Nouveau projet immobilier : 780 euros de rente mensuelle !

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Les travaux viennent de finir sur mon dernier investissement immobilier.
Je vous dis tout sur ce projet…


Le bien vient d’être mis à la location.
Je suis très satisfait du résultat final.
Le choix de cet investissement n’a pas été fait au hasard. Voici tous les détails du projet dans ce nouvel article :

  • Emplacement
  • Travaux
  • Les chiffres
  • Anecdote d’achat (j’ai acheté alors que je n’avais plus de CDI)
  • Résultat en photos 🙂

1 – Emplacement

L’appartement est un T1 bis de 25 m2 situé dans le quartier de la médiathèque à Toulouse.
L’emplacement est idéal :

  • Proximité gare SNCF : 5 minutes à pied
  • Proximité métro / bus : 5 minutes à pied
  • Proximité commerces
  • Proximité hyper-centre : 1 station de métro
  • Immeuble de cachet : immeuble 1900 tout en brique rouge toulousaine
  • Petite copropriété (7 lots) : faibles charges
  • Au centre du nouveau projet Toulouse Euro Sud Ouest : avec l’arrivée de la ligne LGV, le quartier de la gare SNCF se trouve au cœur d’un programme d’aménagement urbain.
    Tout le quartier va être repensé et un centre d’affaire va être créé.
    L’immobilier va donc prendre de la valeur et la clientèle d’affaire va affluer.

2 – Travaux

2.1 – L’équipe
J’ai une nouvelle fois fait appel à la même équipe dont je suis très satisfait : même décoratrice d’intérieur (Marine Boncompain, MB Home Concept) et mêmes artisans (plaquiste, électricien, plombier, peintre).
L’intérêt de se constituer une équipe, c’est de pouvoir travailler en toute confiance.
Une fois de plus, j’ai présenté le projet à ma décoratrice et elle s’est occupée de tout :

  • Maquettage 3D
  • Proposition de mobilier et d’aménagement
  • Planification du chantier dans le temps
  • Synchronisation des différents intervenants

Baignant elle-même dans le milieu immobilier, elle a rapidement (dès le premier projet effectué ensemble) compris quelles étaient mes attentes et comment mettre en valeur les appartements pour générer le coup de cœur.

2.2 – Les difficultés rencontrées
Aucun projet de rénovation ne se passe sans imprévu !!
Sur ce chantier, au moment de poser le nouveau receveur de douche, nous avons constaté que tout le placo du coin douche de la salle de bain était imbibé d’eau.
Conséquence, une série de travaux non prévue initialement :

  • Démolition de l’ancien carrelage et de l’ancien placo
  • Remplacement du placo
  • Pose d’un nouveau carrelage

Impact financier : 1500 euros de travaux en plus 🙁

2.3 – Conseils
Je recommande de toujours provisionner une enveloppe pour les imprévus sur tous les travaux de rénovation.

3 – Les chiffres

3.1 – Plan de financement
Le projet a été réalisé sans apport sur 25 ans au taux fixe de 2.50%.
L’achat a été effectué via une SAS et non pas en nom propre.

colonne-plan-financement-louer-en-courte-duree

3.2 – Loyer et cashflow estimés

  • Sans délégation
    Sur une base de 25 nuits par mois au tarif de 57 euros la nuit, le cashflow généré sera de 780 euros.

colonne-cashflow-louer-en-courte-duree

  • Avec délégation
    Les séjours sont de 3 à 4 nuits en moyenne, ce qui amène 8 clients différents par mois.
    En délégant les entrées, sorties et ménage (30 euros pour le package), les frais de délégation sont de 240 euros/mois (8 * 30 euros).
    Dans cette configuration, le cashflow généré sera de 540 euros.

colonne-cashflow2-louer-en-courte-duree

4 – Anecdote d’achat

Ce projet a pris une saveur particulière puisque j’ai acheté ce bien, non seulement sans apport (cf ci-dessus), mais également sans CDI et en tant que chômeur 🙂
Comment cela est-il possible ?
J’avais préparé le terrain avant de quitter mon employeur. Ce ne sont donc pas des indemnités que j’ai voulu négocier lors de mon départ, mais l’achat d’un appartement 🙂

J’ai passé les derniers mois de en tant que salarié à rechercher intensivement ce bien.
Le calendrier a été extrêmement serré :
– Mars 2015 : première évocation avec mon employeur de rupture conventionnelle et de départ de la société
– Mars 2015 – Mai 2015 : recherche d’un nouveau bien immobilier (nombreuses visites et nombreuses offres d’achat qui ne seront pas acceptées 🙂 )
– Mai 2015 : offre d’achat acceptée
– Juin 2015 : signature du compromis de vente
– Juin 2015 – Juillet 2015 : recherche du financement
– Juillet – Septembre 2015 : création de la SAS
– Août 2015 : inscription au pôle emploi
– Octobre 2015 : signature de l’acte authentique

J’avoue avoir stressé certains jours afin d’arriver au bout de ce projet, mais le jeu en valait largement la chandelle !

5 – Résultat en photos



N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de ce projet et des conditions particulières de cet achat.

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46 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,
    félicitations pour ce nouvel investissement.
    Peux-tu expliquer pourquoi tu as opté pour la SAS ?
    Paul

    • Sébastien on

      Bonjour Paul,

      J’ai longuement discuté de ce point avec l’expert comptable. Voici les 3 raisons principales :
      – L’impôt sur les sociétés est plus favorable que l’impôt sur le revenu
      – Les statuts de la société stipulent que l’activité de la société est, entre autre, de faire de la location courte durée. Si la législation doit se durcir, je suis moins exposé avec la société qu’un achat en nom propre.
      – La transmission de patrimoine est plus facile en SAS qu’en nom propre

      La contrepartie, c’est que tous les excédents restent au sein de la SAS, sauf à se verser des dividendes et être imposé ensuite à l’IR.
      Mais ça n’est pas un problème (en tout cas pour moi), c’est désormais la SAS qui investira.

        • Sébastien on

          Bonjour Paul,

          L’imposition sera à 33% en cas de revente si le CA de la société est supérieur à 38000 euros et 15% si en dessous de 38000 euros.

  2. Bonjour,

    Merci pour le partage de cette belle expérience.

    Cela fait pas mal de temps que je souhaite acquérir un bien pour de la courte duree. Je ne l’ai pas encore fait mais j’y travaille.

    Une petite question : se baser sur 25 nuitée par mois, n’est ce pas un peu ambitieux ?

    Pascal

    • Sébastien on

      Bonjour Pascal,

      Ce n’est pas ambitieux.
      C’est le retour d’expérience que j’ai sur les autres appartements que nous exploitons en location courte durée.
      25 nuits, est en fait l’hypothèse pessimiste.
      Bien entendu, il faut un peu de travail pour en arriver là : marketing, gestion des annonces, diffusion sur plusieurs supports, réactivité dans les échanges avec les voyageurs…mais rien d’insurmontable.
      Je suis à ta disposition si tu as des questions.

  3. Bonjour Sébastien

    Joli coup. Osé d’avoir quitté ton job avant l’acte authentique. Que ce serait-il passé si pour une raison ou une autre la banque t’avait lâché ?

    • Sébastien on

      Bonjour William,
      J’avais une deuxième banque qui suivait, mais avec des conditions moins favorables.
      Et dans le pire des cas, je passais à côté de l’appartement, ce qui m’aurait embêté sans pour autant être la fin du monde.

  4. Bonjour Sébastien,

    Félicitation pour votre projet,
    Je reviens sur la question de Paul concernant la création de la SAS.
    J’ai bien compris l’avantage de la SAS, notamment en cas de durcissement de la Loi.
    Si je me trompes pas, Toulouse est une ville de plus de 200 000 habitants, elle rentre donc dans le cadre de la loi Alur qui fait tant parler à Paris en ce moment pour les loueurs meublée de courte durée.
    Cette SAS permet t’elle de faire de la location saisonnière en toute légalité selon vous sur tout le territoire Français ?
    Je pense que c’est un point que vous avez du abordé pendant la création de la SAS.
    Julien

    • Sébastien on

      Bonjour Julien,
      La SAS permet bien entendu de faire de la location saisonnière en toute légalité sur tout le territoire.

  5. Superbe décoration, mais vraiment ! Je suis surpris de voir que la banque t’a financé à 130% pour une SAS et sur 25 ans en plus alors que je vois plein de personnes dirent qu’en SAS, on demande presque systématiquement un apport !

    • Sébastien on

      Merci Raphaël.
      Le crédit Agricole demandait 20000 euros d’apport et finançait sur 20 ans uniquement.
      Le Crédit Mutuel à financé sur 25 ans sans apport.
      Mais je me suis bien défendu avec un bon business plan.

      Il ne faut pas avoir peur de persister 🙂

  6. Par contre, la SAS oblige à être en LMP ?
    Il n’y a pas d’autre solution de se définir en tant que loueur saisonnier sans passer par la SAS.
    Je parle bien entendu, en toute légalité.
    Merci pour ta réponse.

    • Sébastien on

      Bonjour Julien,

      Non, la SAS ne m’oblige pas à être LMP. La SAS est juste une foncière. Je n’investis plus en nom propre mais au travers d’une personne morale.
      Pour faire du LMP, il faut réunir 3 conditions :
      – Etre enregistré au RCS
      – Que tes revenus locatifs dépassent 23000 euros / an
      – Que tes revenus locatifs dépassent les revenus salariés du foyer fiscal

      Donc pour répondre à ta question, tu peux faire de la location saisonnière en LMNP sans monter une SAS (ou une SARL, ou une SCI…).
      Beaucoup le font en nom propre. Mais pour cela, tu dois déclarer ton activité auprès du greffe du tribunal de commerce de la ville.
      A partir de ce moment là, un numéro SIRET te sera donné car l’activité dépend du régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

  7. Salut Sébastien,
    Bravo et félicitation pour ton nouveau projet.Un casflow qui donne envie même avec la délégation.
    Tes travaux étaient-ils conséquents? Tu parles d’environ 11000€ de travaux…tu comprends les frais des artisans et de ta décoratrice tout compris ou uniquement des artisans. Car pour ma part ma décoratrice prend environ 10000€ pour un appartement de 25m2…il reste ensuite les artisans à payer.
    Ceci est le premier devis que j’ai effectué et me semble élevé.

    • Sébastien on

      Bonjour Fred,

      Tout est compris, sauf la décoratrice que j’ai payé à part.
      Mais avec un devis à 10000 euros, je te conseille vraiment d’aller voir ailleurs !
      Il faut compter environ 1000 euros pour la décoratrice.

  8. Comment as tu convaincu un banquier de te financer ? Surtout sans apport ? Tu as fais la demande en tant que RP ou investissement locatif ? Courtier ? Banque traditionnelle ? Autre ?
    As tu déjà un patrimoine conséquent ? De l’épargne ? Un salaire important ?
    Moi ça bloque à chaque fois à l’étape du financement. Malgré une renta nette prévue de 16%… Les boules !
    Merci pour tes réponses et conseils pour trouver un financement.
    Fabien.

    • Sébastien on

      Bonjour Fabien,

      J’ai un bon business plan dans lequel j’explique :
      – les atouts de mon investissement
      – les loyers attendus
      – une projection de mon patrimoine à 5 ans et comment mon achat va donc m’enrichir sur les 5 ans à venir
      – ma philosophie d’investissement
      – mon objectif moyen terme
      – j’arrive avec l’ensemble des documents sur une clef USB
      – je laisse une version reliée et une version électronique de ma présentation

      Ca fait son petit effet, ou en tout cas ça laisse une bonne image.
      Se contenter d’aller voir la banque en disant j’ai besoin de 100000 euros ne suffit plus.
      Il faut montrer qu’on connait son sujet et que tous les risques sont calculés et maîtrisés.

      Je pense organiser une vidéo ou un webinaire sur ce document.

  9. Félicitations Sébastien pour ce nouveau projet!
    C’est motivant de voir des exemples comme le tien réussir à investir de cette façon.
    Il est clair que je suis résolu pour cette a année à passer à l’action en achetant mon 1er bien pour faire de la location meublé.
    Je vais continuer à suivre tes conseils!

    Penses tu qu’il serais possible de nous faire bénéficier de ton business plan que tu présentes aux banques afin de nous aider à se retrouver dans les meilleures conditions pour négocier son prêt immobilier.
    Je suis prêt à investir dans ce genre de produits car c’est la base du projet Immo

    Cordialement.

    • Sébastien on

      Bonjour Romain,
      Je te remercie pour ton message.
      Il sera bientôt disponible sur le blog.

    • Sébastien on

      A Toulouse, la réglementation est souple.
      La direction de l’urbanisme accorde ce changement sur simple déclaration.

  10. Bonjour,
    Tu m’impressionnes ! 780 euros de rente mensuelle, c’est plus que super . En plus, la déco est très belle, j’adore ces accessoires jaune !

  11. Bonjour Sebastien, le resultat est tout simplement magnifique. il aurait ete bien de voir l’etat de l »appartement avant les travaux pour pouvoir comparer.

    J’adore votre salle de bain, pourriez-vous m’indiquer ou vous avez acheter les differents materiaux (carrelage, bac a douche etc.)? Si vous partagiez les references ce serait la cerise sur le gateau.

    J’ai egalement fait appel a une architecte et j’avoue que votre appartement me donne de l’inspiration. le contraste des elements de deco cree vraiment un effet superbe.

    Merci pour votre retour.

    • Sébastien on

      Bonjour Fredo,

      J’ai posté les photos de l’appartements avant sur ma page Facebook : https://www.facebook.com/louerencourteduree/
      Pour la salle de bain, je me suis servi chez Castorama pour le receveur de douche, la paroi de douche, le carrelage, la vasque, le plan de travail et même le sèche serviette ! 🙂

      Il est vrai que l’architecte d’intérieur apporte une vraie valeur ajoutée.

  12. Anne-Marie on

    Super sexy ton nouvel appart. Bravo !
    Peut-tu nous dire dans un article quel est le trousseau à prévoir pour équiper un appart au complet ?
    Merci,
    Anne-Marie

  13. bonjour, bravo pour ce projet ça donne envie. Je voulais savoir tu aurais pue le louer combien par mois pour qu’il s’auto finance car le crédit immo est déjà à 506€ sans les charges et ensuite 644€ avec les charges. Car on dit de respecter la règle des 70% du CA doit couvrir le crédit immo donc la pour couvrir 506€ il fallait le louer au moins 780€ cela fait beaucoup non ?

    • Sébastien on

      Bonjour Vincent,

      Bonne remarque.
      Je ne respecte pas la règle des 70% sur ce projet. Je suis à 80% et à 20 euros de l’autofinancement.
      Ma stratégie a été un peu différente et pour plusieurs raisons :
      1) Le chronomètre tournait et je voulais acheter un appartement de plus tant que j’avais un CDI
      2) Le quartier en question est en pleine mutation avec l’arrivée de la ligne grande vitesse Toulouse-Paris. J’ai donc parié sur l’avenir, mais sans prendre trop de risques 🙂
      3) L’idée est d’utiliser le cashflow du saisonnier pour rembourser plus vite et revenir à un autofinancement qui respecte en plus la règle des 70%

      • christophe on

        Bonjour Sébastien
        Pourquoi vouloir investir à tous prix avant de quitter puisque tu partais avec une SAS ? Tes revenus et ton patrimoine n’interviennent pas dans le dossier ?
        Tu as bien présenté le dossier à la banque avec la SAS ?
        N’ayant aucun bilan pour la SAS à présenter, cela n’a pas posé de problème avec la banque pour te suivre ?

        • Sébastien on

          Bonjour Christophe,

          La SAS a été créée au moment de cet achat. Elle n’existait pas avant.
          Et parmi les pièces que souhaitaient voir les banques pour me suivre sur ce projet, même en SAS, il y avait les fiches de paye.
          Par ailleurs, comme la SAS venait de naître, la banque qui a financé a demandé à ce que je sois caution solidaire à hauteur de 135600 euros.
          Et le meilleur moyen d’amener cette garantie, c’est de fournir des fiches de paye :).

  14. Bonjour Sebastien
    L’appartement donne envie, super !
    Mise à part pour l’aspect legislatif qui peut effectivement changer vis à vis de la location saisonniere, pourquoi creer une SAS apres avoir acheté 6 appartements en nom propre ? Ta fiscalité etait elle plus interessante en nom propre par rapport à la SAS en dessous de ce seuil ?
    Merci à toi !

    • Sébastien on

      Bonjour Jérôme,

      J’ai fait le choix de la SAS pour les raisons suivantes :
      – Taux d’imposition moins élevé que celui de mon impôt sur le revenu (avec ma TMI)
      – facilité de transmission de patrimoine
      – Protection de l’activité

  15. Bonjour Sébastien
    Dans la simulation, il me semble que certaines charges ne sont pas comptées, comme:
    – les frais que prennent les sites de réservations (3% pour Airbnb et jusqu’à 17% pour booking)
    – la taxe CFE ramenée au mois (contribution foncière des entreprises)
    – les frais du comptable divisée par ton nb d’appartements et ramenés au mois
    – la redevance audiovisuelle ramenée au mois
    – les frais de lavage du linge
    – l’abonnement internet à environ 32€ après la 1ère année (l’offre spéciale FREE à 1,99€ est valable 1 an)

    Quel est le casflow net en tenant compte de ces frais ?

    Merci à toi !
    A bientôt !
    Jerome

    • Sébastien on

      Bonjour Jérôme,

      Tout ça ne changera pas la nature du projet. Tout ça reste minime.
      L’opération reste largement rentable même s’il fallait retirer 200 euros de cashflow par mois :
      Mais quelques éléments de réponse néanmoins :
      – Les loyers sont donnés commission déduite
      – Les frais d’expert comptable sont directement remboursables de ton impôt sur le revenu dans la limite de 915 euros si tu souscris à un CGA, ce qui fait que c’est indolore
      – Je suis passé dans certains appartement de 1.99 euros / mois chez Free à 4.99 / mois chez Bouygues Telecom.
      – Le linge me coûte 1.40 euros / rotation
      – Etc…

      Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il faut trouver le bon bien et bien l’exploiter.
      Et surtout que tout ceci n’est pas compliqué, mais bien à la portée de tout un chacun !

  16. Salut,
    Pas mal ! je pense que tu ne nous dis pas tout pour la SAS 😉
    Sur mes 30 biens je vais envisager de passer qq lots en saisonnier
    Es tu gérant minoritaire de ta sas pour te faire passer comme salarié ?

    • Sébastien on

      J’ai d’autres projets en tête dans d’autres secteurs d’activité.
      A défaut, je n’exclus pas de reprendre un CDI alimentaire le temps d’obtenir un nouveau crédit immobilier…avant de le quitter par la suite… 🙂

  17. C’est effectivement une solution 😉
    Il y a aussi comme je le disais, la solution de créer une structure de type SARL, en étant minoritaire afin de se salarier =)
    Au plaisir d’échanger

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