19 bons plans pour investir malin

Lorsqu’on parle d’immobilier, on pense évidemment à la location nue, la location meublée, la colocation, la location courte durée…

Mais il existe beaucoup d’autres modes d’investissements possibles.
Gaëtan et Alexandre nous en parlent dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires quelles sont les stratégies que vous avez choisies.

Transcription :

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis vraiment ravi de vous accueillir aujourd’hui, en compagnie de Gaëtan et Alexandre du blog construire sa retraite. Bonjour, Messieurs !

Gaëtan : Bonjour !

Alexandre : Bonjour Sébastien et bonjour à tous les internautes qui nous regardent.

Sébastien : Écoutez ! Je suis vraiment ravi d’être avec vous aujourd’hui. Alors, on a eu l’occasion de se rencontrer, de faire des événements ensemble. J’ai notamment été généreusement invité à l’un des évènements que vous avez organisés, il y a un tout petit peu plus d’un an maintenant. Mais aujourd’hui, en fait, je souhaitais faire cette vidéo pour que vous nous parliez du bouquin que vous venez de sortir récemment : “Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir”. Est-ce que vous pouvez peut-être dans un premier temps, nous le présenter. Puis, vous présentez et nous expliquer pourquoi est-ce que vous avez voulu écrire ce livre.

Alexandre : Eh bien volontiers, Sébastien. Alors, Gaëtan. Moi, Alexandre. En fait, on travaille dans la même société depuis quasiment une vingtaine d’années et on se connaît depuis une vingtaine d’années. Donc, on partage un peu les mêmes avis sur l’évolution de l’âge, je dirais et notamment les problèmes de retraites qui se sont profilés depuis maintenant une bonne dizaine d’années et qui ne s’arrangent pas.

Depuis cette période-là en fait, on s’est mis en recherche d’une solution pour au départ, compléter cette retraite qui allait disparaître, plus ou moins disparaître d’ici quelques années. Donc, on s’est lancés très naturellement sur l’investissement immobilier. Alors de l’investissement immobilier tranquille puisqu’il s’agit d’investissement dans des locaux commerciaux qui ne demandent finalement qu’assez peu de temps d’exploitation.

Au travers des échanges que l’on a pu avoir avec nos collègues qui ont plus ou moins le même âge, on s’est aperçu qu’il y avait un vrai déficit au niveau d’investissement immobilier. Puis surtout, comment se lancer ; sur quoi se lancer ; comment trouver des biens ; comment les exploiter ; comment il fallait faire avec les impôts ? Bref, toute une série de questions un peu basiques qui peuvent être posées, mais par où on commence et surtout sur quoi on commence. Et le sur quoi on commence, c’est finalement la singularité de ce livre qui a été tourné un petit peu comme un livre de cuisine. Hein, Gaëtan !

Gaëtan : Oui ! Tout à fait ! Effectivement, on a voulu en fait avec ce livre partager un petit peu tout ce que nous, on a pu vivre parce qu’on a eu des expériences au cours justement de ces 20 ans et on a construit le livre un peu effectivement comme un livre de cuisine avec à l’intérieur différent support immobilier pour lesquels on a identifié la difficulté, la rentabilité, le risque puis le niveau un petit peu de connaissances qu’il faut avoir. Donc pour chacun, il y en a 19. Il y a une petite vingtaine.

Pour chacun de ces supports immobiliers en fait, on donne un petit peu justement le niveau de difficulté, la rentabilité. Enfin bref, tout ce qu’il faut avoir comme éléments pour que chacun puisse trouver « chaussure à son pied » parce qu’on est tous un peu différents, on a des situations différentes, on a des profils différents. Donc, il n’y a pas de support, je dirais, unique puis, comment dire, absolument standard. Il faut que chacun puisse s’épanouir dans son support immobilier. C’est la vocation de ce livre, de pouvoir trouver son support immobilier puis d’avoir effectivement quelques éléments dès le départ. Puisqu’au-delà des différents supports immobiliers, dans ce livre, on retrouve tout le processus finalement du début jusqu’à la fin. C’est-à-dire de la recherche jusqu’à l’exploitation du bien. Tout le processus est un peu classique qu’il faut suivre justement pas à pas, donc pour aider une personne qui va se lancer dans l’investissement immobilier.

Alexandre : Restez bien jusqu’à la fin de l’interview parce que je pense qu’il risque d’y avoir une très grosse surprise d’ici la fin.

Sébastien : Oui ! Je confirme. Il y aura une très grosse surprise d’ici la fin de la vidéo. Alors, je trouve que cette approche, elle est vraiment maligne parce que c’est vrai qu’on s’est tous retrouvés à discuter avec des collègues autour d’un café ou un repas de famille ou avec des amis en disant : « voilà moi, je fais de l’immobilier. » Puis, la personne en face répond : « moi aussi, j’aimerais en faire. Par contre, je n’y connais rien. C’est le flou. Je ne sais pas si doit faire du meublé, du nu, de la défiscalisation, acheter un immeuble divisé. Enfin, il y a une multitude de solutions possibles. Donc, il y en a 19 que vous avez référencés dans votre bouquin.

Comme vous le disiez en fait, chaque profil va avoir une stratégie qui lui conviendra davantage. Donc moi, si je devais vous poser une question puisque vous avez bien planché sur les profils et les 19 investissements possibles, si j’identifie quelqu’un par exemple qui souhaiterait faire un investissement un petit peu pépère, il veut de l’immobilier sans forcément y passer beaucoup de temps, qu’est-ce que vous pourriez lui conseiller ? En tous cas, qu’est-ce que le livre recommande ?

Alexandre : Alors, si c’est un investissement pépère, donc il y aura une rentabilité qui sera forcément plus faible. Cela dit, c’est toujours mieux d’investir de manière pépère que de ne rien faire.

Alors, deux types d’investissement qui nous viennent immédiatement à l’esprit, c’est tout d’abord d’investir dans des SCPI (société civile de placement immobilier). C’est avoir une société qui s’occupe de tout. À savoir, elle investit dans plusieurs centaines de millions, voir milliards d’investissements sur des belles adresses un peu partout sur le territoire français. Puis pour l’investisseur qui est finalement considéré un peu comme un associé, il récupère une sorte de loyer et de plus-value quelque part s’il revend ses parts.

Alors, entendons-nous bien, il y a aussi des frais d’entrée et d’exploitation à l’année de ce type de bien. Mais c’est une formule intéressante. Ce n’est pas de la bourse. C’est vraiment de l’immobilier. Ce qui est intéressant, c’est qu’on peut faire un crédit pour obtenir une SCPI et on ne peut investir de 10 000 € jusqu’à pas de limite.

Première formule, la SCPI puis aussi le fameux investissement Pinel qui s’est, d’ailleurs maintenant depuis le début de l’année 2019, étendu de Normandie. La formule Pinel qui permet d’investir dans des biens neufs avec une rentabilité relativement faible. Puis aussi de Normandie qui est un dispositif fiscal nouveau qui est plutôt sur les biens à rénover. Donc, il peut être aussi une formule intéressante. Donc cela, c’est la formule, je dirais, pépère.

Gaëtan : Plutôt pépère, oui. Sachant que la grosse différence quand même entre les deux, c’est que dans le cadre du SCPI, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien, vous êtes propriétaire finalement d’un morceau de bien, d’un morceau d’un ensemble. Alors que côté Pinel, vous êtes quand même propriétaire d’un bien.

En revanche, dans les deux cas, il faut bien garder en tête quand même qu’on s’engage sur une durée, une certaine durée. Dans le cadre de la SCPI, il faut quand même conserver généralement aux alentours de 14 – 15 ans puisque sinon en fait, ce n’est pas forcément très rentable. Puis dans le Pinel, c’est pareil, il faut aussi garder le bien pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux qui sont proposés.

Sébastien : Ceci dit, on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. En tout cas, comme tu le disais tout à l’heure à juste titre, Alexandre, il vaut quand même mieux faire quelque chose que ne rien faire du tout. Donc ces deux stratégies, moi, je les entends tout à fait lorsqu’on a envie de « laisser la machine tourner toute seule. »

Alors maintenant, j’ai envie de prendre le cas d’un deuxième profil, une personne qui n’a pas forcément une grosse velléité à vouloir aller chercher plus de 20 % de rentabilité, mais qui quand même a déjà entendu parler d’immobilier et souhaite aller chercher des rentabilités intermédiaires. Dans ce cas-là, qu’est-ce qu’on peut proposer à cette personne ?

Alexandre : Clairement de notre côté, nous on est plutôt sur l’investissement dans les locaux commerciaux, dans les murs de boutique. Donc, cela offre une rentabilité de l’ordre de 10 % à peu près brut lorsqu’on les sélectionne bien. C’est pépère aussi parce que finalement l’essentiel de l’effort est fait lors de la recherche du bien, de la recherche du financement. Après, le locataire, il est en place et il reste pendant des années. Le bail est spécifique et s’étend sur 3 ans, 6 ans et 9 années. Donc, c’est relativement tranquille.

C’est une formule qui ne nécessite pas beaucoup d’investissement en temps lors de la phase d’exploitation. Après, on a tout ce qui est meublé classique qui offre un surplus finalement, un amplificateur de rentabilité, si je puis dire, par rapport à un bien qui est nu. Il faut compter, on peut tabler sur +15 % par rapport à un bien qui est considéré comme nu. C’est quelque chose qui nous donne une rentabilité tout à fait intéressante, qui est elle-même aussi amplifiée par la niche fiscale que constitue le statut de loueur meublé non professionnel par exemple. Donc, c’est une formule qui est quand même intéressante en meublé longue durée classique.

Gaëtan : Oui !

Alexandre : Puis, si on n’a quand même pas envie de se casser la tête avec cela, on peut faire un meublé, enfin un investissement dans un studio ou un appartement nu standard. La précaution, c’est de bien choisir sa zone qui est évidemment quelque chose de pertinent par rapport à la demande dans la zone dans laquelle on investit. Ce sont les trois qui me viennent immédiatement à l’esprit : obtenir une bonne rentabilité moyenne, quelque chose d’intéressant là-dessus.

Sébastien : Ok ! Parfait ! Alors maintenant, si j’ai un profil un peu plus kamikaze, j’ai envie de dire, quelqu’un qui veut un maximum de rentabilité tout de suite, un maximum de cashflow tout de suite, quelle est la stratégie ou les deux, trois stratégies qu’on pourrait lui conseiller ?

Alexandre : Tu veux parler des internautes qui sont fans de toi et qui nous regardent en ce moment, Sébastien ? Ceux qui veulent que la rentabilité commence par un deux, j’ai l’impression.

Gaëtan : Alors là, sur ce type de profil forcément, ce sont des profils où on ne va pas le cacher, cela demande un investissement personnel plus important. Cela, c’est clair. Donc, cela veut dire qu’il va falloir y passer du temps, il va falloir s’investir. Donc là, bien évidemment, on va retrouver quelque chose que tu connais très bien, c’est la location courte durée. Là, c’est quelque chose qui est vraiment super parce qu’on a tous les avantages qu’a cités Alexandre sur la partie meublée puis on met encore l’amplificateur de la location courte durée. Donc cela, c’est vraiment quelque chose qui est extrêmement intéressant.

Alors après, toute à l’heure, on parlait aussi du profil des personnes. Cela dépend aussi de chacun parce que soit c’est un investissement personnel pour réaliser toute la gestion locative soi-même, soit il y a également des solutions pour déléguer en partie cette gestion locative. Donc là, c’est à chacun de décider. Mais cela, typiquement, c’est un support qui est vraiment explosif.

Alors ensuite, on a l’achat-revente. Donc là aussi, c’est pareil. L’achat-vente, c’est un investissement personnel parce qu’il faut chercher un bien. Il faut bien sûr trouver un bien dans lequel il y a des travaux, mais il faut être capable d’estimer la partie travaux, puis ensuite se lancer justement dans cette phase de travaux et derrière imaginer tout de suite la revente qui permet de profiter de la plus-value, donc d’avoir du cashflow disponible très rapidement.

Alexandre : Je dirais même qu’il faut envisager la revente avant l’achat.

Gaëtan : Avant l’achat, oui !

Alexandre : Il faut être sûr.

Gaëtan : Tout à fait ! Il faut avoir l’œil.

Sébastien : C’est vrai qu’on m’a raconté déjà plusieurs histoires où bon après, c’est sur des profils marchands de bien. Mais il y a des gens qui achètent le matin et revendent l’après-midi et ils ont déjà réalisé une plus-value entre le matin et l’après-midi.

Gaëtan : C’est très impressionnant !

Alexandre : J’ai entendu parler de cela.

Gaëtan : Puis le dernier support qui peut d’ailleurs en combiner plusieurs, c’est l’immeuble de rapport. Donc cela aussi, c’est quelque chose qui est très intéressant. Donc là, on en achète finalement différents lots puis on peut cumuler parce que dans l’immeuble de rapport, on peut trouver de la location nue, on peut trouver de la location meublée. Puis, on peut même imaginer en rez-de-chaussée, avoir un local commercial. Donc là, on cumule plusieurs supports. On peut même d’ailleurs faire de la location courte durée aussi dans le bâtiment. Donc là, c’est quelque chose aussi qui peut être assez explosif. Encore une fois, tout dépend de l’investissement personnel et le temps qu’on veut consacrer à ces différents projets.

Sébastien : Alors, tu fais bien de parler d’immeuble de rapport parce que je me rappelle que c’était justement la conclusion de la journée que vous aviez organisée. C’est vraiment le type de bien sur lequel, on peut tout faire. On peut faire du nu, on peut faire du meublé, on peut faire de la courte durée, on peut faire de la colocation. On peut même y mettre un local commercial s’il existe déjà. Donc, c’est vraiment un support idéal pour mitiger.

Alexandre : Exactement ! Il peut même y avoir des parkings en bas de l’immeuble.

Sébastien : Il peut même y avoir des parkings, oui. Alors, il y a un chapitre qui est quand même intéressant dans votre bouquin. Celui-là, j’ai beaucoup de questions là-dessus : comment convaincre le banquier ?

Alexandre : Alors, il faut lire le livre évidemment. Comment convaincre le banquier ? En fait, il faut comprendre ce qu’est le banquier. Le banquier, c’est une personne qui est inquiète par nature parce que quelque part, il est le garant de votre dossier de financement vis-à-vis de sa hiérarchie et il faut qu’il soit bien, que vous l’ayez mis de votre côté de manière à ce qu’il puisse constituer le meilleur avocat vis-à-vis de ses responsables parce qu’il va s’engager.

Il va dire : « le dossier de monsieur Ascon, c’est un gars qui a déjà bien investi, qui a déjà un historique. Ce n’est pas son coup d’essai, il y a une rentabilité qui est produite. Donc, c’est quelque chose qui est intéressant ! »

Du coup, il va être rassuré et il pourra défendre votre dossier vis-à-vis de sa hiérarchie. Quand on a compris cela, tout ce que l’on fait vis-à-vis du banquier doit être orienté autour de cela. Donc, si on prend l’exemple d’un investissement des biens commerciaux, si on prend notre spécialité, c’est de constituer un dossier typé business plan plutôt très approfondi, qui rassure le banquier tout d’abord sur la zone dans laquelle le bien se situe : dans quel bassin économique et démographique on se situe, donner des indicateurs Insee par exemple qui montrent que cet indicateur démographique est positif, que l’activité économique est florissante, que le marché de l’emploi est florissant comparé à des moyennes nationales…

Une fois qu’on a choisi la zone qui montre un dynamisme économique et démographique, on parle de la rue dans laquelle on investit. Montrer que cette rue est la rue commerçante de la ville dans laquelle on veut investir. Prendre des photos. Des photos par exemple, un samedi après-midi où on voit qu’il y a du passage. Montrer des photos de franchise parce que les franchises investissent après avoir vu avec leur développeur foncier qu’il y a du potentiel de passage. Donc, prendre des franchises, c’est finalement avoir des études de marché gratuies. Et ce sont des arguments vis-à-vis de la banque.

Montrer également qu’il y a des photos de banques aussi dans la rue. Ce sont des arguments. Puis, une fois qu’on a trouvé la rue, on montre l’activité du local en question. Une activité déjà installée, est-ce qu’il y a un historique ?

Comment convaincre le banquier, il y a tout un chapitre là-dessus et il y a beaucoup de choses à dire. Mais ce qu’il faut, de mon point de vue, il faut comprendre qu’il est inquiet. Donc, il faut devancer ces questions en le rassurant, en le rassurant avec des chiffres et en le rassurant avec une tenue, au sens, pas que vestimentaire, évidemment.

Gaëtan : Une attitude.

Alexandre : Une attitude. Voilà ! Qui va le rassurer, qui va lui faire dire : «  j’ai en face de moi, quelqu’un de sérieux. Donc, je peux y aller. »

Gaëtan : Vraiment avoir effectivement une attitude professionnelle. Puis après, en amont de tout cela, c’est un peu un des fondamentaux, mais il faut aussi avoir une hygiène financière qui soit correcte. Parce que cela démarre de là. Donc, être capable déjà sans rien même avant de présenter son projet, être capable de montrer au banquier qu’on a une hygiène financière qui est bonne, c’est-à-dire qu’on sait mettre de côté, on sait, comment dire, dégager des bénéfices et on a déjà des biens en location. Cela fait aussi partie de la démarche qui va permettre de convaincre le banquier.

Sébastien : Ok ! En effet, exact. Une hygiène financière et puis un business plan. En fait, le banquier, lorsqu’on va le voir, c’est pour lui réclamer quelques dizaines ou quelques centaines de milliers d’euros et on peut comprendre qu’il ait besoin d’avoir des garanties sur notre capacité à rembourser la somme qu’on est venu lui chercher. 

Toutes ces astuces se trouvent dans le bouquin de Gaëtan et d’Alexandre : «  Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir ». Donc, n’hésitez surtout pas à lire ce bouquin pour avoir un panel de tout ce qu’il est possible de faire avec l’immobilier. Justement, ce que tu disais Alexandre, toute à l’heure, c’est que vous avez une surprise pour les gens qui ont regardé cette vidéo jusqu’ici.

Alexandre : Exactement ! Alors, ce que l’on propose, c’est que vous allez pouvoir mettre un commentaire sous la vidéo que Sébastien a mise sur sa chaîne. Toutes les personnes qui vont avoir mis un commentaire vont entrer automatiquement dans la possibilité de gagner ce livre, cet exemplaire-là que nous avons entre les mains. Nous allons le dédicacer pour la personne qui aura été tirée au sort de manière totalement anonyme par Sébastien et nous lui enverrons avec plaisir cet exemplaire. Donc voilà, c’est l’énorme surprise que nous vous préparions et dont nous vous parlions au début de l’interview.

Sébastien : C’est super-sympa à vous parce que de toute façon, je ne vais rien vous apprendre : le savoir, cela n’a pas de prix. Donc, tout ce qui est contenu dans ce bouquin et qui sera lu, c’est de l’information à prendre. Donc, je recommande vivement à toutes les personnes de lire ce bouquin. Cela se lit très facilement. C’est bourré d’astuces. Donc, n’hésitez surtout pas à lire ce bouquin.

Eh bien merci, Messieurs, d’avoir répondu à mon invitation pour venir témoigner de votre bouquin sur cette chaîne. J’espère qu’on aura l’occasion de se revoir en chair et en os, une prochaine fois. Mais en tout cas, bravo !

Alexandre : Avec plaisir ! Merci à toi, Sébastien.

Sébastien : Merci à vous ! Alors, avant de conclure cette vidéo, je voulais vous rappeler que si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, vous pouvez télécharger, non pas mes livres physiques, mais les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite. Ou sinon, vous avez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Puis avant de vous quitter, je vous rappelle que si vous souhaitez gagner le livre de Gaëtan et Alexandre, n’hésitez pas à laisser un commentaire en dessous de cette vidéo. Je ferai un tirage au sort et ces Messieurs enverront le bouquin au gagnant du tirage au sort. Messieurs, merci beaucoup !

Alexandre, Gaëtan : Merci à tout le monde ! Merci à vous !

Sébastien : Merci aux gens qui sont sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo. Tchao !

Gaëtan : Tchao !

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