Un investissement immobilier ne doit pas se faire au hasard.
Voici 6 erreurs fatales à éviter !
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va passer en revue ensemble, six erreurs que vous devez absolument éviter lorsque vous vous lancez dans l’immobilier.
Alors, avant qu’on décortique toutes ces erreurs, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner immédiatement à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Vous serez comme ça informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, j’ai coutume de dire qu’on est en famille. On parle immobilier en toute tranquillité et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous constituer un patrimoine non seulement, mais aussi générer des compléments de revenus grâce à l’immobilier.
Alors, rentrons dans le vif du sujet. Quelles sont les six erreurs à éviter lorsqu’on se lance dans l’immobilier ? Alors, faire de l’immobilier, ça ne se fait pas n’importe comment. C’est d’ailleurs pour ça qu’il y a des erreurs à éviter. Mais ce que j’ai envie de dire, c’est que quand vous vous lancez dans l’immobilier, vous partez peut-être avec l’objectif d’acheter un premier bien immobilier. Puis, vous allez vous prendre au jeu parce que généralement, quand on commence, on va acheter un deuxième bien, un troisième… Petit à petit, on va bâtir une stratégie. Cette stratégie, bien entendu, elle est évolutive. Vous n’allez pas avoir la même stratégie quand vous avez deux biens immobiliers ou lorsque vous avez 15, 20, 30, voire 50 lots, voire plus de biens immobiliers. Voilà donc six erreurs à éviter.
La première de ces erreurs, c’est d’acheter au hasard et personnellement, c’est ce qui m’est arrivé à mes débuts lorsque j’ai acheté mon deuxième bien immobilier. J’ai acheté dans une ville que je ne connaissais pas. J’ai acheté au hasard. J’ai fait une offre d’achat au hasard. Et la conséquence de tout ça, c’est que j’ai réalisé une mauvaise opération immobilière. Ce que vous devez faire, c’est sélectionner une ville dans laquelle, bien entendu, il va y avoir de la demande locative et faire une offre d’achat en conséquence qui vous permettra d’avoir un bien immobilier rentable. Ce sont les deux conditions nécessaires de façon à investir sans se tromper. Évitez d’acheter au hasard. S’il vous plaît, ne reproduisez pas l’erreur que j’ai faite sur mon deuxième achat immobilier.
Pourquoi ? Parce que si vous vous trompez, ce n’est pas très grave. Vous allez avoir peu de rentabilité, vous allez avoir un cash-flow négatif, mais ça va marcher sur une première opération, peut-être sur deux, peut-être sur trois, mais vous allez arriver à un moment puisque vous n’avez réalisé que des mauvais investissements immobiliers, la banque, elle ne vous suivra plus. Donc, pour être certain de pouvoir enchaîner les opérations, ne faites pas les choses au hasard. Choisissez la bonne ville et faites la bonne offre d’achat.
Deuxième erreur à éviter : se disperser. Il y a beaucoup de personnes qui m’écrivent en me demandant qu’est-ce que je pense de telle ou telle ville. La vérité, c’est que je ne peux pas connaître toutes les villes de France. Donc, il faut réaliser une étude de marché, mais sélectionnez la ville dans laquelle vous voulez investir avec précision. Inutile de chercher à la fois à Brest, à Marseille, à Lille et à Toulouse. Vous allez vous disperser. Je vois des personnes, je caricature, mais croyez-moi à peine qui cherche à la fois un studio à Marseille, un immeuble à Brest, un T4 à Lille et un local commercial à Toulouse. Ce sont des choses qui ne peuvent pas marcher.
Quand vous voulez investir dans l’immobilier, il faut savoir que vous devez passer en mode sniper. Vous identifiez la ville qui vous intéresse et une fois que vous avez sélectionné cette ville, vous ne regardez que les biens immobiliers qui vous intéressent. Si vous voulez faire du studio, vous ne regardez que les studios. Si vous voulez faire de l’immeuble, vous ne regardez que les immeubles… Vous ne devez courir qu’un seul lièvre à la fois, sans quoi vous allez vous disperser. Vous allez perdre du temps, vous allez perdre de l’énergie, vous n’aurez aucun résultat et ça va vous dégoûter.
La troisième erreur à éviter, c’est faire comme tonton Michel. Il y a beaucoup de personnes qui essaient de dupliquer les modèles d’autres personnes. Et, ce n’est pas bon du tout. Parce que quand vous allez investir dans l’immobilier, vous devez adopter une stratégie qui vous convient. Ce n’est pas parce que tonton Michel, il a fait quelque chose que vous devez faire comme lui. Parce qu’en plus, si tonton Michel, il s’est trompé, vous allez vous tromper aussi. C’est pour ça qu’il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier.
On me pose souvent la question : Sébastien, comment tu investis, en nom propre en société ? La vérité, déjà, c’est que j’ai du nom propre et j’ai plusieurs sociétés qui font de l’immobilier, mais parce que c’est une situation qui me convient à moi. Peut-être que vous, ça ne vous conviendra pas d’avoir des biens immobiliers au sein d’une structure commerciale, par exemple une SAS, alors que ça conviendra à tonton Michel. Donc, ayez bien votre propre stratégie, ne copiez pas les autres. Si vous voulez savoir quelle est la bonne stratégie que vous devez adopter en fonction de votre situation personnelle, de votre situation professionnelle parce que vous vivez avec une personne qui a déjà eu des enfants d’une première union, tout ça, ce sont des choses qui s’analysent. Allez voir s’il vous plaît un expert-comptable ou un avocat qui sauront vous conseiller de façon à faire les choses correctement. C’est très important.
Maintenant, si vous démarrez dans l’immobilier, inutile de penser directement société civile, immobilière ou société commerciale. Non, le premier achat, on peut le faire en toute tranquillité en nom propre. Au bout du deuxième, au bout du troisième, quand on voit qu’on prend goût à l’immobilier, alors là, il est peut-être question et temps d’aller consulter un professionnel qui saura nous aiguiller vers une stratégie.
Quatrième erreur à éviter, acheter sur un coup de cœur. Acheter sur un coup de cœur, c’est toujours acheter plus cher et acheter de manière déraisonnable. Le seul coup de cœur que vous devez avoir quand vous achetez dans l’immobilier, c’est quand vous êtes en face d’un bien complètement pourri avec des travaux à réaliser. Pourquoi ? Parce que ça va justifier une offre d’achat agressive. Plus il va y avoir de travaux à réaliser, plus vous allez pouvoir faire une offre d’achat basse et plus il sera facile de faire une plus-value dès l’achat. Je vous rappelle que quand vous investissez, vous devez absolument faire votre plus-value à l’achat et pas au bout de 5, 10 ou 15 ans de détention du bien immobilier. Je tiens à le souligner, surtout n’achetez jamais sur un coup de cœur, vous allez flinguer votre capacité d’emprunt, vous allez flinguer votre taux d’endettement et vous allez être bloqué pour faire de nouvelles opérations derrière.
Cinquième conseil ou cinquième erreur à éviter quand vous vous lancez dans l’immobilier, c’est de faire un mauvais prévisionnel. Quand vous investissez dans l’immobilier, c’est très simple. L’immobilier, c’est que des maths, vous avez des recettes d’un côté et vous avez des charges de l’autre. L’erreur que vous pouvez faire dans votre prévisionnel, c’est de mal estimer le loyer. Si vous investissez mal le loyer, alors ça aura un impact direct sur votre rentabilité et votre cash-flow. Mais de la même manière, si vous dimensionnez mal vos charges, si vous vous trompez sur la taxe foncière, quoique ce n’est pas possible parce que normalement, elle vous est fournie au moment du compromis. Mais si vous n’anticipez pas le montant correct des travaux, si dans votre prévisionnel, de toute façon, vous n’intégrez pas la taxe foncière ou les charges de copropriété ou les diverses assurances, pourquoi pas l’eau, l’électricité ou la connexion Internet ou les frais de délégation, si vous faites du Airbnb par exemple, vous allez vous tromper et votre bien immobilier ne sera pas du tout rentable. Donc, ayez bien en tête que vous devez absolument faire un prévisionnel correct pour savoir où vous allez. Comme dans n’importe quel business, on ne se lance pas dans une entreprise sans faire un business plan et savoir où on va mettre les pieds.
D’ailleurs, si ça vous intéresse, j’ai créé un outil qui s’appelle le Go-NoGo Immo, qui vous permet de faire votre prévisionnel et de savoir à quel prix vous devez absolument acheter votre bien immobilier pour être certain de réaliser une bonne affaire. Vous trouverez le lien pour accéder à ce Go-NoGo Immo dans la description également en dessous de cette vidéo.
Sixième erreur à éviter lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, c’est de ne pas vérifier la qualité des résidents d’un immeuble. Quand on achète un bien immobilier, on fait la visite, on pose les chiffres… Mais, ce n’est pas suffisant. Moi, ce que je vous invite à faire, c’est aller sonder un peu les résidents de l’immeuble, frapper aux portes pour essayer de sentir l’ambiance de la copropriété. Vous allez apprendre énormément des voisins qui vont vous dire s’il y a des problèmes dans l’immeuble, s’il y a des problèmes de bruit, s’il y a des problèmes de fréquentation. Croyez-moi, c’est très important.
Je vous invite également à lire les comptes rendus d’assemblée générale parce que vous allez voir dans ces comptes rendus d’assemblée générale quel est l’état de santé de la copropriété en particulier ? Vous allez voir si la copropriété a des dettes, s’il y a des procédures judiciaires en cours et tous les problèmes qu’il peut y avoir au sein de la copropriété.
Je vais vous donner un exemple. C’est encore une fois sur mon deuxième achat immobilier, celui dont je vous ai parlé à l’heure où j’avais acheté un petit peu au hasard. Dans cette copropriété, on avait du trafic de drogue. On avait du trafic de scooter. Tout ça, c’était indiqué dans les comptes rendus d’assemblée générale. Sauf que je ne les ai pas lus. Ce qui m’a valu de ne pas être très serein pendant toute la durée de détention de ce bien immobilier que j’ai finalement réussi à revendre. Mais soyez bien conscient de ça. Ce sont des choses que vous devez vérifier : l’état de santé de la copropriété et la qualité des résidents qui vivent dans l’immeuble si vous achetez en copropriété toutefois.
Voilà les six erreurs à éviter lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like et à partager cette vidéo. C’est très important pour soutenir la chaîne YouTube. Si ça vous intéresse, n’hésitez pas à vous abonner sur les réseaux sociaux sur lesquels vous pouvez me retrouver. Je pense à Facebook, je pense également à Instagram. J’y partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien sur la préparation des vidéos que je suis en train de tourner aujourd’hui. Je vous amène avec moi en visite. Je vous amène également sur les chantiers. Je vous fais part de certaines décisions, de certains arbitrages que je fais sur mon patrimoine immobilier. N’hésitez pas à vous abonner et à me rejoindre. Vous êtes les bienvenus.
Je vous offre également un package de bienvenue si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne. Dans ce package, vous allez trouver quoi ? Deux ebooks. Le premier s’appelle : « Convaincre la banque, mode d’emploi ». Le second s’appelle : « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous avez également accès à une formation de 2 heures 30 que je vous offre, dans laquelle je vous explique quelles sont les bonnes attitudes à adopter quand vous voulez faire de l’immobilier. Comment investir en toute tranquillité, en toute sérénité ? Quelles sont les techniques de location, les stratégies de location les plus sereines qui vont vous permettre d’investir sans risque ? Ce package de bienvenue, vous le retrouvez en regardant dans la description juste en dessous ou sur les petites fiches que vous allez voir en haut à droite de votre écran.
Encore une fois, je vous demande une toute dernière faveur si ce n’est pas encore fait. Pour soutenir la chaîne YouTube, abonnez-vous, cliquez sur la cloche. Ça vous permettra d’être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Je crois que j’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire pour aujourd’hui. Je vais donc vous laisser et comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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