Par quoi commencer : l’achat-revente ou l’investissement locatif ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question. Vaut-il mieux faire de l’investissement locatif ? Ou vaut-il mieux faire de l’achat-revente ?  

Alors, avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner à la chaîne en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Vous savez, ici, on est en famille, on discute immobilier et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous constituer un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez en plus pouvoir vous dégager des compléments de revenus. 

Venons-en à la question du jour, est-ce qu’il vaut mieux faire de l’investissement locatif ou plutôt de l’achat-revente ? La question, en fait, est bonne. Parce que ça se résume finalement à cette question : est-ce qu’il vaut mieux prendre un petit peu tous les mois de manière indéterminée ? Ou alors, est-ce qu’il vaut mieux prendre un gros paquet d’argent immédiatement ? En fait, ce sont deux stratégies différentes et je vous propose qu’on démarre tout de suite par l’investissement locatif. 

Vous le savez certainement si vous êtes fidèle à cette chaîne YouTube et si c’est la première fois que vous visionnez une vidéo de cette chaîne, je vais le dire peut-être pour vous pour la première fois, mais la mille et unième fois pour toutes les personnes qui me connaissent, lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous devez faire votre plus-value à l’achat. C’est-à-dire que même si vous n’avez aucun objectif de revendre votre bien immobilier, le fait de savoir que le bien immobilier, vous l’avez acheté en dessous du prix du marché, ça constitue un filet de sécurité. Vous avez donc de l’immobilier liquide dont vous pouvez vous débarrasser à tout moment si vous rencontrez des problèmes financiers. Donc, retenez que votre plus-value, vous devez la faire à l’achat. 

Maintenant, on est dans la catégorie investissement locatif. Donc l’objectif d’un investissement locatif, c’est de gagner de l’argent tous les mois, d’être a minima à l’autofinancement, c’est-à-dire que votre loyer va couvrir toutes vos charges et pas uniquement le crédit immobilier. Mais vous devez même aller un petit peu plus loin puisque l’objectif d’un investissement immobilier, c’est de dégager aussi des compléments de revenus. 

Et là, il y a plusieurs possibilités. Soit vous faites de la location « traditionnelle » avec un locataire à l’année et là, il est possible de dégager un cash-flow de 50 à 100 euros par mois en fonction de la taille de votre projet immobilier. On ne va par exemple prendre pour la suite de cette vidéo 75 euros de cash-flow mensuel sur de la location classique. Maintenant, vous pouvez booster vos revenus locatifs avec les stratégies de location à haut rendement que j’adore, comme la location courte durée, type Airbnb ou encore la colocation. Avec un bien immobilier, selon ces stratégies de location à haut rendement, vous pouvez aller chercher jusqu’à 500 euros de cash-flow tous les mois. Alors, ça peut être un petit peu moins. Ça peut être un petit peu plus, mais la moyenne va être aux alentours de 500 euros. Ce cash-flow, donc 75 euros pour reprendre mon exemple en location traditionnelle ou 500 euros en haut rendement, c’est un cash-flow que vous allez toucher durant toute la durée de détention du bien. 

Ça donne quoi en termes de chiffres ? En termes de chiffres, ça donne en location classique, au bout de 2 ans, vous allez avoir 1 800 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Au bout de 5 ans, 4 500 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Au bout de 10 ans, 9 000 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Maintenant, si on s’intéresse aux stratégies de location à haut rendement, type colocation ou encore location courte durée, au bout de 2 ans, vous allez avoir 12 000 euros de cash-flow cumulé, plus le capital amorti. Au bout de 5 ans, 30 000 euros plus le capital amorti. Au bout de 10 ans, 60 000 euros, ce n’est quand même pas rien, plus le capital amorti. 

Alors, les chiffres que je vous donne, c’est bien entendu des moyennes, mais vous pouvez les atteindre sans soucis avec des investissements immobiliers qui vont être entre 100 000 et 150 000 euros en fonction de la ville dans laquelle vous investissez. Ça peut même être des investissements à moins de 100 000 euros. Ce sont donc des compléments de revenus non négligeables lorsqu’on parle de 60 000 euros, par exemple au bout de 10 ans en location à haut rendement ou même 9 000 euros en location standard. Ce sont donc des revenus récurrents non négligeables. En plus du cash-flow, il faut quand même le rappeler, il y a le capital qui s’amortit de manière transparente. J’ai envie de dire puisque ça se fait sans effort et en fait, ce sont vos locataires qui vont rembourser vos emprunts immobiliers et vous offrir, j’ai même envie de vous dire, le cash-flow que vous allez récupérer. 

Venons-en maintenant plutôt à l’achat-revente qui est la seconde partie de cette vidéo. C’est la garantie d’un gros gain d’argent immédiat. Mais il faut bien calculer parce que si vous faites un investissement immobilier de type achat-revente à un million d’euros, par exemple pour gagner 20 000 euros à la sortie, ça ne vaudra pas le coup. À l’inverse, si vous faites un investissement immobilier de type achat-revente de 100 000 euros pour récupérer 20 000 euros à la sortie, on peut quand même dire que c’est un bon coup. 

Attention aussi lorsque vous allez vous positionner sur une stratégie d’achat-revente, attention à l’impôt sur la plus-value. J’ai déjà fait une vidéo à ce sujet. Il y a différentes manières d’éviter l’imposition sur la plus-value lorsque vous faites de l’achat-revente. Celui qu’on connaît le mieux, c’est la résidence principale. Il y a également le fait de revendre un bien locatif si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre dernières années et que vous avez l’intention de réutiliser tout l’argent de la vente dans les deux ans qui suivent la vente pour acheter votre résidence principale. Ce sont deux exemples qui vont vous permettre de ne pas être imposé sur la plus-value de la revente de votre bien immobilier. N’hésitez pas à aller voir les vidéos que j’ai déjà traitées concernant ce sujet. Faites bien attention à mettre l’effort nécessaire en face de la plus-value que vous souhaitez récupérer lorsque vous vous lancez dans l’achat-revente. 

Le conseil que je vous donne, c’est de faire de l’achat-revente si la plus-value nette après imposition correspond à 4 ou 5 ans de loyer. Quand vous rentrez dans ces chiffres-là, alors oui, l’achat-revente commence à être une stratégie intéressante. L’achat-revente va donc vous permettre de vous constituer une épargne rapidement, mais également d’être du coup plus crédible vis-à-vis de la banque pour financer l’opération d’après. 

Je voudrais vous parler d’une troisième partie dans cette vidéo, c’est le double effet kiss cool, c’est-à-dire faire du locatif à haut rendement avec un différé de prêt, idéalement un différé total, de manière à vous constituer une trésorerie importante. On va prendre un exemple. Vous vous achetez un appartement dans lequel vous allez faire de la location courte durée par exemple. Vous avez un différé total de 2 ans sur votre prêt. On va partir du principe qu’il y a 6 mois de travaux sur votre bien immobilier. Pendant ensuite les 18 mois restants, vous allez encaisser, par exemple, 1500 euros de loyer en location courte durée. Je vous laisse faire le calcul. Vous allez encaisser 1500 euros fois 18. Vous aurez bien entendu des charges : votre prestataire de service, votre taxe foncière, vos charges de copropriété, vos diverses assurances… Mais vous allez quand même récupérer une très grosse trésorerie. 

Le jour où le démarrage de votre crédit immobilier va se faire, ce sera peut-être juste à ce moment-là, le moment de vendre votre bien immobilier et de réaliser la plus-value. C’est pour ça que j’appelle ça le double effet kiss cool. Non seulement vous allez vous créer une grosse trésorerie parce que vous allez encaisser de gros loyers alors qu’il y aura aucune mensualité de crédit en face et ensuite vous allez pouvoir revendre votre bien immobilier pour encaisser une grosse plus-value. 

Puis, pour terminer cette vidéo, ce sera mon conseil. Attention, si vous faites de l’achat-revente à répétition, je vous conseille de monter une société de marchands de biens de façon à ne pas vous faire retoquer par l’administration fiscale. Puis, si vous êtes dans une logique de conservation de biens acquis, donc plutôt dans une logique de construction de patrimoine, vous avez la possibilité de faire un achat-revente de temps en temps. Ça vous permettra de récupérer de la trésorerie. Cette trésorerie, après, vous pouvez l’utiliser pour rembourser par anticipation, vous en servir d’apport pour de nouveaux projets immobiliers. Puis, l’achat-revente, vous pouvez également le faire à partir du moment où il faut arbitrer sur votre patrimoine immobilier. Parce qu’il arrive un moment où vous êtes peut-être bloqué pour enchaîner les investissements immobiliers parce que votre encours est trop important, votre taux d’endettement trop important. C’est peut-être également le moment de revendre un bien immobilier. 

Voilà ce que j’avais à vous dire à ce sujet dans cette vidéo. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires si vous êtes plutôt investissement locatif ou si vous êtes plutôt achat-revente. Puis, si vous avez déjà essayé le double effet kiss cool que je vous ai présenté, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires : j’ai déjà essayé le double effet kiss cool. 

Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si elle vous a plu, bien entendu, n’hésitez pas à me mettre un gros like et à la partager. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Abonnez-vous sur les réseaux, vous serez les bienvenus. 

Puis, si vous êtes ici pour la première fois, sachez que vous avez droit à un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Accédez à ce package de bienvenue en regardant les petites fiches qui apparaissent en haut à droite ou sinon en regardant la description juste en dessous de cette vidéo. 

Je vous remercie de m’avoir suivi jusqu’ici. On va se quitter et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  

Ciao ! 

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