Faut-il acheter dans des parties communes pourries ?

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Oseriez-vous acheter un appartement dans un immeuble dont les parties communes sont pourries pour faire de la location courte durée ?
Découvrez dans cette vidéo les raisons qui m’ont poussées à faire ce choix

Vous pouvez m’indiquer dans les commentaires ci-dessous si j’ai eu raison et ce que vous auriez fait à ma place le jour de la visite ! 🙂

Transcription

Faut-il acheter de l’immobilier dans des immeubles dont les parties communes sont pourries ?
C’est la question à laquelle je vais répondre dans cette vidéo.

Bonjour ! Je suis Sébastien du blog « louer-en-courte-duree.fr« . Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle nous allons voir ensemble dans quelle mesure il est possible d’investir et dans quelle mesure il est possible de gagner de l’argent en achetant des appartements dans des immeubles dont les parties communes sont délabrées. Restez avec moi jusqu’à la fin de cette vidéo parce que je vais vous amener visiter les parties communes d’un immeuble dans lequel j’ai investi il y a bientôt deux ans et qui se trouve d’ailleurs juste derrière moi.

Mais avant que je vous en dise plus, je vous invite à télécharger gratuitement mes deux e-books : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » pour adopter la bonne attitude pour que la banque finance votre projet d’investissement locatif, et « Doubler son salaire avec la location courte durée« . Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet.
Si vous vous trouvez sur YouTube, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Alors, avant que je vous emmène découvrir les parties communes de l’immeuble dans lequel j’ai investi, je voulais encore une fois vous montrer la qualité de l’emplacement.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous savez certainement qu’il y a trois critères essentiels : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

En location saisonnière, ces trois critères sont encore plus essentiels, j’ai envie de dire. Vous le voyez, j’ai investi dans l’immeuble qui se trouve juste derrière moi et le boulevard qui se trouve juste derrière moi est jalonné de commerces de proximité. On y trouve des superettes, des boulangeries, des bars, des restaurants, des cafés, des brasseries.

Ce qu’il faut savoir également, c’est qu’à moins de deux minutes à pieds se trouve une station de métro et de l’autre côté également, à moins de deux minutes à pieds, se trouve un centre commercial qui contient une cinquantaine de boutiques. On est également à moins de cinq minutes à pieds de la Place du Capitole qui, pour les gens qui ne connaissent pas Toulouse, est l’équivalent de la Place de la Bastille ou de la Place de la République à Paris.

Donc, vraiment, un emplacement de choix qui est vraiment très important lorsque vous souhaitez faire de la location courte durée.

J’espère que vous êtes prêts, restez avec moi, je vous emmène avec moi tout de suite visiter les parties communes de l’immeuble dans lequel j’ai investi.

Suivez-moi !

Voilà, alors, ce qu’on va faire, c’est qu’on va traverser la rue pour aller devant l’immeuble. Je vais essayer de ne pas me faire écraser, vous voyez qu’il y a pas mal de circulation. Il y a un gros bus qui passe devant moi. Hop ! Je traverse. Je fais attention à ces voitures-là. Je cours un petit peu et voilà. Donc là, on arrive devant la façade de l’immeuble et ce que je vais faire tout de suite c’est ouvrir la porte. Je vous dis à tout de suite, on se retrouve dans les parties communes.

Alors, nous voici maintenant dans les parties communes de l’immeuble dans lequel j’ai investi. La bonne nouvelle, c’est qu’il y a beaucoup moins de bruits et la mauvaise nouvelle, c’est que les parties communes sont dégueulasses. Regardez-moi ce mur qui mériterait d’être rafraichi. Je ne vous parle même pas du sol, regardez, qui devrait être absolument refait. Et je vais maintenant vous montrer les canalisations. Regardez-ça, on a la laine de verre qui est en train de se défaire, les canalisations ne sont pas coffrées et vous êtes déjà peut-être en train de vous dire : « Mais Sébastien, qu’est-ce qui t’a pris d’investir ici ? »

Je vais vous expliquer tout ça en vidéo.

Alors j’ai décidé de poursuivre cette vidéo dans ce magnifique endroit. Je vous ai expliqué pourquoi j’avais décidé d’investir ici : la première raison, c’est l’emplacement.
La seconde raison est excellente et je vous la donnerai dans la suite de cette vidéo donc restez bien avec moi.

Si je devais vous donner un conseil aujourd’hui avant d’investir dans l’immobilier, c’est de regarder l’état des parties communes de l’endroit dans lequel vous allez faire votre investissement. Ne vous contentez pas de visiter l’appartement avec le propriétaire ou avec l’agent immobilier. Surtout, validez l’état des parties communes.

Lorsque les parties communes sont bien entretenues, ça veut dire que les propriétaires prennent soin de leur immeuble et prennent soin de leur patrimoine. Lorsque les parties communes sont dans un sale état, surtout, fuyez ! Alors, vous allez me dire : « Oui, mais toi Sébastien, tes parties communes, elles sont ignobles, elles sont pourries. Pourquoi est-ce que tu as investi ici ? »

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est que le jour où j’ai fait la visite de mon appartement, j’ai bien entendu pris soin de visiter l’ensemble des parties communes. Figurez-vous que toutes les parties communes de cet immeuble sont dans un excellent état sauf le niveau dans lequel se trouve mon appartement. Et ça, c’est dû à la configuration spéciale et atypique de cet immeuble. Vous l’avez certainement vu, on est rentré dans l’immeuble au niveau du boulevard, et toutes les habitations se trouvent dans les étages supérieurs. Mon appartement, quant à lui, se trouve au niveau -1. Alors, je vous rassure tout de suite, je n’ai pas acheté un souplex, je n’ai pas acheté un entresol et encore moins une cave. J’ai acheté un vrai apparement avec de vraies fenêtres qui laissent entrer la lumière du soleil.

Alors, pourquoi les parties communes sont dans cet état ? Tout simplement parce que ce niveau -1 a été inoccupé pendant plusieurs dizaines d’années, ce qui explique l’état des parties communes et donc l’effort de la copropriété pour maintenir les parties communes en état s’est porté sur les étages supérieures et donc pour des raisons budgétaires, rien n’a été fait à ce niveau.

Le pari que j’ai pris lorsque j’ai pris cet appartement pour la première fois, c’est le suivant : je me suis dit, l’emplacement est génial, les parties communes sont pourries, ce qu’il va falloir faire, c’est créer un effet « wow ! » lorsque tes clients vont rentrer dans l’appartement. Ce qu’il va falloir faire, c’est créer un appartement sexy, moderne, chaleureux, dans lequel on se sente bien.

Donc, c’est exactement ce que j’ai voulu faire, j’ai voulu créer cette cassure entre les parties communes et la qualité de l’appartement. Donc, ce que je vais faire d’ici quelques instants c’est vous montrer l’appartement. Je vous montrerai peut-être également des photos avant et après travaux. Et ce que je vais vous montrer tout de suite, c’est la raison pour laquelle j’ai décidé d’investir ici, la seconde bonne raison.

Alors, je suis repassé derrière la caméra, si je fais un quart de tour sur ma droite, voilà la porte de mon appartement et si je fais encore un quart de tour sur ma droite, il y a une porte qui se trouvait derrière la caméra tout à l’heure et ce que je vous propose c’est qu’on l’ouvre tout de suite.

Alors, attention ! Voilà la surprise. Il y a en fait un magnifique jardin. Vous pouvez voir, il est super bien entretenu et le gros avantage de ce jardin c’est qu’il donne devant mon appartement.

Alors, mon appartement c’est celui du rez-de-chaussée que vous pouvez voir là, avec les fenêtres fermées et les volets ouverts et lorsqu’on ouvre ces fenêtres, on tombe sur ce superbe jardin. Alors, ce jardin, bien évidemment, il ne m’appartient pas. Il n’appartient pas non plus à la copropriété. Il appartient à quelqu’un qui a un appartement dans les étages. Mais le gros plus pour moi, c’est que je peux jouir de cette vue. Donc, tous les locataires qui viennent chez moi sont super enchantés d’avoir ce type de vue lorsqu’ils ouvrent les fenêtres. Vous voyez, on n’entend absolument pas de bruits. On entend même les oiseaux de temps en temps, donc ça, c’est vraiment le gros plus de mon appartement et c’est la seconde bonne raison pour laquelle j’ai décidé d’acheter cet appartement. Ce que je vous propose tout de suite, c’est qu’on fasse demi-tour et qu’on aille visiter l’appartement en question.

Allez, c’est parti ! On va tout de suite rentrer dans l’appartement. Je vais ouvrir la porte et on donne directement sur l’espace séjour avec une télé avec l’écran plat, un canapé et sur ma gauche se trouve le coin cuisine.

Donc, la cuisine donne sur le séjour, on a comme ça une petite cuisine américaine. Donc la cuisine est totalement équipée, avec un coin repas ici avec les deux tabourets orange. Voilà, on a quelques éléments de décoration. Un repose pour les capsules à café, la machine à café Nespresso, des plaques vitrocéramiques, encore des éléments de décoration, un robinet plutôt moderne, la machine à laver, bien entendu, et le gros plus de l’appartement, celui que j’ai évoqué tout à l’heure, voilà, c’est le magnifique jardin sur lequel donnent les fenêtres. En plus là, il y a du soleil, c’est très sympa. Je vous propose qu’on continue la visite.

On va aller dans la chambre à coucher.

Donc, juste avant, j’aimerais vous montrer que je n’ai absolument pas acheté une cave, on a une deuxième fenêtre qui donne ici sur le jardin lorsqu’on est dans le séjour. Et on va ouvrir cette deuxième porte pour aller dans la chambre à coucher.

Voilà, la chambre à coucher avec un vrai lit en 140×190 qui a également une fenêtre. Donc, je n’ai absolument pas acheté une cave. Je tiens à le répéter.

Et ici, on va rentrer dans la salle de bain. Donc, avec une douche à l’italienne, des WC suspendus et puis après des choses classiques, une meuble vasque, quelque chose pour reposer les serviettes et un sèche-serviette que vous pouvez voir dans la glace juste en face de moi.

Donc, je vais vous refaire faire la visite dans le sens inverse, la chambre à coucher ici avec la fenêtre sur le jardin et on va repasser dans l’espace séjour/cuisine, voilà, le coin télé, le canapé. Alors, ce qui est très important également, c’est d’avoir un coin bureau pour que les gens puissent travailler s’ils en ont envie.

J’espère que cette visite vous a plu. Alors, vous allez me dire : « Oui mais est-ce que cet appartement plait vraiment aux personnes qui viennent séjourner ici ? »

Je vais vous donner deux indices pour répondre à cette question : le premier indice, c’est qu’une personne est sortie ce matin et m’a demandé s’il était possible de revenir la semaine prochaine ; le second indice, c’est que je n’ai pas de place la semaine prochaine. Toute la semaine est déjà louée. Et pour confirmer cela, je vais vous proposer d’aller tout de suite derrière l’écran sur internet.

Alors, ce qu’on va faire, c’est regarder les annonces sur les sites Booking et Airbnb parce que ce sont les deux plateformes qui m’attirent le plus de réservations.

Alors, ce que vous pouvez constater sur Booking.com, c’est que j’ai une note de 9,2/10 pour l’ensemble des prestations fournies. Donc, ça ce sont des notes laissées par les voyageurs. D’ailleurs Booking m’a fourni un Awards en 2015 pour la qualité des prestations fournies dans cet appartement.

Maintenant, si on va sur l’annonce Airbnb, vous voyez que j’ai une note de 5 étoiles sur 5 sur 22 commentaires. Donc, c’est vraiment quelque chose d’excellent.

La conclusion qu’on peut porter c’est donc, cet appartement plait, il n’y a aucun souci là-dessus, j’ai vraiment réussi mon effet « wow » !

Alors, ce que je voulais vraiment préciser également au travers de cette vidéo, c’est que dans les annonces, je ne parle absolument pas de l’état des parties communes. C’est vrai qu’il y a certains clients qui le précisent dans les commentaires à l’issue de leur séjour, mais ça, en tout cas, moi, je n’en parle pas et je laisse les clients le découvrir soit à la lecture des commentaires, soit en se rendant directement sur place.

Ce qu’on va faire maintenant également, c’est que je vais vous montrer comme je vous l’ai indiqué il y a quelques minutes, des photos de l’appartement avant et après travaux.

Alors, voici quelques photos de l’appartement avant et après travaux. Vous vous doutez bien que les photos avant travaux sont à gauche de l’écran et après travaux à droite l’écran.
Donc, là vous pouvez voir la cuisine telle qu’elle était lorsque j’ai visité l’appartement et voilà ce qu’est devenu le séjour une fois que j’ai terminé les travaux.
Là on a vraiment la même photo de la cuisine avant et après travaux, donc j’ai absolument tout changé, toute cette vieille cuisine a disparu, elle est partie à la poubelle au profit d’une cuisine beaucoup plus moderne et beaucoup mieux équipée.
Là, on a une vision de l’espace séjour donc qui a été désencombré, qui a été beaucoup mieux aménagée avec un coin télé et un coin bureau qui est juste derrière l’armoire sur la photo de droite. Alors, la chambre a été un petit peu mieux aménagée. On a enlevé ce petit lit au profit d’un vrai lit en 140×190 avec un éclairage un petit peu plus moderne.
Et dans la salle de bain en fait, on a gardé l’essentiel, on a simplement coffré toute la tuyauterie et on a camouflé le cumulus derrière le rideau orange pour avoir quelque chose de beaucoup plus sexy. Puis on a également enlevé une vieille vasque qui n’était pas du tout belle, qu’on a remplacé par des plans de vasque et une vasque beaucoup plus modernes.

C’est un appartement qui a nécessité 12500€ de travaux, et c’est un appartement que j’ai acheté au prix de vente, il n’y a pas eu de négociation. Je l’ai acheté 100000€. Alors, il faut savoir que c’est un appartement que j’ai fait réestimer une fois que les travaux ont été terminés et aujourd’hui il est estimé entre 130000 et 140000€. Donc, une véritable bonne affaire immobilière !
Et ce que je ne vous ai pas dit également, c’est que c’est un appartement qui a généré, en 2015, 18350€ de loyer. Donc encore une fois, une véritable bonne affaire immobilière si on considère les parties communes pourries qui se trouvent juste derrière la porte d’entrée.

Voilà, alors honnêtement, je pense que j’ai réalisé une très bonne affaire immobilière. N’hésitez pas, vous, à m’indiquer également dans les commentaires justes en dessous de cette vidéo si vous auriez fait ce pari là et est-ce que vous auriez acheté cet appartement.

On arrive maintenant au terme de cette vidéo, j’espère qu’elle vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Vous avez également la possibilité de me suivre sur louer-en-courte-duree.fr si vous souhaitez davantage de conseils et d’astuces pour louer votre appartement en location courte durée.

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Je vais m’arrêter là pour aujourd’hui. Je vous dis à très bientôt pour une belle vidéo.

Ciao, ciao !


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20 commentaires

  1. Hello

    Franchement non et j’avoue que tes chiffres parlent d’eux même jolie coût je te félicite.

    J’ai moi même prix des risques en achetant un appartement avec un locataire qui payait un loyer de misère et en misant sur son départ rapide.

    Résultat un mois après la signature il est parti et c’était le Jackpot.

    Comme quoi l’audace paye toujours.

    @++

  2. J’aurais fait pareil que toi ! Je trouve qu’on « s’en fout » des communs, c’est l’appartement en lui même le plus important même si on doit forcément passer les communs pour accéder à l’appartement ! 🙂

  3. merci Sebastien pour cette video,
    pour etre honete moi je ne l’aurai pas acheté, et je suis agreablement surprise que cette apart recois de si bon commentaires… ca donne a refflechir donc…

    • Sébastien on

      J’ai pris un risque, mais il était maîtrisé (à mon sens).
      Ce que je ne dis pas dans la vidéo, c’est que je suis seul à ce niveau.
      Et ça, c’est un gros avantage vis à vis de la copropriété.
      Je n’ai aucune remarque, je n’embête personne.

        • Sébastien on

          Elle ne fait pas 9 m2, mais oui.
          Et je recommande d’avoir dans la mesure du possible une chambre séparée. L’appartement aura plus de valeur, même sur de la petite surface.
          Il y a d’ailleurs des sociétés qui se sont spécialisées dans la division et qui font des petits T2 à compter de 20 m2.

          • Merci pour cette vidéo.
            Connais-tu quelques-unes de ces sociétés spécialisées dans la division de petits studios en T2 ?

          • Sébastien on

            Bonjour,

            Non, je ne connais pas.
            Mais tu peux demander à des entrepreneurs de t’aider sur ce projet.

    • Bravo Sebastien,

      Oui. J ai fait la meme chose en achetant un appart avec les communs en mauvaise etat . Je viens juste de le louer.J’ attends donc les commentaires.
      Bonne continuation

  4. fabiani veronique on

    Bonjour,

    Quel sont les commentaires sur les parties communes ?

    Pour ma part je dois signer mon acte authentique dans 10 jours et je suis un peu dans le même cas que toi voir pire car c’est des anciens garages transformés en appartement mais qui reste en RDC avec une grande fenêtre mais les futurs clients devront rentrer par le garage d’ou mon grand stress….
    Ta video m’a un peu rassuré et moi aussi je vais devoir faire un lifting à ce 2 pièces et le mettre au gout du jour et l’isoler car même s’il y a bien eu un changement d’objet et que j’ai bien acheté un appartement il n’y a pas d’isolation des mur et du sol. Moi mes appart se situe en station de ski
    merci pour ton retour

    • Sébastien on

      On écrit quelquefois que les parties communes sont à rafraîchir. Rien de plus.
      Mais on écrit surtout que l’appartement est top.
      Tu as du voir mes notes sur Booking et Airbnb dans la vidéo.
      Il faut vraiment créer un choc entre les parties communes et l’appartement.

  5. Bonjour,

    Je m’attendais à pire pour les communs comme tu parlais de pourris (et comme j’ai vécu aux Minguettes et dans le 93 où sévissent pas mal de marchands de sommeil).
    Quand t’as parlé de -1 j’ai tout de suite pensé que tu avais transformé une cave en appart mais en fait non; sur les photos avant/après on voit déjà que l’appart était intéressant et qu’avec une rénovation et un ameublement de qualité on pourrait avoir cet effet waouh.
    Tes chiffres abondent le commentaire que j’ai laissé sur un autre blog sur le double intérêt des travaux : déduction fiscale (même si en meublé l’impact est moindre puisque les murs sont amortissables) et gain de valeur (si les travaux sont bien réalisés bien sûr)
    J’adore le grand écart entre le bruit du boulevard (je me suis dit bof appart avec vue sur le périph sans pouvoir ouvrir les fenêtres) et le calme de ce jardin d’intérieur.

    Maintenant le point de vigilance c’est de vérifier dans le règlement de copropriété la répartition des parties communes. En effet l’argument « y a pas de locataire on fait pas les travaux » me semble léger. Ce ne sont pas les locataires qui paient les travaux mais les propriétaires et même s’il n’y a pas de locataire il y a forcément un propriétaire. Payer des charges de copro alors que les travaux ne sont faits qu’aux étages des autres copropriétaires me ferait un peu mal au c..
    A moins bien sûr que les communs soient répartis en parties communes spéciales (comme c’est souvent le cas lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments avec ou sans syndicats secondaires)

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Le niveau de mon appartement était inoccupé.
      De ce fait, je trouve normal de ne pas avoir engagé de travaux à cet endroit.
      Par contre, j’ai demandé à ce que’on en reparle ! 🙂

      L’autre cerise sur le gâteau de cet appartement, c’est que je paye 10 euros de charges par mois.
      Et ça, c’est non négligeable. 🙂

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