2 erreurs à éviter en location courte durée

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Avant de se lancer dans une activité de location courte durée, il faut appréhender plusieurs choses.
Dans cette vidéo, je détaille 2 points de vigilance afin d’obtenir 2 choses essentielles :

  • La bonne affaire immobilière
  • Le financement

Si vous avez rencontré des difficultés pour expliquer votre activité à votre banque, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires ci-dessous.

 

Transcription

Bonjour à tous !

Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-duree.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble deux erreurs à éviter absolument lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée. C’est parti. Cela se passe tout de suite sur louer en courte durée.

Avant que je vous dévoile les deux erreurs à éviter absolument lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée au travers d’un message que m’a envoyé Emmanuel, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puis, je vous offre également une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Si vous souhaitez télécharger ces deux ebooks et accéder à cette formation, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Alors aujourd’hui, je souhaitais échanger avec vous sur deux erreurs à ne surtout pas commettre lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée et je souhaitais faire cette vidéo après avoir reçu un email d’Emmanuel que je vais vous lire tout de suite. Donc voilà ce que me dit Emmanuel : « bonjour Sébastien ! Tout d’abord un grand merci pour tes vidéos pédagogiques qui m’ont beaucoup inspiré et convaincu que la location courte durée est intéressante. » Merci beaucoup Emmanuel.

Emmanuel continue en me disant : « c’est la raison pour laquelle je compte me lancer d’ici peu dans un premier achat. Cependant, je n’ai pas trouvé de réponse à une question importante qui me trotte dans la tête. Les banques considèrent uniquement 70 % du loyer estimé dans les calculs du crédit. Dans le cas de la location saisonnière, comment estime-t-ils les futurs loyers perçus, sur quelle base, car c’est assez aléatoire et irrégulier ? Et étant donné qu’on ne peut pas savoir combien de nuits nous allons louer dans le mois à l’avance et dans les suivante. Merci d’avance pour tes réponses. Bien cordialement, Emmanuel. »

Alors, j’ai trouvé la question d’Emmanuel intéressante parce que vous êtes nombreux à me la poser cette question par email et j’ai souhaité élargir le débat en vous donnant deux erreurs à ne surtout pas commettre lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée. La première de ces erreurs c’est d’acheter un bien immobilier au-dessus du prix du marché, et cela de manière générale que vous fassiez de la location courte durée, de la location nue ou de la location meublée traditionnelle. Il ne faut surtout pas acheter un bien immobilier au-dessus du prix du marché. Vous le savez certainement si vous me suivez.

On n’achète pas un bien immobilier sur un coup de cœur. Il faut absolument acheter un bien immobilier avec un tableur Excel. En tout cas, c’est ce que je fais. Tout simplement parce que ce sont uniquement les chiffres, la rentabilité et le cash-flow qui parlent.

Si vous achetez un bien immobilier dans une ville que vous ne connaissez pas, la première chose c’est de se familiariser avec le marché, consulter les annonces sur leboncoin, consulter les annonces sur SeLoger, aller faire des visites.
En fonction de la surface dans laquelle vous souhaitez investir qu’on parle de 25 m², de 30 m², de 40 m², de 70 m², voire plus, essayez de voir quel est le prix du marché pour la surface qui vous intéresse dans la ville qui vous intéresse. L’objectif, comme je vous le dis d’habitude, c’est d’acheter en dessous du prix du marché.

Donc, une première erreur à ne surtout pas commettre, c’est d’acheter au-dessus du prix du marché, c’est d’acheter sur un coup de cœur. Je parle en connaissance de cause parce que sur mon deuxième achat immobilier dont je vous ai parlé dans plusieurs vidéos, je vous expliquais que ce bien je l’avais acheté sur un petit coup de cœur. En effet parce qu’à l’époque je n’envisageais pas de faire des travaux dans mes appartements et ce bien immobilier en fait, il ne nécessitait aucun travaux.

La personne qui m’a vendu le bien immobilier, elle l’a vendu très bien. Moi, je l’ai acheté au-dessus du prix du marché. La contrepartie de tout cela, c’est que moi je n’arrivais pas à avoir un autofinancement en location classique.

Donc, vous n’achetez surtout pas avec un coup de cœur et vous n’écoutez pas les agents immobiliers qui vous expliquent que cela vaut le coup d’acheter un petit peu plus cher ce bien immobilier parce qu’il se trouve dans un quartier à fort potentiel, parce que le prix de l’immobilier va augmenter dans le quartier en question dans les années à venir, parce qu’en faisant la location courte durée, vous allez pouvoir obtenir un cashflow positif. Non, ce sont des arguments qu’il ne faut absolument pas écouter pour réaliser une bonne affaire immobilière.

C’est ce que vous devez faire avant de vous lancer dans l’immobilier. Vous devez absolument acheter en dessous du prix du marché et vous devez avoir un bien qui va s’autofinancer en location traditionnelle. Donc première erreur : surtout ne pas acheter au-dessus du prix du marché et ne pas écouter les agents immobiliers qui vont être prêts à vous vendre n’importe quoi, à vous trouver n’importe quel argument, de façon à vous faire acheter un bien plus cher qu’il ne vaut. C’était donc pour la première partie de cette vidéo.

Maintenant, si j’en viens à la question d’Emmanuel à propos du financement et comment présenter un dossier à la banque pour un investissement qui va être dédié à la location courte durée, là il va y avoir plusieurs manières de le faire. Donc, la seconde chose à ne surtout pas faire lorsqu’on souhaite se lancer dans la location courte durée, la seconde erreur à ne surtout pas commettre, c’est d’aller voir de but en blanc la banque en lui expliquant que vous allez faire de la location courte durée.

Alors, là où à raison Emmanuel, c’est que la banque en fait, elle va valoriser uniquement 70 % de vos revenus locatifs. Pour faire simple, si vous avez des loyers de 1000 € tous les mois, la banque va considérer que votre loyer perçu ne sera pas de 1000 €, mais de 700 €. Pour la même raison, si votre loyer perçu est de 500 €, la banque ne valorisera que 350 €. Donc, la bonne manière d’amener le dossier lorsque vous souhaitez faire de la location courte durée, d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement immobilier, c’est de présenter votre dossier comme un investissement dédié à la location traditionnelle, et cela pour plusieurs raisons.

Dans un premier temps parce que la banque en fait, elle ne comprend pas cette activité de location de courte durée qui est assez neuve. Alors assez neuve, cela dépend de quoi on parle parce que c’est vrai qu’il y a une dizaine d’années, voire même moins, on ne parlait pas de location courte durée. 10 ans, 8 ans ou 7 ans, cela peut paraître beaucoup, mais par contre à l’échelle de tout ce qui est raisonnable de concevoir dans l’investissement immobilier, ce n’est pas beaucoup. La banque, elle n’est pas familiarisée avec cette activité de location courte durée.

Dans un deuxième temps, comment est-ce que vous allez justifier à la banque par exemple que vous allez tirer 1500 € de loyer d’un studio, sachant que le prix moyen d’un studio dans votre ville se loue 500 € ?
Si vous n’avez aucun bilan comptable à lui fournir, si vous n’avez aucun recul sur l’activité, la banque n’a aucune raison de vous croire.

Ce que vous devez donc faire dans ce cas-là, c’est présenter votre dossier comme un investissement traditionnel, en lui mettant noir sur blanc, chiffres à l’appui au travers d’un business plan, tel que je vous le vends tout au long de mes vidéos.
Vous devez présenter un projet rentable avec un mode d’exploitation classique et cela va être la meilleure façon de rassurer la banque.

C’est-à-dire que finalement dans votre logique d’investisseur, votre bien immobilier en version dégradée, en mode d’exploitation pessimiste sera quand même un investissement rentable. Libre à vous ensuite bien entendu de l’exploiter en location courte durée.

Puis ce n’est qu’au bout du second investissement, ou lorsque vous aurez un bilan comptable à lui fournir que sur votre projet immobilier suivant, vous allez pouvoir montrer les chiffres de votre activité de location courte durée à la banque, pour la convaincre que vous êtes en train d’exercer un business, une activité rentable.

C’est uniquement au bout de ce second projet, de ce second investissement que vous allez pouvoir convaincre la banque que votre studio de 20 m², pour reprendre mon exemple de tout à l’heure, vous n’allez non pas le louer 500 €/mois, mais 1500 € tous les mois.
Voilà donc comment est-ce qu’il faut procéder lorsque vous amenez un dossier immobilier à la banque pour faire de la location courte durée. Surtout, vous n’en parlez pas d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement immobilier.

Et moi-même aujourd’hui, avec plusieurs biens immobiliers exploités en location courte durée, lorsque je vais voir la banque pour obtenir le financement d’un nouveau projet, je présente systématiquement mon dossier en location traditionnelle.
Ce que je dis à la banque, c’est que je fais de la location courte durée. Je ne peux pas le cacher, elle est au courant, elle le voit sur mes relevés de comptes.
Mais la location courte durée, ce n’est qu’un bonus, ce n’est que la cerise sur le gâteau. J’ai systématiquement un plan B sur chacun de mes investissements. Je peux basculer en location traditionnelle et mes biens immobiliers seront rentables.

Donc voilà les deux erreurs à ne surtout pas commettre : acheter bien plus cher que le prix du marché et parler de location courte durée à la banque lorsqu’il s’agit de votre premier investissement. Mais même s’il s’agit du troisième, du quatrième…ayez toujours une solution de repli à présenter à la banque. La banque encore une fois, elle gère un risque.

Si vous lui amenez plusieurs façons d’exploiter votre bien immobilier et, quelle que soit la manière d’exploiter ce bien immobilier, vous allez avoir quelque chose de rentable, c’est quelque chose qui va rassurer la banque et qui va la convaincre de vous financer. Voilà pour la réponse à ta question Emmanuel. Surtout ne parle pas de location courte durée sur ton premier investissement immobilier.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, ne vous privez pas, surtout likez-la et partagez-la avec des personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier, en location courte durée. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr.

N’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partage régulièrement de bonnes pratiques et des retours d’expérience sur l’immobilier et bien entendu la location courte durée qui fait partie de mon expertise immobilière.

Je vous quitte ici pour aujourd’hui.
Et puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt. Ciao !


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6 commentaires

  1. Merci Sébastien pour cette vidéo qui synthétise vraiment très bien (Comme toujours) deux points capitaux.
    Une promo sur les formations pour fêter la nouvelle année ? 🙂

  2. Bonjour Sébastien,

    En effet, c’est primordial de ne pas faire ces deux erreurs, merci pour ce rappel de bon sens. Comme je le dis souvent, la location courte durée doit être un accélérateur de cash-flow mais elle ne doit en aucun cas être un prétexte pour acheter un bien non rentable (une mauvaise affaire) en se disant « je vais l’exploiter en location courte durée, donc ce sera rentable ».

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