Comment équiper une location meublée ?

L’immobilier évolue, et dans le bon sens.
En effet, en application de la loi Alur, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) fixe la liste minimale des équipements obligatoires pour faire de la location meublée.
Mais pour prendre soin de ses locataires, il faut aller encore plus loin.

Indiquez-les moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi.

Location meublée ou Location courte durée ?

La location meublée classique est-elle compatible avec la location courte durée ?
Est-on d’ailleurs obligé de choisir entre l’un et l’autre de ces 2 modes d’exploitation ?
L’avantage de l’immobilier, c’est qu’il est possible grâce à un bien « tout terrain » de faire à peu près ce qu’on veut.

Après avoir visionné cette vidéo, indiquez-moi dans les commentaires sur vous utilisez plusieurs modes d’exploitation sur un même bien immobilier.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui. Dans cette vidéo, je vous propose de faire le parallèle entre la location meublée et la location courte durée.

Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce qu’il y a énormément de personnes qui m’écrivent pour me demander, s’il est possible de mixer la location meublée classique avec la location courte durée. Alors, la réponse est oui et je vais vous expliquer comment dans cette vidéo.

Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, comme d’habitude, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Vous pouvez télécharger ces deux ebooks en cliquant sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Alors, il y a énormément de personnes qui font de l’immobilier meublé traditionnel, donc sur de la petite surface (cela peut être du studio, cela peut être du T2, cela peut même être du T3 d’ailleurs sur des surfaces un petit peu plus grandes) mais qui s’interrogent sur la location courte durée.

Il y a donc pas mal de ces personnes qui m’écrivent pour me demander s’il est possible de mixer la location meublée classique avec de la location courte durée. Alors, la réponse est oui ; et j’ai même envie de vous dire que lorsque vous investissez dans l’immobilier, il faut que votre bien soit tout terrain.

C’est quoi un bien tout terrain ? Cela veut dire que vous allez exploiter des biens qui peuvent être utilisés sous plusieurs formes de location. Par exemple, si vous avez une petite surface de type studio, ce studio, vous allez pouvoir l’exploiter en location meublée classique avec un locataire à l’année, jeune actif ou étudiant. Mais vous allez également pouvoir faire de la location courte durée. Si c’est un T2, vous allez pouvoir faire également de la location meublée classique et de la courte durée.

Maintenant sur des surfaces un petit peu plus grand T3, T4, vous allez pouvoir faire de la location meublée classique, vous allez pouvoir faire de la colocation et vous allez aussi pouvoir faire de la location courte durée. Mais généralement, les personnes qui sont sur de l’immobilier plus traditionnel avec des locataires à l’année, ce sont des personnes qui ont fait le choix de ce mode d’exploitation parce qu’elles n’ont pas envie de faire de la location courte durée, 365 jours par an, du 1erjanvier au 31 décembre ; et cela pour plusieurs raisons.

Dans un premier temps parce qu’elles n’ont pas envie d’avoir un temps de gestion plus important parce qu’il ne faut quand même pas se le cacher, la location courte durée, oui cela demande un temps de gestion plus important, même s’il y a énormément de possibilités de délégations de façon à réduire au minimum, au strict minimum le temps de gestion de cette activité.

Puis, il y a des personnes en fait qui se disent : « si je dois déléguer, il va falloir que je trouve un prestataire de services »,  « Je n’ai pas envie de passer du temps à trouver ce prestataire de services », ou « Dans ma ville il n’y a pas forcément de prestataires de services ». Bref, il y a tout un tas de raisons qui poussent les personnes à rester sur de l’immobilier traditionnel.

Pourtant lorsqu’arrive la période d’été, lorsque ces personnes louent à des étudiants, elles se retrouvent généralement avec un ou deux mois de vacance locative parce que généralement, les étudiants quittent le logement fin juin et ils veulent le reprendre au début du mois de septembre et s’épargner les deux mois de loyer d’été.

Donc plutôt que d’avoir un ou deux mois de vacances locatives, il y a certaines personnes qui se disent : « Mais Bon Dieu, est-ce que je pourrais faire de la location courte durée ? ».

La réponse est oui. Si votre logement s’y prête, vous allez pouvoir faire de la location courte durée.

Alors qu’est-ce que c’est qu’un logement qui s’y prête à la location courte durée ? C’est un logement qui va se trouver dans un secteur géographique où il va y avoir du passage. C’est un logement également qui va être meublé. Sur de la location nue, évidemment, vous n’allez pas pouvoir faire de la location courte durée. Puis, c’est un appartement qui va être sexy avec de belles prestations et une belle décoration. En tout cas, c’est ce que vous devez avoir si vous voulez maximiser vos revenus locatifs.

Mais si vous répondez à ces conditions-là, bien entendu, vous allez pouvoir faire de la location courte durée dans le logement que vous louez à l’année. Le gros avantage de faire de la location courte durée sur vos deux mois d’été, où généralement vous avez de la vacance locative, c’est que vous allez pouvoir booster votre rentabilité immobilière, booster vos revenus locatifs.

Je prends un exemple. Généralement lorsqu’on fait de la location courte durée, le loyer est multiplié par trois par rapport à de la location traditionnelle. Imaginons que vous ayez un appartement que vous louez 500 € tous les mois. Cela veut dire que sur deux mois d’été, vous allez pouvoir louer ce logement 1500 € sur deux mois. Ce qui fera 3000 € de revenus locatifs, là où vous auriez eu 1000 € de revenus locatifs ; 2 X 500 €.

Ce qui veut dire que sur deux mois d’été, grâce à la location courte durée, vous avez gagné quatre mois de loyers en plus. Quatre mois de loyers en plus, je ne sais pas si vous vous rendez compte, cela fait un tiers de ce que vous gagnez tous les ans. Donc, c’est toute la puissance de la location courte durée. Donc bien entendu, plutôt que d’avoir de la vacance locative, il vaut quand même mieux prendre quatre mois de loyers supplémentaires.

Alors qu’est-ce que vous pouvez faire de ces quatre mois de loyers supplémentaires ? C’est tout simplement de l’argent que vous pouvez utiliser pour rembourser par anticipation, mais surtout vu qu’on parle de période estivale, c’est de l’argent que vous allez pouvoir utiliser pour financer vos vacances.

Voilà donc comment est-ce que vous pouvez passer de la location meublée classique à de la location courte durée sur une faible période de l’année si votre objectif, ce n’est pas de faire de location courte durée encore une fois du 1erjanvier au 31 décembre.

Puis, ce que vous pouvez faire également si vous souhaitez doper votre rentabilité et que votre locataire étudiant souhaite reprendre le logement en septembre, c’est de faire un deal avec lui. Vous pouvez lui dire : « Moi, je te reprends en septembre. Tu n’as pas besoin de quitter le logement l’été ». Puis s’il ne vous le demande même pas, vous pouvez même lui dire : « Moi, je te propose de ne pas payer le loyer sur les mois de juillet et d’août. Par contre, je récupère le logement ». Vous y faites de la location courte durée et le locataire reprend le logement en septembre.

Je pense, un locataire à qui vous allez dire : « Je t’offre deux mois de logement gratuit », c’est un locataire qui va être content. Donc, c’est à vous de composer ensuite en fonction de ce que vous voulez faire, mais encore une fois, par rapport à l’objet de cette vidéo, oui il est possible de faire de la location courte durée dans des appartements qui sont destinés à de la location meublée traditionnelle.

Maintenant, on va venir à la question des déclarations. Eh oui parce qu’on ne fait pas de la location courte durée comme cela, j’ai beaucoup de personnes qui me disent : « Mais si j’exploite uniquement deux mois dans l’année un appartement en location courte durée, est-ce qu’il faut que je fasse toutes les démarches administratives ? ».

La réponse est oui. Si vous souhaitez faire les choses correctement, vous devez vous faire identifier en mairie en tant qu’un meublé de tourisme, vous devez faire toutes les démarches administratives, et bien entendu vous allez devoir déclarer tous les revenus issus de votre activité de location courte durée. Mais pour avoir quatre mois de loyers supplémentaires, honnêtement, je pense que cela vaut le coup.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous mixez location meublée et location courte durée sur un même bien immobilier, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires. N’hésitez pas à m’indiquer dans ces mêmes commentaires, qu’est-ce que cela vous apporte en terme de cashflow, en terme de rentabilité supplémentaire par rapport à ce même appartement que vous exploiteriez douze mois sur douze en location traditionnelle. Dites-moi si après avoir vu cette vidéo, ce mix location meublée, location courte durée est quelque chose qui vous intéresse.

Avant de vous quitter, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée, les stratégies de location à haut rendement, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube, en activant la petite cloche, de manière à être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Donc maintenant, je vais vous quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sure louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !

Comment éviter les loyers impayés ?

Le loyer impayé : voilà la pire crainte de l’investisseur immobilier ou de celui (ou celle) qui souhaite se lancer.
Il existe pourtant de nombreux moyens pour les éviter.

Après avoir visionné cette vidéo, indiquez-moi si vous pensez toujours que cela constitue un gros risque au point de ne pas investir dans l’immobilier.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on voie ensemble comment éviter les loyers impayés lorsqu’on se lance dans l’immobilier locatif.

Alors, c’est vrai que les loyers impayés, c’est quelque chose qui fait très peur lorsqu’on souhaite devenir propriétaire bailleur, mais vous allez voir qu’en fait il y a un certain nombre de leviers à actionner pour éviter les loyers impayés. C’est ce que je vous propose de voir dans la suite de cette vidéo.

Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés si ce n’est pas encore fait : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, rien de plus simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, vous avez également accès aux liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

Alors, c’est vrai que lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif, la peur du loyer impayé est quelque chose qui peut être freinant, qui peut effrayer. Oui, freiner et effrayer d’ailleurs, certaines personnes. Qui n’a jamais entendu dans son entourage un conseil du style : « tu ne devrais pas investir dans l’immobilier parce que le locataire ne te paiera pas. »

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a uniquement 2% de loyers impayés sur l’ensemble du parc immobilier français. 2% de loyers impayés, ce n’est pas grand-chose. Cela veut dire qu’il y a 98% de chances d’avoir un loyer payé. Donc honnêtement, si je vous disais que vous avez 98% de chances de gagner au loto, je pense que tout le monde irait acheter un billet au bureau de tabac du coin immédiatement.

Alors oui, c’est vrai que lorsqu’on tombe malheureusement dans les 2% de loyers impayés, c’est quelque chose qui peut être dérangeant, c’est quelque chose qui peut être très gênant, mais vous allez justement voir qu’il y a plusieurs façons d’éviter le loyer impayé.

La première de ces façons, c’est de faire attention aux locataires qu’on va mettre dans son appartement. Alors le locataire, cela peut être un étudiant, si on loue un studio. Cela peut être un jeune actif, si on loue un studio ou un T2. Cela peut être une famille si on loue un T3, un T4, un T5, voire une maison. Encore une fois, la première façon d’éviter le loyer impayé, c’est de sélectionner le bon locataire.

Pour sélectionner le bon locataire, il y a plusieurs choses à prendre en considération. C’est donc les éléments du dossier : les avis d’imposition, les fiches de paie. Si vous vous trouvez face à une personne qui n’est pas salariée, mais qui est à son propre compte, il a également des documents légaux à demander pour pouvoir s’assurer des revenus de votre futur locataire. Mais en tout cas, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a un certain nombre d’éléments légaux. Vous ne pouvez pas demander tout et n’importe quoi à vos futurs locataires.

Puis également quelque chose de très important, c’est le feeling que vous allez pouvoir avoir avec le ou les locataires que vous allez mettre dans votre logement. Et cela a toute sa part d’importance parce que d’entrée si vous sentez que le feeling ne passe pas, j’ai envie de vous dire, surtout ne louez pas à ces personnes.

Mais finalement, lorsque vous vous trouvez en visite, lorsque vous faites visiter votre logement pour recueillir des dossiers, vous vous retrouvez à la place d’un employeur qui a besoin de recruter. Comment cela se passe les phases de recrutement ? Cela se fait sur dossier, donc sur CV et au feeling qui passe entre le propriétaire et les locataires, donc entre l’employeur et les futurs employés. Voilà une bonne première manière de filtrer les mauvais locataires : la qualité du dossier et le feeling que vous pouvez avoir.

Alors ensuite, généralement, lorsque vous faites de l’immobilier locatif, il y a un deuxième niveau qui va vous permettre d’éviter les loyers impayés, c’est de demander une caution. C’est quoi la caution ? C’est tout simplement la ou les personnes qui vont se porter garant pour votre locataire ou vos locataires en cas de défaut des paiements.

Généralement lorsqu’on est sur de l’étudiant ou sur du jeune actif, ce sont les parents qui se portent caution. Ce sont les parents qui vont payer le loyer si jamais vos locataires ne paient pas, mais cela peut être également quelqu’un d’autre, soit un cousin, une cousine, un oncle, une tante ou un ami. Ce n’est pas forcément les parents qui se portent caution pour vos locataires.

L’avantage de la caution, c’est qu’elle est gratuite. En fait, ce n’est pas quelque chose de coûteux. Les cautions ont juste à remplir manuscritement et signer un document comme quoi ils s’engagent à payer le loyer, mais il n’y a aucun frais sur la caution. En revanche, cela peut être coûteuse cette caution, si jamais, le locataire ne paie pas et la caution ne paie pas à son tour.

Auquel cas, il va falloir entamer des procédures judiciaires. Et là, cela risque d’être coûteux. Mais encore une fois, il y a 2% de loyers en France, et pour peu que vous ayez les parents comme caution, il y a de fortes chances que si le locataire ne paie pas, les parents paient le loyer du locataire. Il y a donc de fortes chances qu’il n’ait pas de défaut de paiement.

La troisième façon d’éviter les loyers impayés, c’est non pas de prendre une caution, mais c’est de prendre une garantie de loyers impayés. C’est-à-dire que cette garantie de loyers impayés, vous la prenez auprès d’une assurance. Dans ces cas-là, vous n’avez plus besoin de la caution du papa, de la maman, de l’oncle, de la tante ou de l’ami, c’est cette assurance qui va se substituer au locataire en cas de loyers impayés.

Alors l’avantage de cette caution, c’est que si votre locataire ne paie pas, vous n’avez aucune démarche juridique à entreprendre, c’est l’assurance de loyers impayés qui va se soucier de cela. Par contre l’inconvénient, c’est que cette assurance de loyers impayés, elle va avoir un coût. Ce qui peut arriver également en fonction des assurances, c’est qu’il y a une période de carence.

C’est-à-dire que l’assurance de loyers impayés ne vous dédommagera qu’au bout du troisième mois par exemple de loyers impayés. Donc, cela va avoir un coût. Par contre, cela va faciliter les démarches judiciaires, administratives si jamais votre locataire ne paie pas.

Il y a également une troisième manière de se prémunir des loyers impayés, c’est de passer par le VISALE. Le VISALE, c’est visa pour le logement et l’emploi. C’est donc quelque chose qui dépend de l’État. C’est-à-dire que les locataires vont déposer leur dossier auprès de la VISALE, donc c’est l’État qui va se porter garant pour vos locataires en cas de défaut de paiement.

L’avantage pour vous, c’est qu’il y a zéro, c’est quelque chose de totalement gratuit. L’autre avantage, c’est que vous n’avez aucun dossier administratif à remplir. C’est le locataire qui dépose son dossier sur visale. Par contre l’inconvénient, c’est que les loyers ne sont couverts qu’à hauteur d’un certain montant et la garantie VISALE ou la caution VISALE en fait, elle a une durée de vie limitée dans le temps.

Voilà donc comment vous pouvez d’une autre manière vous prémunir des loyers impayés. Mais ce que je voulais vous dire également dans cette vidéo, c’est qu’il y a une autre manière de se prémunir des loyers impayés. Et cette autre manière, elle va dépendre de vous en tant qu’investisseur immobilier, c’est-à-dire investir dans des formes d’exploitation qui vont minimiser le risque locatif.

Je pense notamment à la location courte durée. Vous n’avez aucun risque de loyers impayés tout simplement parce que les locataires paient l’intégralité du loyer avant de venir séjourner chez vous, mais je pense également à la location. Imaginons que vous louez un appartement de trois chambres. L’avantage de la colocation, c’est de booster la rentabilité du bien immobilier. Généralement, deux chambres suffisent à payer le crédit et toutes les charges.

Donc si vous avez une chambre vacante ou si vous avez un locataire qui ne paie pas son loyer, les deux chambres occupées permettront de limiter les pots cassés, donc de pallier à toutes les charges de votre investissement immobilier.

Sur le même principe, l’immeuble de rapport est un excellent moyen également de se prémunir des loyers impayés. Imaginons que vous achetez un immeuble de cinq logements. La probabilité pour que les cinq locataires ne paient pas leur loyer en même temps, elle est quasiment nulle.

Donc si vous avez un mauvais locataire ou un locataire indélicat, les trois ou quatre autres logements de votre immeuble de rapport permettront de louer sereinement votre bien immobilier, sans avoir à souffrir du loyer manquant. Donc, penser stratégie de location à haut rendement, c’est également un moyen de se prémunir contre les loyers impayés. Quand je dis prémunir, d’éviter à souffrir trop intensément des loyers impayés.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à liker cette vidéo. N’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo quelle est la garantie de loyers impayés à laquelle vous avez souscrit ? Vous faites plutôt appel à une caution, à une assurance loyers impayés ou à VISALE dont je vous ai parlé dans cette vidéo. Indiquez-moi également si vous avez choisi des stratégies de location à haut rendement pour minimiser les risques locatifs.

Si ce n’est pas encore fait avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube. Activez la cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis quant à moi, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !

Comment lever les craintes de l’investissement immobilier ?

L’investissement immobilier effraye souvent.
Beaucoup de personnes ont peur de se lancer et cela se manifeste de diverses manières :

  • Elles pensent que l’immobilier n’est pas fait pour elles
  • Elles se trouvent des fausses excuses pour ne pas engager d’action : « je n’ai pas le temps de faire des visites », « la banque ne financera pas », « le prix du m2 est cher dans ma ville »…

Dans ces conditions, comment faire pour aller au delà et réaliser son premier investissement...et tous les autres… 🙂

Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez du mal à réaliser votre premier investissement, et pourquoi.