Les 5 erreurs du débutant immobilier

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Investir dans l’immobilier : est-ce facile ou difficile ?
Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir les 5 erreurs à ne pas commettre au moment de se lancer.

Si vous souhaitez partager d’autres points de vigilance, utilisez la zone de commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, on va s’intéresser aux cinq erreurs du débutant immobilier.

Alors, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo et qu’on parle des cinq erreurs du débutant immobilier ou plutôt des cinq fausses croyances à propos de l’immobilier, ce que je vous propose de faire, c’est de vous abonner à cette chaîne YouTube de façon à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

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Alors, revenons maintenant au thème de cette vidéo. Quels sont les cinq erreurs du débutant immobilier ou en tout cas les cinq fausses croyances des personnes qui souhaiteraient investir dans l’immobilier, mais qui pour autant hésitent encore à le faire. Donc, j’ai publié dernièrement un sondage sur Instagram et j’ai pu regrouper les réponses de toutes les personnes qui ont bien voulu répondre en cinq catégories.

Alors la première crainte qui arrive, la première erreur, c’est de croire qu’il faut de l’épargne pour investir dans l’immobilier. Alors, il y a deux cas de figure. Il y a des personnes qui m’écrivent en me disant : « si j’investis dans l’immobilier, je dois faire un gros apport et je vais être dépouillé de toute mon épargne. » Il y a d’autres personnes qui me disent : « moi, je n’ai carrément pas d’épargne, je ne peux pas investir dans l’immobilier. »

Alors cela, c’est une fausse croyance. Il faut, tout de suite, se la sortir de la tête. En fait, il est possible d’acheter de l’immobilier sans mettre d’apport. On appelle cela des emprunts à 110 % parce que dans ces cas-là, la banque doit financer le bien immobilier, les frais de notaire et les travaux. Donc, il est possible d’acheter de l’immobilier sans sortir un centime de sa poche.

Alors bien entendu, il va falloir prendre toutes les précautions. La banque, si vous êtes sur votre premier projet immobilier, elle ne vous suivra pas sans apport sur un projet à 500000 €, 1000000 € ou 2000000 €. Par contre, si vous êtes vraiment débutant dans l’immobilier, si vous voulez vous lancer la première fois, commencez par un projet à 50000, 60000, voire 100000 €. Et là, vous verrez qu’il est possible d’acheter de l’immobilier sans mettre d’apport.

Alors, évidemment plus vous allez prendre confiance en vous, plus vous allez développer vos achats immobiliers. Vous allez forcément vous lancer sur de gros projets, des projets à 500000 €, 1500000 €, 2000000 €, pourquoi pas. Et là, plus les projets vont être conséquents, plus la banque voudra avoir des garanties, plus elle vous demandera de l’apport.

Mais en tout cas, retenez quand même bien que sur de petits projets immobiliers, il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport. Donc, si vous n’avez pas énormément d’épargne de côté ou si vous ne souhaitez pas vous dépouiller de toute votre épargne, il est quand même possible d’acheter de l’immobilier.

La seconde crainte qui a été évoquée ou la seconde erreur qu’on pourrait croire, c’est qu’il ne faut pas se lancer parce qu’il y a un risque de vacance locative. Alors forcément, la majeure partie des gens achètent de l’immobilier à crédit. Donc, c’est avant tout la banque qui est propriétaire du bien immobilier et forcément s’il n’y a pas de loyer en face, cela va être compliqué de rembourser le prêt.

Parce que je vous rappelle quand même que lorsqu’on investit dans l’immobilier, ce n’est pas vous qui remboursez votre prêt bancaire, ce sont les locataires qui vont se succéder qui vont rembourser le prêt bancaire. C’est cela la magie de l’immobilier.

Mais en tout cas, comment faire pour être certain de ne pas avoir un logement vacant ? Dans un premier temps, c’est de réaliser une étude de marché. Il faut être certain que le bien qu’on souhaite acheter puis louer trouvera une population locative en face. Je vais vous donner un exemple simple que vous allez facilement comprendre. Si vous souhaitez acheter un studio et que ce studio vous le trouvez dans un petit village de 50 habitants, c’est sûr il y aura 100 % de vacance locative. Vous n’arriverez pas à louer ce studio.

Maintenant si ce même studio, vous l’achetez à Marseille, Brest, Toulouse, Bordeaux, bref dans une grande ville où on sait qu’il y a une population étudiante assez conséquente, ce studio, vous pourrez facilement le louer. Donc voilà la première manière d’éviter la vacance locative.

Ensuite comment est-ce qu’on fait pour éviter la vacance locative ? On achète un logement, on le décore, on le rénove, on y apporte des prestations de façon à ce que cet appartement donne envie et crée le coup de cœur. Un appartement qui crée le coup de cœur, c’est quand même quelque chose de génial parce que, non seulement, vous allez pouvoir le louer plus cher, mais les locataires vont s’y sentir bien. Donc peut-être y rester plus longtemps.

Puis le jour où ils devront quitter ce logement, peut-être qu’ils feront fonctionner le bouche à oreille et ils recommanderont votre logement à d’autres personnes. Ce qui vous facilitera les phases de remise en location. Donc voilà comment on évite d’avoir un logement vacant. En tout cas, la vacance locative ne doit pas être un élément qui doit vous freiner puisque c’est à vous de maîtriser cette vacance locative et de faire en sorte de l’éviter.

La troisième remarque qui m’a été faite et l’erreur qu’on pourrait croire, c’est que l’immobilier est trop cher. Donc, on ne trouve pas des biens immobiliers rentables. Là encore, lorsque vous consultez les petites annonces que ce soit sur les sites internet ou en agence, vous allez remarquer qu’il y a des biens immobiliers à tous les prix.

Il y a des appartements qui vont coûter très cher, il y a des appartements qui vont coûter pas cher, mais ce que vous devez avoir en tête, vous en tant qu’investisseur ou en tant que futur investisseur, c’est que le bien immobilier que vous allez acheter, il a un prix affiché. Et que le prix affiché, ce n’est certainement pas le prix que vous allez payer parce qu’il y a une phase de négociation dans l’immobilier.

Le bien immobilier qui est affiché à 100000 €, peut-être que vous allez le toucher à 95000 €, peut-être que vous allez le toucher à 90000 €, peut-être que vous allez le toucher à 80000 €. Il faut quand même toujours avoir en tête que vous avez une rentabilité à tenir, un objectif. Cet objectif, je l’ai dit mille fois dans mes vidéos, mais je vais le répéter mille et unième fois, il faut que votre loyer couvre toutes les charges.

Toutes les charges, c’est le crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété et les diverses assurances. Pour être certain d’avoir un bien rentable, il faut donc que votre loyer couvre toutes ces charges-là. Le crédit étant la principale charge, donc pour pouvoir minimiser le crédit, cela va se jouer sur l’offre d’achat. Donc, il faut acheter des appartements pas chers ou alors, il faut faire des offres d’achat agressives.

Voilà comment on arrive à avoir un bien immobilier rentable. Une fois que vous avez sécurisé cette rentabilité sur un mode de location normale, ensuite, vous pouvez booster, doper, dupliquer votre rentabilité en utilisant des stratégies de location à haut rendement.

La quatrième erreur qu’on pourrait avoir en tête ou en tout cas la quatrième fausse croyance, c’est de croire que la fiscalité de la location meublée pourrait partir. Alors aujourd’hui, c’est vrai que la fiscalité de la location meublée est plus intéressante que la fiscalité de la location nue. Cela, c’est une première chose parce qu’on peut déduire tout un tas de choses. On peut amortir également tout un tas de choses pour venir réduire l’assiette d’imposition.

Mais ensuite, elle est plus souple également cette fiscalité parce que les baux, ils sont de un an au lieu de trois ans. Lorsque vous avez donc des difficultés avec un locataire, c’est quand même plus facile de mettre fin à un locataire qui ne paie pas son loyer si le bail est d’un an par rapport à un bail qui lui serait de trois ans.

En tout cas pour revenir à la fiscalité, c’est vrai que cette fiscalité est quand même plus avantageuse. Pour autant, personne ne sait si la fiscalité du meublé va évoluer l’année prochaine, dans deux ans, dans cinq ans, voire même dans dix ans. Et si cette fiscalité évolue, personne ne sait dire aujourd’hui, quelles seront les nouvelles normes de cette fiscalité.

Mais c’est pour cela que la fiscalité ne doit pas être un frein parce que si vous vous posez des questions sur la fiscalité, vous n’allez rien faire. Pendant que vous vous interrogez sur la fiscalité, il y a d’autres personnes qui passent à l’action, qui achètent un bien immobilier, peut-être même qui achètent une bonne affaire juste en bas de chez vous.

Donc cette fiscalité en fait, il faut en prendre connaissance, il faut l’appréhender, puis il faut reposer sur des professionnels qui vont vous aider, qui vont étudier votre situation personnelle, qui vont étudier votre situation professionnelle. En fonction de cela vous dire : oui monsieur, oui madame, il vaut mieux partir sur de la location meublée, si c’est quelque chose qui est plus intéressant pour vous, en tant que le loueur meublé non professionnel, donc achat en main propre, ou plutôt qui vont vous orienter vers une stratégie plutôt en société : SCI, SAS, SARL. Mais cela, c’est vraiment l’expert-comptable qui pourra vous aider là-dessus.

Maintenant, on parle de location meublée, mais il faut savoir qu’il y a également d’autres stratégies dans l’immobilier. J’ai parlé de location nue même si cela reste quelque chose de moins intéressant, on peut quand même faire de jolies choses avec la location nue dans l’immobilier.

On peut également louer des locaux commerciaux. On peut acheter des bureaux. On peut faire de l’achat-revente. On peut acheter des parkings… La palette de tout ce qu’on peut faire en immobilier est suffisamment large pour qu’on regarde autre chose que la location meublée.

La cinquième erreur qu’on pourrait croire et celle-là on me la ressort à chaque fois : ma banque ne va pas me financer. Alors, peut-être que lorsque vous allez rencontrer votre conseiller bancaire juste pour dire : « est-ce que vous me suivriez sur un projet immobilier ? » Votre conseiller bancaire va vous dire : « non, on ne vous suivra pas » ou « oui, on vous suivra, mais à hauteur de 70000 € par exemple. » Cela, c’est une première chose.

Par contre, lorsqu’on va voir son conseiller bancaire pour lui parler de cela, on parle un petit peu dans le vide. Il n’y a rien de concret en face. Maintenant si vous consultez des annonces, si vous faites des visites, si vous faites une offre, que l’offre est acceptée, que vous signez un compromis de vente, là, vous retournez voir votre banquier, et là, on va parler de chose beaucoup plus concrète.

Il y a un compromis en face, on sait de quoi on parle. Et là, si vous réalisez un super coup immobilier, peut-être que votre conseiller bancaire va vous financer parce que vous allez avoir une mensualité très faible avec un revenu locatif en face très important. Donc, cela ne jouera peut-être même pas sur votre taux d’endettement, peut-être même que cela ne nuira pas à votre capacité d’emprunt. Ce qui vous permettra derrière de faire un second projet immobilier.

Quand bien même, votre banque vous dirait non avec le compromis sous les yeux, rien ne vous empêche de traverser la rue, d’aller voir une autre banque, une troisième, une quatrième… Sachez que même au sein d’une même enseigne, vous pouvez avoir une agence qui vous dit : « non, je ne vous suivrai pas », alors qu’une autre agence de la même enseigne 500 mètres plus loin vous dira : « oui, on vous suit sur ce projet immobilier. »

Ne croyez pas que la banque ne vous suivra pas. De toute façon, la meilleure façon de savoir si votre banque vous suivra ou si une autre banque vous suivra, c’est de lui amener un projet concret. Donc, surtout sortez-vous bien de la tête que la banque ne finance pas. Les banques financent les crédits immobiliers, même si aujourd’hui avec les faibles taux, elles ne gagnent pas beaucoup d’argent dessus. Elles continuent quand même à gagner de l’argent avec les crédits immobiliers, sans quoi elles n’octroieraient pas de crédit à personne. Les banques ne travaillent quand même pas à perte.

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous, voilà les cinq fausses croyances à propos de l’immobilier, voilà les cinq erreurs que peuvent commettre les personnes qui souhaitent se lancer parce qu’elles ont un petit peu peur de l’immobilier. Sachez que si vous faites les choses correctement, vous allez pouvoir trouver un bien rentable, vous allez pouvoir minimiser votre fiscalité, vous allez trouver évidemment une banque qui vous suit.

Donc voilà les cinq erreurs que j’ai voulu partager avec vous. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi, si vous pensez qu’il y a également d’autres erreurs que peuvent commettre certaines personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier ou d’autres fausses croyances.

N’hésitez pas non plus à le mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Cette vidéo bien entendu, elle n’est pas exhaustive de tous les cas qu’on pourrait traiter. Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo jusque-là. Si vous pensez qu’elle a été utile, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Quant à moi, je vous propose qu’on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt !

Ciao !


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2 commentaires

  1. bonjour,
    alors super vos commentaires
    mais aucun sur les loyers impayés et dégradations des locataires
    de la pression fiscale
    les risques sont trop nombreux et la garantie des locataires et aucune des propriétaires balleurs …
    le tout , rendant un bénéfice tres tres modeste en vue des ennuis.

    • Sébastien on

      Et justement, il existe des stratégies pour diminuer et éliminer les risques locatifs.
      Les impôts ne doivent pas être un frein, d’autant qu’avec le bon régime on peut les éliminer pour plusieurs années.
      La pression fiscale est partout : sur votre activité professionnelle, sur votre café, sur votre paquet de nouilles.
      Pour autant, vous allez travailler tous les matins, vous buvez votre café et mangez vos nouilles 🙂

      L’immobilier est au contraire un excellent levier pour améliorer son quotidien 🙂

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