Les stratégies de location à haut rendement permettent de dégager de gros revenus locatifs et de réduire les risques liés à l’investissement immobilier.
Mais pour gagner beaucoup d’argent en un temps réduit, il y a une stratégie extrêmement puissante : l’achat-revente.

Dans cette vidéo, Nicolas nous explique comment gagner plusieurs années de salaire en seulement quelques mois grâce à l’achat-revente.

Indiquez-moi dans les commentaires ce que cette interview vous inspire.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis vraiment ravi de vous retrouver, et je suis surtout ravi d’être en compagnie de Nico.
Salut Nico !

Nicolas : Ça va, Seb ?

Sébastien : Ecoute, merci de de nous recevoir chez toi, on est ici dans ta villa à l’île Maurice. Alors, ce que j’ai l’habitude de faire sur ma chaîne YouTube, c’est de parler de stratégie de location à haut rendement, comment faire de l’argent avec l’immobilier. Aujourd’hui, tu vas nous expliquer dans cette vidéo, comment faire de l’argent avec l’immobilier, mais sur des opérations d’achat-revente et de marchand de biens, parce que c’est ton activité principale.

Nicolas : Oui, tout à fait.

Sébastien : Ben, écoute Nico, je te propose que tu nous racontes tout ça tout de suite sur louer en coute durée.
Bon, Nico, merci de nous recevoir encore une fois chez toi. Est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer ce que tu fais dans la vie, surtout ton parcours parce qu’il est quand même assez intéressant et particulier, et puis, nous expliquer, qu’est-ce que c’est que le marchant de biens, et qu’est-ce que c’est que l’achat-revente ?

Nicolas : Oui, bah écoute, avec plaisir. Donc, Nicolas Guenzi, j’ai 35 ans. Ça fait 3 ans maintenant que je suis installé sur l’île Maurice, où je m’étais mis en retraite puisque j’ai pas mal bossé, j’ai bien travaillé pendant 10 ans sur la partie « marchand de biens, promotion immobilière » en France. Donc, j’ai utilisé ce savoir, pour finalement me constituer un patrimoine assez sympa, que j’ai conservé, qui me ramène aujourd’hui mon salaire, et j’ai pu m’acheter cette maison, ici à l’île Maurice, cash. Donc, le parcours, je ne vais pas vous le faire en complet ici, sinon la vidéo va être un petit peu longue, mais vous pouvez le retrouver sur la page Facebook en téléchargeant un petit PDF qui retrace un petit peu mon histoire. Mais pour faire simple, un mec qui n’était pas fait pour l’école, qui a arrêté très tôt à l’école, j’ai été ramasseur d’oranges en Espagne, pilote d’engins blindés dans l’armée française dans une ville que tu connais bien.

Sébastien : Exactement, ma ville d’origine.

Nicolas : Dans le premier régiment de hussards parachutistes. Ensuite, j’ai été manutentionnaire au marché de gros de Lyon, donc je passais des caisses de fruits et de légumes, et commercial chez coca. Et de là, par le travail, par les rencontres, par ce que j’ai mis en place, je me suis retrouvé assez jeune à la tête d’une société de promotion immobilière dans un premier temps pendant 4 ans, donc là je faisais des opérations de lotissement de maisons individuelles, et des investissements personnels où j’achetais pour moi-même des constructions. Et ensuite, les quatre dernières années de ma présence en France, donc 2011 – 2014, plutôt 2010 – 2014, c’était plutôt marchand de biens, orienté tout ce qui est réhabilitation. Donc, vraiment l’immobilier dans l’ancien, l’achat-revente d’appartements nus, et ensuite des opérations dans la banlieue lyonnaise puisque moi, je suis de la région de Lyon à la base, et dans la banlieue d’Est, c’était beaucoup d’opérations, de division parcellaire, mise en copropriété, voilà. Donc, j’ai vraiment un petit peu touché l’ensemble de l’immobilier de façon professionnelle, mais ça m’a surtout permis de me constituer un patrimoine finalement, qui a énormément de valeur grâce à ce travail-là.

Sébastien : Donc moi, ce que je fais dans l’immobilier, c’est plutôt la partie locative avec des stratégies locations à haut rendement, donc je fais de la location courte durée évidemment, qui est mon cœur de métier. Je fais également un petit peu de colocation. On gagne déjà de jolis revenus locatifs. Par contre, il y a un stade supérieur, c’est l’activité d’achat-revente et le marchand de biens. Est-ce que tu peux nous expliquer comment ça se passe si on souhaite se lancer, nous, en tant que « monsieur et madame tout le monde » sur ce type d’opération, et quel est le gros intérêt si on a des velléités de croissance, comme toi tu as pu avoir sur l’immobilier ?

Nicolas : Bien sûr. Alors, déjà, je vais vous donner une définition assez simple de ce qui est un marchand de biens, puisque c’est vraiment ça la philosophie, qu’on soit dans des opérations de construction ou sur la réhabilitation. Un marchand de biens, pour être très simple, tout est dit dans le nom finalement, un marchand, c’est un commerçant. Donc, on peut vraiment mettre ça avec votre commerçant par exemple de fruits et légumes, ou encore même mieux, ce que j’aime prendre, c’est le fromager. On a tous un petit fromager pas loin de chez nous. En fin de compte, un fromager va acheter son stock chez les producteurs. Il va ensuite les affiner, tu vois leur amener ce gout-là définitif. Et après, on va les revendre à des particuliers qui vont lui donner une marge sur ce prix de vente parce que c’est son métier. Et bien, marchand de biens c’est la même chose. L’idée, c’est qu’on doit chercher de l’immobilier, alors tout type d’immobilier, ça peut être du terrain à bâtir, de l’habitation, des appartements, des maisons, des locaux commerciaux, des locaux de bureau. Vraiment, tout ce qui est de l’immobilier, on doit les acheter au meilleur prix, les négocier au meilleur prix. On doit les affiner, donc ça veut dire qu’on va peut-être les restructurer, les réaménager, leur amener le niveau de prestation de décoration qui va permettre de les revendre à des particuliers et de là prendre une marge ; et la marge, c’est la plus-value. Vous prenez sur une opération. Donc, c’est assez simple. Maintenant, le gros intérêt de faire ce type d’opérations, c’est que finalement, en court termes sur la partie réhabilitation, c’est-à-dire en quelques mois, des fois moins de six mois, on va prendre beaucoup d’argent qui représentent des années et des années de loyer finalement.

Sébastien : Voire des années de salaire.

Nicolas : Voire des années et des années de salaires, oui carrément. Carrément, carrément.

Sébastien : Ok. Je suis « monsieur et madame tout le monde », je souhaite me lancer dans l’achat-revente. Est-ce que je dois tout de suite commencer par créer une structure ? Est-ce que je peux faire ça en nom propre ? Est-ce que tu peux donner deux ou trois indices pour commencer ?

Nicolas : Non, bien sûr que non. Tous les gens que je conseille un petit peu dans cette partie-là, il y une difficulté d’être professionnel dans ce métier-là, parce qu’il y a une mauvaise réputation. Vous avez sûrement entendu « les marchands de biens, c’est des voleurs, c’est des voyous » ; ce genre de choses. Donc, c’est vrai que c’est très difficile de lever du financement. Et tout le monde le sait, le plus gros levier d’enrichissement, c’est lever des financements. Donc, si vous allez voir un banquier, vous dites « Je vais faire du marchand de biens », il y a de grandes chances qu’ils vous disent « Hors de question ! ». Donc, il faut vraiment envisager ces opérations en tant que particulier. Mais avec la philosophie d’un marchand de biens, donc la philosophie d’un marchand de biens, elle est assez simple : c’est qu’on doit connaitre parfaitement son marché immobilier dans lequel on investit, donc c’est connaitre vraiment les prix de tous les biens à la vente, parce qu’on sait que dans une même rue, à quelques dizaines de mètres, un appartement sensiblement identique doit avoir une valeur différente, on peut pas se limiter au prix moyen d’un secteur, ça ne fonctionne pas comme ça, il faut vraiment qu’on ait visité les biens dans ce secteur, qu’on ait appréhendé pourquoi un bien va valoir plus cher dans cet immeuble-là. Et l’idée, c’est de l’acheter correctement, mais sous le statut de particulier ; donc, soit une résidence principale qui est le meilleur levier, ou un achat locatif, mais l’acheter en se disant que dessus, j’ai au moins de 20 % de marge à venir à la revente. C’est tout simplement ça. Donc, il y a la partie connaissance du secteur et il y a la partie connaissance des travaux qui est très important parce que bien sûr, dans l’extrême grand majorité des cas, c’est des biens qu’il va falloir réaménager-réhabiliter, donc la ramener à un nouveau niveau de prestation, donc il faut connaitre le bon coup et le vrai coût des constructions pour finalement acheter en conséquence de cause. Vous savez qu’un produit à la revente vaut 200000 €, il faut l’acheter, donc avoir 20 % de marge, il faut que votre prix de revient global soit de 160000 €. Donc, vous voyez, avec prix de revient global, c’est simple, c’est votre achat, tous les frais qui sont liés à l’achat, donc les frais de notaire, les frais d’agence des cas échéants, vos frais de crédit si vous avez des frais de crédit, et bien sûr les travaux. Donc voilà, si vous connaissez les travaux et votre secteur, vous devez être capable d’acheter correctement le bien, et enfin le niveau qui nous aide en tant que marchand de biens à vraiment créer ces 20 % minimum de marge, c’est de finalement, dans la connaissance de son secteur, savoir qui achète ici. Est-ce que ce sont des investisseurs ?  Est-ce que ce sont des résidences principales ? Si résidence principale, est-ce qu’on est dans un secteur ou c’est plutôt familial ? Donc, si c’est une résidence principale, est-ce que c’est plutôt des couples classe moyenne ? Ces gens-là ont à deux 4000, 4500 euros de revenu, ça fait une possibilité d’endettement de X €. C’est ça la philosophie. Et après, donc, c’est acheter correctement mais il faut le faire en tant que particulier.

Sébastien : D’accord, ce n’est pas juste les 20 %, c’est essayer de se projeter sur la population acheteuse également.

Nicolas : C’est ça. Bah ça, c’est la connaissance si vous voulez. Il y a trois fondamentaux vraiment pour être un bon marchand noble : faire des belles opérations achat-revente, c’est la connaissance de son secteur, et dans la connaissance de son secteur, c’est connaitre les prix. Mais pour connaitre les prix, donc il faut visiter les biens, il faut aller voir un maximum, il faut échanger avec les professionnels, il faut aller voir les choses. Mais dans la connaissance de prix, le plus important, c’est d’avoir la connaissance des gens qui habitent à cet endroit-là. Et ça, c’est assez simple. C’est pareil dans les visites, on va aller discuter avec les commerçants, on regarde un petit peu, on échange avec les gens qui qui y habitent pour voir qui vit là. Parce que la réalité, c’est plus humain, on a tendance à vouloir vivre proche de gens qui nous ressemblent. Et c’est là qu’on a des quartiers un petit peu partout en France, on a un quartier plutôt, vous connaissez ces mots, le quartier des bobos, le quartier nouveaux riches, le quartier un peu plus populaire. Et en fonction, quand vous savez qui achète, vous savez finalement quelle possibilité d’emprunt ils ont ces gens-là. Et donc après, il faut acheter correctement pour le jour où vous le revendez. Mais vous n’êtes pas obligés de revendre, vous pouvez le garder, mais vous savez que vous avez une plus-value dormante. Oui, c’est ça l’idée.

Sébastien : Ok. Donc, c’est toujours avoir cette plus-value, un minimum dormant, sinon de revente immédiate pour encaisser le cash. Et donc, l’intérêt, le gros intérêt d’encaisser le cash. Quel est l’intérêt ?

Nicolas : Le gros intérêt, déjà, c’est que vous allez augmenter vos capacités d’emprunt personnel, parce que vous faites un dossier, vous rentez. Moi, minimum, pour ces opérations, il faut faire minimum 20000 €. En dessous, ça ne sert à rien. Vous amenez 20, 30, 40000 € de plus sur votre compte, je peux vous garantir que votre banquier qui vous prêtait de l’argent jusque-là, puisque vous avez un salaire. Et bien, vous lui mettez sur une assurance vie quelque chose que vous pourrez récupérer rapidement, il vous aime encore plus, il vous prête encore plus d’argent pour réinvestir dans des biens que vous gardez dans votre patrimoine. Donc, ça c’est le premier intérêt. Ensuite, quand vous raisonnez sur le principe que vous avez 20 % de marge à prendre sur un produit, mais que vous voulez le garder, si vous le gardez, c’est que vous avez votre rentabilité dans votre chemin d’investissement. Si en plus, vous avez 20 % de plus-value qui dort, vous êtes meilleur investisseur.

Sébastien : C’est simple.

Nicolas : C’est clair.

Sébastien : Et donc, de toute façon, c’est 20 % plus-value. Alors, moi, pour la partie locative qui m’intéresse davantage, c’est une bonne négociation, et donc davantage de cashflow à l’arrivée.

Nicolas : En plus, oui.

Sébastien : Ok. Donc ça, c’est une manière, une première manière en fait de mettre un pied dans ce milieu-là. L’étape d’après, pour les gens qui souhaitent multiplier les investissements et faire plusieurs opérations ?

Nicolas : Alors, c’est clair, on peut vite y prendre goût et c’est normal. Alors, il faut un temps pour faire la première parce que très clairement, une des qualités, il faut être patient, parce qu’il vaut vraiment prendre le temps d’analyser très précisément son marché. Donc, il ne faut pas aller sur un dossier sans avoir une certitude de faire ces 20 % de marge. Après, honnêtement, quand on y prend goût, on voit qu’on récupère en quelques mois, des années et des années de loyer.

Sébastien : Et de salaire…

Nicolas : Et de salaire, bien sûr. Et ça nous permet finalement d’aller beaucoup plus vite dans votre schéma d’investisseurs et pour ceux qui recherchent peut-être l’indépendance financière. Moi, j’ai pu arrêter de travailler à 32 ans, c’était plutôt sympa quand on y prend goût et qu’on sait qu’on va faire ça au moins une fois par an, voire une fois tous les deux ans. Là, il faut vraiment envisager le fait de basculer en tant que professionnel, créer sa propre société de marchand de biens, parce que vous allez découvrir un nouveau véhicule qui est une société. C’est-à-dire que l’argent que vous sortez aujourd’hui de votre poche personnelle, vous allez le mettre sur votre société. Ce qui est à la différence d’une opération d’achat-revente de particuliers. Quand ce n’est pas la résidence principale, parce que la résidence principale, s’il y a gros à prendre, il faut absolument le faire, c’est 0 % d’imposition. C’est la seule, pour moi, niche fiscale en France si vous gagnez 20, 30, 40, 100, 200… Et il y a des gens, ça peut aller beaucoup plus haut en achat-revente selon son budget de départ puisqu’en gros, c’est logique, c’est 0 % d’impôt. Par contre, si vous êtes sur une résidence mais pas votre résidence principale, avec la CSG, c’est 38 et quelques %. Marchand de biens professionnels, ce n’est pas ce prix-là. Vous rentrez votre marge dans votre société, ça devient du chiffre d’affaire ; et là, vous déduisez en fin de compte tous les frais généraux qui sont liés à votre société, à votre métier de marchand de biens. Donc, ça va être vos frais de déplacement, véhicules, les frais de restauration, vous devez inviter régulièrement des clients, des apporteurs d’affaires au restaurant, vous avez l’internet, le téléphone. Finalement, c’est vite des centaines, voire des milliers d’euros par mois que tu passes en charges.

Sébastien : Tu me parlais des frais kilométriques également, l’essence.

Nicolas : Oui, les frais kilométriques, ça va vite puisque le métier de marchand de biens, c’est aller chercher des affaires, donc vous devez être toujours en mouvement, vous devez toujours bouger. Et après, voilà, votre comptable, vous lui amenez des frais kilométriques, ça se justifie largement. Donc, des centaines, voire des milliers d’euros par mois que vous ne sortez plus de votre poche, qui viennent en déduction finalement d’une marge que vous avez fait sur une opération, donc qui va minimiser son imposition, et je reviendrai après sur l’imposition en tant que professionnel. Eh bien, vous ne les sortez plus de votre poche, vous pouvez à nouveau épargner encore plus chez votre banquier perso. Et là, il vous aime encore plus, il vous prête à nouveau davantage de cash pour vos investissements personnels.

Sébastien : C’est un cercle vertueux.

Nicolas : Tout à fait. C’est vrai, c’est le next level. Alors, comme je vous le dis, on ne peut pas malheureusement y accéder tout de suite par la complexité de la levée de financement en tant que professionnel. Mais après, voilà professionnel, vous gagnez beaucoup plus d’argent qu’en tant que particulier parce qu’à l’achat, vous payez moins de ce qu’on appelle vulgairement les frais de notaire. Finalement, c’est sur la plus grosse partie que vous avez une exonération au lieu de payer selon les communes entre 5 et 7 % de droit d’enregistrement sur la globalité des frais de notaire, il y a une ristourne qui les ramène à 0,715 %. Donc, pour faire simple, vos frais de notaire, ce n’est plus 7 – 8, c’est 2 – 3 %. Oui, je disais cinq fois plus qu’un particulier, parce que vous avez un engagement de revente sous les 4 ans. C’est le deal quand vous achetez avec ces droits d’enregistrement, c’est parce que vous vous engagez à revendre sous les 4 ans. Mais en 4 ans, vous pouvez l’exploiter tout en gardant ce bénéfice-là. Et après, au niveau de la fiscalité, j’y reviens donc, au lieu que ce soit, si ce n’est pas la résidence principale, souvenez-vous, 0 %, donc réfléchissez bien à ça, si c’est un bien locatif, donc au lieu de prendre les 38 % à la source, vous rentrez par exemple 50000 € de marge sur une opération, sur votre société, là vous déduisez vos centaines, vos milliers d’euros de frais qui n’ont rien à voir avec cette opération mais qui sont des frais de votre société, et à la fin, vous soumettez à l’IS. Et l’IS, c’est plus doux, puisque les 38000 promis euros de résultat de votre société, c’est un taux de 15,50% effectivement ; et ensuite, on passe à 33 %. Donc oui, les gens qui ont peur de la requalification de marchands de biens, si un jour, parce que pour arriver au niveau pro, il faut avoir fait deux, trois opérations à titre personnel pour un jour aller voir un banquier et dire « Voilà, j’ai été marchand de biens. Regardez, j’ai gagné de l’argent en tant que particulier, permettez-moi d’en gagner plus en tant que professionnel. » Donc, si un jour, vous avez une requalification, moi, je n’en ai jamais eu sur tous mes dossiers à titre personnel…

Sébastien : Donc, si toi, tu n’en as pas eu, il y a de la marge.

Nicolas : C’était mon job. Donc, oui, c’est… Les impôts me prennent beaucoup de boulots. Mais si un jour, vous avez, dites à un contrôleur : « Monsieur, si j’avais voulu faire en tant que marchand de biens, j’aurai pris ce statut, c’est plus avantageux. » Vous voyez ce que je veux dire, beaucoup de gens ont peur de ce mot et de la requalification, ils ont peur de choses comme ça, et ça justifie vraiment en disant non, si j’ai vraiment voulu faire comme ça, je l’aurai fait parce que c’est moins imposé et je gagne plus d’argent à le faire en tant que marchand de biens professionnel.

Sébastien : Ok, très bien. Donc là, on est dans ta maison à l’ile Maurice et tu te lances sur une opération de cette nature-là ici également ?

Nicolas : Oui. Alors, je reviens à mes premiers amours dans ma carrière pro…

Sébastien : Est-ce que tu t’embêtes un peu en fait ?

Nicolas : C’est ça. Il y a un moment…

Sébastien : Une retraite à 32 ans…

Nicolas : C’est ça.

Sébastien : Ça fait un an et demi, c’est ce que tu nous disais.

Nicolas : Je ne vais pas cracher dans la soupe parce que j’avoue que j’ai apprécié une vraie coupure pendant un an et demi. Mais après, effectivement, intellectuellement, on s’ennuie, on a envie de relancer des choses et là, je reviens donc à mes premiers amours, donc c’est avec l’immobilier neuf, donc la construction, la promotion-construction, alors c’est la même chose. Un marchand de biens, qu’on soit dans l’ancien ou dans du neuf, c’est une chose, mais effectivement, on part sur un projet plus ambitieux. Bon, le terrain va se signer ces jours-ci et on ne va pas se porter la poisse, annoncer le nombre de lots, mais il y aura forcément là sur cette année-là un dossier sur un chantier.

Sébastien : En tout cas, toi, tu es sur un beau chantier.

Nicolas : Oui, c’est une jolie opération, oui.

Sébastien : Ok. Bah écoute, merci Nico d’être venu partager ton expérience de marchand de biens, d’achat-revente sur cette chaine YouTube. Encore une fois, c’est vraiment un gros gros levier pour gagner de l’argent immédiatement. En préparant cette vidéo, tu me disais bien qu’il t’était arrivé certaines fois de signer un compromis le matin et de vendre le bien immobilier dans la même journée, l’après-midi. Mais ça, c’est encore une autre histoire.

Nicolas : Oui. C’est les côtés jouissifs de ce métier-là, il y a un peu de travail au départ mais c’est un travail simple, l’avantage, enfin oui, j’ai vraiment fait très rapidement, et si vous avez le temps de télécharger mon histoire, vous verrez plus en détails, mais à la base, je suis pilote, je suis militaire, je suis ramasseur d’oranges, et l’immobilier, c’est simple, c’est plus des chiffres. Et après, quand vous maitrisez vraiment votre secteur, quand vous êtes bien au niveau des travaux, vous connaissez les vrais coûts des travaux, effectivement, quand on est bon, on peut faire des opérations où le matin, vous achetez un bien, et dans l’heure qui suit, vous le revendez. Donc, vous arrivez avec votre chèque le matin, et vous repartez avec un chèque de différence de plusieurs dizaines de milliers d’euros en quelques heures, et ça, ça fait plutôt plaisir.

Sébastien :Ça, ça fait plutôt plaisir.

Nicolas : Oui.

Sébastien : J’imagine.

Nicolas : C’est aussi des bonnes opérations très sympas.

Sébastien : Ok. Bah écoute, merci. Tu nous dis où est-ce qu’on peut te suivre ? Tu me disais par Facebook, quel est ton Facebook ?

Nicolas : Sur les réseaux sociaux, donc Nicolas Guenzi, vous me trouvez, j’ai une page Facebook, un chaîne YouTube et un petit Instagram. Donc, c’est nouveau mais n’hésitez pas à y aller, ce sera avec grand plaisir de vous retrouver là-bas.

Sébastien : Ok. Écoute, merci beaucoup Nicolas.

Nicolas : Merci à toi, Seb.

Sébastien : Merci de m’avoir reçu ici dans ta maison à l’île Maurice.

Donc, n’hésitez pas à aller faire un tour sur les réseaux sociaux pour retrouver Nicolas. Voilà, si vous souhaitez faire du gros argent avec l’achat-revente.

Et de mon côté, je vous encourage à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », et à accéder également à une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Pour accéder à ces éléments, vous cliquez sur le petit « i » qui apparait en haut à droite de cette fenêtre. Et puis sinon, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Allez, écoutez, on va vous quitter pour aujourd’hui.

Sébastien : Merci encore une nouvelle fois Nico.

Nicolas : Merci à toi d’être venu me voir à l’île Maurice, je sais que ce n’est pas tout à côté mais ça fait plaisir.

Sébastien : Ce n’est pas désagréable, je t’avoue que ce n’est pas désagréable.

Nicolas : Bon ben, ça va si ça te plait.

Sébastien : Et merci pour le café de tout à l’heure.

Nicolas : Avec plaisir, avec plaisir.

Sébastien : Allez, à très très bientôt, merci. Ciao

Nicolas : Bye bye tout le monde, ciao, ciao !

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