Offre d’achat et compromis de vente : aucun risque !

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Se lancer dans l’immobilier peut-être une étape difficile pour certains.
Et les étapes suivantes (offre d’achat et compromis de vente) peuvent effrayer.
Ces craintes sont liées généralement à la méconnaissance du processus d’achat et au fait que l’immobilier engage des sommes importantes sur plusieurs dizaines d’années.

Pourtant, l’immobilier n’est pas dangereux ! 🙂
Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi sortir d’une vente n’entraîne aucune perte d’argent.
J’explique également pourquoi une offre d’achat et un compromis de vente n’engagent à rien.

Si vous êtes déjà sorti d’une vente quelle qu’en soit la raison, partagez votre expérience dans les commentaires ci-dessous !

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer pourquoi faire une offre d’achat n’engage à rien et pourquoi signer un compromis de vente n’engage à rien.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à tout un tas de questions que m’a posé Laurent sur l’une de mes vidéos précédentes. Ça concerne la vidéo dans laquelle je vous expliquais que j’avais présenté mon chantier de colocation à des entrepreneurs et j’indiquais dans cette vidéo qu’il y avait de multiples façons de sortir d’un processus de vente sans perdre le moindre centime.

Alors, Laurent a eu un petit peu de mal à comprendre ça et je vais essayer d’être un petit peu plus clair dans cette vidéo. Et pour ça, je vais vous décrire tout le détail d’un processus de vente.

Alors, si vous ne l’avez pas encore fait, avant que je vous explique pourquoi justement une offre d’achat n’engage à rien et pourquoi la signature d’un compromis de vente n’engage non plus à rien, n’hésitez pas à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » ça me permettra de vous tenir informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos qui seront publiées sur ma chaîne YouTube.

Alors, concrètement, quelles sont les trois étapes d’une vente : il y a tout d’abord la rédaction de l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte authentique.

L’offre d’achat

En fait, l’offre d’achat, c’est le document que vous allez rédiger et que vous allez remettre directement au vendeur si vous achetez de particulier à particulier ou à l’agence immobilière avec une offre sur laquelle vous indiquez à quel prix vous souhaitez acheter un bien immobilier. Et une fois que le vendeur accepte votre offre d’achat, il vous la retourne contresignée.

Et l’étape d’après, une fois que vous avez récupéré ce document contresigné, c’est d’aller chez le notaire pour signer le compromis de vente.

Alors, je vais juste ouvrir une parenthèse. Je vous conseille de prendre un notaire qui vous est propre. Surtout, ne prenez pas le même notaire que le vendeur tout simplement parce que vous avez des intérêts divergents. Le vendeur va vouloir sécuriser sa vente alors que vous allez plutôt vouloir sécuriser votre achat.

Bref, pour revenir à cette offre d’achat, il faut savoir qu’une fois qu’elle a été contresignée, elle engage le vendeur. Par contre, vous, vous n’êtes pas engagés et vous pouvez sortir de la vente avant d’aller plus loin si pour X ou Y raison, vous décidez de ne plus acheter ce bien immobilier.

Le compromis de vente

Alors, maintenant, si vous souhaitez poursuivre la vente et si vous souhaitez acquérir ce bien immobilier, l’étape d’après va être la signature du compromis de vente.

Alors, il y a des agences immobilières qui vont vous proposer de rédiger ce compromis chez elles dans leurs bureaux, dans leurs locaux. C’est quelque chose que je vous déconseille de faire parce que je préfère confier ça à un notaire dont c’est le métier, qui est un professionnel de la transaction immobilière, en tout cas, au sens juridique du terme, qui connait bien le formalisme et c’est lui qui va être le plus à même de sécuriser cette phase.

Donc, ce que je vous recommande, encore une fois, c’est de plutôt signer ce compromis devant le notaire plutôt que sur une agence immobilière.

Alors, ce compromis, en fait, c’est un avant-contrat. On va y trouver les états civils du vendeur et de l’acquéreur, le prix sur lequel le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord ; mais il va contenir également des conditions générales, des conditions particulières et des conditions suspensives qui concernent la vente.

Alors, on va prendre le premier de ces cas, le cas le plus simple. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours, c’est-à-dire qu’à partir du moment où vous avez signé le compromis de vente, vous avez 10 jours pour sortir de la vente sans qu’on vous demande quoi que ce soit.

Alors, ce délai est aujourd’hui de 10 jours. Auparavant, il était de 7 jours. Et pour la petite histoire, c’est juste la loi Macron du 08 août 2015 qui est venu modifier ce délai de rétractation, le passer de 7 jours à 10 jours. Donc, quelque chose de plus confortable finalement pour toutes les personnes qui sont acheteuses.

Alors, vous vous demandez peut-être à partir de quand court ce délai de rétractation. Il court à partir du moment où vous recevez l’ensemble des éléments, compromis de vente et annexes, annexes qui ont été fixés par la loi Alur.

Donc, si on vous remet ces documents en main propre, le délai de rétractation de 10 jours court le lendemain de cette mise en main propre. Et si ces documents ne vous sont pas remis en main propre mais vous sont remis par courrier recommandé avec avis de réception, le délai de rétractation de 10 jours court dès le lendemain du passage du facteur.

Alors, dans un compromis de vente, il y a également d’autres conditions. Il y a des conditions suspensives. Ce sont des conditions qui vont vous permettre de sortir de la vente si elles ne sont pas remplies.

La première d’entre elles, la plus connue, c’est la condition suspensive d’obtention de prêt. Alors, généralement, vous avez deux mois pour obtenir votre prêt immobilier. Alors, bien entendu, s’il vous faut un petit peu plus de temps, un délai supplémentaire, n’hésitez pas à le négocier avec le vendeur à travers votre notaire. Je pense que le vendeur préfère attendre un mois de plus plutôt que de repartir à 0 sur une vente qui lui coûterait bien plus cher en termes de délai.

Et donc, dans cette condition suspensive d’obtention de prêt, vous allez indiquer dans quelle condition vous souhaitez obtenir votre prêt immobilier, donc pour quel montant, quelle durée, et quel taux. Et si vous ne réunissez pas ces conditions, vous pourrez alors sortir de la vente.

Alors, je vais vous donner un exemple. Par exemple, imaginons un emprunt bancaire de 100000 € sur 20 ans au taux de 1,50%. Si vous ne réussissez à obtenir qu’un prêt de 90000 €, vous allez pouvoir sortir de cette vente. Et si vous obtenez un prêt de 100000 € sur 20 ans au taux de 1,60% et non de 1,50%, vous pourrez également sortir de la vente.

Et puis, si vous n’obtenez pas le prêt, n’hésitez pas non plus à demander des attestations de refus de prêt de banques que vous aurez consultées parce que vous allez avoir besoin de ces attestations pour pouvoir sortir de la vente et, de vous à moi, obtenir une attestation de refus de prêt. Ce n’est pas quelque chose qui est vraiment difficile.

Alors, il y a également d’autres conditions suspensives qui peuvent vous faire sortir de la vente. Mais ça, c’est plutôt des conditions suspensives que vous allez subir. Il y a d’abord le droit de préemption de la commune, par exemple. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’à partir du moment où vous vous positionnez sur un bien immobilier que vous souhaitez acheter, la commune dans laquelle vous achetez est prioritaire, donc elle va pouvoir faire jouer ce droit de préemption pour acheter le bien à votre place. Et donc là, vous allez devoir sortir de la vente.

Il y a également un deuxième droit de préemption qui est un petit peu particulier, qui concerne les biens à la découpe. Et donc, ça concerne les premières ventes qui suivent la mise en copropriété d’un immeuble auquel cas, dans ces conditions-là, le locataire en place, s’il y a un locataire en place, sera prioritaire pour acheter le bien immobilier sur lequel vous souhaitez vous positionner. Mais on est vraiment encore là sur des cas particuliers qui arrivent très très rarement.

Alors, vous vous demandez certainement qu’est-ce qu’on perd dès l’instant où on souhaite sortir d’une vente immobilière selon les cas que j’ai évoqués précédemment. Alors, avant de répondre à cette question, regardons d’abord ce que vous laissez au moment du compromis de vente.

Au moment du compromis de vente, vous laissez un dépôt de garantie qui constitue généralement un acompte sur la vente et cette somme, la somme que vous allez laisser, elle est séquestrée. C’est-à-dire qu’elle est gardée sur un compte du notaire. Et ce dépôt de garantie, il se situe généralement entre 5 et 10% du prix de la vente. Mais ce qu’il faut savoir, c’est que ce dépôt de garantie, cette somme généralement voulue entre 5 et 10% n’est qu’un usage. Il n’y a rien de formel là-dessus et vous pouvez laisser le dépôt de garantie que vous souhaitez, 3%, 2%, voire 0%. Et c’est ce que je fais systématiquement. Je ne laisse aucun dépôt de garantie, aucun séquestre sur chacune de mes opérations immobilières et je vais vous expliquer pourquoi, et je vais même vous expliquer pourquoi ce dépôt de garantie ne sert à rien alors que le notaire du vendeur et l’agent immobilier vont vous expliquer que ce dépôt de garantie est là pour rassurer le vendeur.

Alors, revenons à ce que je disais en début de vidéo : si vous sortez de la vente avant la signature du compromis, évidemment, vous n’aurez laissé aucun argent, aucun dépôt de garantie. Donc, on ne vous demandera rien.

Maintenant, si vous sortez de la vente dans le délai de rétractation des 10 jours, il est évident qu’on ne vous demandera rien. Et d’ailleurs, si vous avez laissé un dépôt de garantie, il vous sera également rendu.

L’acte authentique

Maintenant, prenons le troisième cas de figure si vous n’obtenez pas le prêt immobilier aux conditions spécifiées dans le compromis de vente, ce dépôt de garantie va vous être restitué. Donc, ça veut dire tout simplement que ce dépôt de garantie ne sert à rien parce que dès l’instant où vous sortez de la vente de façon complètement légale “parce que vous réunissez pas les conditions suspensives”, c’est-à-dire que vous n’obtenez pas les prêts selon les conditions que vous avez évoquées, ce dépôt de garantie va vous être restitué.

Donc, 1/ ce dépôt de garantie ne sert à rien ; et 2/ vous pouvez, encore une fois, sortir de la vente sans problème même si vous n’obtenez pas votre prêt immobilier.

Donc, finalement, la seule façon de perdre de l’argent au moment du compromis de vente, c’est de laisser un dépôt de garantie et de ne pas fournir d’attestation de refus de prêt mais ça, c’est vraiment des cas très très rares, j’ai envie de dire. Il faut vraiment le faire exprès pour prendre des refus bancaires sans demander des attestations pour les fournir ensuite à votre notaire pour vous faire sortir de la vente sans pertes et fracas. Donc, encore une fois, voilà pourquoi un compromis de vente n’engage à rien.

Donc, vous voyez finalement qu’on est assez bien protégé. Je vais récapituler ce que j’ai dit dans cette vidéo pour que ce soit bien clair pour vous :

  • Vous pouvez sortir de la vente avant la signature du compromis parce que l’offre d’achat, vous l’avez vu, elle n’engage à rien.
  • Vous pouvez sortir de la vente alors que vous avez signé le compromis si vous vous trouvez dans le délai de rétractation.
  • Vous pouvez sortir de la vente sans aucun problème et sans perdre également le moindre centime si vous n’arrivez pas à obtenir votre prêt immobilier dans les conditions qui sont spécifiées dans le compromis de vente.

Voilà ce que je voulais partager avec vous. J’espère que c’est bien clair. Je répète, c’est vraiment important : 1/ une offre d’achat n’engage à rien, et 2/ la signature d’un compromis de vente n’engage à rien à partir du moment où on ne fournit des attestations de refus de prêt si on n’obtient pas le prêt immobilier selon les conditions écrites dans le compromis.

Alors, avant de vous quitter, je voulais quand même rappeler quelque chose que j’ai dit dans une vidéo précédente, mais je profite de cette vidéo parce qu’on est sur la thématique des frais de notaire. Généralement, dans un compromis de vente, on va vous demander de payer le prorata des charges de copropriété et le prorata de la taxe foncière. Ça, encore une fois, ce n’est qu’un usage, ce n’est pas ce que dit la loi.

Voilà ce que dit la loi : elle dit que c’est le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier qui doit s’acquitter de la taxe foncière. Et donc, généralement, ce qu’on vous fait dans les compromis de vente ou sur tout achat immobilier, c’est qu’on vous demande de payer la proratisation de cette taxe foncière.

Admettons que vous achetez un bien au 1er juillet par exemple, on va vous demander de payer la  taxe foncière du 1er juillet au 31 décembre. Non, ça, ce n’est qu’un usage ; la loi dit que c’est la personne qui est propriétaire au 1er janvier qui doit s’acquitter de cette taxe foncière dans son intégralité. Et c’est exactement la même chose en ce qui concerne les charges de copropriété. Généralement, on les paie par trimestre.

Ce que dit la loi, c’est que c’est la personne qui est propriétaire du bien immobilier le premier jour du trimestre de l’appel de fonds qui doit s’en acquitter. Et donc, si vous achetez un bien immobilier par exemple au 02 juillet, donc c’est le trimestre 3 de l’année. C’est le propriétaire de l’appartement ou de la maison que vous achetez qui doit s’acquitter des charges de copropriété du 1er juillet au 30 septembre. Vous n’aurez pas à payer ce prorata de charge de copropriété du 1er juillet au 30 septembre.

Donc, soyez bien vigilant par rapport à ça, c’est un élément de négociation, ça va vous permettre d’économiser quelques centaines d’euros ; et ce que j’ai l’habitude de dire, c’est que ces quelques centaines d’euros, elles seront toujours mieux dans votre poche plutôt que dans la poche de la personne à qui vous allez acheter le bien immobilier.

Voilà. J’espère que cette vidéo vous aura plu, j’espère que ça vous aura permis d’y voir plus clair en ce qui concerne les étapes chez le notaire.

Alors, si vous avez apprécié cette vidéo, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, sur la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ou à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître.

Et puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés en cliquant sur les deux vignettes qui viennent d’apparaître si vous vous trouvez dans un navigateur internet ou en cliquant sur le « i » qui vient d’apparaître en haut à droite de cette fenêtre si vous vous trouvez sur un appareil mobile ou sur YouTube. Et puis, si vous êtes toujours sur YouTube ou sur un appareil mobile, je vous mets également le lien de téléchargement de ces deux e-books dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Alors, dans le premier e-book qui s’appelle « Convaincre la banque – mode d’emploi », vous allez voir comment faire pour bien préparer son rendez-vous bancaire et bien préparer son dossier pour convaincre la banque de financer votre projet immobilier.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée » dans lequel je vous explique pourquoi, grâce à la location courte durée, vous allez vous créer une rente ou un complément de revenu immédiatement.

Voilà. Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, je vous retrouve très très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

Ciao !


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11 commentaires

  1. Plein d’infos et c’est super d’avoir des rappels comme cela.

    C’est vrai que signer un compromis ne comporte finalement aucun risque d’autant plus si on a mis aucun séquestre.

    Très bon truc le coup de la taxe foncière et des charges je ne savais pas du tout. Mais je mettrai en application la prochaine fois.

  2. Salut Sébastien,

    Personnellement, quand je fais une offre, je définis toujours des conditions suspensives car théoriquement et au contraire du compromis de vente, l’offre d’achat ne prévoit pas vraiment de délai de rétractation.
    Mais bon, en pratique sortir de la vente après une offre d’achat c’est mieux accepté que de le faire après un compromis….
    Les agents immobiliers savent bien que l’acheteur est assez bien protégé dans le processus d’acquisition.
    Pour cette raison ils nous poussent à rédiger le compromis de vente dans leurs locaux et dans le plus bref délais. Ils veulent tous simplement minimiser les risques de rétractation et perdre le moins de temps possible.

    Paolo

    • Sébastien on

      Bonjour Paolo,

      Comme je le dis dans la vidéo, je déconseille le compromis en agence.
      Si je dois faire confiance à quelqu’un, c’est à mon notaire, pas à l’agent immobilier.

      Personne ne peut nous en vouloir de vouloir passer devant notaire.
      Ca permet d’être mieux protégé.

      • Bonjour à tous ! J’ai 23ans 5000euro et un projet : investire dans un studio en lmnp réel , dans un quartier étudiant que je connais très très bien ou le prix d’un bien coûte environ 50000e pour un loyer de 400 450e.
        J’ai quelque question:
        Pensez qu’une banque peu accordé un credit immo a une personne au smic et qui a 5000e d’épargne?
        A quel moment ce déclarer en lmnp ?
        Et si quelqu’un a un exemple de dossier à présenter au banquier ?
        Merci toutes et a tous ! Je suis grand preneur pour tout conseil svp !!

        • Sébastien on

          Bonjour Ilies,

          Pas besoin d’être riche pour investir dans l’immobilier. C’est ce que je répète sans cesse.
          Votre situation vous le permet.
          Maintenant, il faut bien préparer le RDV bancaire et présenter un projet béton.
          C’est ce que j’explique dans ma formation « Convaincre la banque ».

          Il faut se déclarer LMNP au moment de débuter l’exploitation de votre appartement.

          Bon courage 🙂

  3. Salut, un petit conseil , pour un studio sans travaux à prévoir, le statut le plus adapté est le lmnp réel ou forfaitaire ? Et savez vous ou je peux trouver un tableau Excel pour calculé le lmnp et ou la rentabilité pour ne pas répéter les calculs a à la main pour chaque appartement

    • Sébastien on

      Bonsoir Iliès,

      Le régime réel est le plus avantageux.
      Mais cela dépend de votre situation.
      – Si vous achetez cash, il faut mieux l’abattement forfaitaire
      – Si vous achetez à crédit, il est probable que le régime réel soit plus avantageux

      Je propose un outil d’aide à la décision et de calcul prévisionnel de rentabilité : Le Go-NoGo Immo.
      Il est disponible ici : https://formation.louer-en-courte-duree.fr/go-nogo-immo-detail

  4. Bonjour Sébastien,

    J’ai regardé ta vidéo juste avant une visite d’appartement. Autant dire que j’étais vraiment relax, avec les idées claires. Donc MERCI beaucoup.

    Concernant le séquestre, la taxe foncière et les charges de copropriété, je me demande à quel moment tu en parles et de quelle manière. Est-ce du genre « c’est comme ça un point c’est tout » ? Est-ce écrit dès l’offre d’achat ? Est-ce informel ?

    En te remerciant par avance,

    Pascal

    • Sébastien on

      J’en parle au moment de la rédaction du compromis, quand le vendeur ne peut plus reculer 🙂

  5. Bonjour Sébastien
    Déjà merci beaucoup pour toutes tes vidéos très intéressantes.
    Dans celle-ci il ne me semble pas que tu parles de frais supplémentaires que nous devons régler au notaire en tant qu’acheteur… j’ai signé un compromis dernièrement et le notaire m’a demandé 400€ en plus du séquestre de 5% et m’ a précisé que ces frais seront perdu en cas d’annulation de la vente ? De plus comment négocier le manque de séquestre ?
    Merci et bon weekend !

    • Sébastien on

      En effet, il y a les émoluments. Tu as tout à fait raison.
      Je ne l’ai pas précisé car elle est epsilonesque au regard de tout ce qui est à engager dans un achat.
      Mais sur le principe, tu as raison.

      Concernant la négociation du séquestre, il n’y a rien de plus que ce qui est contenu dans la vidéo.
      Le séquestre ne sert à rien 🙂

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