Rachat de crédit immobilier. Faut-il le faire ?

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La baisse des taux d’intérêt favorise le rachat des crédits immobiliers.
Beaucoup de personnes profitent de cette baisse pour faire racheter les crédits de leur résidence principale ou de leurs investissements locatifs.
Les principaux objectifs lors d’un rachat sont :

  • La diminution de la mensualité du prêt
  • La diminution de la durée du prêt

Pour autant, le rachat de prêt n’est pas à prendre à la légère car il engage dans le temps.
Je vous laisse découvrir pourquoi dans cette vidéo.

N’hésitez pas à me laisser un commentaire pour m’indiquer si vous partagez mon analyse.

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer dans quel cas il est intéressant de faire acheter son prêt immobilier et dans quel cas ce n’est pas intéressant.

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi il n’est pas toujours intéressant de faire acheter son prêt immobilier.

Alors, avant que je rentre dans le vif du sujet et avant que je vous explique pourquoi, je vous rappelle que vous avez la possibilité de vous abonner librement à ma chaine YouTube en cliquant sur le bouton juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, vous l’avez certainement remarqué, les taux d’intérêt baissent, ce qui occasionne de nombreux achats immobiliers mais également de nombreux rachats de crédit immobilier.

Et en général, les gens font racheter leur crédit immobilier pour deux raisons. La première de ces raisons, c’est pour réduire la mensualité de prêt ; et la seconde de ces raisons, c’est pour réduire la durée du crédit immobilier.

Et parfois même, certaines personnes font racheter leur crédit immobilier pour ces deux raisons à la fois.

Alors, en ce qui me concerne, avec ma compagne, on a acheté notre résidence principale fin 2010. Et à l’époque, on a souscrit un crédit immobilier sur 20 ans et le taux qu’on a obtenu est de 3,40%. À l’époque, c’était un bon taux. Et d’ailleurs, la mensualité de notre prêt immobilier était initialement de 1153,06 € exactement.

Alors, aujourd’hui, ce qu’il faut savoir c’est qu’un crédit immobilier sur 20 ans peut être fait avec un taux d’intérêt de 1,20%. Et je me suis amusé à calculer la mensualité de mon crédit immobilier si à l’époque, j’avais eu un taux d’intérêt de 1,20%. Alors, ce qu’il faut savoir c’est que cette mensualité de prêt serait exactement de 940,51 €. C’est-à-dire qu’il y aurait un écart, par rapport à la mensualité initiale, de 212,55 €, ce qui n’est absolument pas neutre.

Alors tous les experts, qu’ils soient courtiers ou banquiers, s’accordent pour dire que le rachat d’un crédit immobilier est intéressant dès lors que la différence de taux entre le taux initial et le taux du rachat dépasse les 1%. Alors, j’ai voulu vérifier ça au travers d’un exemple que je vais vous soumettre dans cette vidéo.

Je me suis, pour ça, intéressé à une famille standard qui a souscrit un emprunt de 200000 € sur 20 ans, il y a deux ans. Et donc, il y a deux ans, le taux d’intérêt pour un emprunt de 20 ans pouvait être de 2,70%.

Alors, dans mon exemple toujours, j’ai considéré que cette famille, de par la baisse de taux d’intérêt, souhaitait maintenant faire racheter son crédit immobilier, mais sans réduire la durée du prêt mais uniquement en réduisant le montant de la mensualité de prêt.

Donc, aujourd’hui, en 2016, cette famille souhaite faire racheter son prêt immobilier pour une durée de 18 ans et le taux qu’on peut lui proposer aujourd’hui pour 18 ans est de 1.15%.

Alors, ce qu’il faut savoir lorsque vous allez faire racheter votre crédit immobilier, c’est que vous allez avoir des frais de rachat.

Alors, quels sont ces frais de rachat ?

Il y a tout d’abord, dans un premier temps, les pénalités de remboursement anticipé.

Ça, c’est ce que va vous facturer la banque auprès de laquelle vous avez souscrit votre crédit initial. Et ces pénalités de remboursement anticipé, elles sont généralement égales 3% du capital restant dû ou à un semestre d’intérêt. En fait, en général, c’est la plus faible de ces valeurs qui est retenue.

Mais vous faites racheter votre crédit immobilier, vous allez également avoir d’autres frais.

Par exemple, les nouveaux frais de dossiers bancaires que va vous facturer la nouvelle banque qui va racheter le crédit immobilier. Et vous allez également avoir d’autres frais qui sont les frais de garantie bancaire.

Alors, la garantie bancaire, c’est le crédit logement par exemple, si vous êtes à la BNP.
Ca va être la SACCEF si c’est la Caisse d’Epargne qui rachète votre crédit immobilier ; ou alors, ça va être encore la CAMCA si c’est le Crédit Agricole qui rachète votre crédit immobilier.

Alors, pour la suite de cette vidéo, toujours avec cette famille qui a souscrit il y a deux ans un emprunt de 200000 € au taux de 2,70% sur 20 ans, nous allons passer derrière l’écran de l’ordinateur, je pense que ça sera plus simple.

Allez, je vous rappelle les données de crédit immobilier de la résidence principale de cette famille. Donc le montant total emprunté était de 200000 €, le taux d’intérêt était de 2,70%, la durée du prêt était de 20 ans. Et dans ces conditions, le montant total de la mensualité était de 1 079,40 €.

Alors maintenant, au bout de deux ans, cette famille souhaite racheter son crédit immobilier, donc le capital restant dû au bout de deux ans est de 184497,01 €. Alors ça, ce n’est pas une valeur que j’invente. C’est une valeur qui se trouve dans le tableau d’amortissement de l’offre de prêt.

Et je vous ai indiqué que dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, il y a des frais à prévoir et les premiers de ces frais concernent les pénalités de remboursement anticipé.

Et les pénalités de remboursement anticipé se calculent soit avec 3% du capital restant dû, soit un semestre d’intérêt. Et la banque va prendre la plus faible de ces deux valeurs.

Alors, 3% du capital restant dû, ça représente 3% de 184497,01 €, ce qui fait 5534,91 € ; et un semestre d’intérêt, ça représente 2468,22 €.

Encore une fois, cette somme, je ne la prends pas au hasard, elle va se trouver sur le tableau d’amortissement de l’ordre de prêt.

Alors maintenant, si je prends la plus faible de ces deux valeurs, ça correspond au semestre d’intérêt.

C’est-à-dire que les pénalités de remboursement anticipé seront de 2468,22 euros.

Alors, dans mon exemple, j’ai estimé que la banque qui allait racheter le crédit immobilier allait prendre des frais bancaires ou des frais de dossiers bancaires à hauteur de 200 € et le montant de la garantie bancaire (alors, la garantie bancaire encore une fois c’est, ou crédit logement, ou la SACCEF ou la CAMCA). Et ce montant de garantie bancaire représente environ 1,20% du montant nécessaire pour l’emprunt, c’est-à-dire 1,20% du capital restant dû plus les pénalités de remboursement anticipé plus les frais de dossier bancaire. Et donc, on a une garantie bancaire qui vaut 2245,98 €. Ce qui fait que le nouveau montant à emprunter sera de 189411,21 €.

Alors ce nouveau montant sera emprunté sur 18 ans au taux de 1.15%. Et ce que je vous propose tout de suite, c’est qu’on regarde ce nouveau prêt immobilier par rapport au prêt initial.

Alors, je vous rappelle quand même les données du prix initial, c’était un prêt sur 20 ans au taux de 2,70% et au bout de deux ans, il restait 184497,01 € à rembourser. Et donc, le montant de la mensualité de prêt était de 1079,40 €.

Alors maintenant, le nouvel emprunt sera de 189411,21 € sur 18 ans au taux de 1,15%, ce qui fait que la nouvelle mensualité de prêt sera de 971,21 €.

Alors maintenant, si je regarde le capital restant dû, il augmente de 4914,20 €, c’est-à-dire quasiment 5000€. En revanche, la mensualité de prêt, elle, elle diminue de plus de 100 €, c’est-à-dire qu’elle diminue de 108,19 €.

Donc, à première vue, une bonne opération, si on regarde uniquement le montant de la mensualité de prêt qui a diminué de plus de 100 € avec le nouveau crédit immobilier.

Pour autant, le capital restant dû ne doit pas être négligé puisque cette famille doit maintenant 5000 € de plus à la banque qu’elle n’en devait avant le rachat du crédit immobilier.

Et donc, la question qu’on est en droit de se poser, c’est : est-ce qu’il existe un moment à partir duquel, le capital restant dû du nouveau crédit immobilier va être inférieur au capital restant dû de l’ancien crédit immobilier, c’est-à-dire du crédit immobilier initial. C’est ce que j’appelle moi « le point de bascule ». Et dans le cas de notre exemple, je me suis amusé à calculer ce point de bascule.

Alors, dans notre exemple, j’ai trouvé ce point de bascule en comparant le capital restant dû du crédit initial au capital restant dû du crédit racheté. Et ce point de bascule, on peut le voir de façon assez précise sur le graphique.

Alors, sur ce graphique, la courbe bleue correspond au capital restant dû du crédit initial, et la courbe rouge au capital restant dû du crédit racheté.

Alors, on voit bien qu’au début la courbe rouge, elle est au-dessus de la courbe bleue, ce qui est tout à fait normal puisqu’on rachetant le crédit, le montant du capital restant dû a été augmenté, je vous rappelle, de quasi 5000 €, de 4914,20 € précisément.

Et on voit que plus le temps passe, plus les deux courbes descendent. Mais surtout on arrive à un stade où la courbe rouge va passer en dessous de la courbe bleue. Et donc, c’est à partir du moment où cette courbe rouge passe en dessous de la courbe bleue que le point de bascule est atteint.

Alors maintenant, si je fais un zoom sur cette courbe, on voit que c’est au mois 70 ici que le capital restant dû du crédit racheté est inférieur au capital restant dû du crédit initial. C’est-à-dire que c’est 46 mois après le rachat du crédit, c’est-à-dire presque quatre ans après ce rachat, que le point de bascule est atteint.

Alors que faut-il en conclure ?

C’est qu’il faudra quasiment quatre ans, 46 mois exactement, à cette famille pour amortir le rachat de son crédit immobilier. Et donc, si cette famille souhaite vendre sa résidence principale moins de 46 mois après leur achat, elle perdra de l’argent.

Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, c’est-à-dire qu’au moment de faire un rachat de crédit immobilier, vérifiez bien pour combien de temps cela vous engage.

Alors, de façon générale, si vous comptez garder votre bien immobilier pendant de nombreuses années, le rachat ne posera pas de problème.

En revanche, si c’est un bien immobilier que vous souhaitez revendre à court ou moyen terme, ou si vous pensez que votre situation familiale ou professionnelle va évoluer à court ou moyen terme, soyez bien vigilant, calculez bien votre point de bascule même si l’écart entre les deux taux d’intérêt, c’est-à-dire entre le taux d’intérêt du crédit initial et le taux d’intérêt qu’on vous propose pour le rachat, est supérieur à 1%.

Voilà, je vous laisse calculer, à votre tour, votre point de bascule.

J’espère que cette vidéo vous aura plu.

Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, je vous rappelle que si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces, de retours d’expériences autour de l’immobilier et de la location courte durée, vous avez plusieurs possibilités.

Vous pouvez me suivre en vous abonnant à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree ; mais vous pouvez également me suivre en vous abonnant encore une fois gratuitement à ma chaine YouTube en cliquant sur le bouton juste ici.

Je voulais également vous rappeler dans cette vidéo que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet.
Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit i qui va apparaitre en haut à droite de cette vidéo.

Alors, de quoi parlent ces deux e-books ?

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque mode d’emploi ». Et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter et quels arguments mettre en avant pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif, mais surtout pour la convaincre de vous financer.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et dans ce second e-book, je vous explique pourquoi la location courte durée génère une rentabilité bien plus importante qu’une location traditionnelle.

Et je vous explique alors, comment vous pouvez mettre cette rentabilité à votre service pour vous permettre de vous créer une rente ou un complément de revenu.

Voilà, écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et encore une fois, soyez bien vigilant avant de faire acheter votre crédit immobilier.

Je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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3 commentaires

  1. Très intéressant Sébastien,

    Effectivement je suis en train de faire racheter mon pret pour passer de 3,6 à 1,5 et gagner 22 000€, peut-être un ou deux ans, 150€ par mois sur un crédit de 504 € à la base qui va passer à 350€.

    Alors je n’ai pas les chiffres exact mais je les attend d’un jour à l’autre.
    Je suis tout à fait accord avec toi et c’est pourquoi je fais uniquement racheter mon prêt dans la même banque, car je n’ai pas d’IRA en faisant racheter dans la même banque, uniquement quelques frais de dossier.
    Mais 800€ sur 22 000€, merci!

  2. Frédéric on

    Bonjour Sébastien,
    Merci pour cette idée de la représentation graphique du point de bascule que je réutiliserai.
    Un autre élément à prendre en compte est la fiscalité …
    En effet, baisser le taux fait baisser les intérêts et génère des économies mais du coup cela fait moins d’intérêts déductibles et c’est d’autant plus important que le Taux Marginal d’Imposition de l’investisseur est élevé.

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