Quelle durée d’emprunt pour un crédit immobilier ?

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Au moment d’investir dans l’immobilier, la question du financement arrive rapidement.
La question légitime que l’on se pose est la suivante : Sur quelle durée contracter le prêt ?
Faut-il emprunter sur des durées courtes ou des durées longues ?
Je me suis longtemps interrogé avant de faire de la location courte durée, et j’ai fini par me faire une idée 🙂

Je vous en dis plus dans cette vidéo.

Je vous invite à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous.
Etes-vous plutôt « crédit long » ou plutôt « crédit court » ?

Transcription

Sur quelle durée faut-il emprunter pour réaliser un investissement locatif ?

C’est la question à laquelle je vais répondre dans cette vidéo.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog http://louer-en-courte-duree.fr

Alors, je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle comme je le disais il y a quelques instants, nous allons voir ensemble quelle durée de crédit prendre lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier. Je vais vous expliquer quel est mon point de vue et surtout, je vais vous expliquer pourquoi.

Alors, avant qu’on aille davantage dans le vif du sujet, je vous invite comme d’habitude à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui va apparaître dans cette vidéo. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des bonnes pratiques et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Alors, avant de démarrer, avant d’aller plus loin dans cette vidéo, je voulais vous rappeler quelque chose d’essentiel, quelque chose que je vous ai déjà dit maintes et maintes fois dans toutes mes vidéos, mais si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut acheter de l’immobilier intelligent.

Alors, qu’est-ce que c’est que l’immobilier intelligent ? Eh bien, c’est de l’immobilier qui va vous rapporter de l’argent tout de suite, maintenant, dès l’instant où vous allez devenir propriétaire, et pas dans 20 ans.

Alors, si vous souhaitez réaliser ce type d’investissement, il faut, bien entendu, que vous réalisiez un investissement dans lequel le loyer va couvrir l’ensemble de vos charges.

Alors, qu’est-ce qu’on met dans toutes les charges ? Eh bien, c’est le crédit immobilier, la taxe foncière, les diverses assurances, les charges de copropriétés…Si vous n’achetez pas de l’immobilier intelligent, vous êtes en train d’acheter une dette et c’est la meilleure façon de réaliser une mauvaise opération immobilière.

Il faut donc que l’investissement immobilier que vous allez faire ne vous coûte rien, c’est-à-dire que cet investissement ne doit vous faire sortir aucun argent, aucun euro, aucun centime de votre poche tous les mois. C’est le loyer, encore une fois, qui doit payer l’intégralité de toutes vos charges.

Alors, partant de ce principe, quelle durée de crédit immobilier faut-il choisir ? En fait, il y a deux discours, il y a deux écoles. Il y a dans un premier temps, le discours de la banque ; et dans un second temps, le discours de l’investisseur.

Alors, ce qu’on va faire dans cette vidéo, c’est commencer tout de suite, dans la première partie, par le discours de la banque.

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est que la banque, généralement, lorsque vous allez présenter un dossier d’investissement locatif, elle n’aime pas les durées de crédit longue ; c’est-à-dire qu’elles vont vous encourager à réaliser un investissement sur 15 ans, sur 20 ans, mais rarement au-delà. C’est-à-dire que la banque va avoir des difficultés à vous financer sur 25 ans même si c’est des choses qu’il est possible de faire puisque je l’ai réalisé, et d’autres personnes de mon entourage, également, l’ont réalisé. Par contre, encore une fois, la banque préfèrera vous financer sur 15 ans ou sur 20 ans.

Alors, pourquoi est-ce que la banque veut financer sur des crédits court ou moyen terme ? Tout simplement parce que lorsque la banque va vous prêter de l’argent, la banque va gérer un risque. Et bien entendu, en tant que prêteur d’argent, la banque cherche à minimiser ce risque. Donc, plus la durée de crédit va être courte, plus le risque sera faible. Mais la banque considère également que plus le crédit immobilier va être long, plus les intérêts d’emprunt vont être élevés.

Alors, à titre d’exemple, je vais vous fournir quelques chiffres dans cette vidéo.

Alors, si vous considérer un emprunt immobilier, ou un emprunt tout court de 100000 €, sur 20 ans au taux de 1,30 %, alors la mensualité de crédit sera, tous les mois, de 473,40 € exactement, et le coût de l’emprunt sera 13616,55 €.

Alors maintenant, si on emprunte cette même somme donc 100000 € sur 25 ans cette fois-ci, la mensualité de crédit sera de 404,65 € et le coût de l’emprunt sera de 21395,56 € exactement.

Alors, qu’est-ce qu’on peut déduire de tout ça ? Eh bien, c’est que plus le crédit va être long, plus la mensualité va être faible ; par contre, plus le coût du crédit va être élevé. Et donc, à l’inverse, plus le crédit va être court, plus la mensualité de prêt va être élevée et plus le coût du crédit va être faible.

Pour autant, est-ce que la banque a raison ? Pour répondre à cette question, on va s’intéresser maintenant à la vision de l’investisseur. Alors je vous le dis, tout au long de toutes les vidéos que je publie sur ma chaîne YouTube et sur mon blog, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut que votre immobilier vous rapporte le maximum d’argent tous les mois, et donc, que vous dégagiez le maximum de cashflow dès l’instant où vous allez devenir propriétaire, dès l’instant où les travaux de votre bien immobilier seront terminés.

Et donc, par rapport à ce que je viens de dire il y a quelques instants, il y a quelques minutes vous aurez donc compris que pour dégager ce maximum de cashflow, il faut bien entendu que la durée, que la mensualité de prêt soit la plus faible possible et donc, que la durée d’emprunt soit la plus longue possible.

Si je reprends les chiffres de tout à l’heure avec mon exemple d’un emprunt de 100000 € sur 20 ans ou 25 ans, on voit que la différence de mensualité de prêt entre le crédit sur 25 ans ou le crédit sur 20 ans est de 68,75 € exactement. Je vous laisse faire l’opération de votre côté.

Et donc, quel est l’intérêt de faire un crédit long ? C’est d’avoir un cashflow immédiat plus important, ce qui vous permet de dégager davantage de trésorerie rapidement ; et surtout, d’avoir une capacité d’emprunt épargnée. Parce qu’en effet, plus votre mensualité de prêt va être faible, plus votre taux d’endettement va être faible lui-aussi. C’est ça qui va vous permettre de multiplier les opérations immobilières.

Alors, comme je le disais dans la première partie de cette vidéo, les banquiers vont plutôt considérer qu’il faut avoir des durées de crédit les plus faibles possible, encore une fois, pour minimiser le risque.

Alors, ce que je vous ai déjà dit également, mais ce que je vous redis aussi tout de suite dans cette vidéo, c’est que le risque doit être minimisé non par la durée du prêt, mais par l’étude de rentabilité et le potentiel locatif de l’appartement ou du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Donc, c’est la raison pour laquelle je vous encourage vivement, avant d’investir dans l’immobilier, à passer des fausses annonces sur des plateformes connues, Leboncoin pour ne citer qu’elle, de façon à valider la demande locative, de façon à valider le loyer que vous allez tirer de cet investissement, et surtout pour faire une projection, une étude de rentabilité, donc une étude du cashflow que vous allez pouvoir tirer tous les mois. C’est comme ça que vous allez minimiser le risque de votre investissement locatif, encore une fois de façon à avoir un immobilier intelligent qui va vous ramener de l’argent tout de suite.

Alors, le second argument que met en avant la banque pour minimiser le risque, c’est que plus vous allez avoir une durée de crédit longue, plus le coût de l’emprunt va être élevé. Mais alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’en tant qu’investisseur, c’est le locataire qui va porter le coût du crédit finalement puisqu’encore une fois, vous allez dégager du cashflow positif tous les mois, ou en tout cas, c’est ce que vous devez faire.

Et encore une fois, vous serez d’accord avec moi si je vous dis que le coût du crédit, il vaut mieux le faire porter sur les épaules de votre locataire ou de vos locataires plutôt que sur vos propres épaules. Donc, c’est la raison pour laquelle, je vous recommande encore une fois d’aller chercher la durée de crédit la plus longue possible.

Et donc, vous aurez compris mon point de vue. Aller chercher la durée de crédit la plus longue possible, c’est dégager le maximum de cashflow, de trésorerie tous les mois immédiatement, mais surtout, c’est préserver également sa capacité d’emprunt de façon à la toucher le moins possible, de façon à pouvoir multiplier les opérations immobilières.

Alors, vous allez certainement me demander : Mais qu’est-ce qu’on va faire du cashflow qu’on dégage tous les mois ? Et bien ce cashflow, vous pouvez le récupérer et le garder pour vous pour constituer une épargne. Et ensuite, réinjecter cette épargne dans les crédits en cours de façon à faire des remboursements par anticipation. Pourquoi ? Tout simplement, pour diminuer la durée de vos crédits immobiliers ou alors diminuer la mensualité de vos crédits immobiliers. Bref, pour vous désendetter.

Donc, je le répète, allez chercher la durée de crédit la plus longue possible pour faire des remboursements par anticipation pour se désendetter !

Voilà donc les arguments que vous pouvez mettre en avant lorsque vous allez consulter vos banquiers pour défendre un projet d’investissement locatif, pour justifier la durée de crédit la plus longue possible.

Alors, pour être honnête avec vous, il y a également des investisseurs qui souhaitent avoir des loyers pleins le plus rapidement possible. Alors, qu’est-ce que j’entends par loyer plein ? C’est-à-dire, des loyers qui vont tomber sans crédit en face. Alors, comment est-ce que ces investisseurs font pour avoir des loyers pleins le plus rapidement possible ? Tout simplement, ils prennent des durées d’emprunt les plus courtes possibles.

Pour autant, il y a encore quelques minutes, je vous disais que pour dégager le maximum de cashflow, il faut aller chercher des durées de crédit les plus longues que possible. Alors, c’est un petit peu contradictoire par rapport à ce que cherchent à faire ces investisseurs.

Alors, je vais vous donner le secret qui n’est pas vraiment un secret : Qu’est-ce que font ces investisseurs pour dégager du cashflow tout en ayant des mensualités de prêt le plus faible possible ? Tout simplement, ces investisseurs mettent énormément d’apports dans leur projet immobilier, ou alors énormément peut-être pas, mais en tout cas de l’apport dans leur projet immobilier de façon à avoir des mensualités de prêt très petites ou le plus faible possible de façon à dégager du cashflow tous les mois. Voilà le secret de ces investisseurs qui cherchent à avoir des loyers pleins le plus rapidement possible.

Alors, vous l’aurez compris par vous-même à quel catégorie d’investisseur s’adresse ces stratégies. À des investisseurs qui vont avoir de l’épargne ou de la trésorerie pour mettre sur chacun de leur projet immobilier.

Donc voilà aujourd’hui ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo en fonction de votre épargne et de votre stratégie, libre à vous d’aller chercher la durée d’emprunt la plus longue possible si vous souhaitez dégager le maximum de cashflow tout de suite, ou alors de préférer des crédits courts de façon à avoir des loyers pleins le plus rapidement possible ; mais auquel cas, pour avoir du cashflow positif très rapidement, il faudra injecter de l’apport dans vos projets immobiliers. Voilà.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère que ça vous aurait permis de comprendre sur quelle durée d’emprunt vous positionner pour réaliser vos investissements locatifs.

Si cette vidéo vous a été utile, si elle vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager avec vos proches, avec votre entourage.

Et puis, je vous rappelle que si vous souhaitez me suivre, vous avez plusieurs possibilités. La première de ces possibilités, c’est de vous abonner à la newsletter de mon blog http://louer-en-courte-duree.fr ; et la seconde de ces possibilités, de vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui va apparaître dans cette vidéo.

Et puis, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement dans cette vidéo en cliquant sur les deux vignettes qui viennent de s’afficher si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, vous avez les liens de téléchargements juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » qui va apparaître en haut à droite de cette vidéo.

Alors, de quoi parlent ces deux e-books ?

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi », et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter et quels arguments mettre en avant pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif et pour la convaincre de vous financer.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée », et dans cet e-book je vous explique comment, grâce à la rentabilité exceptionnelle de la location courte durée ou de la location saisonnière vous allez pouvoir vous créer une rente, un complément de revenu grâce au bien immobilier que la banque vous aura financé avec la présentation que vous lui aurez faite grâce à l’e-book « Convaincre la banque mode d’emploi » ?

Allez, c’est tout pour aujourd’hui. Je vous quitte ici et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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6 commentaires

  1. Vidéo intéressante, comment financez vous votre mobilier, électroménager.

    Et dernier point, une video sur l’incidence du rsi sur l’activité de location meublée est-elle prévue, il me semble que cela été validé par le conseil constitutionnel.

    • Sébastien on

      Pour financer le mobilier, il suffit de faire surchiffer les devis des artisans.
      Concernant le RSi, j’attends que mon expert comptable me donne davantage d’éléments.
      Il va commencer à lire toute la documentation de la loi prochainement.

  2. Concernant le RSI, n’oubliez pas qu’il existe un mouvement en France pour quitter le RSI, ce mouvement s’appelle le MLPS http://mouvement-des-liberes.fr/2014/12/le-mlps-fait-condamner-le-rsi/ du docteur Claude Reichman http://www.claudereichman.com/. Des réunions d’information sont organisées partout en France. Des milliers d’entrepreneurs l’ont déjà quitté, d’autres actions sont en cours. A un moment donné, comme dans l’entreprenariat, si vous pouvez vous assurer ailleurs pour moins cher et mieux remboursé, il ne faut pas se poser plus de questions, il faut agir c’est tout.

    • Sébastien on

      L’allusion au RSI est un abus de langage.
      Le fait est qu’il y aura un nouvel impôt soit au RSI soit au régime général de la sécurité sociale.
      Ce sera en fonction de la situation de chacun.

  3. Bonjour,

    Vidéo intéressant avec des chiffres, c’est bien et concret !

    Personnellement nous empruntons sur 15 ou 20 ans en fonction des situations
    Actuellement nous achetons un studio sur 15 ans car nous avons obtenu un taux de 1% 🙂
    Du coup, c’est quasiment la même mensualité que pour 20 ans

    Par contre, sur 25 ans le coût de l’emprunt est trop important et cela ne nous semble plus intéressant

    Dans ta vidéo tu sembles inciter à prendre un crédit sur
    ans (durée la plus longue possible)
    Es-ce bien cela ?

    • Sébastien on

      Bonjour Pierre,

      Evidemment, si tout passe sur 15 ans, je recommande 15 ans.
      Maintenant, pour aller chercher le maximum de cashflow ou pour les gens qui n’ont pas d’apport, je recommande 25 ans.
      Le coût du crédit n’est pas un problème. C’est le locataire qui le paye.

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