Le secret pour louer et vendre plus cher que la concurrence

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Lorsqu’on souhaite réaliser un investissement immobilier, il y a une phase qui est trop souvent négligée : la phase d’achat.
Et pourtant, c’est bien l’achat qui va déterminer la rentabilité de l’investissement.
Il est donc indispensable de ne pas se tromper !

Il y a quelques années, j’ai mal acheté un appartement.
J’ai pourtant réussi, avec un peu d’astuce, à le louer 20% de plus que le prix du marché.
Pour autant, j’ai souhaité me débarrasser de ce bien en le vendant 50% au dessus du prix du marché.
Je vous explique tout dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous auriez adopté la même stratégie que moi.

Transcription

Comment louer un studio 20% au-dessus du prix du marché et comment ensuite le revendre 50% au-dessus du prix du marché. C’est la question à laquelle je vais répondre dans cette vidéo.

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous raconter l’histoire de mon second investissement locatif depuis l’achat jusqu’à la vente. Et je vais vous expliquer pourquoi j’ai décidé de vendre cet appartement dans cette vidéo.

Alors, avant que je vous en dise plus, et avant que je vous raconte l’histoire de cet appartement, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ». Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Alors, pour commencer, quelques données qui concernent cet appartement. Donc, cet appartement, je l’avais acheté dans la ville de Pau. C’est un studio qui fait 25 m² et à l’époque, je l’avais acheté 58000 € alors qu’il était affiché au prix de 62000 €.

Alors, c’est un appartement que j’ai acheté de particulier à particulier, il n’y a pas eu de transactions au travers d’une agence immobilière. Et j’ai acheté cet appartement avec une locataire à l’intérieur et l’appartement était loué 370 €, charges comprises.

Alors, bien entendu, c’est un loyer de location meublée classique. Avec ce loyer-là, il ne s’agit absolument pas de location courte durée ou de location saisonnière.

Alors, à l’époque, au moment où j’ai acheté cet appartement, je ne m’étais absolument pas formé à l’immobilier, ce qui veut dire ou ce qui signifie que j’ai acheté cet appartement trop cher.

Ce qui m’a plu en fait, c’est qu’il n’y avait aucun travaux à effectuer dans cet appartement et si je devais recommencer cet opération, d’ailleurs je suis en train de chercher un nouvel investissement à réaliser, bien entendu, je privilégierais et je privilégie d’ailleurs les biens avec travaux tout simplement parce que ça permet d’acheter en dessous du prix du marché mais surtout, le fait de réaliser des travaux, ça permet de défiscaliser.

Alors, ensuite, ce que je voulais mettre en avant, c’est que j’ai effectué une très, très mauvaise négociation. J’ai fait une offre d’achat au hasard. Donc, j’ai baissé le prix de 62000 € à 58000 € mais si on se pose la question, pourquoi 4000 € de négociation et pas 2000 ou pourquoi pas 20000. Et la conséquence d’avoir fait cette offre d’achat un petit peu au hasard finalement, c’est que mon crédit immobilier s’est retrouvé trop élevé, et ce qui fait que tous les mois, je dégageais un cashflow négatif, c’est-à-dire que j’avais un effort d’épargne à effectuer pour payer cet appartement.

Alors, cet effort d’épargne était de 70 € environ et qui correspond à la différence entre le loyer et toutes les charges. Alors, qu’est-ce que je mets dans les charges ? Le crédit immobilier, les charges de copropriété, la taxe foncière, les diverses assurances…

Et donc, ce que je vous raconte ou tout ce que je vous dis au travers de toutes mes vidéos, c’est que si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut absolument que vos biens s’autofinancent et qu’ils dégagent du cashflow positif de façon à ce que vos investissements locatifs ne vous coûtent absolument rien.

Alors, je vous mets dans cette vidéo quelques photos de l’appartement au moment où je l’ai acheté. Vous voyez que la décoration est vieillotte. Il y a un lit en mezzanine qui n’est pas très beau, il y a un clic clac qui ne donne franchement pas envie, le balcon est sans âme et pourtant il est exposé plein sud avec une belle vue sur la chaîne des Pyrénées.

Mais par contre, l’appartement est vraiment très, très propre au moment où je l’avais acheté. Il venait d’être refait, les peintures étaient propres, il y avait un mobilier neuf dans la salle de bain. Bref, vraiment, l’appartement était en excellent état. Ce qui manquait juste, c’était une décoration moderne, une décoration sexy.

Alors, comme je vous le disais dans cette vidéo, le loyer initial était de 370 €. C’est un appartement qui était bien loué à l’époque puisque la moyenne en fait, pour les studios de 25 m² dans la ville de Pau, en tout cas au moment où j’ai acheté, était plutôt de 350 €. Alors, le locataire est resté 1 an et demi et entre temps, moi, ce que j’ai fait, c’est que je me suis formé à l’immobilier et j’ai compris pourquoi j’avais mal acheté cet appartement.

Alors, encore une fois, j’avais effectué une mauvaise négociation en négociant le prix seulement de 4000 €. Je pense qu’à l’époque, le propriétaire, de toute façon, avait un mis un prix de 62000 €, ce qui était bien trop cher par rapport au prix du marché dans la ville de Pau. Et pourquoi j’ai mal acheté ? Encore une fois, parce que je dégageais tous les mois un cashflow négatif de 70 €.

Et ce qu’il faut noter également, c’est que les charges de copropriété étaient trop élevées, elles étaient environ de 60 € par mois. Pour un appartement de 25 m², moi, je trouve que c’est absolument énorme d’autant plus que dans l’immeuble, il y avait juste un ascenseur, il n’y a rien qui justifie 60 € de charge, il n’y a pas d’espaces verts, il n’y a pas de piscine, il n’y a pas de gardien…

Et surtout, au moment où j’ai acheté, je n’avais pas lu les comptes rendus d’assemblée générale. Et ça, je vous l’ai dit à plusieurs reprises dans mes vidéos. Au moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, au moment où vous vous positionnez sur un bien parce que vous souhaitez l’acheter, surtout lisez les comptes rendus d’assemblée générale des trois dernières années. Pourquoi ? Parce que vous allez apprendre tout un tas de choses sur la copropriété. Et moi, ce que j’aurais pu apprendre si j’avais lu ces comptes rendus d’assemblée générale, c’est qu’il y avait des problèmes avec certains résidents dans la copropriété.

Et effectivement, ces problèmes se sont avérés. La copropriété a eu droit à des trafics de scooters volées dans la résidence. Je me rappelle que le parking, en fait, de l’immeuble, était occupé par des scooters volées. Il y avait des tâches d’huile partout. La police est intervenue à plusieurs reprises. Il y a des résidents qui se faisaient insulter par certains locataires de l’immeuble.

Je me rappelle avoir discuté avec un monsieur qui habite là, qui lui est propriétaire, il avait peur de rentrer chez lui ou de sortir de chez lui parce qu’il se faisait menacer. Et surtout, il y avait également un jour où une télé est passée par-dessus un des balcons, elle est tombée du septième étage. Je ne vous explique même pas ce qui se serait passé si la télé était tombée sur la tête de quelqu’un.

Bref, une copropriété à problème.

Alors, heureusement, avec une action du Syndic et une action du Conseil Syndical, ces problèmes se sont résolus. Aujourd’hui, il n’y a plus aucun problème dans la copropriété, en tout cas, plus aucun problème avec des résidents, ce qui fait que l’immeuble est redevenu un petit peu plus sain, un petit peu plus normal.

Alors, ma locataire, au bout d’un an et demi, a décidé de partir, c’est son plein droit. Et moi, j’ai profité de son départ pour revoir toute la décoration de l’appartement. J’ai changé le mobilier, j’ai mis du mobilier un petit peu plus moderne. Je vais vous mettre des photos de ce que j’ai fait dans cet appartement après le départ de cette locataire.

J’ai mis un sèche-serviette dans la salle de bain. Ça, tout de suite, ça apporte du « cachet » à la salle de bain, pourtant un sèche-serviette, vous allez trouver un premier prix à 60 € chez Castorama donc moi, je trouve que ce n’est pas la peine de s’en priver. J’ai revu également le plan de travail de la cuisine, il y avait un vrai plan de travail en inox comme on voit dans des appartements qui ont 20 ou 25 ans, donc pour moi, ça, ce n’est pas possible de laisser ça dans des appartements. Donc, j’ai acheté un vrai plan de travail, j’ai changé l’évier, j’ai mis un robinet plus moderne, j’ai mis une plaque vitrocéramique qui donne un petit peu plus de « luxe » à la cuisine. J’ai mis un vrai lit en 140 par 190 un petit peu plus moderne avec des coussins rouges. Et j’ai fourni des prestations complémentaires à l’appartement. J’ai notamment habillé le balcon et surtout, j’ai mis une télé et j’ai offert un accès Internet aux locataires.

Alors, tout de suite, l’appartement est devenu plus sexy et il donnait plus envie.

Alors, ce que je peux vous donner comme conseil dans cette vidéo, c’est de proposer des prestations complémentaires, ou en tout cas, qui sortent de ce qu’on peut trouver sur le marché à vos appartements. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez louer votre appartement plus cher.

Je prends l’exemple de l’accès Internet que j’ai fourni à l’intérieur de ce logement. Ça m’a permis d’augmenter le prix du loyer. Je vais vous dire de combien dans quelques instants mais surtout, c’est un accès Internet que j’ai pris avec une offre spéciale sur vente-privee.com. Donc, un accès Internet que je payais 1,99 € par mois alors que je leur ai facturé 20 € aux clients. Donc, voilà une façon qui vous permet d’augmenter votre loyer et donc de dégager davantage de cashflow sur vos investissements locatifs.

Et donc, le fait d’avoir réaménagé cet appartement, le fait d’avoir amélioré la décoration, ça m’a permis de le louer plus cher. Et mon loyer, il est passé de 370 € à 420 €, charges comprises, c’est-à-dire une augmentation de 13,50 % par rapport au loyer précédent et surtout un loyer 20% au-dessus du prix du marché dans la ville de Pau. Bref, j’étais enfin arrivé à l’équilibre et cet appartement ne me coûtait plus rien tous les mois

Mais au final, au bout de 3 ans, j’ai quand même décidé de vendre cet appartement. Alors, vous allez vous demander pourquoi, mais je vous explique pourquoi. Tout simplement, parce qu’avec cet appartement, comme je viens de le dire, j’arrivai tout juste à l’équilibre. C’est un appartement qui ne me coûtait rien mais qui ne me ramenait rien. Et lorsque j’investis dans l’immobilier maintenant, je souhaite que tous mes investissements locatifs dégagent du cashflow positif, c’est-à-dire que tous mes investissements locatifs me ramènent de la trésorerie tous les mois.

Donc, j’ai décidé de me séparer de cet appartement. En plus, ça va donner un nouvel élan à mon taux d’endettement, c’est-à-dire que je vais baisser en taux d’endettement et ça va me permettre de réinvestir sur de meilleures opérations immobilières bien plus rentables.

Alors, le problème à partir du moment où j’ai décidé de vendre cet appartement, ça a été la vente parce que cet appartement, je l’avais mal acheté et donc, j’avais beaucoup de capital à rembourser auprès de la banque puisque mon emprunt était trop récent. Donc, ça faisait un peu moins de 3 ans que j’avais acheté cet appartement.

Alors, le risque, en fait, si j’avais mis cet appartement à la vente au prix du marché, c’est que quelqu’un l’achète mais surtout que le prix de vente ou le prix d’achat, ça dépend de quel point de vue on se place, ne me permette pas de rembourser l’intégralité de mon prêt immobilier.

J’ai donc mis cet appartement en vente au prix de 60000 €, bien plus cher par rapport au prix du marché parce que dans cette ville en fait, les appartements de cette surface se vendent à peu près aux alentours de 40000 €, voire un peu moins. Je vous mets des annonces trouvées sur le bon coin dans cette vidéo. Vous voyez que le premier appartement est affiché à 37000 €, le second à 37700 €, et le troisième à 34800 €.

Alors, j’avais également fait estimer cet appartement par une agence immobilière et cet appartement, vous pouvez le voir, avait été estimé par l’agence entre 45000 € et 50000 €.

Alors, j’ai quand même décidé de mettre cet appartement à la vente à 60000 €. Alors, mon point fort, c’est que l’appartement était très moderne et extrêmement bien loué. Et mon atout dans cette histoire, c’est qu’il y a très peu de bien de cette qualité et aussi bien loué sur le marché. Par contre, encore une fois, mon point faible, c’était le prix. Et je n’ai eu que trois visites lorsque j’ai mis cet appartement en vente. Ce qui signifie, bien évidemment, que cet appartement était bien trop cher par rapport à la ville dans laquelle il se situait.

Alors, je n’ai eu qu’une offre à 59500 € et bien entendu, j’ai accepté cette offre parce que cette offre me permet de purger tout mon crédit immobilier. Et donc, finalement, j’ai extrêmement bien vendu cet appartement alors qu’au final, je l’avais mal acheté.

Donc, qu’est-ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo au travers de l’histoire de ce second investissement locatif ? Et bien, c’est que vos offres d’achat, vous ne devez absolument pas les faire au hasard parce que ce sont elles qui vont déterminer le cashflow que vous allez dégager tous les mois, et également une mauvaise offre, c’est aussi ce qui peut vous mettre dans l’embarras au moment où vous souhaitez revendre cet appartement comme ça était le cas de ma vente, même si l’histoire se termine plutôt bien.

Ensuite, au moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, surtout faites une projection de rentabilité, faite une estimation de rentabilité prévisionnelle pour voir ce que cet appartement va vous rapporter tous les mois.

Encore une fois, il faut absolument que le cashflow soit positif. Vous investissez dans l’immobilier avec les chiffres, avec la tête et surtout pas avec le cœur.

Et finalement, le dernier conseil que je voulais vous donner dans cette vidéo, c’est de proposer des appartements de qualité, des appartements modernes, des appartements qui vont donner envie. Parce que ça va vous permettre d’attirer les bons locataires, mais ça va également vous permettre de les louer au-dessus du prix du marché, donc 20% au-dessus du prix du marché en ce qui me concerne, lorsque je louais cet appartement à 420 €. Mais surtout, ça va vous permettre également de les vendre 50 % au-dessus du prix du marché si vous avez de la chance, un petit peu comme moi. Mais en tout cas, vous arriverez à les vendre plus cher que le prix du marché.

Donc, voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo.

J’ai vraiment mal acheté cet appartement mais l’histoire se termine bien parce que j’ai vraiment réussi à le vendre correctement, de façon à pouvoir purger l’intégralité de mon crédit immobilier.

Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager avec des personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier ou qui se posent des questions sur les loyers, sur la vente, je pense que ça pourra les aider. Et puis, si vous souhaitez en savoir davantage, je vous rappelle que vous pouvez me suivre en vous abonnant gratuitement à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree ; mais vous pouvez également me suivre en vous abonnant à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ».

Je voulais également vous rappeler dans cette vidéo que j’ai rédigé deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui sont apparues dans la fenêtre de cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur Internet. Et si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » qui va apparaître en haut, à droite de cette vidéo.

Alors, de quoi parlent ces deux e-books ?

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi » et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif et surtout pour la convaincre de vous financer.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée » et dans cet e-book, je vous explique comment la location courte durée peut générer une forte rentabilité grâce à laquelle vous allez pouvoir vous dégager des compléments de revenus.

Voilà. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et comme d’habitude, on se retrouve très, très vite dans une nouvelle vidéo.

Ciao !

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8 commentaires

  1. Super content pour toi!

    Tout se fini bien!
    Je ne sais pas si tu te souviens, une fois tu avais parlé de revendre un bien et de garder le crédit pour le mettre sur un autre bien (je me trompe peut-être ou je m’exprime mal surement)

    Ça serait cool une vidéo la dessus!

  2. Bonjour Sébastien,

    On fait tous des erreurs quand on débute l’investissement locatif. Moi aussi je pense que je vais faire des erreurs avec mon premier investissement locatif, même si je me suis formé et même si j’ai acheté mon bien avec travaux. D’ailleurs, je suis en recherche de financement …
    Le plus important est de se rendre compte de l’erreur qu’on a fait. Olivier Roland dans son livre utilise l’expression « prendre le taureau par ses cornes » !

    Je te remercie pour le bon plan avec internet : il est possible de trouver des offres de promotions imbattable sur vente-privé si j’ai bien compris !

    Bonne continuation !

  3. Hello Sébastien !

    Bravo pour ta faculté d’adaptation !

    Très bonne leçon se « retombage sur ses pattes »…

    Dans un autre registre, pour ceux qui louent à l’année et qui viennent de perdre leur locataire, il leur est possible de louer en courte durée le temps d’en trouver un autre.
    Ou comment éliminer le stress de la recherche d’un locataire tout en non seulement gardant des loyers, mais aussi en décuplant la rentabilité…

    A bientôt

  4. Bonjour je souhaite prendre une formation chez vous mais j’ai une question avant de debuter:
    J’ai un sous sol sur paris dans une copro avec des petite fenetre donnant sur l’exterieur et une entree independante, je souhaiter l’utiliser pour y faire un appartement style spa love hotel haut de gamme. Mais est ce possible sur paris? Et que a la base la destination du bien est une cave? Merci

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