5 erreurs fatales en immobilier

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L’immobilier peut être un excellent levier d’enrichissement.
Mais un investissement non maîtrisé peut également devenir rapidement un vrai souci.

Dans cette vidéo, je vous dévoile 5 erreurs fatales qui peuvent coûter très cher lorsqu’on investit dans l’immobilier.

Est-ce que vous avez déjà fait ces erreurs ou bien les avez-vous toutes évitées ?

Transcription

Bonjour à tous !

Ici Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va passer en revue 5 erreurs fatales à ne surtout pas commettre lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier.

Alors l’immobilier, c’est quelque chose qui intrigue. Il y a énormément de personnes qui souhaiteraient acheter de l’immobilier. Parmi toutes ces personnes, il y a celles qui un jour ou l’autre vont passer à l’action et celles qui ne passeront jamais à l’action. De manière générale dans l’esprit des gens, toutes les personnes qui ont déjà investi dans l’immobilier qui sont propriétaires d’un ou plusieurs biens sont des personnes riches.

Alors qu’en fait pas du tout parce qu’il y a beaucoup de personnes qui investissent dans l’immobilier parce qu’elles connaissent toutes les mécaniques et surtout toutes les erreurs qu’il ne faut pas commettre pour se lancer dans un investissement immobilier.

Alors, il y a énormément d’erreurs, mais ce que je vous propose de voir ensemble aujourd’hui c’est les 5 erreurs fatales qui peuvent vous coûter très cher lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier.

La première de ces erreurs : c’est d’acheter le coup de cœur. Lorsque vous souhaitez acheter de l’immobilier qu’on parle de résidence principale ou d’investissement locatif, il ne faut surtout pas acheter le coup de cœur.

Pourquoi ? Eh bien parce qu’un bien immobilier pour lequel vous allez avoir un coup de cœur, c’est un bien immobilier qui coûtera bien plus cher que tous les autres produits équivalents qui vont se trouver sur le marché. Alors, je dis qu’il ne faut pas acheter un coup de cœur, par contre si vous vous trouvez de l’autre côté de la barrière, c’est-à-dire que si vous souhaitez vendre un bien immobilier, il faut absolument que vous le vendiez de façon à ce que les futurs acquéreurs ou les futurs acheteurs, eux aient le coup de cœur.

Alors pourquoi est-ce qu’il ne faut pas acheter sur coup de cœur ? Encore une fois parce que vous allez acheter ce bien immobilier au-dessus du prix du marché. Et si vous achetez sur coup de cœur, c’est que vous allez être capable d’acheter plus cher que ce que ne vaut réellement ce bien immobilier. La conséquence de tout cela, c’est que vous allez vous endetter davantage. Cela va venir jouer sur votre capacité d’emprunt. Cela va venir jouer sur votre taux d’endettement. Et la conséquence immédiate de tout cela, c’est que cela va vous limiter si vous voulez enchaîner et réaliser d’autres opérations immobilières.

Plutôt que d’acheter un bien qui va être exceptionnel avec une future décoration, ce que je vous conseille plutôt, c’est d’acheter un bien au contraire qui va être pourri dans lesquels il y aura énormément de travaux à effectuer, mais il faut que finalement acheter de la bonne affaire immobilière, c’est-à-dire que le bien pourri plus le coût des travaux représentent au global une opération finale moins chère que le prix de l’immobilier dans le secteur qui vous intéresse.

Ce que je remarque souvent, c’est que les gens sont prêts à acheter sur coup de cœur donc qui visitent un appartement, une maison vraiment qui donne très envie, mais ce qu’ils oublient, c’est qu’au moment où finalement ils deviendront propriétaires de ce bien immobilier, tous les éléments de décorations disparaissent. Finalement, ils visitent l’appartement, ils achètent une décoration, mais cette décoration le jour où ils deviendront propriétaires, elle sera partie avec les anciens propriétaires. Donc voilà, première erreur fatale, surtout ne pas acheter sur coup de cœur, vous allez acheter trop cher.

Deuxième erreur fatale : ne pas tester la demande locative. Si vous achetez de l’immobilier locatif, c’est pour vous construire un patrimoine dans un premier temps, mais c’est pour mettre un locataire ou des locataires dans votre bien immobilier de façon à ce que ce soit les locataires qui vous remboursent le crédit immobilier que vous allez souscrire. Et l’erreur de ne pas tester la demande de locative, elle peut être fatale parce que si à l’intérieur de cet appartement ou de cette maison vous n’avez pas de locataire, vous allez vous retrouver avec un bien immobilier sur les bras qui va perdre de la valeur parce qu’un bien qui ne se loue pas perd forcément de la valeur, mais (vous allez prendre le crédit en intégralité à votre charge plus que vous n’aurez personne pour vous assurer cette mensualité de crédit. Faites donc très attention à cela.

Et comment est-ce qu’on fait pour tester la demande ou la valeur locative ? Mais il suffit de publier des fausses annonces sur leboncoin par exemple pour vérifier qu’il y a une réelle demande par rapport au type de biens que vous proposez à la location et par rapport à la localité où la localisation de ce bien.

Il faut faire vraiment très attention à cela parce que j’ai discuté avec certaines personnes qui avaient acheté des programmes de défiscalisation et leurs programmes de défiscalisation se trouvaient dans des endroits « paumés » où il n’y avait vraiment pas de demande locative. Donc, cela pouvait poser problème. Mais j’ai discuté également avec d’autres personnes qui avaient également acheté des programmes de défiscalisation, mais le fait de multiplier les programmes de défiscalisation dans certaines zones peut arriver au résultat suivant, c’est qu’on arrivait dans des villes en fait où l’offre locative était bien plus importante que la demande. Dans ces conditions-là, il est très difficile ensuite de pouvoir louer le bien immobilier.

Donc là, je vous ai donné un exemple avec des biens de défiscalisation, mais c’est exactement la même chose si vous achetez un studio en pleine campagne. Vous pouvez être certain que la demande locative va être nulle. Faites donc très attention avant d’investir dans l’immobilier.

Erreur fatal numéro 2, ne pas valider la demande locative.

Erreur fatale numéro trois : spéculer sur l’avenir. Lorsque vous achetez un bien immobilier pour faire un investissement locatif, il faut absolument que l’opération immobilière soit rentable dès le premier jour. Cela veut dire que votre bien immobilier, une fois mis en location doit vous rapporter de l’argent tous les mois. Alors, il ne faut absolument pas spéculer sur l’avenir.

Spéculer sur l’avenir, cela veut dire quoi ? Cela veut dire acheter un bien peut-être un petit peu au-dessus du prix du marché et dire : « oui, mais bon l’immobilier a tendance à augmenter donc ce que je vais faire, c’est garder ce bien immobilier pendant 10, 15, 20 ans ou peut-être même moins en disant peut-être que dans 2, 3 ans, ce bien immobilier aura pris de la valeur et je pourrais le revendre avec une plus-value. »

Et lorsque vous investissez dans l’immobilier pour réaliser un investissement locatif, il faut étudier les chiffres d’aujourd’hui, pas les chiffres de demain parce que vous ne savez pas ce que l’immobilier va être demain. Si vous pariez sur l’avenir, si vous pariez sur une hausse de l’immobilier, vous ne savez pas de toute façon si cette hausse comme je le disais tout à l’heure se fera dans 6 mois, dans 1 an, dans 10 ans ou dans 20 ans.

Faites très attention aux agents immobiliers qui vous incitent à acheter un bien immobilier en disant que la zone est très demandée, donc forcément que le prix du mètre carré va augmenter. Non, ce sont les chiffres d’aujourd’hui qui parlent, pas les chiffres hypothétiques de demain.

Je voulais également rajouter cette histoire d’immobilier patrimonial dont on entend toujours parler. Alors moi, vous savez si vous me suivez, j’ai changé complètement mon fusil d’épaule. Maintenant ma stratégie, elle est plutôt sur les petites villes. Mais lorsqu’on parle d’immobilier patrimonial qu’est-ce qu’on est en train de se dire en réalité ? On est en train de se dire qu’on va acheter un bien immobilier qui va prendre de la valeur qui peut-être aura doublé dans 20 ans. Je dis vraiment n’importe quoi pour l’exemple.

Mais, j’ai envie de dire qu’est-ce qu’on en a à faire du prix de l’immobilier dans 20 ans parce que si j’ai besoin de revendre ce bien, c’est que j’ai besoin de récupérer de l’argent donc je serai dans une situation difficile puisqu’en besoin de récupérer de l’argent.

Donc moi, je préfère gagner de l’argent tout de suite avec un bien immobilier rentable plutôt que d’attendre 20 ans lorsque je serai en difficulté. Puis si je n’ai même pas besoin de récupérer ce bien immobilier dans 20 ans, cela veut dire quoi, cela veut dire que c’est mon fils qui va en profiter. Je vais donc acheter un bien immobilier cher soit pour récupérer de l’argent quand je serai dans la difficulté, soit c’est mon fils qui en bénéficiera. Donc voilà, faites très attention à cela, ne spéculez pas sur l’avenir mais achetez un bien immobilier qui va vous rapporter de l’argent tout de suite. Encore une fois, ce sont les chiffres d’aujourd’hui qui parlent.

Erreur fatale numéro quatre : ne pas prévoir de plan B. Alors moi, je vous dis souvent tout au long de mes vidéos qu’il faut utiliser des stratégies de multilocation, des stratégies d’immobilier locatif à haut rendement. Alors, vous le savez, je pratique la location courte durée, mais il y a d’autres systèmes qui existent tels que la division, tels que la colocation. Mais ce que j’ai envie de vous dire aujourd’hui, c’est qu’il faut toujours avoir un plan B.

Moi, je fais de l’investissement immobilier en location courte durée par contre, je m’assure que tous les biens que j’achète pour faire de la location courte durée s’autofinancent et dégagent même du cashflow en location traditionnelle. C’est exactement la même chose, si vous devez investir en colocation, assurez-vous que le bien que vous allez proposer à la colocation s’autofinance et dégage du cashflow en location traditionnelle lorsque vous allez mettre un jeune couple ou une famille dans ce bien immobilier.

Ne pas avoir de plan B, c’est vraiment se tirer une balle dans le pied parce que vous ne savez pas de quoi est fait demain. Peut-être que demain vous n’aurez plus envie de faire de colocation parce que vous n’aurez plus envie de gérer des étudiants, peut-être que vous n’aurez plus envie de faire de location courte durée parce que vous aurez envie d’un mode d’exploitation qui demande un petit peu moins d’investissement. Donc voilà, faites très attention à cela.
Erreur fatale numéro 4, ne pas avoir de plan B.

Erreur fatale numéro cinq : acheter dans une ville que l’on ne connaît pas. Alors, je vais reprendre l’exemple des programmes de défiscalisation, mais cela ne s’applique pas uniquement à ces programmes de défiscalisation. J’ai encore une fois discuté avec plusieurs personnes qui ont investi dans des programmes de défiscalisation à Montauban qui se trouve à 55 km de Toulouse ou à Saint-Gaudens qui se trouve à 100 km de Toulouse. Et au moment où on leur a vendu ces programmes de défiscalisation, on leur a expliqué que leur bien immobilier allait être dans la banlieue toulousaine.

Ce n’est donc pas du tout le cas, la personne qui habite à Saint-Gaudens, elle ne vient pas travailler tous les matins à Toulouse. Elle ne fait pas 200 kilomètres par jour pour aller travailler. Donc, faites bien attention par rapport à cela. Cela peut vous coûter très cher. Et moi, ce que je vous conseille au moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, même si vous déléguez la partie recherche du bien, surtout rendez-vous sur place pour vous imprégner de la ville, pour vous imprégner du quartier dans lequel vous allez investir, regarder s’il y a des écoles, s’il y a des commerces, quelle est la population qui vit là. Cela peut vous rassurer par rapport à l’investissement que vous allez faire.

Je vais vous donner un autre exemple. Il y a quelques années de cela, je souhaitais investir dans l’immobilier. J’habitais Paris à l’époque et il y a une personne qui m’avait proposé un programme à Avignon, donc vraiment sur plan, sur papier. Et donc moi, j’avais dit à cette personne : « eh bien, écoutez, ouais pourquoi pas, mais donnez-moi l’adresse de la future résidence et je souhaiterais me rendre sur place pour aller m’imprégner du quartier. »

Voilà comme je vous le disais il y a quelques instants. Cette personne avait refusé de me donner l’adresse du futur appartement. Bien entendu, je n’ai pas signé les papiers pour aller plus loin dans la démarche. Mais voilà à deux doigts de mettre 100000 € sur la table, j’estime que je suis en droit de connaître l’adresse du bien immobilier que je m’apprête à acheter.

Et ce que j’ai envie de vous dire, c’est que de manière générale au-delà de se renseigner sur la localité, il faut également se renseigner sur le prix de l’immobilier et le prix du mètre carré. Je vais vous donner un exemple. J’imagine qu’il y a certains quartiers à Paris où le prix de l’immobilier peut avoisiner les 9000 ou 10000 € du mètre carré. Un parisien qui viendrait à Toulouse, que je connais beaucoup mieux et qui achèterait peut-être un appartement à 6000 € du mètre carré aurait l’impression de faire une bonne affaire immobilière. Alors qu’acheter un appartement à 6000 € du mètre carré à Toulouse, c’est réaliser une très mauvaise affaire immobilière.

Donc, renseignez-vous bien sur la ville. Mais sur la ville, il faut se renseigner sur deux choses : sur le secteur dans lequel vous allez investir et sur le prix du mètre carré de façon à ne pas faire une mauvaise affaire immobilière. Et je le redis parce que c’est très important, il faut absolument que le bien immobilier, quel que soit le mode d’exploitation s’autofinance et dégage du cashflow positif.

Voilà donc les 5 erreurs fatales à éviter lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier et que je voulais partager avec vous. Alors, il y en a certainement d’autres, mais j’ai voulu en partager 5 avec vous aujourd’hui.

Alors si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis, je voulais également vous rappeler que vous pouvez éviter une 6e erreur fatale finalement c’est celle de faire le mauvais choix fiscal. Et à ce propos, je vous mets à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Dans cette formation gratuite qui fait à peu près une heure, je vous explique quels sont les différents régimes fiscaux du loueur meublé non professionnel donc je vous parle de micro BIC, je vous parle de régime réel, je vous parle de LMNP, je vous parle d’abattement. N’hésitez pas à aller regarder cette formation pour tout savoir de la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Puis vous avez également la possibilité de télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Alors pour visualiser cette formation et pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre puis sinon, je vous mets tous les liens d’accès à ces éléments dans la description en dessous de cette vidéo, si vous vous trouvez sur YouTube.

Avant de vous quitter, je vous invite justement à vous abonner à cette chaîne YouTube si ce n’est pas encore fait. Cela vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos puis cela vous permettra également de rejoindre plusieurs milliers de personnes qui sont passionnées d’immobilier et de location courte durée. Allez, je vais vous quittez ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt.

Ciao !


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7 commentaires

  1. Bonjour Seb,

    Merci pour ce rappel important de 5 erreurs qui peuvent vraiment tuer un investissement.

    J’aime beaucoup ton approche sur l’immobilier patrimonial: si on achète, c’est avant tout pour gagner de l’argent aujourd’hui. Qu’est-ce qu’on en a à faire de prendre une (éventuelle) plus-value dans 10 ans ? À moins que l’on n’envisage d’habiter soi-même le bien dans quelques années, ce qui pourrait expliquer cette stratégie, se dire que la revente sera avec profit dans quelques années revient à spéculer.

    • Pour répondre au précédent commentaire, non en Fait « patrimonial » porte en lui même de part sa racine la notion de transmission. Ce n’est donc pas du tout pour y habiter mais pour que les descendants aient des biens et soient ainsi mis à l’abris du besoin.

      C’était la seule Erreur/critique de cette vidéo et je ne voulais pas la relever mais le commentaire précédent m’y a contraint. Désolé M. Sébastien

      • Sébastien on

        Tout se défend.
        Mais je trouve qu’il n’est pas obligatoire alors d’acheter des biens (très) au dessus du marché pour mettre ses descendants à l’abris.
        Chacun son point de vue 🙂

        • Tour à fait d’accord. C’était juste une précision sur la démarche « patrimoine ».

  2. Sophie MURPHY on

    Bonsoir Sébastien,
    J’ai bien lu votre guide, merci pour ces conseils; je souhaite toutefois vous soumettre ma situation car cela fait des mois que je tourne en rond avec ce projet d’investissement et je n’arrive pas à pas à me décider.
    J’habite en région parisienne c’est donc la région que je connais la mieux et dans laquelle selon vos conseil il faudrait que j’investisse pour un premier investissement locatif; mais cela coûte cher d’acheter ici et entrave pas mal la rentabilité; je pensais investir en location saisonnière en bord de mer, 3 pièces pas plus de 100000euros (Calvados, prisé des Parisiens) mais je ne sais pas si le taux de remplissage sera suffisant et puis je ne connais pas bien le coin, idem pour une grande ville française(plutôt 2 pièces dans ce cas-là) mais pareil je ne les connais qu’en tant que touriste… Pour une première je n’ai pas envie de me planter… J’ai deux enfants et déjà un crédit maison assez conséquent; dois-je finalement opter pour une location classique à l’année dans une ville de province, tenter le saisonnier en bord de mer, ou un petit appartement en banlieue parisienne en loc traditionnelle que je pourrais sûrement gérer moi-même?
    Merci infiniment d’éclairer ma lanterne!
    S. M

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Je ne recommande pas du tout le bord de mer car l’activité est liée à une saisonnalité.
      Pour la location courte durée, il faut investir dans une ville où le taux de remplissage reste indépendant de la météo ou de la saison.
      Autrement dit, plutôt une ville classique.
      Mais au préalable, il faut appréhender le marché immobilier de cette ville de façon à ne pas acheter trop cher.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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