6 appartements en moins de 2 ans. Apport : 6*0=0 euro

Ce n’est pas une légende, il est possible d’acheter de l’immobilier sans mettre d’apport.
Découvrez ici quelles sont les étapes à mettre en œuvre pour trouver le financement de votre investissement.

Cette page constitue le second et dernier volet de la série « comment trouver le bien qui vous permettra de gagner de l’argent en location courte durée et comment le financer ».

Le premier article indiquait :

• Comment trouver le bien immobilier qui fait gagner de l’argent
• Comment identifier la limite de l’offre d’achat à ne pas dépasser, faute de quoi, l’investissement n’est pas rentable

Si vous ne l’avez pas encore lu, voici le lien : Comment trouver le bon investissement immobilier ?

Après signature du compromis de vente (chez le notaire habituellement, parfois en agence immobilière), tout acquéreur se met à la recherche du financement du bien.
Le délai accordé pour trouver ce financement est généralement de 2 mois.

1 – Halte aux fausses croyances

Comme le précise le titre de cet article, et avant d’aller plus loin, je souhaite éradiquer les vieilles légendes :

• L’immobilier n’est pas réservé « aux riches »
• Il est possible d’acheter de l’immobilier sans mettre d’apport

Pourtant, comme beaucoup de monde, c’est ce que j’ai longtemps cru.
Ce n’est qu’en passant à l’action que je me suis rendu compte que tout ceci n’était que bêtise.
Cette rumeur est je pense entretenue par ceux qui n’ont jamais acheté d’immobilier.
Il est donc impératif de se renseigner auprès de ceux qui sont déjà passés à l’action et non auprès de ceux qui n’ont jamais osé franchir le pas.

A l’heure où j’écris ces lignes , nous sommes propriétaires de 7 appartements dont 6 ont été financés sans apport.
Le 7ème (qui est en fait le premier) a été acheté en amenant les frais de notaire. Si c’était à refaire, je les ferais financer 🙂

Ce résultat n’est pas magique. Je mets simplement en avant le fait que méthode et stratégie sont nécessaires pour obtenir des résultats.
Nombreux sont les investisseurs qui arrivent à de tels résultats, voire de meilleurs.
Il faut toutefois garder en tête qu’une demande de financement se prépare, aucune place ne doit être laissée au hasard.
C’est désormais ma ligne de conduite.

2 – Les divers types de financement

Dans l’immobilier, pour les prêts avec un minimum d’apport (voire pas d’apport du tout) il est coutume de parler de financement à 100 %, 110 % et 130 %.
Pour comprendre à quoi cela correspond, prenons l’exemple suivant pour un appartement :

• Valeur d’achat : 100000 euros FAI, soit 92000 euros net vendeur + 8000 euros de frais d’agence
• Travaux : 10000 euros
• Frais de notaire : Environ 8% de la valeur d’achat hors frais d’agence, soit 7360 euros (92000 * 8 /100)
• Garantie bancaire : 1200 euros
• Frais de courtage : 700 euros
• Frais de dossier : 500 euros

Prêt 100 % : le prêt immobilier contracté est égal à la valeur du bien acheté
Le crédit contracté sera de 100000 euros.
Les frais de notaire, les travaux, la garantie bancaire, les frais et courtage et les frais de dossier sont apportés avec de l’épargne, soit 19760 euros.

Prêt 110 % : par rapport au financement à 100%, le prêt immobilier embarque en plus les frais de notaire.
Le crédit contracté sera de 107360 euros.
Les travaux, la garantie bancaire, les frais et courtage et les frais de dossier sont apportés avec de l’épargne, soit 12400 euros.

Prêt 130 % : le prêt contracté embarque la totalité des dépenses.
Le crédit contracté sera de 117360 euros.
L’apport est nul.

3 – Banquier ou courtier ?

Au moment de financer votre projet, vous avez la possibilité de consulter les banques ou de faire appel à un courtier.
Le courtier présente l’avantage de faire gagner du temps et d’avoir de nombreux points de contact auprès des banques.

Ce qu’il faut savoir à propos du courtier :

• Il fait souvent signer un mandant de recherche exclusif, c’est-à-dire qu’à partir du moment où vous l’engager pour la recherche du financement, il est impossible de faire appel à un second courtier ou d’effectuer des démarches bancaires par vous-même
• Il est rémunéré au résultat, c’est-à-dire uniquement après acceptation de l’offre de prêt qu’il a trouvée
• En tant que professionnel, il dispose de leviers que le particulier ne possède pas

En fonction des projets immobiliers que j’ai eu à entreprendre, j’ai fait appel à un courtier ou j’ai effectué les démarches moi-même.
Il n’y a pas de règle.

Ce que je peux toutefois indiquer c’est que :

• La banque n’est pas fidèle
  Il n’est pas rare de se voir refuser un prêt en étant client depuis 20 ans sans jamais avoir eu de découvert

• Les frais de courtage ne doivent pas constituer un frein.
  En voici les principales raisons :
  – Ce sont des frais indolores car il y a possibilité de les faire financer par le prêt immobilier
  – Le courtier dispose de conditions de taux plus favorables au regard du volume d’affaire qu’il traite avec les banques

• Si vous rencontrez des difficultés dans vos démarches personnelles, n’hésitez surtout pas à contacter un courtier

4 – Préparer son dossier

Voici le passage le plus important de cet article.
Un dossier se prépare bien avant le RDV avec le banquier ou le courtier.

– Point d’attention 1 : Savoir tenir des comptes propres
La banque qui vous financera a besoin d’être rassurée et de savoir que vous savez gérer votre argent.
Dès lors que vous êtes à la recherche d’un investissement locatif, il faut tenir des comptes impeccables :

• Eviter les découverts qui font apparaître des agios sur les relevés de compte
• Faire apparaître chaque mois une capacité d’épargne (virement vers un livret A, un LDD, une assurance vie…)

– Point d’attention 2 : Savoir vendre son projet

Il faut convaincre votre interlocuteur à l’aide de chiffres.
Il doit être séduit (au sens rentabilité du terme) par votre projet.
Aussi, le minimum à ce stade est d’avoir un autofinancement, voire une opération blanche. Je parle de ces 2 conditions dans mon précédent article : Comment trouver le bon investissement immobilier ?

Mais cela ne suffira peut-être pas pour convaincre totalement le banquier.
Aussi, je conseille de préparer une présentation (ou un business plan) de votre projet comprenant :

• Vos coordonnées
  -> Objectif : faciliter la reprise de contact post-RDV

• Votre fiche d’identité : âge, profession
  -> Objectif : exposer en 2 lignes sa situation professionnelle et familiale

• Votre profil investisseur : Loueur Meublé Non professionnel, Meublé de tourisme
  -> Objectif : apporter de la crédibilité au projet, renforcer son image d’investisseur et sa connaissance de l’immobilier

• Votre projet : adresse, surface, avantages de la localisation, points forts de l’appartement…
  -> Objectif : convaincre de la forte demande locative

• Votre besoin de financement : montant et durée du prêt souhaité
  -> Objectif : afficher la maîtrise de la mensualité de prêt

• Démonstration par les chiffres de la viabilité du projet : cashflow positif
  -> Objectif : convaincre que l’enrichissement se fait dès la première mensualité de prêt (bonne dette) et non pas dans 20 ans à la fin du crédit (mauvaise dette)

• Etat du patrimoine immobilier : liste des biens avec pour chacun d’entre eux le montant emprunté, le montant de l’échéance, le capital restant dû, la valeur du bien
  -> Objectif : afficher une vision synthétique et maîtrisée de son patrimoine immobilier

• Projection des revenus locatifs à 5 ans
  -> Objectif : montrer l’enrichissement au fil des ans + afficher une vision moyen/long terme

• Photos avant travaux / après travaux
  -> Objectif : mettre en avant la qualité des logements proposés à la location

– Point d’attention 3 : Savoir constituer les pièces de son dossier
Il faut également convaincre votre interlocuteur par :

• Votre tenue
  
  Soyez clair et convaincant dans l’exposé du projet décrit ci-dessus.
  Préférez un costume à un short et un t-shirt
  -> Objectif : séduire et renforcer sa crédibilité

• Vos compétences organisationnelles
  
  La liste des pièces apportées doit être la plus exhaustive possible.
  -> Objectif : anticiper les demandes de pièces, véhiculer une image professionnelle et organisée

Tout dossier incomplet ne sera pas traité.
Aussi, inutile de venir en RDV sans les pièces suivantes, vous perdrez du temps.

• Documents d’identité : copie de carte d’identité et de livret de famille
• Relevé des 3 derniers mois pour l’ensemble de vos comptes bancaires
• 3 dernières fiches de paye plus celle du dernier mois de juin et du dernier mois de décembre
  Les fiches de paye des mois de juin et décembre permettent de mettre en valeur le 13ème mois si vous êtes payés sur 13 mois
• Déclaration d’impôt N-1 et N-2
• Avis d’imposition N-1 et N-2
• Déclaration de revenus fonciers N-1 et N-2 (formulaire 2044)
• Liasse LMNP N-1 et N-2
• Bilan N-1 et N-2 de votre foncière
• Pour les propriétaires de leur résidence principale : attestation de propriété, offre de prêt, tableau d’amortissement, taxe foncière N-1
• Pour chacune des résidences locatives : attestation de propriété, contrat de bail en cours, estimation de valeur, offre de prêt, tableau d’amortissement, taxe foncière N-1, 3 dernières quittances
• Copie du contrat de travail et de ses éventuels avenants
• Justificatifs d’épargne : livret A, LDD, assurance vie…
• Justificatif de domicile
• Pour la nouvelle acquisition : offre d’achat contresignée par le vendeur, compromis de vente, attestation de valeur locative, devis des travaux à engager

La liste peut paraître longue mais en fournissant l’ensemble de ces documents, vous vous distinguez de l’ensemble des demandeurs de prêt et vous mettez votre banquier ou votre courtier en confiance.
NB : je n’imprime pas ces pièces, je les fournis sur une clef USB 🙂

– Point d’attention 4 : Savoir accepter les refus
Même si je reste convaincu que ce travail met toutes les chances du côté de l’acquéreur, il est possible malgré tout que certaines banques refusent de financer le projet.
Les raisons sont multiples, parfois irrationnelles et sont différentes d’une banque à l’autre :

• Accord de prêt au niveau de l’agence et refus au niveau régional
• Nécessité de disposer de 6 mois de remboursement de prêt en épargne
• Nécessité de disposer d’un endettement inférieur à 9 années de revenus salariés
• Nécessité de mettre 20% d’apport
• Etc…

J’ai entendu à peu près tout et n’importe quoi.
En revanche, ce que je peux affirmer, c’est que la persévérance paye.
Ne vous arrêtez pas à un refus. Si votre dossier est irréprochable et votre projet viable, il y aura toujours une banque capable de vous financer.
Si ce n’est pas sur le projet initial, ce sera sur un autre.

La parole est à vous.
Pensez-vous comme moi qu’un entretien pour financement se prépare ?
Partagez-vos expériences dans les commentaires ci-dessous.

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