Résidence principale : un achat à éviter !

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Avez-vous déjà imaginé que l’achat de votre résidence principale puisse être un mauvais investissement ?
C’est ce que je pense.
Et je me rends compte qu’en achetant notre maison, avec ma compagne, nous avons fait un mauvais choix.
Cet investissement est venu diminué de manière significative notre capacité d’emprunt.
Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi, selon moi, il faut rester locataire de son lieu de vie.

N’hésitez pas à utiliser les commentaires ci-dessous pour me dire si vous partagez ou non mon point de vue, et pourquoi !

Transcription

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer pourquoi, selon moi, il ne faut pas acheter sa résidence principale.

Bonjour à tous, je suis Sébastien du blog louer-en-courte-duree.fr.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi, avec ma compagne, nous avons fait une erreur en achetant notre maison.

Mais avant que je vous explique pourquoi et avant que je vous donne mes arguments, je vous rappelle que vous avez la possibilité de vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, avant d’aller plus loin dans cette vidéo, ce qu’il faut savoir, c’est que le sujet de la résidence principale est un sujet qui divise et il y a des personnes qui sont pour l’achat de la résidence principale et il y a, bien entendu, d’autres personnes qui sont contre l’achat de la résidence principale.

Alors, en ce qui nous concerne, avec ma compagne, nous avons acheté notre maison en 2011, nous avions un joli apport, 110000 €. Et aujourd’hui, nous remboursons tous les mois 1150 € de crédit.

Alors, avant d’aborder les aspects négatifs, en tout cas, ce que je pensais être des aspects négatifs de la résidence principale, je vais commencer par les aspects positifs.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’en achetant votre résidence principale, vous allez vous construire un patrimoine. C’est de l’immobilier patrimonial que vous allez ensuite pouvoir léguer à vos enfants. Mais je trouve également que la résidence principale est un immobilier sécuritaire et ça, c’est quelque chose de très, très français de se dire qu’en achetant sa résidence principale, au bout de 15, 20 ou 25 ans, on n’aura aucun problème à se loger puisqu’on aura fini de rembourser le logement dans lequel on va habiter.

Alors, maintenant, si je dois aborder les aspects négatifs, quels sont-ils ? Je trouve que le coût d’une résidence principale est assez important parce que je trouve que cette résidence principale nécessite beaucoup de frais et beaucoup de charges et je me suis amusé à comparer ces charges à l’achat et à la location.

Si vous achetez votre résidence principale, qu’est-ce que vous allez devoir payer tous les mois ou tous les ans ? Dans un premier temps, ce qui va être récurrent, c’est votre crédit immobilier. Mais vous allez devoir également payer la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété si vous habitez dans une copropriété, et bien entendu, vous allez devoir également effectuer des travaux, dans votre maison ou dans votre appartement, qui concerne des travaux sur une salle de bain, des travaux pour refaire une cuisine, des travaux pour aménager un jardin ou encore des travaux, par exemple, pour refaire une toiture.

Maintenant, si vous louez votre résidence principale, les charges à supporter sont bien inférieures. Qu’est-ce que vous allez devoir supporter ? Le loyer qu’on peut finalement mettre en face du crédit immobilier. Vous allez devoir également supporter la taxe d’habitation, les charges de copropriété si vous habitez dans une copropriété mais uniquement la partie dédiée au locataire… et c’est tout ! Mais ensuite, je trouve que le ticket d’entrée pour accéder au logement est bien plus important que si vous achetez votre résidence principale parce que si vous achetez votre appartement ou votre maison, en quoi va consister ce ticket d’entrée ?

Dans un premier temps, vous allez devoir payer des frais de notaire. Vous allez devoir peut-être ensuite effectuer des travaux dans cet appartement. Vous allez payer des éventuels frais d’agence si vous passez par une agence, et vous avez ensuite les frais de garantie bancaire et les frais de dossier bancaire.

À l’inverse, si vous louez votre résidence principale, quels sont les frais que vous allez devoir supporter pour pouvoir accéder au logement ? Les éventuels frais d’agence si vous passez par une agence est le ou les mois de caution en fonction de votre propriétaire… et c’est tout ! Et la conséquence directe de tout ça, comme le ticket d’entrée est bien plus élevé à l’achat et bien, c’est que le coût du crédit immobilier à logement équivalent sera plus important que le loyer.

Et donc, si je reprends l’exemple de ma maison, je vous disais en début de cette vidéo que le remboursement du crédit était de 1150 € tous les mois, eh bien, ce qu’il faut savoir, c’est que cette même maison se louerait 900 € tous les mois !

Et donc, en achetant la résidence principale finalement, vous avez un reste à vivre bien inférieur à celui que vous avez si vous louez justement cette résidence principale.

Ensuite, ce que je voulais souligner dans cette vidéo, c’est que pour la majorité des gens, la résidence principale constitue le projet d’une vie, c’est-à-dire qu’ils veulent acheter une résidence principale, un logement dans lequel ils vont se sentir bien et pour lequel ils ont eu un véritable coup de cœur. Et la conséquence encore une fois de tout ça, c’est que pour pouvoir s’offrir ce projet ou ce logement, ils sont prêts à s’endetter au maximum, ce qui va laisser ensuite peu d’espace pour acheter de l’immobilier locatif ou tout simplement pour se faire plaisir au quotidien.

Alors, j’imagine que, comme moi, vous avez déjà regardé des émissions télé et dans ces émissions télé immobilières, on voit toujours des agents immobiliers qui proposent à leurs clients de belles maisons ou de beaux appartements mais que souvent ces personnes ne peuvent pas s’offrir parce que justement, ces biens immobiliers sont au-dessus de leur budget. Et on voit souvent ces agents immobiliers ou ces animateurs télé dire à ces personnes, à leurs clients, est-ce que vous ne pouvez pas essayer de retourner voir votre banque pour savoir si vous ne pouvez pas avoir 30000 ou 50000 € de prêt supplémentaire, ou est-ce que vous ne pouvez pas interroger quelqu’un de votre famille qui pourra vous prêter ces 30000 ou ces 50000 € pour pouvoir vous offrir cette maison ou cet appartement pour lequel vous avez eu un véritable coup de cœur, cet appartement ou cette maison dans lequel vous vous sentez bien et cet appartement ou cette maison dans lequel vous voulez voir grandir vos enfants ?

Et ça, je trouve que c’est une véritable bêtise parce qu’un budget est un budget et donc, par définition, un budget doit être respecté. Si vous ne respectez pas votre budget, c’est le meilleur moyen de vivre avec un couteau sous la gorge tout le reste de votre vie ou en tout cas pendant les 15, 20 ou 25ans qui seront nécessaires pour rembourser votre crédit.

Et encore une fois, si vous vous mettez le couteau sous la gorge pour acheter votre résidence principale, vous n’aurez aucune latitude ensuite pour faire d’autres investissements locatifs ou tout simplement pour vivre au quotidien si vous n’avez pas envie de faire de l’immobilier locatif.

Et donc, ce que je pense réellement, c’est que la résidence principale, c’est un centre de coût, c’est une charge, c’est de l’immobilier qui ne rapporte pas. Contrairement à l’immobilier locatif qui va vous rapporter de l’argent tous les mois en plus de la construction du patrimoine qu’il va vous apporter parce que je le répète : à partir du moment où vous souhaitez faire de l’immobilier locatif, il faut absolument que vous achetiez de l’immobilier intelligent qui va dégager des excédents de trésorerie tous les mois, c’est-à-dire de l’immobilier locatif qui va générer du cashflow tous les mois.

Alors, si je reviens à mon cas personnel, qu’est-ce que j’aurai dû faire ? Eh bien, tout simplement, plutôt que de mettre ces 110000 € dans ma résidence principale dont je ne pourrai bénéficier que dans 20 ans, à la fin du remboursement du crédit, j’aurai dû acheter deux appartements, cash même, avec ces 110000 € et ces appartements me rapporteraient aujourd’hui des loyers entre 950 € et 1000 €, ce qui me permettraient de financer à coût zéro la location de ma résidence principale.

Alors, vous allez certainement me dire : « Oui, mais tout le monde n’a pas 110000 € pour investir dans l’immobilier » et vous avez raison. Mais si vous n’avez pas ces 110000 € vous pouvez, de toute façon acheter un ou plusieurs appartements, avec ou sans apport parce que je rappelle encore une fois qu’il est possible d’acheter de l’immobilier locatif sans apport. Et donc, vous pouvez donc acheter de l’immobilier locatif qui va vous rapporter de l’argent tous les mois et en parallèle, vous pouvez continuer à louer votre résidence principale puisque je vous rappelle qu’à logement équivalent, le loyer d’une résidence principale est souvent inférieur au coût du crédit de la même résidence principale.

Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Alors, je sais que tout le monde ne sera pas d’accord avec moi mais je sais également que certaines personnes seront d’accord avec moi mais tout ce qu’il faut se dire, c’est que, en fait, l’achat ou non de la résidence principale va dépendre des projets personnels de chacun, mais surtout cet achat va dépendre des chemins de vie.

En tout cas, je voulais partager aujourd’hui ceci avec vous dans cette vidéo et j’espère bien que cette vidéo vous aura plu. Alors, si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager, surtout avec des personnes qui se posent les questions suivantes : « Est-ce que je dois acheter ma résidence principale ? » ou « Est-ce que je dois acheter de l’immobilier locatif ? » Vous avez eu aujourd’hui mon point de vue !

Si vous souhaitez me suivre et si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces et de retours d’expérience sur l’immobilier, je vous rappelle que vous avez deux possibilités : me suivre en vous abonnant à ma newsletter sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ; mais vous pouvez également, encore une fois, vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici.

Pour les personnes qui ne l’ont pas encore fait, je vous rappelle que j’ai rédigé deux e-book : « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique quelle attitude adopter pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif et surtout pour la convaincre de vous financer ; et le second e-book que j’ai rédigé se nomme : « Doubler son salaire avec la location courte durée » et dans cet e-book, je vous explique pourquoi la location courte durée dégage une rentabilité bien plus importante qu’une location traditionnelle et je vous explique alors comment vous pouvez utiliser cette rentabilité explosive pour vous créer une rente ou des revenus complémentaires.

Alors, vous pouvez télécharger des deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » qui va apparaître en haut, à droite de cette vidéo. Voilà.

Écoutez, j’ai fini aujourd’hui de traiter le sujet de la résidence principale à l’achat versus le sujet de la résidence principale à la location et je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo !

Ciao !


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Recherches utilisées pour trouver cet article :acheter sa residence principale est un mauvais investissement, peut on louer une résidence principale juste achetée

16 commentaires

  1. Bonjour Sebastien ,

    Je suis d’accord avec ton analyse mais j’aimerais y apporter une nuance.

    j’ai moi même fait cette erreur d’acheter en premier ma résidence principale par ignorance de la connaissance entre actif et passif.

    Cette analyse est juste si on ce place en tant qu’investisseur mais tout le monde ne deviendra pas investisseur immobilier.

    L’achat de sa résidence principale reste « une épargne forcée » c’est la différence entre la cigale et la fourmi
    si on se place uniquement côté consommateur d’un logement.

    André

    • Sébastien on

      Bonjour André,

      Je suis tout à fait d’accord avec toi.
      Merci pour cette précision.

  2. Léonard on

    Bonjour Sébastien !

    ça fait plusieurs fois que je traine sur ton blog, je venais à la base plus au hasard, à la demande d’une amie, mais pour le coup, les choses que je lis m’interpelle vraiment.

    Déjà, il est bon de savoir que sans apport, investir dans l’immobilier reste possible. On pense souvent à tort que ces réservés aux gens ayant déjà un capital.. Moi, je voulais m’en constituer un grâce à l’immobilier.

    Aujourd’hui, j’ai 26 ans, un parcours assez sinueux, dirons-nous. Je suis en en contrat mais la vie de la boite est menacé. Et suite à plusieurs expériences professionnelles sans aucun intérêt… j’aimerais changer quelques chose à ma manière de vivre.

    Vivant en concubinage, nous avons 2 revenus également. Et à la lecture de cet article, qui met le doigt sur les contrainte lié à l’achat d’une résidence principale, c’est vraiment intéressant. Pensez-vous qu’il soit envisageable de monter un dossier pour la banque afin de commencer petit à petit à investir ? :/

    J’avoue être très interessé, mais sans capital.

    • Sébastien on

      Bonjour Léonard,

      J’ai envie de répondre que pour investir, le plus tôt est le mieux.
      Votre meilleur capital, c’est le temps.
      Je confirme qu’il est possible d’investir sans apport, mais pas n’importe comment non plus.
      Votre investissement doit être une bonne affaire et votre dossier bancaire béton.
      La banque a besoin de voir et être convaincue que vous allez gagner de l’argent avec votre immobilier.

      Au plaisir !

  3. Léonard on

    Quoiqu’il en soit, très bon blog, avec un contenu riche et interessant. Merci à toi de nous faire partager tes expériences.

    Léonard.

  4. Francine on

    Merci pour ce partage. C’est vrai que je n’avais pas vu l’acquisition d’une résidence principale sous cet angle. Dans ton cas, l’achat de deux apparts aurait été en effet plus intéressant.

  5. Léonard on

    J’ai pensé à vous et votre blog.

    Je suis tombé là dessus. Et j’aurai aimé avoir votre avis. Il parle de la loi Bouvard.

    « Que l’on soit ou non propriétaire de son logement, si on est encore en activité, « convertir ses impôts en patrimoine s’impose ». Chaque euro dépensé en impôt est un euro définitivement perdu ! De plus, réduire ses impôts en investissant en loi Bouvard dans une résidence de tourisme est un acte citoyen car il permet à la France de construire suffisamment d’hébergements pour maintenir son 1er rang mondial dans le tourisme et de générer des recettes pour les activités touristiques et commerciales.  »

    Ce logement de tourisme peut être typiquement détourné en location à courte durée. Cela me semble interessant.

    Bonne journée.
    Amitiés.

    • Sébastien on

      Bonjour Léonard,

      Plusieurs choses me gêne dans le dispositif Censi Bouvard :
      – La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé à travers la signature d’un bail commercial avec un exploitant de résidences.
      -> Vous n’êtes pas maître de votre activité et de votre exploitation

      – Les deux parties sont liés par un bail commercial d’une durée de 9 ans
      -> Vous ne pouvez pas récupérer votre logement pour changer de stratégie immobilière. Vous êtes bloqué durant 9 ans.

      – Le propriétaire ne peut pas se réserver la jouissance du logement à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
      -> Vous ne pouvez pas profiter de ce logement pour y dormir ou accueillir de la famille ou des amis

      – Il n’est pas possible d’amortir le bien fiscalement
      -> Vous ne pouvez donc pas générer autant de déficit foncier qu’en LMNP classique

      Pour toutes ces raisons, entre autre, je n’irais personnellement pas sur ce régime.
      Mais peut-être qu’il conviendra davantage à des personnes qui cherchent à réduire leurs impôts.

      Ma stratégie n’est pas de payer moins d’impôt, mais de gagner plus d’argent sans en payer ! 🙂

  6. Bonsoir Sébastien,

    C’est vrai que au niveau comptable, l’achat de la résidence principale se traduit en passif (souvent de longue durée), en baisse de pouvoir d’achat et surtout en réduction de capacité d’emprunter.

    Cependant, si je peux me permettre, aujourd’hui tenant compte des taux d’intérêt immobilier extrêmement bas, le cout d’une location ou d’un crédit sont très similaires, même dans des grandes villes.

    En plus avec toutes les astuces qu’on connais (et que tu nous explique avec tant d’enthousiasme), je pense qu’acquérir une résidence principale peut quand même permettre de faire des bonnes affaires en cas de revente avec plus value. De quoi se poser la question…

    En tout cas mon avis est le suivant:
    l’achat de la RP peut se réaliser
    1) après 3-4 investissements locatifs qui rapportent assez d’argent pour la financer
    2) si on ne veux pas vivre tout de suite des excédents produit par ces investissements.
    3) Si on peut faire une bonne opération de plus value au bout de 5/6 ans.

    Qu’en pensez vous??

    Cordialement
    Paolo

    • Sébastien on

      Bonjour Paolo,

      Je ne partage pas ce point de vue car la capacité d’emprunt utilisée dans la résidence principale pourrait servir à acheter de l’immobilier qui rapporte.
      Par ailleurs, le fait que les taux soient faibles n’efface pas la taxe d’habitation à payer sur la résidence principale, le coût de l’entretien…
      Mais je peux comprendre ce point de vue.

  7. Bonsoir Sébastien,

    merci de m’avoir répondu.

    J’ai une question sur les appartements achetés au nom de ta société car théoriquement ceci devrait préserver tes possibilités d’endettement.

    Mais alors, en réalité, acheter au nom de ta SASU diminue ou préserve tes capacités d’emprunt? Qu’en pense ton banquier ??

    Si, de cette manière, les capacités d’emprunter sont préservées ça ouvre la porte à l’achat de la résidence principale?

    Merci de ta réponse.

    Cordialement
    Paolo

    • Sébastien on

      Il ne faut pas oublier que la société s’endette aussi 🙂
      Et tant que la société est jeune la banque peut te demander d’être caution, ce qui est mon cas.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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