La bonne technique pour investir dans l’immobilier

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Investir dans l’immobilier ne se fait pas au hasard.
Pour gagner du temps et de l’argent, il faut savoir filtrer les annonces publiées en ligne et il faut prêter attention à un certain nombre de points au moment de la visite.
Dans cette vidéo, je liste ces points de vigilance qui permettent d’identifier et de réaliser les bonnes affaires.

N’hésitez pas à indiquer dans les commentaires ci-dessous ce à quoi vous êtes également vigilant au moment de la consultation des annonces et en visite.

Transcription

Quelle est la bonne démarche à adopter lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier. C’est la question à laquelle je vais répondre dans cette vidéo. Et en particulier, je vais répondre à de nombreuses questions que se pose Grégory parce que Grégory souhaite investir dans l’immobilier. Par contre, il ne sait pas par quel bout prendre son projet. Il ne sait pas comment faire le tri parmi toutes les annonces qu’il consulte sur Internet et surtout, il ne sait pas ce à quoi il faut faire attention en visite. Donc, Gregory, regarde bien cette vidéo, elle est spécialement pour toi.

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer quelle est la bonne démarque à adopter pour réaliser un bon investissement locatif.

Mais avant de commencer et avant que je vous en dise plus, je vous invite à vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Alors, que faut-il regarder avant d’investir dans l’immobilier ? Et comment faire le tri au milieu de toutes les annonces et au milieu de toutes les visites.

#1 : Les annonces

Commençons par les annonces.

  • Le budget :

Avant d’investir dans l’immobilier, il faut, bien entendu, définir un budget. Si vous gagnez 2000 € par mois, ce n’est pas la peine de regarder des immeubles qui vont coûter plusieurs millions d’euros, en tout cas, pas tout de suite.

Pour définir votre budget, vous devez d’abord déterminer votre taux d’endettement ; et votre taux d’endettement doit rester le plus longtemps possible en dessous de 33%.

Alors, comment faire pour calculer votre taux d’endettement ? Il suffit tout simplement de diviser l’ensemble de vos charges par l’ensemble de vos revenus.

Alors, qu’est-ce qu’on va mettre dans les charges ? On va mettre votre loyer, vos crédits à la consommation, vos crédits immobiliers, les pensions que vous versez.

Et qu’est-ce qu’on va mettre dans les revenus ? On va mettre les revenus salariés ou les revenus issus de votre activité professionnel, les loyers que vous percevez et les pensions que vous percevez.

Alors, au besoin, pour calculer votre taux d’endettement et pour définir le montant que vous allez pouvoir allouer à votre nouvel investissement locatif ou à votre premier investissement locatif, n’hésitez pas à aller consulter soit un courtier, soit votre banquier.

  • La consultation

Et une fois que vous aurez déterminé votre budget, il faut consulter les annonces.

Alors, consulter les annonces, bien entendu, dans la limite des surfaces que vous recherchez et dans le budget qui vous est alloué.

  • Les alertes

Et moi, ce que je vous encourage à faire, c’est de créer des alertes sur leboncoin ou sur SeLoger, comme ça vous allez recevoir de la part de ces sites-là toutes les nouvelles annonces qui seront publiées et qui seront susceptibles de vous intéresser.

Par contre, ce n’est pas tout quand même. Moi, je vous conseille d’aller au moins deux fois par jour sur chacun de ces sites parce que ce qu’il faut savoir quand même, c’est que les alertes e-mail que vous allez recevoir ne sont pas envoyées en temps réel ; elles sont envoyées une à deux fois par jour. Donc, si vous voulez être certains de tomber sur la bonne affaire, regardez régulièrement toutes les annonces qui sont publiées sur ces sites Internet.

#2 : Les visites

Alors, qu’est-ce que vous allez faire une fois que vous avez élu ou retenu des annonces sur ces sites Internet et qu’il va falloir déclencher les visites.

  • Les agents immo

Moi, ce que je vous conseille de faire, c’est de tisser des liens avec les agents immobiliers. Il faut impérativement leur expliquer quel type de bien vous recherchez et dans quelle localité ou dans quel environnement vous les rechercher parce qu’une fois que ces agents immobiliers auront compris ce que vous recherchez précisément, ils n’hésiteront pas à vous recontacter si un bien qui correspond à vos critères rentre dans leur portefeuille. Et c’est comme ça et c’est comme ça naturellement qu’on va passer du stade à je n’ai accès qu’aux annonces qui sont publiées sur Internet à j’ai accès aux annonces qui sont publiées sur Internet mais également à des annonces qui vont rentrer dans le portefeuille des agents immobiliers que je côtoie et qui ne sont pas encore publiées en ligne.

Et donc, ce que je vous encourage à faire, c’est à multiplier les contacts avec les agents immobiliers. Ça va être une bonne façon pour trouver des bonnes affaires, ou en tout cas, des biens qui sont susceptibles de correspondre à votre demande.

  • L’emplacement

Alors, à quoi vous devez faire attention en visite ? Bien entendu, l’emplacement. Vous le savez certainement, l’emplacement est un critère déterminant lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier. Et votre emplacement, vous devez le choisir en fonction de la clientèle cible ou en tout cas de la population locative cible que vous visez.

Alors, si vous souhaitez investir dans du meublé étudiant, il faut bien entendu privilégier des petites surfaces qui vont se situer à proximité du centre-ville ou à proximité des universités. Par contre, si vous visez plutôt une population familiale et que vous souhaitez investir sur un T3 ou un T4, peut-être, essayez de vous excentrer des centres-villes parce que les prix au m² seront bien plus bas et privilégiez peut-être également des logements qui vont se situer à côté de parcs ou de jardins d’enfant.

Encore une fois, l’emplacement est déterminant.

  • Les travaux

Au moment de la visite, ce que je vous conseille également de faire, c’est de privilégier les biens avec travaux. Alors, je sais que les travaux peuvent effrayer certaines personnes et c’était en tout cas mon cas à partir du moment où j’ai commencé à investir dans l’immobilier. Par contre, les biens avec travaux sont souvent des bonnes affaires. En effet, comme ce sont des biens en mauvais état, ça justifiera toujours une marge importante de négociation et ces biens seront de toute façon systématiquement en dessous du prix du marché et l’offre agressive que vous allez certainement proposer pourra se justifier par le mauvais état de l’appartement.

  • La luminosité

Ce que je vous encourage également à faire, c’est de regarder la luminosité de l’appartement. En effet, un appartement bien clair, bien lumineux se louera potentiellement plus cher en tout cas sera propice à ce que les locataires s’y sentent bien.

  • Les communs

Ensuite, je vous encourage également à faire attention aux parties communes lorsque vous allez faire des visites avec les agents immobiliers. Surtout ne vous contentez pas de regarder l’état de l’appartement mais regardez l’état des parties communes. Si les parties communes sont en bon état, encore une fois, ça veut dire que l’ensemble des copropriétaires prennent soin de leur patrimoine et ça, c’est très, très important. Si les parties communes sont en mauvais état, c’est un signal négatif parce que ça veut dire que les copropriétaires de l’immeuble ne prennent pas soin de l’immeuble. Et ça, potentiellement, ça peut avoir un incident sur la valeur locative de l’appartement que vous proposerez ensuite à la location. Donc, regardez bien l’état des parties communes. C’est quelque chose de très, très important.

  • Les questions

Ce que je voulais également vous rappeler dans cette vidéo, c’est qu’il y a des questions clés que vous devez poser au moment de la visite demandée à l’agent immobilier ou au propriétaire, pourquoi est-ce qu’il vend. Et les bons plans, ça va être les ventes qui sont liées à des successions ou à des divorces parce que ça veut dire que vous aurez affaire à des vendeurs pressés.

Je vous encourage également à poser la question suivante : depuis combien de temps le propriétaire possède l’appartement. Là encore, ça va vous donner un indice sur la marge de négociation que vous allez avoir face au vendeur. Et plus, le propriétaire-vendeur sera propriétaire depuis longtemps, plus votre marge de négociation sera importante parce que ça veut dire qu’il aura amorti beaucoup de capital ou en tout cas, qu’il lui restera très peu de crédit à rembourser.

Alors, pour résumer et pour faire simple, les bons plans ou les bonnes affaires, ça va être par exemple une fratrie qui vend l’appartement qu’avaient acheté leurs parents qui sont décédés et alors que cet appartement avait été acheté il y a 50 ans par exemple. Et la mauvaise affaire, ça va être par exemple celle d’un jeune couple qui a acheté l’appartement il y a 1 et 2 ans et qui souhaite revendre parce qu’ils souhaitent avoir un enfant supplémentaire.

Donc, voilà les questions que vous devez poser au moment de la visite : pourquoi est-ce que le propriétaire vend, et depuis combien de temps le propriétaire possède le logement.

Alors, qu’est-ce qui se passe après la visite ? Vous avez plusieurs possibilités. Soit l’appartement ou la maison ne vous plaît pas, ou soit vous pensez qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire, auquel cas, ce n’est pas grave, il y aura d’autres biens sur le marché que vous pouvez acheter.

  • L’offre

Maintenant, si l’appartement vous plaît, vous avez la possibilité de faire une offre. Avant de faire une offre, ce que je vous encourage à faire, c’est bien entendu une étude de rentabilité de façon à faire une offre qui génèrera un crédit immobilier qui génèrera lui-même un cashflow positif.

Alors, n’ayez pas peur surtout de faire des offres d’achat agressives parce que tout l’argent que vous allez gagner au moment de l’offre d’achat, c’est de l’argent que vous n’aurez pas à emprunter à la banque. Et surtout, c’est de l’argent que vous n’aurez pas à amortir. Alors, soyez décomplexés. Surtout, faites des offres d’achat agressives.

Pour vous donner quelques exemples, j’ai dernièrement fait des offres d’achat à 70000 € au lieu de 90000 €, à 25000 € au lieu de 48000 €. Bref, osez. Encore une fois. Tout ce que vous allez gagner au moment de l’offre d’achat, c’est autant d’argent que vous n’aurez pas à emprunter à la banque.

Alors, si votre offre d’achat est refusée, écoutez, ce n’est pas bien grave. Il y aura d’autres biens sur le marché sur lesquels vous pourrez vous positionner. Et surtout, retenez mon conseil : un investissement locatif se fait uniquement avec les chiffres, jamais et surtout pas avec le cœur.

Alors, si votre offre d’achat est acceptée, vous pensez certainement qu’il ne vous reste plus qu’à aller chercher le financement. Alors, surtout pas.

 

  • Le voisinage

La dernière étape de votre achat, en tout cas, avant la recherche du financement, consiste à aller frapper aux portes de l’immeuble dans lequel vous souhaitez investir pour essayer de discuter avec les gens pour savoir s’il y a des problèmes au sein de la copropriété. Parce que s’il y a des locataires ou des résidents de mauvaise qualité, ça, ça peut avoir un impact négatif sur le bien que vous allez chercher à louer une fois que vous l’aurez acheté.

Alors là, je parle vraiment en connaissance de cause parce qu’à deux reprises, ce qui nous est arrivé à moi et à ma compagne, c’est de tomber dans des résidences, en fait, sur lesquelles les voisins directs des appartements dans lesquels on avait investi causaient des troubles à la copropriété et ça a eu un impact sur la location des appartements qu’on avait achetés. On a des appartements qui sont restés vides pendant plusieurs mois.

Donc, ce que je vous recommande de faire, c’est de frapper aux portes pour discuter avec les résidents de l’immeuble pour savoir encore une fois s’il y a des résidents qui posent problème ou s’il y a des problèmes, au sens large, au sein de la copropriété.

  • Le financement

Et une fois que vous avez validé tout ça, vous pouvez enfin aller chercher votre financement.

Donc voilà toutes les étapes que vous devez effectuer si vous souhaitez investir dans l’immobilier de façon à sécuriser au maximum l’investissement locatif que vous souhaitez faire.

Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu. J’espère qu’elle aura été utile, qu’elle vous aura permis de débloquer certains verrous comme les problèmes que se pose Grégory. J’espère que Gregory, maintenant, tu sauras ce qu’il faut faire pour aller chercher ton investissement locatif.

Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, je vous rappelle que vous avez plusieurs possibilités.

La première de ces possibilités, c’est de vous abonner gratuitement à la newsletter de mon blog louer-en-courte-duree mais vous pouvez également vous abonner toujours gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton juste ici.

Et puis, je voulais également vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books pour vous aider à investir dans l’immobilier.

Alors, le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous donne toutes les astuces et toute les bonnes attitudes à adopter pour convaincre la banque de la viabilité de votre investissement locatif.

Et « Doubler son salaire avec la location courte durée » dans lequel je vous explique comment, grâce à location courte durée, vous allez pouvoir dégager une rentabilité explosive qui va vous permettre de vous constituer une rente ou un complément de revenus.

Alors, vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui sont apparues dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur Internet. Et si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile ou à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le petit « i » qui va apparaître en haut, à droite de la fenêtre de cette vidéo.

Donc, voilà tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui donc soyez bien vigilent au moment de filtrer les annonces sur les divers sites ou les diverses plateformes en ligne et surtout, posez les bonnes questions et faites attention aux bonnes choses lorsque vous êtes en visite.

Je vous dis à très, très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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3 commentaires

  1. Bonjour Sebastien,
    Merci pour cette excellente synthèse.

    Il y a vraiment beaucoup beaucoup d’informations dans cette vidéo.
    Lors de publications aussi denses, te serait-il possible de lister, en dessous de la vidéo, une dizaines de points clés qui récapitulent en partie ce que tu as dit ?
    Parce que le débutant qui ne sait pas du tout de quoi tu parles peut se sentir un peu perdu…
    Bonne journée

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