Booking vs Airbnb

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Pour faire de la location courte durée, il est impératif de travailler avec des plateformes de réservation en ligne.
Airbnb et Booking sont les plus connues.
Dans cette vidéo, Kevin nous explique plusieurs choses :

  • Quel type de bien louer pour faire de la location courte durée
  • Avec quelle plateforme il a fait le choix de travailler
  • Les principales différences entre Airbnb et Booking

Je partage complètement les positions de Kevin.
Indiquez-moi dans les commentaire si c’est également votre cas.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée, je suis ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je me trouve en présence de Kevin.

Salut Kevin.

Kevin : Salut à toi, merci de m’accueillir.

Sébastien : Je t’en prie, avec grand plaisir.

Alors, aujourd’hui, dans cette vidéo, on va parler évidemment de location courte durée. J’ai souhaité inviter Kevin car il a une stratégie particulière, il se positionne sur le haut de gamme, voire le très haut de gamme, dans sa stratégie de location courte durée. Il va nous expliquer ça et il va nous expliquer aussi les sites avec lesquels il travaille…

Et surtout, les sites avec lesquels tu ne travailles pas. Tu vas nous expliquer tout ça.

Allez, c’est parti, ça se passe tout de suite !

Kevin : Alors voilà, pour faire simple, ça fait maintenant bientôt 3 ans et demi, 4 ans que je fais ça sur Bordeaux avec ma compagne. Nous avons acquis petit à petit plusieurs appartements pour arriver actuellement au nombre de 12 appartements sur Bordeaux et on s’est tout de suite positionné sur le service haut de gamme. On est vraiment entre l’hôtel et l’appartement. On est parti tout de suite sur cette niche et avec plus ou moins de succès. Donc, on est plus content de rester sur cette niche-là.

Sébastien : Alors, justement, pourquoi vous avez choisi ce haut de gamme plutôt que des gammes « moyennes » ?

Kevin : Alors, au départ on a fait ça avec des appartements dont on n’était pas propriétaire, tout simplement. Donc, de par leur emplacement, on s’est adapté à l’emplacement des appartements qui était dans l’hyper centre Bordelais et on a voulu être en accord avec les exigences d’une future clientèle. Voilà. Donc, pour faire simple, on était sur des appartements, ce qu’on appelait « zéro défaut. » Notre but était, si on pouvait les climatiser, le double vitrer, et on partait du principe que maintenant en 2013, 2014, 2015, on ne peut plus simplement se permettre de mettre une connexion WIFI correct et une bonne literie. Donc, on a essayé d’apporter de la valeur aux touristes et de créer l’effet wow, voilà.

Sébastien : Et ce que tu disaisz à un moment, de toute façon, même en proposant du haut de gamme, c’est un moyen également de sortir du lot parce qu’on va trouver du bas de gamme, du moyen de gamme, du haut de gamme et le très haut de gamme, par contre, c’est un moyen également d’effacer la concurrence.

Kevin : Voilà, voilà. On savait bien qu’il y avait des… on voyait bien le prix des hôtels. Du coup, en fait, on voulait jouer sur le point fort de l’appartement qui est en règle générale l’espace, où vraiment on est hors concurrence par rapport à une chambre d’hôtel. Et on a essayé d’apporter tout un tas de petits services qui se rapprochent de l’hôtellerie ou qui se rapproche du niveau de confort de l’hôtellerie, mais tout en gardant de l’espace. Voilà. Donc, on est parti sur une stratégie où par exemple, on a transformé des appartements en y mettant des spas, en y mettant des sièges massants, en y mettant des imprimantes pour ceux qui veulent venir pour le travail à Bordeaux. Voilà, on a essayé de faire un panel, une ouverture de panel pour combler toute la demande des futurs voyageurs qui viennent dans nos appartements.

Sébastien : Ok. Et donc, tu me disais hier que si avais une typologie de logements bien particulière. Plutôt studio, plutôt T2, plutôt T3, quels types de bien tu conseilles aux personnes qui nous regardent du coup ?

Kevin : Alors, oui. Là, j’ai un exemple très concret, c’est qu’on a eu l’occasion aussi d’exploiter un très, très grand appartement de 200 m², magnifique, avec vue sur la Garonne. Nous, on s’est dit « Jackpot ! » Il y a des prestations de gamme : ascenseur privatif, climatisation, enfin voilà. Et on s’est rendu compte que ce n’était pas si facile à louer en saisonnier. Premièrement, parce que forcément, pour être rentable, on avait donc un loyer à donner au propriétaire et il fallait exercer des prix assez élevés. Et avec l’expérience, on s’est rendu compte que ce n’était pas forcément la superficie qui correspondait à la typologie des clients qui viennent en vacances à Bordeaux et dans toutes les grandes villes de France, voilà. Donc, on n’a pas réussi à très, très bien louer au niveau rentabilité. On a essayé de baisser les prix, mais en baissant les prix on a attiré une clientèle « un peu plus bas de gamme. » Et ça a commencé, par conséquent, à attirer d’autres problématiques. Donc, pour donner un ordre d’exemple, on a commencé à avoir des groupes de jeunes qui sont venus dans cet appartement, ce qui n’était pas forcément…

Sébastien : La cible

Kevin : Le but, la cible, au départ.

Sébastien : Donc, la typologie, moi, ce que je déconseille le studio, ça devient peut-être petit. Le T3, c’est trop grand parce qu’on a plus de charges mensuelles à amortir. Donc, le T2 sur lequel vous allez pouvoir accueillir une, deux, trois, quatre personnes, c’est parfait

Kevin : Exactement. Pour moi, ce qui marche, ce qui est une valeur sûre, c’est le T2, assez volumineux, vous avez autour de 30 m² avec une chambre, deux lits séparés à l’intérieur de la chambre qu’on peut rabattre ou séparer en fonction de la typologie de la clientèle, si c’est une famille ou des professionnels, et un canapé-lit haut de gamme dans le salon, voilà. On va de deux à quatre couchages, on module un petit peu les prix. Le studio, j’ai envie de dire, se rapproche maintenant trop d’une « chambre d’hôtel. » Donc, je parlais des surfaces au préalable. Donc, c’est entre 14 et 18 m². Donc là, le client n’a pas… on ne lui apporte pas de la valeur, il n’est pas privilégié puisqu’au final, il passe d’une chambre de 14 à 18 ou 20. Alors que le T2 voilà, il y a cet esprit un peu plus cosy, un petit peu plus, on a l’espace, on a la possibilité d’avoir peut-être une cuisine séparée ou une cuisine ouverte, enfin voilà, les volumes sont plus en adéquation.

Sébastien : Ok. Et donc, ensuite, en stratégie pour diffuser tes annonces, où est ce qu’on peut te trouver, tu as fait le choix de quelles plateformes, et pourquoi ?

Kevin : Alors, j’ai fait le choix, en fait, au départ comme tout le monde, on a commencé en 2013, 2014, on était un petit peu précurseur sur Bordeaux. On est parti sur Booking puisque c’est ce qu’on connaissait. Donc, il faut savoir comme vous le savez sûrement tous, c’est une commission de 17 % qui peut être modulable, mais nous, on est resté sur 17 %. Et en fait, avec Booking, c’est le principe de réciprocité comme dans tout ce qui est entreprenariat. C’est donnant-donnant, c’est-à-dire qu’on savait qu’on leur donnait 17 % mais c’est une vraie machine de guerre quand on sait s’en servir et l’optimiser. Ça, c’était surtout pour 2013, 2014, 2015. Là, j’ai changé un petit peu d’avis plus récemment. Mais à cette époque, nous, on a eu un « contrat d’allotement » ; c’est-à-dire qu’on a fait un petit « partenariat » où ils nous assuraient, comme c’était le début sur Bordeaux des appartements en courte durée, d’être en tête de gondole sur Bordeaux appartements et hôtels, et en échange, ils avaient un appartement prioritaire sur tous les sites de référencement confondus. Voilà. C’était un petit peu un échange de bons procédés. Et jusqu’à 2016, rien à dire, Booking, une clientèle haut de gamme, parfaite.

Sébastien : C’est ce que je dis. Moi, Booking, c’est un gros canal de réservation, clientèle un petit peu plus haut de gamme que sur d’autres plateformes dont on va parler juste après. Les gros inconvénients de la plate-forme Booking, moi, je les ai déjà évoqués plusieurs fois. Il y a le problème des frais de ménage que les clients ne voient jamais. En tout cas, dans 90 % des cas, les clients ne les voient pas, ce qui nous vaut des messages de mécontentement, des mauvais commentaires. Quelle est ton expérience ?

Kevin : Alors ça, je trouve que voilà, je suis tout à fait d’accord avec toi, mais c’est assez récent chez nous. Nous, alors, il faut savoir qu’au tout début, on prenait les frais de ménage pour nous tout au début, parce qu’on débutait, c’est dans l’échec qu’on réussit. Après, petit à petit, notamment avec des formations, on a commencé à glisser le ménage, comme tout le monde, en le mettant en supplément obligatoire. Alors, c’est vrai que c’est un petit peu subtil, mais c’est écrit noir sur blanc, on est dans les clous, on est dans la loi. Mais c’est vrai que les clients, comme ce sont des clients habitués à l’hôtellerie je pense, ils n’ont pas l’habitude d’aller voir leurs mails eux. Ils réservent, après ils se disent j’arrive dans un endroit, un petit peu comme, c’est des croyances un peu ancestrales. Avant, il n’y avait que des hôtels, on ne pouvait rien faire, alors ils ne lisent pas jusqu’au bout. Et c’est vrai qu’on a des petits étonnements quand ils rentrent, voilà.

Sébastien : Et ce que les clients ne comprennent pas, c’est que l’affichage, il n’est pas de notre responsabilité. En fait, c’est Booking qui l’affiche ou plutôt ne l’affiche pas correctement, ce qui nous vaut des mauvaises notes ou des mauvais commentaires. Ok. Alors, il y a d’autres plateformes où les clients sont plus éduqués à ces frais de ménages, ils en ont bien pris conscience, c’est la plate-forme Airbnb. Par contre, tu as fait le choix de na pas être sur cette plate-forme.

Kevin : Non. J’ai commencé par Booking et on s’est un peu diversifié sur les différents types d’appartements qu’on a. Donc, j’ai essayé un petit peu sur Airbnb et je vous avoue que moi, Airbnb, je ne suis pas du tout emballé, je ne vais pas faire de la pub à ce site de référencement pour différentes raisons : parce que quand on est habitué au haut de gamme, après redescendre d’un cran, tout est plus compliqué. Alors, je vais prendre l’exemple du ménage, très concret, avec Airbnb, nous, ce qu’on a eu comme retour, ce sont des gens par exemple qui sont assez imposants et veulent faire le ménage eux-mêmes. Donc, c’est d’autres types de problèmes. On leur parle des frais de ménage, et comme ils arrivent dans des appartements très haut de gamme, ils pensent qu’on va faire le ménage. Nous, on est dans un mode « d’usine », enfin business. On n’est pas là pour donner une éponge et vérifier derrière si ensuite, ça a été bien fait. Parce que en général, il faut passer derrière.

Sébastien : Et de toute façon, le prestataire de service, c’est ce que j’essaie aussi de transmettre comme message, il va venir pour changer les draps. Donc, lui, de toute façon, qu’il vienne pour passer cinq minutes ou passer une heure, deux heures de temps, il facturera la même chose. Donc, ça ne sert à rien d’essayer de faire le ménage. Moi, ce que je trouve également pénible avec cette clientèle Airbnb, c’est les gens qui demandent si le calendrier est disponible, si les gens peuvent venir alors que tu es en mode industriel, tu es en mode professionnel, le calendrier, il est forcément à jour. S’il n’est pas à jour, c’est que tu n’as rien à faire sur la plate-forme.

Kevin : C’est tout à fait ça. Et puis, on rentre aussi dans ce dilemme qui est « typiquement français » avec l’argent. Sur Airbnb, ça négocie beaucoup plus souvent que sur Booking. Et quand on est en mode business, on n’a pas le temps pour ça. Il y en a même qui m’ont demandé, si je vous fais le ménage, vous me faites un prix ? Enfin, voilà.

Sébastien : On a eu les mêmes.

Kevin : On a les mêmes. Donc, moi, j’ai plus envie de m’embêter avec tout ça.

Sébastien : Et donc, dernière étape… Et donc, tu as également ta propre plate-forme ?

Kevin : Oui. Oui, oui. Donc, on a un site mis en place depuis la création qui est welcome33.fr ou welcomebordeaux.fr selon Google, comment des fois il répertorie. Mais c’est plus une vitrine qu’un module de paiement, voilà. On l’a mis en vitrine, on essaie des fois de rapatrier des gens sur le site en leur disant voilà, notamment via Booking, vous ne paierez pas la commission. Alors, on essaie, toujours en apportant de la valeur, on vous laissera une bouteille de vin, des cannelés si vous passez par nous. Mais même avec ça, il y en a qui disent qu’ils vont le faire, mais que ça les rassure de passer par Booking. Donc, là, on met en place un système de module de paiement directement en ligne sur le site type hôtellerie, mais moi, je le fais. Ce n’est pas l’objectif prioritaire. Si on peut un peu diversifier, ramener des gens qui paient, des clients qui ne coûtent pas 17 % de commission, ce sera un plus. Mais moi, pour l’instant, j’ai confiance en Booking et je mise sur Booking à 200 %.

Sébastien : Ok, très bien. Merci Kevin pour ce retour d’expérience. Donc, Booking pour toi, haut de gamme, et absent totalement de la plate-forme Airbnb pour éviter tout problème.

Kevin : Tout à fait oui. Merci à toi

Sébastien : Merci.

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Écoutez, on va s’arrêter ici pour aujourd’hui.

Sébastien : Kevin, merci d’être passé sur cette chaîne.

Kevin : Merci à toi.

Sébastien : Et on se retrouve très, très vite pour une nouvelle vidéo. Ciao !

Kevin : Ciao !


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19 commentaires

  1. Nathalie BLANGERO on

    Bonjour ma propre expérience va dans le même sens que celle de Kevin. Actuellement je suis dans une fourchette de prix plutôt basse et je me rends compte que ce n’est pas la bonne stratégie pour attirer une clientèle d’un certain niveau. Lorsque j’ai instauré la caution je me suis heurtee à des résistances et des méfiances et j’avoue que j’ai dû plier afin de garder un contact agréable. Et pour la petite histoire j’ai plus de mal avec les espagnols qu’avec les français.
    Jenvisage de faire des travaux pour augmenter le standing de l’appartement et ainsi me sentir plus légitime à imposer mes prix.

    • Sébastien on

      Bonjour Nathalie,

      Tu es dans la bonne démarche.
      Ne jamais oublier que c’est à toi de fixer les règles et les prix, pas aux clients 😉

      • Nathalie BLANGERO on

        Merci de ton soutien Sébastien. Je suis allée dormir une nuit à Toulouse mardi et je n’ai pas trouvé un de tes appart sur booking. La prochaine fois

    • Bof-bof : en fait il faut remettre plusieurs fois les passages. C’est vraiment dommage car ce qui est important c’est ce qui est dit . À la limite pas d’image ce n’est pas grave si le son est bon. La prochaine vidéo avec la bibliothèque derrière, je vais la zapper car sinon je vais finir par ne plus regarder cette chaîne ce qui dommage car le contenu est intéressant et bien orchestré.

      • Sébastien on

        Encore une fois, j’ai voulu tester un nouveau micro et ai mal évalué le bruit ambiant.

  2. Bertrand on

    Bonjour,
    J’ai une petite question en tant que nouvel utilisateur de Airbnb. Mon rendement se trouve bien grevé par les frais de ma banque sur virement international reçu ( ps je vis à l’étranger donc banque étrangère mais je dispose toujours d’un compte en banque en France, chez boursorama)
    Exemple 100€ de location et 12.50€ de frais par ma banque…
    As tu une meilleure solution à m’apporter ? Sachant que la plupart de mes resas sont sur du courte durée, ma banque va se gaver !
    Merci d’avance

  3. Bertrand on

    Jai encore un compte en France, mais je n’arrive pas à trouver les frais liés à ce type de virement reçu. Dans ta banque cela s’élève à combien ? D’avance merci

  4. Bonjour

    Nous avons 3 logements en location sur Antibes (06) actuellement à la fois sur ABNB et Booking et j’avoue que je préfère largement ABNB. En réservation instantanée les clients (pour nous) ne négocient pas le prix, le ménage est ajouté automatiquement et personne ne nous a demandé de l’enlever. Les seules demandes que l’on a eu de négociation ce sont pour des personnes qui sont restées plus de 3 semaines (2 fois).
    De plus la clientèle ABNB est beaucoup plus respectueuse et sympathique alors que sur Booking cela s’apparente à de hotellerie et tout leur est du. De plus j’avoue que recevoir l’argent 1 mois après la location effectué c’est abusé, (comparé à ABNB ou l’argent est versé le 1er jour de location).
    Enfin la platefrome Booking est super mal faite pour des logements. C’est clairement un site de réservation d’hôtel ou ils ont ajouté une surcouche pour les logements. Le Backoffice un cauchemar également !

    Merci en tout cas pour votre experience

    • Sébastien on

      Bonjour Rodolphe,

      Merci pour ce témoignage.
      Pouvez-vous SVP faire part de tous vos griefs sur Booking dans les commentaires de cette vidéo ? https://www.youtube.com/watch?v=I3KZ-19Iitk
      Je dois les voir prochainement et je souhaite les sensibiliser sur les problèmes rencontrés avec eux.
      Votre témoignage va complètement dans le sens de tout ce que je leur reproche.

      Merci
      Sebastien

  5. Bonjour

    Les quelques reproches :
    – plateforme non lisible pour la location d’appartement. C’est mélangé avec les hôtels
    – Les frais de ménage ne sont pas clairement annoncés au départ (juste au moment de payer)
    – ils ne prélèvent pas la taxe de séjour
    – ils ne gèrent pas la caution

    Coté utilisateurs :
    – Dans le détail de ce que l’on reçoit, ils incluent la taxe de séjour alors que celle-ci n’est pas prélevé !
    => bref pour faire simple le récapitulatif de ce qu’a payé le client n’est pas clair (d’ailleurs pour la 1ere location on a demandé les frais de ménage à notre client avant de s’apercevoir que Booking avait prélevé !)
    – être payé 1 mois après la sortie des clients n’est pas vraiment acceptable
    – on n’a pas de planning clair des entrées / sorties passées et à venir
    – le calendrier tout en colonne n’est pas très convivial à utiliser
    – enfin l’application Pulse n’est pas au niveau pour gérer les locations.

    Voila ce qui me vient à l’esprit.

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