Il multiplie son loyer par 2,5 avec la location saisonnière

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Multiplier son loyer par 2.5, c’est possible grâce à la location saisonnière.
Jérôme nous explique dans cette interview vidéo comment il a réussi :

  • A acheter un appartement sans apport
  • A réaliser une opération blanche vis à vis de la banque
  • A louer son appartement 100 euros plus cher que la moyenne de sa ville
  • A faire financer son mobilier par ses locataires
  • A multiplier ensuite son loyer par 2.5 grâce à la location saisonnière

Vous pouvez retrouver Jérôme sur son blog Investisseur Immobilier Débutant

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous pensez que Jérôme a réalisé quelque chose d’extraordinaire ou non.
Qu’est ce qui vous empêche de faire la même chose ?

NB : Cette vidéo est la première partie de l’interview de Jérôme.
La seconde partie se trouve ici : Il garde son patron qui ne lui sert plus à rien

Transcription

Sébastien : Si vous voulez gagner de l’argent dans l’immobilier, regardez cette vidéo.
Bonjour ! Je suis Sébastien du blog « louer-en-courte-duree.fr« . Et dans cette vidéo, je vais vous proposer d’interviewer Jérôme Yvon. Bonjour Jérôme !

Jérôme : Bonjour Sébastien !

Sébastien : Jérôme, donc toi, tu… ça fait un petit moment que tu as investi dans l’immobilier. Et j’ai voulu faire cette vidéo avec toi pour montrer aux gens comment on peut adopter diverses stratégies pour gagner de l’argent avec l’immobilier. Alors, je vais te laisser te présenter puis est-ce que derrière tu peux enchaîner en nous expliquant ton parcours immobilier ?

Jérôme : Oui, pas de problème ! Donc, moi je suis Jérôme Yvon. Je suis l’auteur du blog « investisseurimmobilierdebutant.fr » et j’investis dans l’immobilier depuis 4 ans maintenant. J’ai commencé il n’y a pas si longtemps que ça par rapport à certaines personnes. Je suis venu à l’investissement immobilier un petit peu par hasard avec des mésaventures professionnelles, j’ai cherché un moyen de gagner de l’argent et en même temps de me constituer un patrimoine, donc je suis naturellement tombé dans l’immobilier. C’est grâce à ça que j’ai développé des revenus supplémentaires et que j’ai appris des stratégies.  Donc, je suis parti de zéro, j’ai acheté un premier appartement, maintenant j’en ai trois et que j’ai exploités en suivant l’évolution du marché.

Sébastien : Alors, il y a toujours une vieille légende qui dit : « investir dans l’immobilier sans apport, c’est impossible ! » Alors, je crois savoir, en tout cas sur ton premier investissement, tu vas confirmer que c’est possible.

Jérôme : Je confirme. Et comme tu le dis, c’est une légende parce que c’est sûr que toutes les banques n’acceptent pas l’investissement sans apport, donc si vous allez voir une banque qui vous dit non, ce n’est pas comme ça que c’est une généralité. Il y a certaines banques qui ne veulent pas simplement parce que c’est une politique commerciale purement interne. Mais il y a aujourd’hui un grand nombre de banques qui acceptent de financer de l’immobilier entièrement avec les frais de notaire, les travaux, voire même les meubles si vous voulez mettre des meubles dedans. Il suffit de demander aux banques et les banques prêteront de cette manière-là, sans aucun problème. Je dirais qu’aujourd’hui, il y a peut-être 70% des banques qui acceptent. Donc, comme beaucoup de choses, on voit toujours un côté négatif. Donc, les gens vont penser aux 30% de banques qui n’acceptent pas, mais il en reste quand-même 70% qui acceptent d’autant plus, si c’est justifié par fait que vous faites de l’investissement immobilier et que vous allez tout financer avec le revenu locatif. C’est d’autant plus justifiable, du fait que vous ne voulez pas mettre d’apport parce qu’en mettant un apport sur un premier bien, pour le deuxième bien vous n’avez plus d’apport. Donc, on ne peut pas avoir de l’apport en permanence, amener 15000 ou 20000€ d’une année sur une autre, donc il vaut mieux de le garder pour montrer à la banque que vous êtes capable d’épargner et que vous gardez votre épargne. Mais par contre, de faire l’investissement immobilier sans apport, c’est vraiment…

Sébastien : Ce que tu nous dis là c’est d’utiliser au maximum l’effet levier ?

Jérôme : Oui, tout à fait. C’est une des bases, c’est la première chose à apprendre et à comprendre dans l’investissement immobilier, c’est le mécanisme de l’effet levier.

Sébastien : Exactement ! Alors, tu t’es lancé dans l’immobilier, tu as acheté un premier appartement. Est-ce que tu peux nous dire comment tu… déjà si tu as fait des travaux, comment tu comptais l’exploiter initialement ?

Jérôme : Au début, c’était vraiment un premier investissement. Avec toutes les formations que j’ai pu suivre, tout ce que j’ai vu, tout ce que j’ai lu, tout ce que j’ai appris, bien évidemment, j’ai cherché une bonne affaire que j’ai trouvée malgré tout un petit peu par hasard. Pour la petite histoire, c’est juste que j’ai appelé un agent immobilier pour visiter un bien qui venait d’être vendu et il m’a dit : « j’en ai un autre qui vient de revenir parce que le prêt n’a pas été accepté mais il n’a pas été encore remis en vente. » Donc, j’ai vu un bien, il n’y avait pas d’annonces, il n’y avait personne dessus.

Sébastien : Donc, c’est vrai que c’est souvent dans ces situations qu’on fait les bonnes affaires parce que si le bien revient à la vente, c’est forcément qu’il ne s’est pas vendu. On a un propriétaire mais qui est un petit peu plus fragile et qui aura plutôt tendance à lâcher du leste pour se débarrasser du bien le plus rapidement possible.

Jérôme : Donc, de mémoire, parce que je sais que vous aimez bien les chiffres. Donc, de mémoire, le bien était annoncé à 60000€ et le prêt avait été refusé à 60000€ et j’ai fait une offre à 57000 qui est passée tout de suite parce que justement comme tu le dis, le vendeur, il venait de se prendre une bonne désillusion et le fait que l’agent immobilier du jour au lendemain lui dise : « Voilà, la vente ne se fait pas mais j’ai tout de suite quelqu’un qui vous fait une offre », le vendeur s’est dit que plutôt de la laisser partir, allez, à 57000€, je m’en débarrasse.

Sébastien : Il y a une très bonne raison pour que le vendeur puisse accepter une baisse de 3000€. C’est que j’imagine que l’appartement il était vide ?

Jérôme : Oui, il était vide et il coûtait de l’argent.

Sébastien : Donc, un appartement vide c’est un appartement qui va vous coûter en foncier, qui va vous coûter en charges de copropriété. Jérôme est arrivé au bon moment, il souhaitait acheter, c’est la raison pour laquelle le propriétaire a dit oui tout de suite.

Jérôme : Il y avait une autre raison, c’est qu’il était ce qu’on appelle typiquement le bon vendeur, le vendeur pressé, c’est quelqu’un en même temps qui partait vivre à l’étranger, qui avait plusieurs biens et qui voulait vraiment s’en débarrasser, donc il était pressé. Ça, je l’ai su après, j’ai fait l’offre comme ça et c’est après que j’ai su qu’il était vraiment pressé et que c’est pour ça qu’il avait accepté comme ça.

Sébastien : Donc, tu as fait des travaux dans cet appart ?

Jérôme : Dedans oui, il y avait des travaux mais pas de gros-œuvres, en même temps je suis bricoleur, je touche à tout. Donc, là pour le premier, pour vraiment optimiser le budget, j’ai fait les travaux moi-même. Donc, j’ai fait beaucoup de tapisserie, peinture, des choses comme ça, bon il n’y a pas eu de choses énormes. Bon, il a quand même fallu mettre une cuisine, refaire une cuisine en état mais là, il suffit de remonter les meubles, c’est tout ! Le gros morceau, comme bien souvent, c’est de refaire la salle de bain parce que c’est généralement la pièce dont il y a le plus de travaux. Moderniser une salle de bain, refaire le carrelage, tout ça c’est vraiment, souvent le plus gros point.

Sébastien : C’est vrai qu’aujourd’hui il y a la cuisine et la salle de bain, ce sont deux pièces maitresses en fait sur lesquelles il ne fait pas lésiner.

Jérôme : La photo principale que j’ai toujours mis sur les annonces, c’est la photo de la cuisine.

Sébastien : Pareil ! Donc, tu as fait des travaux, tu as modernisé l’appart et tout de suite, tu me disais que tu l’as mis en location. Tu as effectué diverses stratégies pour trouver le prix. Alors, j’imagine, le prix, tu vas peut-être expliquer n’a pas été choisi par hasard. T’avais un crédit d’un côté, il fallait respecter certaines conditions.

Jérôme : Bon, il y a toujours le fameux effet avec les banques, le principe que les banques ne prennent en compte que 70% des revenus. Donc moi, par rapport à ça, j’avais vu, en même temps j’avais anticipé au niveau des travaux, de ce qu’allait me coûter au niveau crédit l’appartement. Donc, j’ai vu que les loyers, dans la ville où j’ai investi, les loyers tournaient autour de 450 – 460€ qui fait que le bien s’autofinançait en prenant en compte que 70% des revenus. Alors, je n’ai plus les chiffres exacts parce que cette vidéo est, je dirais comme ça, sur le pouce. Je n’ai pas tous les chiffres en tête mais à quelque chose près, je remboursais à peu près 350€ de crédit avec une mensualité qui était aux alentours de 470, dans ces eaux-là, on tombait à 10€ près à 70%.

Sébastien : Alors ça, c’est ce que je vous explique sur le blog. C’est-à-dire que Jérôme est allé chercher un investissement et un loyer en faisant en sorte que 70% de son loyer soit supérieur ou égal à son crédit immobilier. Pourquoi ? C’est-à-dire que vis-à-vis de la banque on se retrouve du coup avec une « Opération blanche ». C’est comme si Jérôme n’avait pas acheté cet appartement.

Jérôme : Tout à fait. Après l’effet de levier, c’est la deuxième chose à savoir.

Sébastien : Exactement. Donc, tu as mis cet appartement en location à 450€ ?

Jérôme : Non ! Trop facile. Alors, j’ai fait un test, psychologiquement pour les personnes qui allaient regarder l’annonce, je n’ai pas voulu passer la barre des 500€. Donc j’ai mis une annonce qui devait être à 495 euros en me disant, je mets une annonce à ce prix-là, c’était en fin août, j’étais encore en vacances, j’ai mis l’annonce, j’étais sur la terrasse du bar du camping, j’ai balancé l’annonce comme ça sur LeBonCoin et j’ai dit : « Les gens vont regarder ça pendant le weekend et puis on va voir comment ça se passe. » J’étais donc le plus cher de la ville, même de tous les environs et je me suis dit : « On verra bien. » Donc, j’ai fait ça le vendredi, ça devait être 17h ou 18h quelque chose comme ça, alors de la bière quoi ! C’est fin août sur la terrasse du camping… A 20h, j’avais déjà eu trois ou quatre appels, le vendredi soir, je rentrais chez moi pendant le weekend, le lundi soir, je faisais onze visites. Et j’étais pourtant le plus cher de la ville.

Sébastien : Alors, moi, je pense, mais tu vas certainement confirmer que tu as eu tes appels-là parce que tu étais peut-être le plus cher, par contre, ton appartement était peut-être beaucoup plus qualitatif.

Jérôme : Oui, tout à fait. Donc ça, c’est… je dirai encore à un point important à prendre en compte quand vous mettez vos annonces en ligne, c’est d’avoir de belles photos, donc moi, c’est ce que j’avais fait. L’appartement avait eu des couleurs modernes, avec du gris, du blanc… des tons assez modernes, tout ce qui est beige et taupe pour la partie chambre, et j’avais une cuisine flashy, moderne, rouge avec du gris, de l’électroménager en inox, des choses vraiment assez clinquantes qui font que les photos ont été assez belles. J’ai fait les photos quand il y avait du soleil donc on voyait en même temps à certains endroits des rayons lumineux qui passaient donc ça montre que l’appartement est clair, donc ça, c’est quelque chose qui attire le regard aussi. Et rien que sur trois photos qu’on avait mis sur mon annonce, déjà les gens se sont précipités, et ils me disaient tous qu’ils avaient vu d’autres appartements et que c’étaient des vieux appartements qui avaient été refaits un peu n’importe comment, voire qui n’avaient pas été refaits depuis 20 ans, quoi.

Sébastien : Moi je dis toujours qu’en fait, il faut apporter de la valeur aux gens si tu veux te démarquer, tirer un loyer vers le haut, il faut que l’appart soit nickel. Je pense que tu peux le confirmer. Alors, ce qui est intéressant avec Jérôme, c’est qu’en fait, il n’a pas loué l’appartement à 490€.

Jérôme : Non. Comme jamais onze demandes, c’était trop facile.

Sébastien : Alors, qu’est-ce qui s’est passé ?

Jérôme : Ce qui s’est passé, c’est que parmi les personnes qui m’ont contacté, c’était une jeune fille, c’était la première personne à m’avoir contacté d’ailleurs, c’est une jeune fille qui habitait dans le nord de la France, et qui déménageait, donc qui était aussi un petit peu pressée, c’était une mutation professionnelle. Donc, déjà, ça faisait une bonne locataire puisqu’elle, c’est une mutation professionnelle, étant en contrat indéterminé dans une grosse société, donc avec un poste de cadre, donc ça, déjà c’était quelque chose d’intéressant, un bon dossier. Et elle venait avec son copain, qui lui travaillait également avec un contrat à durée indéterminée dans une banque et lui avait réussi à avoir une mutation en même temps, du fait qu’elle avait le plus gros salaire et qu’elle déménageait. Donc ils avaient pu suivre comme ça. Donc déjà, financièrement, ça faisait un bon dossier. Et elle me dit, cette jeune fille, qu’en déménageant, comme c’est une mutation, elle va pouvoir déménager des meubles qu’elle a déjà en partie parce qu’elle habitait dans un appartement meublé, là je le louais vide, cet appartement. Par contre, elle n’avait pas les moyens matériels de pouvoir mettre l’électroménager tout de suite parce que comme elle allait déménager le weekend et allait attaquer le boulot le lundi, elle ne pouvait pas aller acheter le frigo, la machine à laver, le gros électroménager qu’elle n’avait pas puisque c’était loué avec l’appartement dans lequel elle était. Ça, il fallait qu’elle l’achète. Et donc, elle m’a demandé si je pouvais fournir le gros électroménager, donc machine à laver, frigo, four. Donc, j’ai dit qu’il n’y avait pas de problème mais on va simplement réajuster le loyer par rapport à ça.

Sébastien : Ce qui est normal.

Jérôme : Donc, j’ai vite fait un tour chez Darty, j’ai regardé combien ça allait me coûter. En tout, je devais en avoir pour 600€, quelque chose comme ça, quoi, pour l’ensemble de l’électroménager, en se faisant livrer en plus, pour ne pas m’embêter en plus parce que l’appartement est en deuxième étage sans ascenseur. Donc, je l’ai rappelé et le loyer, je l’ai passé à 550€. Et là, elle m’a dit : « ok, pas de problème ! »

Sébastien : Vous voyez comment Jérôme, en fait, a pu passer de 490€ à 550€, donc 550€ au final pour un appartement qui, dans sa ville, se loue 450€, donc plus 100€ par rapport à ta concurrence finalement.

Jérôme : Oui, tout à fait. Ce qui n’est plus de la concurrence puisque je propose un service que les autres ne proposent pas. Alors, en même temps, ce prix de 550€, je ne l’ai pas trouvé par hasard parce que certains pourront dire bah oui, j’aurai pu essayer de le louer plus cher mais je ne voulais quand même pas trop me prendre la tête à chercher pendant des mois. Je me suis dit c’est une bonne locataire, c’est un super dossier, je ne vais pas trop exagérer. Et en fait, ce que je me suis dit, c’est que le montant du mois de loyer correspond au montant que je vais investir dans l’électroménager. J’en ai eu pour à peu près 550€ d’électroménagers. Mais quand ils viennent, ils me versent un mois de caution que j’encaisse sur une location de 3 ans longue durée, le mois de caution, on l’encaisse. Donc, en fait, moi j’ai acheté l’électroménager pour lequel j’ai fait un chèque mais en même temps la locataire, quand elle est arrivée, elle m’a fait un chèque de 550€ qui m’a payé l’électroménager. Ensuite, dans les mois qui ont suivi, avec le cashflow que je générai sur l’appartement, j’ai reconstitué cet argent que j’avais dépensé de manière à l’avoir si elle partait du jour au lendemain pour pouvoir leur rendre la caution en cas de besoin. Donc, je n’ai pas financé l’électroménager qu’ils m’avaient demandé, c’est la locataire elle-même qui a financé l’électroménager qu’elle m’avait demandé.

Sébastien : En fait, toute la stratégie de l’immobilier, que vous achetez de l’électroménager ou de la pierre, c’est-à-dire l’appartement à terme, de toute façon, c’est toujours votre locataire qui achètera votre bien et son contenu. Donc, tu m’as expliqué qu’il s’était passé quelques années. Ces locataires, pour des raisons personnelles…

Jérôme : Elle est tombée enceinte.

Sébastien : Elle est tombée enceinte, a dû quitter le logement donc toi, tu t’es dit bah j’ai essayé la location nue, maintenant je veux faire du meublée parce que fiscalement, c’est beaucoup plus intéressant. C’est fiscalement plus intéressant parce qu’à partir du moment où vous faites de la location meublée, vous dépendez d’un régime fiscal qui s’appelle « Régime Fiscal BIC », Bénéfice Industriels et Commerciaux. Et à ce titre, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs tout un tas de choses comme les intérêts d’emprunt, mais également tout l’amortissement du mobilier que vous avez mis à l’intérieur. Et le but étant de créer du déficit foncier pour ne pas payer d’impôts sur le loyer. Donc ?

Jérôme : Donc la première année, généralement quand on fait de l’investissement, il y a une part de frais qu’on va pouvoir déduire des revenus. Il va y avoir les montants des travaux, les intérêts d’emprunt, des choses comme ça, classiques, qu’on peut faire même en louant nue. Par contre, les travaux, on les intègre la première année mais la deuxième année, ils n’existeront plus. Donc, là, les impôts vous rattrapent et c’est là que je me suis dit bah pour éviter d’avoir à payer des impôts sur ses revenus locatifs, il faut que je change de stratégie, donc que je loue meublé. Donc, c’est là que j’ai mis l’appartement en location meublée. Donc j’ai remis exactement les mêmes choses. Comme il n’y avait pas de meubles dedans, j’ai pris les photos de l’appartement avec les meubles des locataires…

Sébastien : C’est une bonne astuce.

Jérôme : C’étaient des meubles modernes, sympas, qu’ils venaient d’acheter en partie. Donc, du fait que les meubles étaient bien, ça ne m’a pas dérangé de mettre ces meubles-là sur les photos et j’ai mis l’annonce comme ça pour le louer à l’année mais en meublée.

Sébastien : Et donc, tu l’as loué en meublée.

Jérôme : Oui, il est loué en meublée mais pas à l’année.

Sébastien : Voilà donc, c’est là où je voulais en venir, c’est que finalement, Jérôme, il loue son appart en location saisonnière.

Jérôme : Oui, tout à fait. En fait, ce qui s’est passé, c’est que voilà, de la manière que j’ai mis une annonce en test, donc là j’ai remonté encore le loyer en meublée, j’ai mis le loyer, je crois que je devais être à 650€, quelque chose comme ça, parce que j’avais déjà une partie des gros meubles à 550€ et là je l’ai mis à 650€ en location. Et en fait, je ne l’ai pas mis en location saisonnière tout de suite, simplement parce que là où je suis, j’ai regardé les annonces, il n’y en avait pas. Sur tous les sites Airbnb, Booking, etcetera, tous les sites de location saisonnière.

Sébastien : On peut peut-être dire où tu es ?

Jérôme : Bourgoin-Jallieu. Bourgoin-Jallieu, c’est une ville de, on a regardé tout à l’heure, 27000 habitants, entre Lyon et Grenoble. Il n’y a pas d’universités, il n’y a pas de grandes écoles, il n’y a rien de touristique, donc tout ce qui est défavorable pour la location saisonnière parce qu’aucune raison pour venir pour de la courte durée, hormis peut-être pour voir de la famille… Donc, il n’y avait personne qui faisait de la location saisonnière sur Bourgoin donc je me suis dit s’il n’y a personne, il n’y a pas de demande. Je ne vais rien inventer en faisant de la location saisonnière. Donc, j’ai mis mon annonce en location saisonnière, enfin, en location meublée classique et sur dix appels, j’en ai sept qui voulait un appartement pour de la courte durée. Donc, j’ai suivi le marché, j’ai suivi la demande, je l’ai loué pour une courte durée, c’étaient deux personnes qui venaient travailler sur un chantier, qui étaient là pour deux mois, et ils m’ont dit un appartement juste pour deux mois parmi toutes les autres demandes que j’avais, eux c’était plus sûr puisque j’avais deux mois pour me retourner. Donc, je me suis dit, tiens je vais les prendre eux pendant deux mois et pendant ce temps-là, j’ai le temps de tester le marché de la location saisonnière. Et de deux mois, en fait, ils sont restés six mois parce qu’ils venaient pour un chantier, le chantier a pris du retard, il y a des choses qui ont été renouvelées, donc pendant six mois, comme ça ils me renouvelaient tous les mois le bail de la location saisonnière.

Sébastien : Tu fais bien de le dire parce que lorsqu’on fait de la location courte durée, en fait, on ne peut pas aller au-delà de 90 jours sur les contrats de location. Pourquoi ? Parce qu’au-delà de 90 jours, le logement est considéré comme habitation principale. Donc, tu as tout à fait raison de préciser que toi, tu renouvelais les baux finalement tous les mois de façon à ce qu’on ne puisse pas venir à t’embêter là-dessus.

Jérôme : Et sur le contrat de location, je changeais le nom, étant donné qu’ils étaient à deux, un mois c’était au nom de l’un, le mois d’après c’était le nom de l’autre…et je permutai comme ça, ce qui fait que même deux mois de suite, je n’avais pas le même nom, comme ça j’étais tranquille de ce côté-là.

Sébastien : Ce qui est intéressant dans ce que vient de dire Jérôme, la location saisonnière, il n’y a pas besoin d’en faire un pari, d’ailleurs c’est un petit peu compliqué en ce moment, mais il n’y a pas besoin d’être à Toulouse comme moi, dans de grosses villes comme Bordeaux, Brest, Marseille, etcetera, Lyon. Voilà, dans une ville de 26000 habitants, on peut faire de la location saisonnière. Il y a de la demande. Et Jérôme, donc tu me disais que tu tiens un loyer de 550€ lorsque tu avais tes deux premiers locataires ; aujourd’hui tu génères combien de loyer ?

Jérôme : Eh bien, là on est en janvier 2016, donc là on est courant janvier, au mois de décembre qui est un mois pas extraordinaire pour la location saisonnière mais moi j’ai fait le mois plein depuis le début, j’ai fait 1200€.

Sébastien : Donc, quand j’explique sur le blog, en fait, que faire 25 nuits par mois, il n’y a vraiment rien d’extraordinaire, tu peux confirmer… Il n’y a pas besoin d’être à Toulouse pour faire 25 nuits par mois.

Jérôme : On peut en faire partout. Moi, j’ai fait 1200€ par mois et j’ai toujours mon crédit de 350€. Alors, une petite astuce peut-être qu’on peut donner parce qu’on en parlait hier soir, c’était, comme j’ai parlé tout à l’heure de l’achat de la machine à laver qui était financée avec la première caution. Une petite stratégie que j’ai utilisée aussi pour le financement des meubles, c’est quelque chose que j’ai fait tout bêtement parce qu’au début, j’ai fait les photos avec les meubles des locataires, ils ont déménagé et pris les meubles quand même. Donc, là c’est pareil, ce que j’ai fait, c’est que j’ai fait un prêt à la consommation pour acheter des meubles, mais sur une durée relativement longue, alors j’ai fait un prêt à la consommation sur 7 ans, je crois, quelque chose comme ça. Là-dessus, ça m’a permis de louer tout de suite en meublée, d’avoir des revenus supplémentaires, de louer plus cher. Là, en moyenne avec les deux personnes qui étaient là pour le chantier, j’étais à 900€ par mois. Comme ils prenaient des mois complets pendant plusieurs mois, j’ai réduit, je leur ai fait à 900€ par mois mais avec mes 350€ de crédit que j’avais derrière, après, une fois qu’ils sont partis, j’étais à 300€ la semaine, donc je faisais des mois à 900 -1000- 1200€ à peu près par mois, et ce qui m’a permis, en quelques mois, je ne sais plus quand exactement, 1 an à peu près, puisqu’il y avait les impôts à payer et tout ça, ça m’a permis très rapidement de pouvoir solder ce crédit. Donc, il y a eu une période, pendant 1 an à peu près, où sur papier, j’ai gagné de l’argent, mais en même temps ça m’a servi. J’ai cumulé cet argent, je l’ai mis de côté et quand j’ai eu le montant qui correspondait au restant du prêt à la consommation, j’ai soldé le prêt à la consommation tout de suite et là encore, c’est les revenus locatifs qui ont payé les meubles que j’ai mis dedans sur une période d’1 an à peu près.

Sébastien : Moi, je vous dirai toujours que le prêt à la consommation, ce n’est absolument pas une bonne chose, c’est de la mauvaise dette. Par contre, Jérôme a su l’utiliser intelligemment pour financer un actif et c’est finalement les revenus de l’appartement qui ont payé les meubles.

Jérôme : Voilà, après, le prêt à la consommation, c’est vrai qu’il faut… on est toujours contre le prêt à la consommation mais si vous faites, même des petits investissements, comme des investissements pour des parkings ou pour des choses comme ça, une banque peut parfois être un peu réticente à vous prêter 10 -12-15000€ pour acheter un petit bien, un parking, un box ou quelque chose comme ça, il est tout à fait possible de faire ça avec un prêt à la consommation ou des fois même pour payer des travaux ou des choses comme ça par rapport à montage financier, de mettre un bout de prêt à la consommation pour financer ça. Ça rentre dans le cadre d’un investissement immobilier donc ce n’est pas un prêt à la consommation qui va coûter de l’argent, qui va être un passif. C’est un prêt à la consommation mais pour de l’actif derrière, donc c’est une bonne dette.

Sébastien : Donc, Jérôme, tu me disais que tu gagnais 1200€ par mois avec un appartement sur un crédit de 350€, donc il y a un gros delta. Donc évidemment, le cashflow, ce n’est pas juste 1200 moins 350, il faut savoir qu’il y a une décharge de copropriété, les taxes foncières.

Jérôme : Voilà, il y a les charges, il y a les taxes.

Sébastien : Peut-être l’EDF maintenant.

Jérôme : Voilà. Il y a l’EDF, il y a le téléphone pour le WIFI, toutes ces petites choses-là qui viennent dessus mais ça fait quand même une marge confortable, d’autant que j’ai la possibilité parce que j’ai la possibilité parce que c’est à côté de chez moi, je passe devant l’appartement deux fois par jour et ma femme passe devant l’appartement deux fois par jour, donc la gestion, on la fait nous-mêmes parce qu’on passe juste à côté. Mais après, il pourrait y avoir aussi des petits frais annexes, de gestion si vous déléguez ça, comme les remises de clé, pour une femme de ménage pour faire le ménage ou des choses comme ça. Donc là, pour l’instant, c’est quelque chose qu’on fait nous-mêmes mais avec trois biens, ça va commencer à être un petit peu lourd et le hasard fait que j’ai une personne qui est venue temporairement dans l’appartement, qui prenait un poste dans une société de service et cette personne-là s’occupait notamment de faire le ménage chez des gens et tout ça. Et quand j’ai vu l’état dans laquelle elle m’a rendu l’appartement, elle a refait le lit et tout ça, j’ai dit, c’est bon, j’ai la personne pour me déléguer de cette tâche.

Sébastien : Justement, tu parlais de trois appartements, parce qu’aujourd’hui, on a parlé du premier appartement que tu exploites en location saisonnière. Et la nuit est en train de tomber là sur Dubaï, on va avoir quelques problèmes d’éclairage sur la vidéo. Ce que je te propose, c’est qu’on continue cette vidéo demain, au grand jour, tu nous expliques tes nouveaux projets immobiliers parce qu’il y a deux appartements, et potentiellement une vente pour acheter un quatrième. Exact ?

Jérôme : Oui.

Sébastien : Donc, je vous dis à demain ou à tout de suite pour vous. Jérôme, je te remercie.

Jérôme : Il n’y a pas de souci.

Sébastien : Et puis, on continue demain. Bye, bye ! Ciao !

Jérôme : Ciao !

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