (15%, 20%, …) ou tu lui reverses uniquement à la prestation sur demande (Si 10 séjours par mois, 10 prestations à 30€) ?

        @+
        Vincent

        • Sébastien on

          Bonjour Vincent,

          A toi de voir ce qui te convient le mieux.
          Personnellement je suis à la prestation.

  12. Christian on

    Bonjour Sébastien,
    je réfléchis à la création d’une Sasu pour l’activité de location saisonnière en préparation de l’arrêt de mon activité salariée (rupture à prévoir) et me demande si c’est la bonne solution. Je suis sur Strasbourg et la ville limite désormais à 2 logements la loc saisonnière, le fait d’exercer en Sasu peut éviter cette problématique ou comment faire pour en vivre (avec 2 logements c’est trop limité à mon sens …).

    Merci de tes conseils.
    Salutations
    Christian

    • Sébastien on

      Bonjour Christian,

      Il n’y a pas de réponse toute faite.
      Si tu investis au travers d’une société, tu vas devoir te verser des dividendes sur lesquels tu vas être imposé.
      D’après ce que j’ai pu lire, Strasbourg autorisera 2 logements en location courte durée et demandera une surface de compensation au delà du 3ème.
      Tu peux déjà faire des choses avec 2 logements.
      Pour la suite, si la réglementation devient trop contraignante, tu peux également changer de ville.
      Tout ceci est à étudier.

      • Christian on

        Bonjour Sébastien,
        avec la nouvelle loi qui prévoit l’imposition à partir de 23.000 € de recettes sommes nous concernés en Lmnp, ou en Sasu ?
        Comment se préparer / protéger par rapport à cette loi à venir ?
        La France est un beau pays, mais un peu compliqué lorsqu’on veut être entrepreneur …
        Salutations
        Christian

        • Sébastien on

          Bonjour Christian,

          La loi n’est pas encore passée devant le sénat et le contenu n’est pas rédigé.
          Il faut attendre d’en connaître le contenu exact avant de se positionner.

  13. Bonjour,
    Article qui répond à beaucoup de questions pour qui veut débuter en location saisonnière. La preuve sociale (avis des voyageurs, logement cité sur site de la mairie ou de l’office de tourisme…) est déterminante pour louer un maximum de nuitées.

  14. KERLEVEO on

    Bonjour et bravo pour ce contenu très riche !
    La laverie me parait être une super solution pour diminuer les coûts de lessive.
    Comment fais-tu pour que les draps ne soient pas trop froissés ?
    (Aucune envie de repasser !)
    Merci !

  15. Bonjour,
    J’ai vu que tu avais fait le choix de la SASU, choix qui m’intéresse également. Néanmoins il y a un point qui m’interpelle: Celui de la TVA.
    En effet, dans le cas de plusieurs biens et de seuils de CA, une société ne peut en principe plus bénéficier de la franchise de TVA. Or, il ne me semble pas envisageable d’augmenter les tarifs de location pour « absorber » la TVA applicable au prix de la location pour la reverser à l’état. Comment gères-tu cet aspect ? Est-ce que ta SASU est déjà assujettie à la TVA ?
    Ou, est-ce que les revenus provenant uniquement de la location de l’appartement sont exonérés de TVA et les prestations complémentaires que tu factures sont assujetties à la TVA ?
    Merci d’avance pour tes éclaircissements.

    • Sébastien on

      Bonjour Vincent. Pas de TVA au regard des statuts de ma SASU.
      Pour être assujetti à la TVA, il faut réunir 2 des conditions ci-dessous :
      – Service de réception
      – Petit déjeuner
      – Ménage quotidien

      • Bonsoir, en m’interressant aux statuts d’une SASU que je souhaite monter pour exploiter un local commercial de ma SCI, j’ai constaté que le seuil de franchise de TVA était de 32900 € de CA. Compte tenu du nombre d’appartement que tu gères aujourd’hui ? Comment fais tu pour taffranchir de la TVA ? Une SASU pour 1 ou 2 bien ?

        • Sébastien on

          Pour être assujetti à la TVA, il faut offrir 3 des services ci-dessous :
          1) Petit déjeuner
          2) Nettoyage régulier des locaux (entre 2 locataires, ça ne compte pas)
          3) Fourniture de linge de maison
          4) Réception, même non personnalisée, de la clientèle

          Ce n’est pas mon cas

  16. Bonjour Sébastien,

    Moi aussi je me pense avoir à me pencher sérieusement sur la question de la création d’une SASU. Cependant j’ai lu qqpart qu’il n’était pas si évident que çà de se payer. En effet, en tant que président avec un statut de salarié il semblerait que je me prenne genre 81% de charges sociales. Soit pour 2000 € de salaire net un coût pour la sasu de 3620 €.
    Alors vous me direz qu’il convient du coup de se payer en dividendes ? J’y ai pensé mais il me semble qu’on ne peut pas faire que çà sinon on risquerait une requalification.

    Tout ceci n’est que le fruit de mes quelques recherches… sur le terrain c’est peut-être différent…

    Sinon voici ce que j’ai trouvé concernant les nouvelles dispositions à venir :
    https://www.senat.fr/espace_presse/actualites/201610/projet_de_loi_de_financement_de_la_securite_sociale_pour_2017.html

    On ne parle plus de 23 000 € mais de 15 691 € de seuil …

    • Sébastien on

      Bonjour Michael,

      Je ne me paye pas avec la SASU. Elle ne sert qu’à investir.
      Car oui, il faut faire attention aux charges sociales.

      Merci pour le lien

  17. Merci pour ton retour.
    Je pensais que le passage en société induisait automatiquement le passage en TVA. Alors ce statut me convient bien également 🙂
    Par contre, pour l’assujettissement à la TVA, il me semble que c’est 3 (sur 4) et non pas 2 critères cumulatifs qui l’impliquent dans cette liste (= activité para-hôtelière) :
    – Service de réception
    – Petit déjeuner
    – Fourniture du linge de maison
    – Ménage quotidien

    En reprenant mon précédent post, comment fais-tu pour la facturation des encas, boissons, et autres « bonus ». J’imagine que tu intégré cette possibilité dans la rédaction de tes statuts. Mais du coup, es-tu obligé de facturer de la TVA puisqu’il s’agit de prestations annexes ?

  18. De rien pour le lien, d’ailleurs en voici un autre qu montre que c’est adopté au sénat le 9 novembre: http://www.senat.fr/enseance/2016-2017/106/Amdt_57.html

    Concernant ta stratégie pardonnes moi mais je n’arrive pas à comprendre comment tu comptes retirer les fruits des investissements réalisés en SASU.

    Tu as sans doute d’autres biens en noms propres sur lesquels tu vis mais comment comptes profiter des gains générés par des investissements en SASU ?

    A+

    • Sébastien on

      Je ne tire aucun fruit de la SASU.
      Elle ne sert qu’à investir, en tout cas pour le moment.
      Je n’ai pas prévu d’en retirer des dividendes ni un salaire

  19. bertrand on

    bonjour
    allez voir un comptable au lieu de vous poser 50 questions !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    c’est gratuit pour une consultation

  20. Bonjour et merci pour cet excellent article mais il manque à mon avis une charge c est le coût des annonces sur booking etc le coût d’un Channel manager pour gérer les dispos tout cela fait baisser le rendement. Quelles solutions utikises tu pour cela ?

    • Sébastien on

      En fonction des outils utilisés, chacun est libre de rajouter des lignes de frais en effet.
      Pas de coût pour Booking, les commissions sont déjà déduites des prix affichés dans cet article.

      Pour le channel manager, j’utilise BookingSync.

  21. Bonjour à tous,

    À propos de cet article très complet et clair, j’aimerai vous présenter Doinn.co

    Il s’agit d’un pont technologique entre les propriétaires de location à court terme et les fournisseurs de services hôteliers, grâce auquel vous pouvez automatiser les demandes de prestation de service.

    Vous pouvez réserver et payer en ligne les services de ménage, de location de linge, de blanchisserie et de remise des clés.

  22. Fabienne on

    Bonjour,

    Comme vous, je cherche à investir dans un appartement pour le louer à des étudiants. Le statut LMNP me parait intéressant, en étudiant mon budget, je bloque sur la CFE, je n’ai pas idée du montant à Toulouse, avez-vous cette info ou savez-vous où je peux la trouver?

    Merci à tous et à tous vos échanges qui sont très constructifs

    • Sébastien on

      Bonjour Fabienne,

      En ce qui me concerne, je ne cherche pas à louer à des étudiants :).
      La CFE est un peu mystérieuse.
      Elle est basée sur la valeur locative, mais surtout sur un coefficient appliqué par la mairie. Donc impossible d’anticiper.
      Mais ne vous arrêtez pas à ça.
      L’essentiel est d’avoir du cashflow tous les mois. Ce n’est pas la CFE qui remettra en cause la rentabilité de votre investissement.

    • Bonjour,
      Il faut appeler votre centre des impôts.
      La CFE est indexée au CA (par tranche). Appelez les avec votre estimation annuelle de loyer (brut) et ils devraient pouvoir vous répondre.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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