3 précautions à prendre avant d’acheter de l’immobilier

9

Acheter de l’immobilier dans un immeuble, c’est épouser un syndic, des copropriétaires et des locataires.
Pour acheter un appartement, il ne faut pas se contenter de le visiter, puis de valider son prix et son emplacement.
Pour acheter sereinement, il y a d’autres éléments à contrôler.
Je les ai regroupés dans une check-list de 3 points de contrôle à vérifier absolument avant de se lancer.
Dans cette vidéo (issue de ma propre expérience), je les partage avec vous :

  • Vérifier la qualité des copropriétaires
  • Vérifier la qualité des résidents
  • Vérifier le règlement de copropriété

Ces simples contrôles pourront vous éviter de réaliser une très mauvaise opération.

Je vous laisse partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

 

Est-ce que vous vous êtes déjà demandé ce à quoi il fallait faire attention avant d’acheter un appartement ? Alors, vous allez certainement me dire le prix, l’emplacement et vous avez raison ! Mais ce n’est pas du tout de ça dont je vais vous parler aujourd’hui.

Dans cette vidéo, je vais vous dévoiler la checklist des trois points de contrôle à vérifier avant de réaliser un investissement locatif.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer quelles sont les trois paramètres à vérifier avant d’investir dans l’immobilier de façon à investir sereinement.

Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, je vous rappelle que vous avez la possibilité de vous abonner gratuitement à ma chaine YouTube en cliquant juste ici pour être tenue en temps réel de la publication de nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Et justement, c’est de retour d’expérience dont je vais vous parler aujourd’hui. Cette checklist a été établie à l’issue de plusieurs investissements locatifs que nous avons réalisés.

Le premier point de contrôle à vérifier lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, c’est de vérifier la qualité des copropriétaires. Et comment vérifier la qualité des copropriétaires ? Tout simplement, dans un premier temps, en vous promenant dans les parties communes.

Lorsque vous allez faire la visite de votre appartement avec le vendeur ou avec l’agent immobilier, profitez de ce temps-là pour aller visiter les parties communes. Si les parties communes sont en bon état, ça veut dire que les copropriétaires prennent soin de leur patrimoine, ce qui est très positif ; et si les parties communes sont dans un mauvais état, cela signifie que les copropriétaires ne prennent pas soin de leur patrimoine, et ça, c’est plutôt un signal négatif.

Le second moyen que vous avez pour vérifier la qualité des copropriétaires, c’est de vous rapprocher du syndic et de demander les comptes rendus des dernières assemblées générales. Et qu’est-ce que vous allez lire dans ces comptes rendus ?

Dans un premier temps, c’est le nombre de copropriétaires présents à ces assemblées, ou en tout cas, le nombre de tantièmes représentés. Et plus ce nombre de tantième représenté va être important, plus cela signifie que les copropriétaires sont impliqués dans la vie de leur immeuble. Et si ce nombre de tantièmes représentés est faible, cela signifie que les copropriétaires ne se sont pas investis dans la vie de leur immeuble et ça, c’est plutôt négatif.

Une fois que vous aurez ces comptes rendus d’assemblées générales entre les mains, regardez également l’ordre du jour et en particulier si des travaux ont été mis à l’ordre du jour et regardez ensuite si ces travaux ont été votés.

Si les travaux sont justifiés et qu’ils ne sont pas votés, c’est encore une fois un signal négatif parce que ça veut dire que les copropriétaires ne souhaitent pas engager de frais pour maintenir leur patrimoine en état. Donc ça, encore une fois, c’est un signal négatif.

Je vais vous expliquer ce qui m’est arrivé il y a un an et demi environ. Je souhaitais réaliser un investissement locatif, donc à Toulouse. J’avais trouvé un appartement très bon marché et très bien situé. Donc, j’allais vraiment réaliser la bonne affaire, j’ai effectué une offre d’achat et cette offre d’achat avait, d’ailleurs, été acceptée par le vendeur.

J’étais donc prêt à partir en compromis de vente. Mais avant de partir en compromis chez le notaire, j’ai souhaité faire une contre-visite de l’appartement et j’ai profité de cette contre-visite pour aller me promener dans les parties communes, ou en tout cas, dans un coin des parties communes que je n’avais pas visitées lors de ma première visite justement. Et j’ai découvert des parties communes dans un état insalubre. Je suis donc sorti de cette visite très surpris et je me suis rapproché du syndic en me demandant mais comment ça se fait que ces parties communes soient en si mauvais état. Et le syndic m’a répondu que c’était une copropriété dans laquelle les propriétaires ne souhaitaient jamais engager de travaux et donc, que l’immeuble était en train de se délabrer.

Et donc, vous comprenez ensuite pourquoi je me suis retiré de la vente mais surtout, ce qu’il faut retenir de cette expérience, c’est que la visite des parties communes et un coup de fil au syndic m’ont permis de me sortir d’une mauvaise affaire immobilière plutôt que d’investir dans un immeuble dans lequel les copropriétaires ne sont absolument pas concernés par leur patrimoine. Et en tout cas, ce n’est pas du tout ma philosophie puisque moi, j’aime au contraire prendre soin de mon patrimoine parce qu’un patrimoine dont on prend soin, c’est un patrimoine qui prend de la valeur.

Donc, le second point de contrôle que vous devez vérifier lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif, c’est vérifier la qualité des résidents. Et vous allez tout de suite comprendre pourquoi au travers d’un autre retour d’expérience.

Début 2014, ma campagne a souhaité réaliser son premier investissement locatif. Elle a donc signé l’acte authentique chez le notaire début février 2014 ; et le 15 février 2014, le premier locataire était en place dans l’appartement.

Début mars 2014, ce même locataire nous envoie un recommandé en nous expliquant qu’il se fait piquer la nuit et qu’il va donc faire intervenir les services d’hygiène de la mairie dans l’appartement.

Fin mars 2014, le locataire nous envoie son préavis de départ en expliquant que l’appartement lui plait, qu’il souhaiterait rester mais qu’il continue à se faire piquer plus intensément la nuit malgré l’intervention des services de la mairie et donc, il souhaite quitter l’appartement.

Fin avril 2014, donc 1 mois et demi après avoir loué cet appartement pour la première fois, l’appartement se retrouve vide.

Nous prenons donc contact avec une société professionnelle de la désinfection pour connaitre le problème de cet appartement. Et le verdict tombe, l’appartement est infesté de punaises de lit. Donc, évidemment dans ces conditions, pour nous, il était impensable de relouer l’appartement.

Nous prenons donc contact avec tous les propriétaires de l’étage et nous apprenons que tous les appartements sont envahis de punaises de lit ; et la raison, c’est que l’une des personnes locataire de cet étage est sous curatelle mais c’est surtout une personne qui vit dans des conditions d’hygiène déplorable. Son palier de porte est recouvert de punaises de lit et son appartement est devenu insalubre.

Alors, pour nous, l’urgence, c’était de traiter le problème des punaises de lit et devant l’inefficacité des services de la mairie qui étaient venus 10 ou 12 fois, nous demandons donc à ces propriétaires de nous suivre dans la volonté de faire intervenir un professionnel et le budget pour chaque appartement était de 350 à 400 €.

Et là, à notre grande surprise, tous les propriétaires refusent de faire intervenir les professionnels, ils préfèrent continuer à faire appel aux services de la mairie parce que c’est un coût de 4 € par intervention mais surtout une intervention qui est inefficace. Et ça va même plus loin que ça puisque ces mêmes propriétaires, ou en tout cas certaines d’entre eux, continuent à louer leur appartement alors que ces appartements sont infestés de punaises de lit. Et honnêtement, je trouve ça scandaleux !

Nous nous rapprochons donc des autres propriétaires des autres étages de l’immeuble et eux refusent également d’intervenir dans la désinfection de l’immeuble, tout simplement parce qu’ils ne sont pas concernés par le problème. Nous nous tournons donc vers le syndic et le syndic, également, nous indique qu’il ne souhaite engager aucune action.

Donc, on a été très, très surpris par toutes ces personnes qui ne souhaitaient engager aucune action pour résoudre le problème et donc, nous avons choisi la voie judiciaire. Nous avons fait appel à un avocat, nous avons fait intervenir un huissier dans l’appartement de la personne sous curatelle qui a, bien entendu, confirmé que le problème venait de cet appartement, que le nid de punaises de lit se situait bien là et que l’appartement était insalubre.

Entre temps, heureusement, cette personne sous curatelle a quitté l’appartement et la voie judiciaire a suivi cours, ce qui fait que juin 2015, tout l’étage a été désinfecté et que l’appartement a pu être reloué en août 2015, c’est-à-dire un an et demi après le départ du précédent locataire.

Alors, je ne vous cache pas que payer un crédit sans loyer en face aurait été chose très difficile et je vous explique comment on s’en était sorti, tout simplement grâce à la location courte durée. C’est-à-dire qu’on avait un autre appartement à côté qui était exploité en location saisonnière et qui dégageait suffisamment de revenu locatif pour payer son propre crédit immobilier et payer ensuite le crédit immobilier de l’appartement qui n’avait pas de locataire. Donc, vous voyez ici comment la location courte durée peut vous sortir d’une mauvaise passe.

Mais qu’est-ce qu’il faut retenir de cette expérience ? Tout simplement qu’avant d’investir dans l’immobilier, surtout prenez les quelques minutes qu’il faut pour aller frapper aux portes, discuter avec les gens pour savoir si des résidents de l’immeuble, qu’ils soient locataires ou propriétaires d’ailleurs, posent problème. C’est une façon d’investir sans risque.

Et sur la même thématique, je vais vous expliquer ce qui est arrivé à une autre personne que j’ai rencontrée en séminaire immobilier. Cette personne m’a expliqué qu’elle avait investi dans un immeuble dont l’un des locataires était atteint du syndrome de Diogène.

Alors, je ne sais pas si vous savez ce qu’est le Syndrome de Diogène mais en fait, c’est une maladie qui touche certaines personnes qui vivent au milieu de leurs ordures et même pire que ça, c’est des personnes qui sortent à l’extérieur et qui ramènent des ordures dans leur appartement. Et si vous voulez savoir ce que ça donne en image, regardez ici et ici. Et vous qui regardez cette vidéo, j’imagine bien que vous n’aimeriez pas avoir un voisin qui est atteint du syndrome de Diogène parce que, malheureusement, avoir une personne ayant cette handicap dans l’immeuble, ça a un impact direct sur votre appartement qui va perdre sa valeur locative, mais qui va également perdre sa valeur de vente. Autrement dit, vous aurez beaucoup, beaucoup, beaucoup de difficulté à le louer ou, en tout cas, maintenir un locataire en place, mais vous aurez également beaucoup de difficulté à le vendre.

Donc, encore une fois, prenez quelques minutes ou quelques heures avant de réaliser un investissement locatif pour vous renseigner sur la copropriété. Allez frapper aux portes, discutez avec les gens pour savoir quelle est la qualité des résidents. Il vaut mieux prendre ces quelques minutes pour aller discuter avec les gens plutôt que de réaliser un crédit immobilier sur 15, 20 ou même 25 ans et se rendre compte ensuite que la copropriété comporte des problèmes.

Et le troisième point de contrôle que je voulais aborder avec vous dans cette vidéo est un petit peu plus léger parce que je ne pouvais pas finir cette vidéo sans vous parler de location courte durée ou de location saisonnière. Donc, vous qui me regardez et qui souhaitez faire de la location courte durée, surtout demandez à parcourir le règlement de copropriété pour vous assurer que la clause d’habitation bourgeoise exclusive n’est pas présente dans le règlement de copropriété parce que si cette clause d’habitation bourgeoise exclusive est présente dans le règlement de copropriété, sachez que vous n’aurez pas la possibilité de faire de la location saisonnière dans l’immeuble.

Et moi, je trouve que c’est un petit peu dommage de réaliser un investissement locatif pour se rendre compte ensuite qu’on ne peut pas exploiter l’appartement comme on en a envie.

Cette vidéo va bientôt toucher à sa fin. J’espère qu’elle vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la « liker », n’hésitez pas non plus à la partager.

Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous avez la possibilité de télécharger gratuitement mes deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » pour adopter la bonne attitude pour que la banque soit convaincue de la viabilité de votre projet d’investissement locatif, et « Doubler son salaire avec la location courte durée » si vous souhaitez faire de la location courte durée pour vous créer une rente, un revenu complémentaire, voire carrément quitter votre emploi pour vivre de vos revenus locatifs.

Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez sur un navigateur internet ; et si vous vous trouvez sur YouTube, je vous rappelle comme d’habitude que des liens de téléchargement se trouvent dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Je crois que j’ai fait à peu près le tour de tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. Je vais donc vous quitter et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Share.

9 commentaires

  1. Bonjour Sébastien,

    Je suis complément d’accord avec toi!
    C’est très important de connaitre les copropriétaires! moi aujourd’hui avec mon appartement je me rends compte que les copropriétaires se foutent des parties communes.
    Je vais d’ailleurs prochainement devenir syndic bénévole pour pouvoir régler certains problèmes.

    Pour l’instant, je garde cet appartement pour avoir plus de capacité d’emprunt mais je pense que d’ici 1 an ou 2, je le vendrais….

    Merci pour cette vidéo

  2. Merci Sebastien,
    Comme toujours, vidéo très intéressante, surtout le syndrome de machintruc. Il y en a plus que l’on pense.
    Je trouve incroyable que les copropriétaires ne veulent pas mettre la main à la poche, alors qu’il s’agit de maintenir l’état de leur bien en bon état dans le temps.

  3. Merci pour cette bonne video.

    Un problème a prendre en compte également : c’est le bruit généré a la fois par le voisinage et par nos futurs locataires.

    Un autre sujet a traiter ca pourrait etre  » faut-il faire classer sa location saisonnière ?  »

    bonne continuation

        • Sébastien on

          Ca ne permettra pas de louer plus cher.
          Le seul avantage est d’offrir l’abattement de 71% sur les revenus locatifs pour ceux qui choisissent le régime fiscal du micro BIC.
          Pour ceux qui sont au réel simplifié, cela n’a aucun intérêt.

          Il faut donc faire le calcul : est-il plus avantageux de déduire toutes les charges ou de pratiquer l’abattement de 71% ?
          Cela dépend de tout un tas de paramètres, en particulier l’ancienneté du crédit immobilier et des travaux.

  4. Emmanuel on

    Salut Sébastien,
    vidéo excellente, notamment le point 2 auquel je n’aurais pas penser concernant la « propreté » des résidents.

    • Sébastien on

      Bonjour Emmanuel,

      Dans mon cas il s’agissait de l’hygiène, mais cela peut concerner le bruit, les incivilités, les trafics en tout genre…
      Bref, il faut tout vérifier pour ne pas se retrouver dans des situations difficiles comme celle que nous avons vécue.

Leave A Reply