Immobilier sans apport : mode d’emploi

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Qui n’a jamais entendu dire :

  • L’immobilier est réservé aux riches
  • Il faut de l’argent pour investir dans l’immobilier

Ces 2 phrases sont de vieilles croyances à oublier.
L’immobilier n’est pas réservé aux riches et il est possible d’investir dans l’immobilier en partant de zéro.

Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi c’est possible et comment faire.

Si vous avez construit votre patrimoine en partant de rien, n’hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Faut-il de l’argent pour investir dans l’immobilier ? Est-il nécessaire de mettre de l’apport pour acheter de l’immobilier ? Qui ne s’est jamais posé ces deux questions ?

Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi et comment il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport. Et je vais également vous démontrer que l’immobilier n’est pas réservé qu’aux riches. Et riche, ce n’est absolument pas un gros mot.

Alors, avant que je détaille le contenu de cette vidéo, n’hésitez pas comme d’habitude à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître dans cette vidéo. Ça me permettra de vous alerter de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partage avec vous des conseils, des anecdotes et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Alors, revenons sur quelques règles de base. La banque, lorsque vous allez la voir pour lui demander un crédit immobilier, elle gère un risque. Et la banque identifie des bons profils et des mauvais profils, ou en tout cas, des profils de moins bonne qualité.

Le bon profil, ça va être la personne qui a de gros revenus, qui va vouloir financer un tout petit projet immobilier.

Le mauvais profil ou le profil moins bon, ça va être une personne qui a des petits revenus ou des revenus modestes et qui va vouloir financer un gros crédit immobilier.

Alors, ça peut paraître caricatural mais c’est comme ça, les banques, elles ont des cases, elles identifient des bons profils et des mauvais profils.

Alors pourquoi est-ce que la banque, généralement, elle a du mal à octroyer un prêt tout compris, donc un prêt qui embarque les travaux et les frais de notaire, c’est ce qu’on appelle un emprunt à 110 % ? Parce que la banque, elle part du principe que le bien tel que vous l’achetez, vous l’achetez à sa juste valeur.

Et donc, si ensuite, vous lui demandez de faire financer les travaux et les frais de notaire, elle va potentiellement vous octroyer un prêt qui sera supérieur à la valeur du bien immobilier. Et donc, c’est en ce sens-là qu’elle gère un risque.

Pour faire simple, je vais vous donner un exemple.

Imaginons un appartement que vous achetez 100000 €, sur lequel, il n’y a pas de travaux, mais sur lequel vous souhaitez faire financer les frais de notaire. Alors, les frais de notaire, c’est à peu près 8 % du prix du bien immobilier, donc 8 % de 100000 €, ça fait 8000 €. On va arrondir tout ça à 110000 €. Donc, vous achetez un bien immobilier 100000 € et vous demandez à la banque de vous prêter  110000 €. Et là, pour la banque, il est là le risque parce que vous allez avoir un crédit de 110000 € sur un bien immobilier qui n’en coûte que 100000. Et c’est la raison pour laquelle elle va vous demander d’amener les 10000 d’apport, les 10000 de frais de notaire.

Et donc, pour contrebalancer tout ça, vous, votre boulot, si vous souhaitez vous faire financer à 110 %, si vous souhaitez investir sans apport, c’est d’avoir systématiquement un capital restant dû inférieur à la valeur du bien et de respecter la règle de l’autofinancement.

Alors, avoir un capital restant dû inférieur à la valeur du bien, systématiquement, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que dès l’instant où vous allez devenir propriétaire, ou dès l’instant où les travaux de votre appartement ou de votre maison seront finis, vous avez la possibilité de revendre ce bien immobilier tout en purgeant le crédit immobilier.

Et la règle de l’autofinancement, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que le loyer va couvrir toutes les charges.

Et donc, vous voyez bien que plus on met d’apport, plus il va être facile d’avoir un capital restant dû inférieur à la valeur du bien, et plus il va être facile de respecter cet autofinancement. Et évidemment, ce qui est vrai dans un cas et bien vrai dans l’autre, moins vous allez vouloir mettre d’apport, plus l’autofinancement va être difficile à atteindre, et moins le fait que le capital restant dû soit inférieur à la valeur du bien va être facile à atteindre.

On va reprendre l’exemple que je vous ai donné il y a quelques instants. Imaginez toujours ce même bien immobilier qui vaut 100000 €, que vous achetez 100000 € parce que vous l’achetez au prix du marché et vous avez dessus 10000 € de frais de notaire. Donc, la banque va vous financer à hauteur de 100000 € et elle va vous demander d’amener les 10000 € de frais de notaire.

Maintenant, imaginez que ce bien immobilier qui vaut 100000 €, vous arriviez à l’acheter 80000 € parce que vous trouvez une bonne affaire immobilière.

Alors, les bonnes affaires immobilières, c’est quoi ? Ça va être les successions, ça va être les divorces, vous êtes en face de vendeurs pressés qui ont envie de vendre rapidement. Donc, ce bien immobilier que vous achetez, qui vaut 100000 €, vous arrivez à l’avoir au prix de 80000 €. Là-dessus, il faut embarquer les frais de notaire, donc 8 % de 80000, ça fait 6400 que je vais arrondir à 7000. Donc, vous êtes sur une enveloppe globale de 87000 €.

Et donc, là, la banque, elle sera plus à même de financer les frais de notaire parce que vous avez un besoin de 87000 € à financer pour un bien immobilier qui en coûte 100000. Donc, vous avez ici un delta de 13000 €.

Et c’est comme ça qu’il faut raisonner. Il faut absolument acheter des biens en dessous du prix du marché si vous souhaitez que la banque finance votre projet immobilier à 110 % parce que c’est comme ça que vous allez minimiser les risques.

Et donc, encore une fois, moins vous allez vouloir mettre d’apport, plus il va falloir trouver la perle, la super opération immobilière qui vous permettra de rentrer dans vos frais et de faire financer l’intégralité du projet tout en ayant une bonne équation économique.

Alors, l’intégralité du projet immobilier, ça va être, bien entendu, le bien immobilier, les frais de notaire. Mais n’oubliez pas que si vous achetez un bien qui nécessite des travaux, il va falloir embarquer le coût des travaux, le coût potentiel de la décoratrice d’intérieur et puis, tous les frais annexes qui vont venir se mettre sur ce projet immobilier (les frais de garantie bancaire, les frais de dossiers, les éventuels frais de courtage…)

Alors, est-ce qu’il faut mettre de l’apport sur un projet immobilier ? Moi, je considère qu’il ne faut pas mettre d’apport sur vos projets immobiliers. Je vais vous expliquer pourquoi. Parce que si vous mettez de l’apport sur votre projet immobilier, vous allez vous dépouiller d’une partie de votre épargne.

Et cette épargne va peut-être vous faire défaut, elle va peut-être vous manquer au moment où vous en aurez besoin pour faire face à des aléas de la vie, pour réparer quelque chose dans votre maison, pour changer de voiture, parce que vous avez également besoin de cette épargne pour partir en vacances. Donc ça, c’est une première bonne raison. Et surtout, parce que si vous vous dépouillez de cette épargne parce que la banque vous l’a demandé, sur l’opération immobilière suivante, lorsque la banque va vous demander de remettre de l’épargne, vous n’en aurez plus parce que vous l’aurez mis sur cette première opération immobilière.

Et pour se reconstituer un capital d’épargne de 10000 € par exemple, à hauteur de 400 € tous les mois, ce qui n’est quand même pas rien, il vous faudra plus de 2 ans. Et si vous souhaitez épargner 200 € par mois, il vous faudra alors 4 ans, plus de 4 ans pour récupérer cette épargne de 10000 €.

Et donc, j’imagine que si vous regardez cette vidéo, vous n’avez peut-être pas forcément envie d’attendre 4 ans ou 2 ans entre chaque opération immobilière. Non, vous avez envie que ça aille beaucoup plus vite. Donc, le secret, c’est de trouver la bonne opération immobilière. Achetez en dessous du prix du marché.

Et donc, dans ces situations-là, ce qu’on a coutume de dire, c’est qu’il faut pour utiliser au maximum l’effet de levier. Alors, qu’est-ce que c’est que l’effet de levier ? C’est d’aller chercher le maximum d’argent possible en mettant le minimum d’apport. Le minimum d’apport, ça peut être 2000 €, ça peut être 3000 €, mais ça peut être surtout 0 €. Et c’est comme ça qu’on investit sans apport.

Alors, ce que j’ai coutume de faire pour montrer à la banque que je suis sur des bonnes opérations immobilières et qu’elle peut me financer à 110 %, c’est lui présenter des biens de la même nature que celui que je suis en train d’acheter, qui ont la même surface, la même configuration, qui se trouve dans le même secteur.

Donc, ces annonces, je les trouve sur Leboncoin, je les trouve sur SeLoger, par exemple, et je les joins à mon dossier bancaire. C’est exactement ce qui s’est passé sur le projet de colocation que je suis en train de faire sur Tarbes. Moi, j’achète un bien 32500 € et ces biens-là, on les trouve plutôt entre 60000 et 65000 €. J’ai donc imprimé les annonces, et je les ai fournies à la banque.

Ce que j’ai coutume également de faire, c’est que je fais systématiquement réestimer mes biens après travaux, une fois qu’ils sont finis, tout beaux, tout neufs, de façon à montrer à la banque que le capital restant dû reste inférieur à la valeur du bien. C’est-à-dire que le montant du crédit que j’ai sur le bien à l’issue des travaux est plus faible que l’estimation qui m’a été faite du bien immobilier par un agent immobilier.

Alors, vous allez me demander « Oui, mais Sébastien, est-ce que cette technique marche, est-ce que le fait d’acheter en dessous du prix du marché, ça suffit pour se faire financer à 110 %, c’est-à-dire pour investir sans apport. Est-ce que montrer à la banque l’impression de biens immobiliers à la vente pour montrer que tu réalises de bonnes affaires, est-ce que ça marche ?  J’ai envie de vous répondre oui parce qu’on a acheté avec ma compagne 6 appartements sans apport et aujourd’hui, on est en train de réaliser une nouvelle opération sur laquelle on ne prévoit pas de mettre d’apport.

Donc oui, c’est possible. Je ne dis pas que ça va fonctionner sur la durée, mais en tout cas, pour l’instant, il y a toujours une banque qui nous suit sans apport sur chacun de nos projets immobiliers et on croise les doigts pour que ça continue. Mais encore une fois, on ne fait pas ça n’importe comment, on fait ça intelligemment.

Et c’est ça qui est vraiment magique avec l’immobilier parce que c’est l’un des seuls domaines sur lesquels il est possible d’investir sans mettre un seul centime d’apport.
Si vous voulez jouer en bourse pour gagner l’argent avec la bourse, vous allez être obligés de mettre de l’apport. Et j’ai même envie de dire que si vous voulez jouer au loto, il va falloir mettre, acheter le ticket de loto pour pouvoir potentiellement gagner le jackpot.

Mais en tout cas, j’espère que vous avez compris la philosophie, c’est vraiment ça qui est magique avec l’immobilier.

Et donc, pour répondre aux deux questions initiales de cette vidéo, oui, il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport ; et non, l’immobilier n’est pas réservé qu’aux riches puisqu’il est possible d’investir sans apport.

Et ce que j’ai coutume de dire, c’est que l’immobilier n’est pas réservé aux riches, l’immobilier peut être même réservé aux pauvres parce que qui c’est qui a envie d’acheter de l’immobilier ? C’est souvent les personnes qui ne sont pas nés avec une cuillère d’argent dans la bouche.

Et donc, les gens qui se défoncent pour aller chercher de l’immobilier, pour trouver les bonnes affaires et acheter sans apport, encore une fois parce que c’est possible, et bien, ce sont des qui n’ont pas eu cette chance dès le départ.

Voilà. Retenez bien ça surtout de cette vidéo, on peut acheter de l’immobilier sans apport. On n’a pas besoin d’être riche pour acheter de l’immobilier.

Voilà. C’est tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo.

Donc, si cette vidéo vous a plu, surtout ne vous privez pas, likez-la, partagez-la. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, vous avez deux possibilités : la première de ces possibilités, c’est de me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ; et la seconde de ces possibilités, c’est de vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! »

Et puis, j’ai rédigé deux e-books que je vous laisse télécharger dans cette vidéo.

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque – mode d’emploi ». Et dans cet e-book, je vous délivre toutes les astuces qui va vous permettre justement d’acheter de l’immobilier sans apport. Je vous explique dans cet e-book quels arguments mettre en avant, comment exposer votre dossier à votre banquier pour lui faire dire : « Oui, monsieur, oui, madame, je vous finance ! »

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée » qui est ma spécialité, qui est mon expertise. Et dans cet e-book, je vous explique pourquoi la location courte durée va vous permettre de vous créer une rente tout de suite, immédiatement sans attendre la fin de votre crédit immobilier.

Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, cliquez simplement sur les deux vignettes qui sont apparues dans cet écran si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou à partir d’un appareil mobile, vous pouvez cliquer sur le « i » en haut à droite de cette fenêtre pour arriver sur le lien de téléchargement. Mais je vous mets également ce lien de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Voilà. Ecoutez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et comme d’habitude, on se retrouve très, très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

Ciao !


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" Convaincre la banque : Mode d'emploi "

9 commentaires

  1. Salut Sebastien,
    Est ce qu’il y a des agences qui t’estiment la valeur du bien fini sur plan, avant les travaux, de façon a rassurer le banquier et le convaincre de te financer?

  2. Salut Sebastien, tout à fait d’accord avec toi.

    J’ai également plusieurs biens achetés tous sans apport, sauf le premier ou je n’y connaissais rien 🙁 .

    Le dernier bien que j’ai acheté est un appartement d’une valeur de 200k€ avec 100k€ de frais (notaire, travaux, déco…) et pas un seul € déboursé.

    J’ai coaché ma belle soeur pour son premier bien et elle n’a pas mis un seul € en apport.

    Comme quoi j’encourage tout le monde a faire pareil.

      • Bonjour Sébastien,

        je suis pour l’apport zéro et ,comme tu dis, ceci complique en peu le choses pour trouver la bonne banque qui te fait confiance et qui juge ton dossier solide.
        C’est mon cas.

        j’aimerais traiter 2 questions:
        Question 1 : comment abordes-tu le sujet du financement avec l’agence et avec le vendeur? quelle stratégie avec un vendeur qui a besoin d’être rassuré ou une agence qui a peur de perdre un client ??
        Dans le compromis de vente tu es transparent sur ce point précis (pas d’apport, financement 100/110%….etc) ???

        Question 2 : si tu as un bon épargne et sachant que aujourd’hui le rendement sur l’épargne est faible (assurances vie, livrets…) penses-tu utile d’en utiliser un peu pour rassurer banque, agences, vendeurs… faire baisser les mensualités du crédit, avoir plus de cash-flow, obtenir des meilleurs taux??

        merci

        Paolo

        • Sébastien on

          Bonjour Paolo,

          1) Je dis que je finance à 110%, tout simplement.
          Rien d’autre 🙂
          Encore une fois, le fait de ne pas mettre d’apport n’a aucun lien avec le fait de rassurer le client.
          Tu es obligé d’être transparent dans le compromis puisque le montant du prêt à contracter apparaît dans les conditions suspensives.

          2) Non, selon mon avis, de l’épargne dans les mûrs, c’est une épargne qui dort et qui devient indisponible.

          2)

          • Merci pour ta réponse.

            Dans mon cas, aujourd’hui même, j’ai réussi à faire accepter une offre par l’intermédiaire d’une agence.

            Quand j’ai expliqué que je finançais à 110%, l’agence m’a répondu que le vendeur n’était pas du tout rassuré et qu’il voulait remettre en question l’acceptation de mon offre.
            Je pense que c’est l’agence même qui doute de mes capacités de financement.

            Quoi faire dans ce cas??

          • Sébastien on

            Encore une fois, je ne vois pas en quoi le fait de mettre de l’apport rassure le vendeur.
            On peut :
            – avoir du mal à financer 50000 euros
            – avoir du mal à financer 100000 euros
            – avoir facilité à financer 300000 euros

            Tu expliques à ton agence pourquoi tu finances à 110% en reprenant les arguments de la vidéo.

            Autres points :
            – L’acceptation d’une offre est liée à un montant, pas aux conditions de financement
            – Fais toi épauler par ton notaire

  3. Parfait merci.

    C’est mon premier achat. je l’ai présenté comme RP et non comme investissement locatif.

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