Pourquoi cet immeuble n’est pas une bonne affaire ?

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L’achat d’un immeuble peut être un bon accélérateur pour booster son parc immobilier locatif avec une seule opération.
Pourtant, tous les immeubles ne sont pas bons à acheter et il vaut mieux parfois acheter plusieurs appartements individuels plutôt qu’un immeuble.
Je vous explique pourquoi en vidéo au travers d’un exemple concret.

Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue.

Transcription

Salut à tous ! Ici, Sébastien. Je suis vraiment ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais débriefer avec vous de la visite d’un immeuble et je vais vous expliquer pourquoi, dans cette vidéo, je ne me suis pas positionné sur cet immeuble.

Allez, c’est parti ! ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors, vous le savez, si vous me suivez, je suis en recherche active pour trouver de nouveaux biens immobiliers. Et puis, je me suis dit qu’il était temps de passer à l’étape supérieure ; et donc, je suis en train de chercher un immeuble.

Alors, cet immeuble, ça fait un petit moment que je le cherche, je ne le trouve pas. Mais dernièrement, j’ai fait une visite pas mal intéressante avec un agent immobilier qui m’a proposé un immeuble, qui, en tout cas, sur le papier, peut paraître intéressant. Par contre, je ne me suis pas positionné sur cet immeuble et je vais vous expliquer pourquoi dans cette vidéo.

Alors, avant que je vous donne mes raisons, je vais quand même vous donner quelques chiffres ; ce sont les chiffres que m’a donné l’agent immobilier.

Donc, cet immeuble est en fait constitué de sept logements, donc quand même un bon immeuble qui permettrait, en une seule opération immobilière, d’augmenter considérablement mon parc immobilier.

Alors, quels sont ces logements ?

Alors, au rez-de-chaussée de cet immeuble, on a un studio de 19 m², on a un T2 de 30.4 m², un autre T2 de 28 m². Ensuite, on va monter au premier étage ; sur ce premier étage, on a un T1 de 34.5 m², un autre appartement, un T2 de 28 m². Et puis, au deuxième et dernier étage de cet immeuble, on a un T1 de 23.2 m² et un T2 de 32 m². Donc, on a quand même pas mal de surface sur cet immeuble. Je vous laisse faire l’addition.

En tout cas, moi je l’ai fait de mon côté, on a 195,1 m² de surface sur cet immeuble. Et cet immeuble, aujourd’hui, à l’état actuel, il est affiché au prix de 269000 €. Donc, je me suis amusé à faire la division, on est à peu près à 1378 € du m² en surface habitable, ce qui pourrait avoir du sens si les appartements étaient dans un état nickel, dans un état impeccable, parce que dans la ville dans laquelle je recherche des appartements vraiment dans un état nickel, impeccable, haut de gamme, vont se situer aux alentours de ce prix au mètre carré.

Alors, quelques autres informations. L’agent immobilier m’a donné le bilan, enfin en tout cas une partie du bilan de la SCI qui détient aujourd’hui cet immeuble. Et donc, l’an dernier, ces sept appartements ont généré un chiffre d’affaire de 26000 €. Et en fait, 26000 €, pour cet appartement, j’ai envie de dire que ce n’est pas énorme du tout, et je trouve que cet immeuble est mal exploité.

Je vais vous donner quelques chiffres pour que vous puissiez comparer un appartement de type studio que vous louez en location courte durée, vous pouvez en tirer un loyer annuel entre 15000 et 20000 €.

Mais ce que je voulais quand même souligner, c’est que dans cette même ville, dans la ville dans laquelle se trouve l’immeuble, j’ai un appartement de type T3 sur lequel je fais de la colocation, don cet appartement, tout compris (achat, frais de notaire, travaux), il m’est revenu à 62000 €. Et avec ces 62000 €, je génère un chiffre d’affaire de 9000 € à l’année parce que je loue 375 € chacune des chambres, donc j’ai 750 € de loyer par mois, ce qui fait 9000 € de loyer à l’année.

Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si j’arrive à refaire trois opérations de la même nature dans cette ville, je vais avoir 27000 € de loyer pour 180000 €, un petit peu plus d’investissement. Et si ces 27000 € de loyer, si je dois les comparer au 26000 € de loyer généré par cet immeuble avec un prix d’achat de 269000 €, vous voyez qu’il vaut mieux acheter trois appartements, réussir à faire trois bonnes affaires sur du T3, plutôt que d’acheter cet immeuble de sept logements.

Et donc, ce sont les raisons pour lesquelles je ne me suis pas positionné sur cet immeuble. Donc, prix d’achat trop élevé par rapport au loyer que permet de générer cet immeuble. Autant dire que la rentabilité de cet immeuble est faible, elle n’est pas suffisamment importante pour en faire une bonne affaire immobilière.

Alors, vous vous dites certainement oui, mais Sébastien, tu aurais justement pu profiter de cette faible rentabilité pour faire une offre d’achat un petit peu plus basse, attendre que les locataires partent pour refaire des travaux. Oui, c’est une option à laquelle j’ai réfléchi mais ce n’est pas quelque chose qui était possible. Je vais vous expliquer pourquoi.

En fait, en visitant l’immeuble, je me suis rendu compte que les appartements sont de type « bâtard ». En tout cas, moi, c’est ce que j’appelle « les appartements de type bâtard » parce que ce sont des appartements qui, en l’état, sont louables, mais ils sont, ni trop moches, ni trop vétustes, mais vraiment, on n’est pas non plus sur le standing que j’entends donner aux personnes à qui je vais offrir un logement.

Moi, il faut que les appartements soient nickels, il faut qu’ils soient propres, il faut qu’ils soient sexy, il faut qu’ils soient bien décorés, il faut qu’ils donnent envie, ce qui me permet de louer plus cher.

Et dans les appartements de cet immeuble que j’ai visité, il y avait, en tout cas pour moi, tout, tout, tout à refaire. Certainement que d’autres propriétaires vont trouver que ces appartements pourraient se louer tel quel. Moi, ce n’est absolument pas mon point de vue, il faut vraiment que les appartements soient nickels. Donc, il y a énormément de travaux à faire sur chacun de ces appartements pour ne pas dire quasiment refaire chacun de ces appartements.

Alors, je vous parlais justement de marge de négociation parce qu’on peut jouer sur le fait que la rentabilité soit faible et sur le fait que tous les appartements soient à refaire pour tirer le prix vers le bas, mais le propriétaire vendeur, d’après l’agent immobilier, n’est pas ouvert à la négociation. Donc, c’est la raison pour laquelle je ne me suis pas positionné sur cet immeuble.

Alors, c’est vraiment dommage parce que l’emplacement est parfait, les parties communes sont dans un état impeccable, il y a vraiment le charme de l’ancien, on a un escalier en bois, enfin bref, c’est juste parfait. Malheureusement, le propriétaire en demande trop cher, et les appartements ne sont pas dans un état qui, pour moi, est louable.

Alors, ce que m’a également dit l’agent immobilier, c’est que cet immeuble était en vente depuis 1 an. Ça fait 1 an que cet agent immobilier a cet immeuble dans son portefeuille. Donc, si l’immeuble n’est pas vendu depuis 1 an, il y a certainement une raison, vous l’aurez deviné, l’immeuble est trop cher à la vente, donc ça ne constitue pas une bonne affaire immobilière et c’est la raison pour laquelle je ne me suis pas positionné dessus.

Alors, qu’est-ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo ? Bah, faites très, très attention au moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier bien entendu, mais aussi acheter un immeuble.

Je cherche actuellement un immeuble pour faire plusieurs lots en une seule opération immobilière. Et vous voyez ici, avec les chiffres que vous avez sortis dans cette vidéo, je suis capable dans cette ville de trouver à moindre coût trois T3 qui vont me générer davantage de loyer que cet immeuble.

Donc, soyez très très vigilants au moment d’acheter un immeuble. N’achetez pas juste un immeuble pour acheter un immeuble, faites bien attention à vos chiffres, faites bien attention à votre rentabilité, et veillez bien à ce que pourquoi pas, plusieurs appartements achetés dans des copropriétés différentes, réunis tous ensemble, ne soit pas une meilleure affaire qu’un immeuble que vous auriez pu visiter.

Voilà, ce sera la conclusion de cette vidéo. Surtout, faites bien attention avant de vous positionner sur un immeuble, faites bien attention avant de vous positionner sur un achat immobilier, comme je le dis d’habitude, et comme je le dis toujours d’ailleurs, ce sont les chiffres qui parlent, surtout pas le coup de cœur.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, si vous souhaitez en apprendre davantage, ce que je peux vous inviter à faire, c’est de vous abonner à cette chaîne YouTube en cliquant sur la cloche pour être tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Et puis, je vous invite également à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Cette formation, si vous la suivez, va vous expliquer, comment faire pour minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôts du tout avec une activité de location courte durée en adoptant le bon régime fiscal, vous allez voir que dans cette formation, chiffre à l’appui, je vous explique quels sont les régimes à adapter en fonction de votre situation personnelle.

Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux-ebooks, et si vous souhaitez accéder à cette formation, c’est très simple. Vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre.

Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous donne l’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous, dans laquelle vous trouverez tous les liens de téléchargement.

Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

Je vous dis à très très bientôt, ciao !


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Recherches utilisées pour trouver cet article :acheter plusieurs immeubles

6 commentaires

  1. Hello sebastien,
    Video intéressante (Comme toujours on a envie de dire)
    Plusieurs remarques sous un autre point de vue :
    – ce n’est pas parceque l’on a par exemple Fait l’affaire du siècle que c’est reproductible (comparaison renta t3/t9)
    – « capable de trouver 3t3 dans cette ville » : Pas sur du tout cf premier point
    Et (c’est celle qui m’est tout de suite venue sur le sujet et non sur son analyse) :
    – il ne faut pas acheter un immeuble déjà loué !
    (Je pensais l’avoir entendu dans une de tes précédentes video justement)
    – 3 t3 non immeuble = 3 syndic => contraire à l’esprit « immeuble de rapport »
    En effet :
    – l’ancien proprio se base sur la renta (faible) pour fixer son Prix de vente.
    – Pas de large de manœuvre sur la typologie des appartements (difficile de restructurer quand les locataires ne partent pas en même temps
    – Pas d’optimisation fiscale (travaux)

    Voilà, j’espère que ce retour à chaud pourra alimenter les échanges autour de ce REX

    • Sébastien on

      Si, on peut trouver mieux.
      Le problème c’est que les appartement de cet immeuble ne sont pas top et en plus très mal loués.
      Je préfère passer mon chemin.
      Je veux du cashflow immédiat et je n’ai pas envie de m’embêter avec des travaux à gérer en séquentiel après le départ de chaque locataire (que je ne maîtrise par ailleurs pas).
      On peut faire beaucoup mieux 🙂

      • Oui j’en suis convaincu mais je voulais simplement dire que Cela me paraît largement faisable avec un batiment à refaire entièrement et à découper en plusieurs apparts qu’un immeuble déja de rapport (Avec en sus déjà des locataires en place).
        Je suis donc étonné que votre recherche amene à étudier de prêt ce type d’immeuble.

  2. Ca fait quand même 9,2% de renta brute… rentabilité forte plutôt non ? 🙂
    après je comprends l’argument de l’immeuble en état moyen.

    • Sébastien on

      Non, c’est moins.
      Tu oublies les frais de notaire.
      Mais de toute façon, moins de 10%, c’est mauvais.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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