Pourquoi les conseils et les paroles de la banque ne valent rien

6

Pour celui ou celle qui cherche à réaliser un investissement locatif, la recherche du financement est une étape incontournable qui génère beaucoup d’appréhensions.
Dans cette vidéo, je vous explique, au travers d’un cas vécu, pourquoi les conseils et les paroles de la banque ne valent souvent pas grand chose.
En particulier, vous découvrirez comment :

  • La banque nous conseillait un investissement ridicule à 1% quand nous avions des prétentions à plus de 1000 euros par mois
  • La banque nous a dit droit dans les yeux qu’elle nous financerait avant de se rétracter

Cette expérience m’a conforté dans l’idée :

  • Qu’un RDV bancaire se prépare
  • Qu’il faut arriver avec un dossier solide auprès de la banque pour défendre son projet
  • Qu’un accord oral n’a aucune valeur
  • Qu’il ne faut surtout pas s’arrêter à un refus lorsqu’on croit à son projet
  • Qu’un projet viable trouvera toujours un financement

Si vous avez vécu les mêmes situations, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires ci-dessous !

NB : L’interview de Julien dont je parle dans cette vidéo se trouve ici : Après 18 refus bancaires, c’est le jackpot !

Transcription

Pourquoi il ne faut jamais faire confiance à un banquier ? C’est ce que je vais vous expliquer aujourd’hui dans cette vidéo en vous racontant l’histoire immobilière de ma compagne.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi les conseils, les paroles des banquiers ne valent pas forcément grand-chose.

Mais avant que je vous explique pourquoi en vous racontant l’histoire immobilière de ma compagne, je vous rappelle que vous avez la possibilité de vous abonner gratuitement à ma chaine YouTube en cliquant juste ici pour être tenus informés en temps réel de la publication de nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces et des anecdotes autour de la location courte durée.

Alors, l’aventure immobilière de ma compagne démarre au tout début de l’année 2014 où elle a réalisé un investissement locatif dans la ville de Pau, tout simplement parce qu’elle est de la région paloise.

La recherche du financement, pour être honnête avec vous, n’a posé aucun souci, ce qui fait qu’un locataire a été très rapidement mis en place dans l’appartement. Alors, toujours pour être honnête avec vous, ce n’est absolument pas la super bonne affaire immobilière, elle ne dégage pas de cashflow négatif mais juste un cashflow positif de quelques euros par mois, ce qui fait que le bien s’autofinance à peine.

En revanche, tout début 2015, donc un an à peu près après, elle a souhaité acheter un nouvel appartement mais cette fois-ci à Toulouse pour l’exploiter en location saisonnière. Elle a donc recherché le bien, elle a fait plusieurs visites et elle est tombée sur la véritable bonne affaire immobilière : un appartement de 35m² affiché à 64000 €.

Alors, je dis bonne affaire parce que dans le secteur où elle l’a acheté, un appartement de 35m² coûte entre 70000 € et 75000 €. Donc, elle a, bien entendu, effectué l’offre au prix et l’offre d’achat a été acceptée.

Elle est donc partie à la recherche du financement et naturellement, elle a été consultée la banque qui l’avait financé sur son premier investissement locatif et dans laquelle elle avait mis ses revenus salariés, ses revenus locatifs et toute son épargne. Donc, elle avait joué le jeu à fond.

Alors, bien entendu, avant d’aller au rendez-vous bancaire, elle avait préparé le rendez-vous en montant un business plan dans lequel elle expliquait à la banque pourquoi elle allait investir ici. Elle expliquait également qu’elle allait dégager du cashflow avec l’estimation de valeur locative à l’appui qui avait été fournie par l’agence et elle indiquait comment, sur plusieurs années, elle allait s’enrichir grâce à cet appartement et elle avait, de plus, amené des fiches de vente qui montrait qu’elle avait vraiment acheté en dessous du prix du marché.

Par contre, dans le business plan qu’elle avait monté en l’occurrence pour la banque, elle expliquait, bien entendu, qu’elle allait exploiter cet appartement en location normale et non en location courte durée.

Si aujourd’hui, vous souhaitez vous lancer dans la location courte durée, et là, j’ouvre une parenthèse, surtout n’allez pas voir la banque en expliquant que vous allez exploiter l’appartement en location courte durée. Les banques ne comprennent pas ce mode d’exploitation et sont déjà très, très, très frileuses avec de l’investissement « classique » donc, surtout, n’allez pas leur parler de location courte durée. Assurez-vous que le bien s’autofinance et dégage du cashflow en location traditionnelle, je ferme la parenthèse.

Donc, ma compagne était en rendez-vous bancaire avec ce véritable business plan et l’ensemble de ses pièces. Et je vous laisse imaginer ce que la banque a dit à l’issue du rendez-vous. La banque a dit : « On ne vous financera pas. Plutôt que d’investir dans l’immobilier, mettez vos économies sur des comptes d’épargne de type Livret A pour payer les études de vos enfants. » Je crois que c’est le plus mauvais conseil qu’une banque puisse dire à l’un de ses clients.

Dire à un client d’investir sur des supports financiers à 1 ou 1,25%, ça c’était le taux du livret A à l’époque, sachant qu’on amène un projet immobilier viable, qui va générer du cashflow, qui est acheté au-dessous du prix du marché, sachant plus que le plus mauvais projet immobilier que vous puissiez réaliser à une rentabilité de 3 à 4 %, là on était déjà sur des taux trois à quatre fois supérieurs à ce que nous proposait la banque. Sachant que de plus, l’investissement était plus rentable que ça puisqu’on était sur une rentabilité entre 9 et 10%. Donc un conseil, n’ayons pas peur des mots absolument débile.

Ma compagne a été très, très déstabilisée par ce refus et donc elle est partie à la recherche du financement dans une autre banque. Et la seconde banque qu’elle a choisie, c’est ma banque, une banque qui m’avait suivi quelques mois plutôt sur un autre projet d’investissement locatif.

Donc, c’est pareil, elle amène les mêmes pièces en rendez-vous, elle justifie que le projet est viable et le conseiller bancaire lui dit à l’issue du rendez-vous que le projet est tout à fait viable et que la banque va le financer. Ma compagne a donc été rassurée. Temporairement. Parce qu’elle n’a jamais reçu l’accord écrit de la banque qui indiquait que le projet serait financé par la banque en question. Et honnêtement, pendant un mois et demi, ma compagne appelait deux fois par semaine ma banque pour obtenir ce fameux papier dont le notaire avait besoin pour continuer la vente. Elle ne l’a jamais obtenu et au bout d’un mois et demi, la banque a dit qu’elle ne financerait pas le projet.

C’est à se demander ce que vaut la parole d’un banquier parce que je vous rappelle qu’un mois et demi plus tôt, en face à face, la même banque lui avait expliqué qu’elle financerait le projet. Alors, ce qu’il faut savoir, c’est que finalement, on avait l’accord de l’agence locale mais que la cellule de financement, donc qui prend les décisions à l’étage supérieur, n’a pas souhaité financer ce projet malgré l’excellente rentabilité et le peu de risque que la banque allait prendre.

Bref, ma compagne était absolument déstabilisée, effondrée puisqu’on était là à deux jours de la date limite que le notaire lui avait donnée pour obtenir son prêt. Donc catastrophe, elle appelait un courtier que lui avait conseillé un collègue ; et ce courtier, en 24 heures, lui a obtenu un prêt sur 25 ans et sans apport, donc exactement ce qu’elle voulait. D’ailleurs, on remercie ce courtier encore.

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est que quelques mois plus tard, six mois exactement, toujours sur l’année 2015, ma compagne a acheté un autre appartement qu’elle exploite d’ailleurs en location saisonnière et cet achat est passé sans problème, toujours sur 25 ans et toujours sans apport.

Et donc, ces deux investissements locatifs à Toulouse, exploités en saisonnier, lui ramènent 2400 € de loyer chaque mois pour un cashflow total de 1400 €. Donc, deux véritables bonnes affaires immobilières !

Qu’est-ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo ? C’est que les banquiers ne sont absolument pas des investisseurs et que bon nombre d’entre eux ne comprennent rien à l’immobilier.
Et comment est-ce qu’on peut conseiller à quelqu’un de mettre son argent sur un support à 1 ou à 1,25% sachant que cette même personne est capable de mettre en place des systèmes qui génèrent 1400 € de cashflow par mois net de frais et net d’impôt.

Le second point que je voulais souligner dans cette vidéo, c’est qu’il ne faut absolument pas faire confiance aux banquiers. L’accord oral ne vaut rien tant que vous n’avez pas d’accord écrit ; considérez que vous n’avez pas obtenu votre prêt.

C’est ce qui est arrivé à ma compagne. Et si vous me suivez maintenant, vous avez certainement vu la vidéo de Julien qui a fait 18 banques avant d’avoir son accord de prêt alors que la première banque qu’il avait été consulté, sa propre banque, lui avait donné un accord oral avant de se rétracter ensuite.

Ce qu’il faut retenir également, c’est que lorsque vous allez représenter votre dossier d’investissement locatif à la banque, il faut absolument qu’il soit béton. Il faut que vous veniez avec un véritable business plan dans lequel vous mettez en avant les atouts de votre investissement, le financement dont vous avez besoin, que vous expliquiez que votre bien va vous ramener de l’argent, que vous soyez capable de faire une projection sur plusieurs années et que vous fournissiez des estimations de valeur locative. Ça, c’est la moindre des choses pour que la banque puisse vous suivre et que vous apportiez un certain professionnalisme, une certaine crédibilité vis-à-vis de l’interlocuteur à qui vous demandez de vous financer.

Ce qu’il faut savoir également, c’est que vous devez trouver la bonne personne, celle qui va vous financer. La relation entre l’investisseur et le banquier est avant tout une relation humaine. C’est la raison d’ailleurs pour laquelle certaines banques vont vous suivre alors que d’autres banques vous diront non. Donc surtout, ne soyez pas déstabilisés par non si vous êtes convaincus de la viabilité de votre projet. Persistez, ne vous arrêtez pas à un refus, à deux refus, à trois refus, à 10 refus, à 20 refus ; continuez à chercher votre financement tant que la date limite n’est pas passée.

C’est vraiment tout ça que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, donc retenez bien ça, les banques ne sont pas forcément les meilleurs conseillers en investissement immobilier, et ne vous arrêtez pas à un refus. Persistez !

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager, ça me fera plaisir et ça fera également plaisir à ma compagne, qu’on parle un peu de son aventure immobilière.

Je vous rappelle également que vous avez la possibilité de télécharger gratuitement mes deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » si justement, vous voulez savoir comment présenter un dossier d’investissement locatif à votre banque pour que la banque le finance, et « Doubler son salaire avec la location courte durée » si vous souhaitez créer une rente ou comme ma compagne l’a fait sur ses deux projets à Toulouse, vous créer une rente de 1400 €/mois net d’impôts et net de frais grâce à la location saisonnière.

Vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; si vous vous trouvez sur YouTube, je vous rappelle que je vous mets des liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Voilà, je crois que j’ai fait à peu près le tour de ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. Je vais donc vous quitter et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo dans laquelle je partagerai encore avec vous des conseils, des anecdotes et des astuces autour de la location courte durée.

Je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao, ciao !

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Share.

6 commentaires

  1. Salut Sébastien,
    Super tes conseils pour la demande de financement…surtout ne pas se décourager!!
    Tu ne dis jamais que tu souhaites faire de la location saisonnière?
    De mon côté ma banque m’a suivi malgré le fait d’avoir dit que je souhaitais louer en courte durée…elle n’a seulement pas tenu compte de mes futurs revenus locatifs….j’ai tout de même un taux d’endettement qui me permet d’emprunter même si je ne compte pas mes futurs revenus locatifs.
    Pour le financement de ta compagne,c’est certain que le fait d’aller voir un courtier facilite l’obtention d’un crédit….ils connaissent tous les rouages du monde de la banque et discutent directement avec « Le décideur » qui ne proposera certainement pas un placement sur livret!!

    • Sébastien on

      Bonjour Fred,

      Si la banque ne tient pas compte des revenus locatifs, c’est considérer que tu rentres 0 euro de loyer.
      Pour que cela fonctionne, il faut, comme tu le dis, avoir un taux d’endettement suffisamment faible pour faire passer un crédit sans revenu en face.

  2. Bonjour Sebastien
    Merci pour cette video, il est vrai qu’on a tendance à considerer les banques comme des experts dans tous les domaines qui se rapportent à l’argent. Bien dit !
    Vis à vis de l’appartement de ta compagne à 64000€ je m’interrogeais sur la plus value en cas de revente car j’imagine qu’il y a eu un peu de travaux à rajouter et du coup le prix total de l’operation me semble depasser largement le prix du marché 70000-75000€, donc une moins value potentielle ? Merci à toi !

    • Sébastien on

      Bonjour Jérôme,

      Un appartement dans le même état aurait coûté entre 70000 et 75000 euros.
      Après travaux et ameublement, l’appartement vaut plus que ça.
      Ce que je dis toujours, c’est que pour des questions de sécurité, il est préférable de se constituer un « immobilier liquide ».
      Autrement dit, le capital restant dû doit toujours être inférieur à la valeur du bien pour pouvoir vendre en cas d’urgence sans avoir une queue de crédit à rembourser après la vente.
      C’est le cas sur cet appartement.
      Quand on parle de fourchette, il faut savoir qu’il y aura toujours des appartements au dessus de cette fourchette, et d’autres en dessous.
      Le but est toujours de se trouver au dessus.

  3. Bonjour Sébastien,

    Tu commets juste une (petite ?) erreur en pensant que le banquier est un nul quand il te refuse un crédit alors que tu lui as dit que tu allais gagner de l’argent.

    Déjà il ne faut pas oublier que la personne qu’on a en face de soit et qu’on nomme «banquier» est généralement un «chargé de clientèle». Son job ce n’est pas que tu gagnes de l’argent mais d’en faire gagner à la banque (et quand une partie de sa rémunération est à la commission accessoirement prendre sa part)
    Dans le premier commentaire Fred parlait des courtiers et du fait qu’il connaissent les rouages mais c’est aussi que tant qu’ils te trouvent pas un financement ils ne gagnent rien. Ils vont donc faire de leur mieux pour se battre pour faire accepter ton dossier.
    Le «banquier» lui sera plus intéressé par la possibilité de te vendre d’autres produits. Pour parodier une publicité tu y vas pour avoir des renseignements sur le taux d’endettement et tu repars avec une bagnole, le crédit automobile et les assurances (une pour le crédit et une pour la voiture) 😉

    Il faut savoir que sur un crédit immobilier le banquier ne gagne pas grand chose (il ne faut pas oublier qu’il faut payer les employés, les locaux etc). Pire sur un long crédit et compte tenu de la spécificité de la France de fonctionner principalement avec des taux fixes il est probable qu’il en perde sur la durée à cause des principes de refinancement (sans entrer dans les détails une banque ne prête pas l’argent dont elle dispose mais l’argent qu’elle a le droit de prêter simplement en créant une ligne de crédit, les refinancements lui permettent en gros de recharger les droits à créer des lignes de crédit qu’elle épuise pour une longue période en accordant un crédit sur le long terme)

    Reste qu’accorder des crédits est une des missions d’un établissement bancaire et qu’il a l’obligation d’en accorder. Pour que le banquier te dise oui (à toi plutôt qu’au prochain qui va lui demander) alors qu’il préférerait te vendre une voiture il faut que tu suscites son intérêt.
    Son premier intérêt c’est de gagner de l’argent donc une stratégie qui marche c’est de lui faire des concessions. Par exemple s’il t’accorde le crédit tu prends l’assurance habitation chez lui.
    Le second intérêt à défaut de gagner de l’argent sur les services annexes c’est d’en perdre le minimum possible sur le crédit. Donc c’est pas tant le fait que tu vas gagner de l’argent qui va lui plaire mais le fait que tu vas pouvoir régler les mensualité en temps en en heure.
    C’est en cela que la location classique avec un locataire qui paye son loyer tous les mois va être plus rassurant que la location courte durée qui sera fonction de ta capacité à bien gérer
    C’est aussi ce qui explique que le banquier préférera prêter pour un Pinel que pour une ruine à retaper dans une bourgade de campagne alors même que le second investissement peut se révéler bien plus rentable : si tu achètes de la défiscalisation c’est que tu es fiscalisé, si tu es fiscalisé c’est que tu as de hauts revenus, si tu as de hauts revenus même si l’investissement se transforme en catastrophe tu pourras faire face aux mensualités grâce à ces hauts revenus CQFD
    Dans ton mail tu indiques que les banquiers sont des NULS mais ce sont surtout des poules mouillées. Ne t’es-tu jamais demandé pourquoi ils exigeaient une garantie (caution logement, hypothèque, PPD…) et une assurance ? C’est quand même un peu le principe de la multiplication des parapluies.

    Alors bien sûr si tu gagnes de l’argent sur l’investissement tu n’auras pas de problème à rembourser le banquier si tu ne crames pas ce pognon au casino. C’est pareil lorsque tu négocies un différé de remboursement si tu dis au banquier que comme ça tu vas pouvoir te foutre du pognon plein le fion il va pas être franchement emballé pour te l’accorder alors que si tu lui dis que tu vas constituer un fond de garanti placé sur un livret d’épargne chez lui pour palier au risque de vacance locative et aux éventuels travaux il va y réfléchir.

    Bref le banquier c’est un commerçant pas un philanthrope il n’est pas là pour que tu gagnes de l’argent

    • Sébastien on

      Bonjour Didier-Fabrice,

      Je ne suis pas tout à fait d’accord avec toi, même si je te rejoins sur le fait que le banquier est une « poule mouillée ».
      Si je gagne de l’argent avec mon immobilier, c’est que je minimise le risque.

      Et donc pour reprendre ton exemple, il faut mieux acheter de l’ancien et gagner 200 euros chaque mois (différence entre le loyer et toutes les charges), plutôt que d’acheter une défiscalisation où finalement ton loyer ne couvre pas toutes les charges.
      Je connais des gens qui ont acheté une défiscalisation et qui ont un écart de plusieurs centaines d’euros entre le loyer et les charges. Je veux dire par là que les charges sont plus élevées. Donc on parle là de catastrophe immobilière qu’ils doivent se traîner au moins sur 9 ans. Sachant qu’en plus la revente sera difficile.
      Alors même si ces gens ont un revenu confortable, le banquier qui gère le risque à travers des chiffres devrait bien comprendre qu’à salaire équivalent, il vaut mieux avoir un bien immobilier qui rapporte 200 euros par mois plutôt qu’un bien défiscalisé qui en fait perdre 200. Le risque est bien plus faible.
      C’est tout simplement mathématique.

      CQFD aussi 🙂

      Et tu dois bien reconnaître que conseiller de placer de l’argent sur un livret A, c’est complètement stupide !
      De même que te dire droit dans les yeux que le prêt sera accordé avant de se rétracter.

Leave A Reply