La recherche du financement reste une étape incontournable dans tout projet d’investissement locatif.
Et c’est aussi une étape qui fait souvent peur.
Je partage avec vous 5 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre crédit immobilier.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble cinq conseils pour obtenir le financement de votre projet immobilier. Alors avant qu’on voie tout ça en détail, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Venons-en aux cinq conseils pour obtenir le financement du crédit immobilier. On ne va pas se le cacher, quand vous vous lancez dans un projet locatif ou dans l’achat d’une résidence principale d’ailleurs, le financement, c’est le nerf de la guerre et vous devez donc mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement. Comment faire pour obtenir le financement ? On va voir ça en détail, mais ce que je vous recommande, c’est d’aller en rendez-vous bancaire avec un business plan.
C’est un document comme celui que j’ai que je vous montre ici à l’écran, qui contient une cinquantaine de pages dans lequel vous expliquez en long, en large et en travers votre projet immobilier à votre banquier. Si ça vous intéresse de savoir comment faire pour avoir ce genre de business plan, dites-le-moi en commentaire en dessous de la vidéo.
Alors, venons-en maintenant aux cinq conseils pour décrocher votre financement. Premier conseil, vous devez prouver à votre interlocuteur, à votre banquier que vous achetez en dessous du prix du marché.
Comment est-ce que vous allez faire ça ? Amenez-lui des annonces de biens qui vont avoir la même configuration, la même surface, parfois même quasiment dans le même quartier, sur des annonces que vous allez trouver sur Leboncoin ou encore sur SeLoger, et montrez-lui à combien se vendent ces mêmes biens immobiliers. Par exemple, si vous amenez un projet sur un bien qui coûte 150000 euros et si vous arrivez à montrer des annonces de biens à 170000, 180000 euros, ça peut être une bonne chose.
La deuxième manière de prouver à votre banquier que vous achetez en dessous du prix du marché, c’est d’aller tout simplement sur le site impots.gouv.fr. Il y a une rubrique sur laquelle vous pouvez avoir accès à l’historique des transactions immobilières à proximité de l’adresse qui vous intéresse et sur la même typologie de biens. Si vous arrivez à montrer à votre banquier que vous achetez, par exemple à 2500 euros du mètre carré et que l’historique des transactions sur impots.gouv.fr montre que sur la même typologie de biens et dans le même quartier, sur les mois ou les années passées, le prix du mètre carré était plutôt vendu à 2700 ou 2800 euros, là vous arrivez encore une fois à prouver à votre banquier que vous achetez en dessous du prix du marché.
Deuxième conseil pour obtenir votre financement, vantez les qualités du bien. Encore une fois, tout ça est dans le business plan. Donc, montrez que vous achetez sur un bon emplacement. C’est quoi un bon emplacement ? C’est un emplacement qui va être à proximité des commerces, à proximité des universités, à proximité des transports en commun. S’il y a eu des travaux récents dans la copropriété, n’hésitez pas à indiquer que la cage d’escalier a été refaite, que le ravalement de façade est récent, qu’il y a peut-être peu de charges de copropriété ou encore que la taxe foncière est peu élevée. Tous les arguments que vous allez trouver qui vont mettre en valeur votre bien immobilier qui fait que ce bien immobilier, ça reste une bonne affaire, soit à l’achat pour votre résidence principale, soit pour de la location si vous voulez y mettre des locataires à l’intérieur.
Troisième conseil, prouvez que vous faites une plus-value dès l’achat. Alors vous allez me dire oui, mais c’était déjà le conseil numéro un. Si j’achète en dessous du prix du marché, je vais forcément faire une plus-value à l’achat. Oui, c’est certain, mais vous pouvez aller encore au-delà. C’est-à-dire que si vous prévoyez de faire des travaux dans le bien immobilier que vous allez acheter, n’hésitez pas à montrer à votre banquier des photos du standing dans votre business plan de ce que vous avez en cible pour votre projet immobilier et fournissez-lui une attestation de valeur une fois que l’appartement sera refait.
Par exemple, si vous l’achetez tout compris avec les travaux 150000 euros, mais si cet appartement ou cette maison une fois refaits vaut 200000 euros, alors là vous expliquez au banquier que vous avez une plus-value immédiate et latente de 50000 euros. Vous pouvez appuyer ce propos en proposant une annonce fictive ou une fausse annonce sur Leboncoin, par exemple, de ce bien immobilier à la vente avec un prix de vente à 200000 euros. Donc, si vous vous faites appeler ou si vous recevez des emails pour demander des visites de ce bien immobilier, n’hésitez pas à mettre ça dans votre dossier bancaire. Donc, le banquier verra qu’il y a un vrai intérêt sur ce bien immobilier et que vous faites une plus-value à l’achat.
Quatrième conseil pour décrocher votre crédit immobilier, affichez votre professionnalisme. Encore une fois, si vous prévoyez de faire des travaux dans cet appartement, amenez des plans 3D de votre futur projet et mettez ces plans 3D dans votre business plan. Ensuite, n’hésitez pas à évoquer la fiscalité que vous prévoyez de faire sur ce projet immobilier.
Parlez-lui de LMP si vous voulez investir en loueur meublé professionnel. Parlez-lui de LMNP si vous voulez investir en loueur meublé non professionnel, si c’est de la SCI, de la SAS… Expliquez-lui pourquoi vous souhaitez adopter cette fiscalité. Puis, bien entendu, une chose très importante, donnez-lui des éléments de loyer pour justifier la bonne affaire et votre rentabilité et votre cash-flow immédiat. Et là aussi, appuyez-vous sur un professionnel de l’immobilier.
Par exemple, si vous achetez au travers d’une agence immobilière, n’hésitez pas à demander à cette agence une attestation de valeur locative parce que l’agence immobilière va vous donner une attestation de valeur locative. Si cette attestation de valeur locative couvre le crédit ainsi que toutes les autres charges, vous prouvez à votre banquier que vous êtes sur une bonne affaire immobilière. Je vous invite aussi à passer des fausses annonces sur Leboncoin avec un loyer cible que vous visez pour montrer qu’il y a des personnes qui manifestent un intérêt pour ce logement et que le loyer couvrira encore une fois toutes les charges.
Puis cinquième conseil et celui-là, il est très important. Quand vous allez défendre votre projet, ne vous enflammez pas. Alors, quand je dis ne vous enflammez pas, n’expliquez pas à votre banquier que vous achetez un studio qui, normalement, se loue 600 euros. Mais là, vous allez réussir à le louer 1500 euros parce que vous allez faire de la location courte durée. Ne vous enflammez pas également si vous faites de la colocation en prenant par exemple un appartement qui, normalement, se louerait 900 euros. Mais là encore, vous, parce que vous allez faire de la colocation, vous allez aussi le louer 1500 euros. Vous savez, le banquier, il aime les choses simples. Le banquier, il aime être rassuré. Donc ne lui parlez pas de location courte durée ou de colocation ou de haut rendement, au moment où vous allez lui présenter votre projet. Montrez-lui par contre que sur de l’investissement traditionnel, sur de la location traditionnelle, vous arrivez quand même à tirer du cash-flow et de la rentabilité.
La banque, encore une fois, j’insiste, elle n’aime pas le risque. Je dis d’autant plus ça parce que si vous démarrez, pour quelles raisons le banquier irait croire que vous qui ne connaissez rien à l’immobilier ou en tout cas qui n’avez pas encore fait vos preuves, vous allez pouvoir louer un studio 1500 euros au lieu de 600 euros. Donc, restez humble, présentez le dossier de la manière la plus simple possible en location traditionnelle. Par contre, sur votre deuxième ou votre troisième opération immobilière, quand là vous commencerez à avoir un historique sur le haut rendement, alors oui, vous pourrez afficher les chiffres de colocation ou encore de location courte durée.
Voilà les cinq conseils que j’avais à partager avec vous pour vous permettre de décrocher plus facilement votre crédit immobilier. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like en dessous. N’hésitez pas non plus à la partager. Indiquez-moi en dessous dans les commentaires si vous voyez d’autres conseils qui vous permettraient de décrocher plus facilement un crédit immobilier.
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Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur ces cinq conseils. On va se quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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