Acheter un bien immobilier déjà loué ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à cette question faut-il acheter un bien immobilier déjà loué ? 

Avant qu’on voie ça en détail, si ce n’est pas encore fait, n’oubliez pas de vous abonner en activant la chaîne YouTube. C’est très important en activant la petite cloche pour soutenir tout le travail que je fais sur cette chaîne, mais également pour recevoir toutes les vidéos dès leur sortie. 

Venons-en au sujet du jour. Faut-il investir dans un bien immobilier déjà loué ? Alors, la question est légitime parce qu’il y a un nombre incalculable de personnes qui me l’ont posée, soit en m’écrivant par email, soit au travers des réseaux sociaux. Alors, la première chose à dire, de manière générale, c’est qu’un bien immobilier loué se vendra de toute façon toujours moins cher qu’un bien immobilier vide. 

Ce que je vous propose pour la suite de cette vidéo, on va être concret, on va balayer les avantages et les inconvénients d’acheter un bien vide et un bien loué. 

Commençons dans un premier temps par le bien vide. Quels sont les avantages si vous achetez un bien vide ? Dans un premier temps, vous allez avoir les coudées franches pour faire ce que vous voulez dans le bien immobilier que vous achetez. Si vous avez envie de faire des travaux, ça va être très simple de le faire. Personne ne pourra vous en empêcher. Derrière ensuite parce que ce bien est vide, vous allez pouvoir l’exploiter comme vous avez envie de le faire. Si vous voulez faire de la location nue, vous allez pouvoir faire de la location nue. Si vous voulez faire du meublé, ça va être possible. Idem avec la location courte durée ou avec la colocation. Là encore, vous avez les coudées franches sur le mode d’exploitation. 

Puis surtout, avantage quand même très intéressant, c’est que vous n’avez pas à reprendre un bail qui ne vous convient pas. Il y a un nombre incalculable de personnes qui sont intéressées plutôt par un bien immobilier, mais malheureusement, ce bien immobilier, il est loué nu et eux préfèreraient avoir un bien immobilier qui est loué meublé, parce que les avantages fiscaux sont plus importants lorsqu’on loue meublé que lorsqu’on loue nu. Si vous achetez un bien vide, aucun souci. Vous n’allez pas récupérer un bail qui ne vous convient pas. Puis surtout, il faut quand même le dire, en achetant un bien vide, vous n’allez pas récupérer un locataire qui ne vous convient pas ou un locataire que vous n’auriez pas choisi vous-même parce qu’il ne correspond pas à vos critères de sélection. 

Malgré tout, il y a quand même des inconvénients à acheter un bien immobilier vide. Vous allez peut-être devoir faire des travaux et ces travaux vont générer du délai qui va retarder votre mise en location. Alors, bien entendu, vous pouvez jouer avec les différés de prêt que peut vous proposer la banque. Mais malgré tout, ça va quand même différer la date de votre mise en location. Ensuite, il va falloir peut-être faire des visites pour louer cet appartement donc là, vous allez prendre du délai supplémentaire. Ça peut être deux ou trois jours, mais ça peut aller jusqu’à une, deux ou trois semaines, peut-être un mois si vous ne tombez pas à la bonne période. Donc là aussi, vous allez prendre du délai. 

Ce qu’il est important de faire aussi, c’est de bien vérifier qu’il y a une demande locative par rapport à ce bien immobilier. Ce n’est pas parce que le bien immobilier, vous allez l’acheter peu cher que forcément, vous allez pouvoir le louer immédiatement. D’où l’importance encore une fois, je ne le dirai jamais assez, de réaliser une bonne étude de marché avant de se positionner sur un bien immobilier. 

Je vais vous donner un avis personnel. Quand j’achète un bien immobilier, j’aime bien pouvoir faire ce que je veux et c’est pour ça que je suis assez frileux pour aller sur des biens immobiliers où on met en avance sur les annonces qu’il y a un locataire qui est là, en place depuis dix ans. Alors oui, c’est sûr, les loyers tombent depuis dix ans de manière sereine. Par contre, vous n’avez pas les coudées franches pour faire ce que vous voulez et ça me permet de faire la transition à la partie suivante. Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un bien déjà loué ? 

Je vous ai expliqué que je préférais l’acheter vide avec le petit exemple que je viens de vous donner, mais malgré tout, il peut y avoir des avantages. Premier avantage le prix d’achat. Un bien immobilier loué se vendra toujours moins cher qu’un bien immobilier vide. Ensuite, il va y avoir des avantages que j’appelais logistique. Pourquoi ? Vous n’allez pas avoir à vous embêter avec des travaux. Il y a déjà un locataire à l’intérieur de l’appartement. Il est loué. Pas question de faire des travaux, en tout cas dans l’immédiat. 

Deuxième avantage, vous n’allez pas avoir besoin de vous embêter avec la logistique de devoir trouver un locataire. Non, le locataire, il est déjà en place. Ensuite, si le locataire est en place depuis plusieurs années, vous êtes serein. Il n’y a pas de raison que le locataire vous donne son préavis dans les deux mois ou dans les six mois à venir. Le locataire, il est là, il est bien. Ça vous assure une certaine stabilité, une certaine sérénité. Pour certaines personnes, c’est même une tranquillité parce qu’elles préfèrent avoir un locataire qui est là depuis longtemps et dont elles n’entendront jamais parler. Voilà quelques avantages logistiques d’acheter un bien déjà loué. 

Maintenant, j’ai noté d’autres avantages que j’ai appelé avantage financier au-delà du prix d’achat d’ailleurs, que j’ai déjà évoqués. Avantage financier parce qu’au moment où vous allez aller défendre votre projet immobilier auprès de la banque, ça va rassurer votre banquier de savoir que vous allez directement devenir propriétaire d’un bien immobilier où les loyers tombent déjà. Normalement, vous devez faire une bonne affaire, c’est-à-dire que votre loyer doit couvrir toutes vos charges. Et, c’est juste génial pour le banquier parce que vous êtes en train de lui dire : monsieur le banquier, j’ai envie d’investir dans l’immobilier. Regardez, pas de panique, le bien est déjà loué et en plus, le loyer va couvrir toutes les charges. Franchement, si vous arrivez que vous proposiez un dossier comme ça à la banque, le banquier, il va adorer. 

Autre sujet, autre avantage financier au moment de la signature de l’acte authentique, vu que le bien est déjà loué, vous allez pouvoir directement récupérer le loyer du mois en cours au prorata du nombre de jours où vous allez être propriétaire. Mais vous allez pouvoir également récupérer le dépôt de garantie du locataire en place, ce qui va vous permettre de récupérer une petite partie de la trésorerie. Alors, si vous êtes sur un studio, ça ne va pas représenter grand-chose. Mais imaginez que vous achetiez un immeuble dans lequel il y a trois, quatre, cinq appartements, pourquoi pas plus même. Là, directement, vous allez récupérer tous les loyers, mais également tous les dépôts de garantie. Là, c’est pas mal de trésorerie qui va venir se mettre sur votre compte en banque. C’est donc un très gros avantage. 

Autre avantage également, ce que vous pouvez faire pour rassurer le banquier, je vais parler d’avantage financier, parce que ça va vous permettre justement d’aller chercher de suite l’opération d’après. Si vous achetez un bien immobilier qui est déjà loué, comme je l’ai dit, ça rassure le banquier. Mais si vous arrivez à demander aux propriétaires vendeurs les anciens baux et que vous pouvez les fournir à la banque pour montrer qu’il n’y a quasiment pas de vacance locative sur ce bien immobilier parce que dès qu’il est remis en location, il y a peut-être une vacance locative de deux ou trois jours et direct après, il est loué. Pourquoi est-ce que le banquier ne vous suivrait pas sur une autre opération ? Pourquoi ? Votre bien, il est déjà loué. Quels sont les risques ? Il est déjà loué. Il n’y a jamais de vacance locative, donc c’est bon. Vous allez pouvoir comme ça enchaîner ou en tout cas aller chercher l’opération d’après plus facilement. 

Attention toutefois, j’ai noté quelques inconvénients et on y vient sur les biens déjà loués. Évitez les locataires à problèmes. Ce que j’appelle les locataires à problèmes, ça va être des locataires sur lesquels il y a des problèmes sociaux ou encore des locataires sous curatelle. Attention à ça, ce n’est absolument pas ce que je vous recommande. 

Évitez également les biens immobiliers dans lesquels on a des locataires qui sont en place depuis longtemps, mais qui ont totalement ruiné l’appartement. C’est sûr, vous allez toucher des loyers, c’est très bien. Par contre, votre bien immobilier ne vaudra rien du tout. Donc, c’est plutôt quelque chose que je vous déconseille. 

Puis, bien entendu, n’achetez pas à n’importe quel prix. Ce n’est pas parce que le bien immobilier est déjà loué que c’est absolument l’affaire du siècle. Lorsqu’on vous annonce sur les petites annonces du Leboncoin ou Seloger, peu importe, 5 % de rentabilité, c’est juste nul. Donc, soyez bien vigilant par rapport à ça.  

Votre intérêt, c’est bien entendu d’acheter un bien dans le meilleur état possible, d’où mon point de vue. Personnellement, je préfère acheter des biens vides parce que je suis sûr de retaper les biens immobiliers et de les proposer ensuite à la location dans un état qui est satisfaisant pour moi. 

Puis autre chose, dernier petit conseil sur cette vidéo bien sûr, vérifiez la demande locative. Ce n’est pas parce que le bien est loué avec un bon loyer et qu’il vous assure un bon cash-flow et une bonne rentabilité que ça suffit. Parce que si derrière, au moment du départ du locataire, vous avez énormément de difficultés à relouer le bien, ça ne servira à rien. 

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo sur les avantages et les inconvénients d’acheter un bien déjà loué ou pas. N’hésitez pas d’ailleurs à me mettre dans les commentaires votre point de vue. Est-ce que vous préférez acheter un bien loué ou acheter un bien vide ? Mettez-moi tout ça dans les commentaires. C’est quelque chose qui m’intéresse. 

Avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaine, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Comment faire pour trouver des bonnes affaires ? Comment faire pour financer vos projets immobiliers ? Quelles sont les stratégies de location les plus intéressantes et les moins risquées ? 

Vous accédez à tout ça en regardant dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran. Puis, bien entendu, je vous invite à me rejoindre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je vous partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous demande votre avis sur les sujets que vous souhaitez voir traités dans les prochaines vidéos YouTube. Je vous amène avec moi en visite de biens immobiliers. Je vous amène avec moi sur des chantiers. Bref, vous partagez avec moi toutes les coulisses de ce que je fais au quotidien. N’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus. 

Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à me mettre un gros like encore une fois et à vous abonner pour soutenir la chaîne pour la faire grandir. C’est la seule manière que j’ai de voir si tout ce que je vous propose ici est quelque chose qui vous intéresse. Donc un gros merci à vous d’avance. 

Je crois que j’ai fait le tour à peu près de tout ce que j’avais à vous dire aujourd’hui. On va se quitter ici. Puis, comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.  

Ciao ! 

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