Pour réaliser de bonnes affaires dans l’immobilier, il faut acheter des biens avec travaux.
Toutefois, à juste titre, les travaux constituent une grande crainte au moment d’investir.
Dans ces conditions, comment trouver des artisans de confiance ?
Et surtout, comment éviter les arnaques ?
Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez des points de vigilance à partager.
Transcription
Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous retrouver surtout que je suis en compagnie de Jean-Christophe GRISELIN.
Jean-Christophe : Bonjour à tous !
Sébastien : Salut Jean-Christophe ! Merci d’être présent aujourd’hui pour cette vidéo dans laquelle on va parler des travaux et on va vous expliquer comment éviter les arnaques avec les artisans lorsqu’on se lance dans les travaux. Est-ce que cela te va ?
Jean-Christophe : C’est parfait. C’est vrai que moi je rencontre toutes les semaines des clients qui sont en difficulté du fait des travaux.
Sébastien : Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors, lorsqu’on se lance dans l’immobilier et qu’on atteint la phase de travaux, choisir le bon artisan, c’est quelque chose qui peut faire peur parce qu’on a peur des arnaques. Ce qu’on a décidé aujourd’hui avec Jean-Christophe, c’est de vous partager cinq points pour justement les éviter.
Alors, on va tout de suite commencer par le point numéro c’est : trouver le bon artisan. Alors, il y a plusieurs manières de trouver le bon artisan. La première façon, cela peut être le bouche-à-oreille. On a toujours un collègue, un ami, un cousin qui a effectué des travaux dans la maison. On peut faire appel à cette société ou à cet artisan lorsqu’on a besoin de refaire du carrelage, de la peinture…
Ce qu’on peut également faire pour trouver une société de confiance, en tout cas, de limiter les risques, c’est d’aller faire un tour sur societe.com et vous regardez le capital social de cette société. Petit capital social, cela peut déjà être un risque. Plus gros capital social, c’est déjà un gage de confiance. Puis surtout, n’hésitez pas à regarder la date à laquelle la société a été ouverte, plus la société sera « vieille », moins vous prendrez de risques parce que si la société, elle est là depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans, on sait qu’elle est bien en place. Les risques sont limités. Par contre si la société, elle vient d’ouvrir, il y a deux semaines, il y a un mois, il y a six mois, elle va être un petit peu plus fragile. Est-ce que tu es d’accord avec cela ?
Jean-Christophe : Je suis d’accord. Je voudrais juste rajouter quelque chose, faire attention aussi à l’échelle de l’entreprise. S’il n’y a qu’une seule personne et que vous avez 300m² à rénover, cela risque de traîner un petit peu. Donc, la force de frappe de l’entreprise, c’est important. Attention aussi, la recommandation. C’est bien, mais cela ne veut pas dire qu’il faut y aller les yeux fermés parce que c’est comme avec votre forfait téléphonique, quand vous êtes chez le même opérateur depuis des années, finalement, vous payez plus cher que quelqu’un qui vient d’acheter un nouveau forfait. Donc, la personne peut se sentir en terrain conquis, donc ne pas mettre ces prix, ne pas négocier ces prix du tout.
Sébastien : OK ! Exactement ! Tu fais bien de le préciser et surtout sur la force de frappe. Alors, c’est effectivement lié à l’effectif de la société. Maintenant, on peut avoir une société avec 10 salariés. Maintenant, si elle est sur 50 chantiers, vous allez vous retrouver dans la même problématique, il va y avoir un goulot d’étranglement et cela va être compliqué de sortir le chantier en temps et en heure. Donc voilà quelques astuces que vous pouvez vérifier facilement pour trouver le bon artisan.
J’ai même envie de rajouter, n’hésitez pas à demander à aller visiter des chantiers qu’ils ont déjà réalisé ou qu’ils sont en train de faire pour juger de la qualité des travaux, de la qualité des finitions parce que voilà, c’est quelque chose de très important des belles finitions. Je te laisse faire le point deux.
Jean-Christophe : Alors le point deux, c’est le devis. Le devis en fait, c’est notre contrat en fait entre l’artisan et vous. Et c’est le devis qui va faire que le chantier finalement se déroule bien parce qu’on aura prévu un maximum de choses. Je vois souvent des devis qui sont survolés ou qui n’ont pas de détails. Si on n’a pas de détails, on ne peut pas juger, on ne peut pas comparer.
Pour avoir des devis comparables, l’idée c’est de mâcher le travail à l’artisan. C’est-à-dire que si vous avez un mur à isoler et à repeindre, si vous dites à l’artisan : moi, j’ai 9m2 de placo à faire. Je veux un placo NF et je veux 10cm d’isolation derrière, c’est clair, c’est facile. L’artisan, il n’a plus qu’à vous chiffrer le linéaire au mètre carré. Et comme c’est facile, vous allez pouvoir demander à 10 artisans différents et rapidement en tout cas, ils vont pouvoir vous chiffrer votre projet et cela permet d’avoir des retours assez vite et surtout comparable parce que ce sera le même.
Sébastien : OK !
Jean-Christophe : Ensuite le devis, il va falloir qu’il soit détaillé, main d’œuvre et matières premières, puisque si j’ai 100 € pour effectuer une tâche, si je ne sais pas s’il y a 20 € de mains d’œuvre et 80 € de camelote ou le contraire, cela ne va pas être le même projet.
Sébastien : Ce qui permettra aussi de comparer ce qui est comparable, le prix de la main d’œuvre sur un premier devis et le prix de cette même main d’œuvre sur un second devis.
Jean-Christophe : Tout à fait ! Après pensez à la date de début et la date de fin de chantier. C’est obligatoire de toujours avoir une date de début de chantier parce que cela vous permet simplement de vous retourner contre l’artisan ou de le faire se dépêcher s’il est en retard et même on peut lui demander des indemnités de retard. Donc cela, cela lui met un peu la pression.
Sébastien : Alors, peut-être que faire figurer les indemnités de retard sur les devis, ce n’est pas quelque chose qu’il voudra faire. Maintenant, il faut lui retourner la situation en disant : c’est quelque chose qui ne devrait pas vous gêner puisque de toute façon, vous êtes censé livrer le chantier dans les délais. Donc, cela ne doit pas être un problème.
Jean-Christophe : Vous pouvez donner une marge. S’il vous dit : « j’en ai pour trois mois. » OK ! Vous me marquez quatre mois. Le chantier doit être terminé. S’il est honnête, cela ne devrait pas poser de problèmes.
Sébastien : Surtout, ce que disait Jean-Christophe sur le cahier des charges, c’est très important pour avoir des devis comparables parce que vous allez pouvoir vous retrouver avec des devis qui concernent un même chantier. Par contre, les lignes ou les écritures ne seront pas les mêmes sur les devis. Donc vous, il faut que vous soyez capable à la lecture des devis de re-mouliner tout cela dans un fichier Excel, enfin peu importe l’outil que vous allez utiliser, pour pouvoir comparer bien précisément, non pas seulement, la globalité du chantier, mais aussi chacune des lignes : la partie plomberie, la partie électricité, la partie isolation, la partie menuiserie…
Jean-Christophe : Pour en revenir à la plomberie, notamment, s’il vous met un robinet Grohe ou un robinet Brico Dépôt, ce n’est pas non plus la même chose. Donc, c’est important qu’il vous marque la marque de la plomberie, mais aussi du tableau EDF, du tableau électrique, des éléments qu’il vous met. Parce que vous en quelques instants maintenant avec internet, vous pouvez comparer ce qu’il vous met, voir si déjà cela correspond au prix vendu au public pour avoir quelque chose de précis. Donc, s’il n’a rien à cacher, ce sera détaillé.
Et dites-vous qu’en fait moins c’est détaillé, moins il a étudié votre chantier et plus il y a une marge d’erreurs possibles. Qu’est-ce que vous faites quand il y a une marge d’erreur ? Vous prenez votre marge. Donc, s’il n’est pas sûr de son tarif final, il risque de gonfler le devis pour retomber sur ses pattes à coup sûr. Et cela malheureusement, il faut aller chercher le devis le plus précis possible, même si cela demande du temps, même si parfois, les devis sont payants.
Sébastien : Oui ! Tu fais bien de préciser que le devis doit être détaillé parce qu’un devis avec une seule ligne sur un chantier, c’est juste quelque chose qui n’est pas possible. Mais le fait d’avoir un devis détaillé, cela va vous permettre de bien comprendre ce qui va être fait et surtout d’avoir matière à négociation, par exemple, uniquement sur la partie électrique ou uniquement sur la partie plomberie…
Jean-Christophe : Exactement ! Après, suite de chantier, comment cela se passe ?
Sébastien : Voilà troisième point de vigilance, le suivi de chantier. Évidemment, ce n’est pas tout de confier un projet de plusieurs dizaines de milliers d’euros, peut-être même plusieurs centaines en fonction du projet que vous souhaitez lancer, il va falloir s’assurer ensuite que le chantier respecte un calendrier et des échéances parce que lorsqu’on se lance dans l’immobilier, on a un impératif derrière. Cela s’appelle le crédit immobilier qu’il va falloir rembourser.
Puis même si c’est juste pour une résidence principale, on a peut-être envie de quitter sa location pour aller dans la maison et on n’a peut-être pas envie de superposer un crédit avec un loyer. Bref, il va falloir suivre ce chantier. Et là, vous avez plusieurs moyens de le faire. Vous pouvez soit faire cela vous-même, en allant sur le chantier, par exemple, une fois par semaine si vous habitez à proximité. Vous avez aussi la possibilité de déléguer cette prestation.
Jean-Christophe : Cela va dépendre de vos compétences tout simplement et du temps que vous avez et de chacun en fait. Il n’y a pas de suivi de chantier qui se ressemble. On adapte par rapport à ce qu’on a envie à notre projet.
Sébastien : Évidemment, le suivi ne sera pas le même si on rénove totalement un appartement ou si on a juste la peinture des murs, la peinture à refaire. Donc, vous pouvez faire cela vous, à votre échelle. On peut également déléguer cela à un maître d’œuvre. Donc forcément, c’est un coût supplémentaire, mais qui peut être embarqué dans le coût global du projet.
Jean-Christophe : Je pense que si le projet est bien monté et rentable au départ, on n’a pas besoin de faire les travaux de soi-même. On peut déléguer tout, y compris le maître d’œuvre si on l’a bien préparé avant.
Sébastien : Voilà ! C’est aussi une façon de se rassurer de faire appel à un maître d’œuvre, comme tu dis, si on n’a pas des compétences sur les travaux en général. Voilà ! C’est une façon de se reposer sur quelqu’un au même titre qu’on pourrait se reposer sur un architecte d’intérieur si jamais on ne sait pas trop comment aménager les volumes et faire un peu de déco.
Jean-Christophe : Petite parenthèse sur le courtier en travaux qui n’a pas forcément la casquette de suivi de chantier. En fait, il y a un vide juridique, le courtier en travaux, il met en relation artisan et client. Donc, il n’y a pas de garantie, sauf certains courtiers qui ont une garantie décennale et qui ont une formation pour suivre des chantiers. Ils font les deux. Mais en général, un courtier en travaux, ce n’est pas quelqu’un qui va suivre vos travaux de façon sécurisante.
Sébastien : Tu fais bien de le préciser. On a un autre point de vigilance, je crois.
Jean-Christophe : Alors, le paiement. J’ai un client, il avait payé 75000 € avant même que le chantier commence.
Sébastien : C’est énorme.
Jean-Christophe : Ouais, c’était trois quarts de son projet. Qu’est-ce qui s’est passé ? L’artisan, il n’a pas mis la clé sous la porte, mais cela fait 2 ans, il n’a pas encore fini ses travaux. En plus, on ne sait pas trop ce qu’il a fait, ce qu’il reste à faire comme travaux parce que le devis est marqué : rénovation quatre ou cinq appartements. Une ligne avec un prix total.
Sébastien : Cela ne fait pas le point.
Jean-Christophe : Donc un devis comme cela, il n’y a pas de date de fin de chantier, comment lui dire que cela a été trop lent ?
Sébastien : Parce qu’il y a une date de début seulement ? Peut-être même pas.
Jean-Christophe : Il a commencé, pour l’instant, ce n’est pas le problème. Mais quand est-ce qu’on donne de l’argent à notre artisan ? Souvent, c’est 30 % à la commande. Déjà, on peut négocier pas forcément à la commande, mais au début du chantier. Cela peut permettre de réduire.
Sébastien : Alors, on peut se demander pourquoi l’artisan, il a besoin d’argent à la commande. C’est parce qu’il a besoin de matières premières. Donc voilà ! C’est pour cela que l’artisan vous demande un acompte.
Jean-Christophe : D’accord ! Et il y a beaucoup d’artisans qui sont débordés ou aussi des gens, c’est comme nous quand on est surendetté, qu’on va faire un crédit à droite, à gauche, qu’on multiplie les crédits parce qu’on ne s’en sort pas, la banque de l’artisan, ce sont les acomptes. Un artisan qui ne s’en sort pas, il suffit qu’il dise : OK ! Pour trois, quatre, cinq chantiers, il touche les acomptes et cela lui permet de sortir la tête de l’eau. C’est humain. Je ne suis pas en train de faire un procès aux artisans. Mais c’est un phénomène qui explique peut-être pourquoi les artisans sont débordés souvent et qu’ils traînent entre l’acompte et la fin du chantier.
Sébastien : Donc généralement, il y a un échéancier de paiement, donc 30 % au démarrage du chantier, 40 % au milieu et 30 % à la livraison.
Jean-Christophe : Voilà ! Alors très important, ne jamais tout verser avant la livraison. La livraison, c’est vraiment là où on va valider le chantier. Et tant que ce n’est pas conforme aux devis, au cahier des charges, on ne verse pas la totalité. Il faut toujours qu’on garde une carotte à la fin sinon on risque de…
Sébastien : C’est comme cela qu’on les tient en fait pour finir les travaux.
Jean-Christophe : Oui ! Voilà !
Sébastien : Donc bien pensez à faire un échéancier de paiement.
Le cinquième point de vigilance pour essayer d’éviter les arnaques, c’est de faire une visite de fin de chantier. C’est exactement ce qu’on vient de dire à l’instant. Une fois que l’artisan vous téléphone pour vous dire : « c’est fini, le chantier, vous pouvez verser ce qui manque sur le devis. Donc, payer la dernière facture », attention on fait la visite de fin de chantier, on vérifie que tout est conforme par rapport au cahier des charges, par rapport au devis et surtout on fait très attention aux finitions.
N’hésitez pas à être, j’allais dire, pinailler, à être pointilleux. Vous venez peut-être de lâcher plusieurs dizaines de milliers d’euros, vous êtes en droit d’exiger que tout soit parfait. S’il y a besoin d’un raccord de peinture, s’il y a un meuble qui est mal monté, s’il y a un impact sur un carreau. N’hésitez pas à tout signaler.
Jean-Christophe : En sachant qu’il y a des choses qu’on va découvrir en habitant le logement. Peut-être qu’en visitant, on ne va pas voir que la chasse d’eau ne fonctionne pas. On va le voir en habitant le logement. Donc, si même on peut faire un petit peu traîner une semaine qu’on ait pris place dans le lieu pour voir si tout vraiment fonctionne correctement, c’est plus sécurisant pour vous.
Sébastien : Est-ce que tu veux rajouter quelque chose Jean-Christophe ou est-ce qu’on a fait le tour ?
Jean-Christophe : Ouais, on n’a pas dit quand même que c’était une question de feeling quand même, l’artisan.
Sébastien : C’est vrai ! Il faut qu’on se sente à l’aise.
Jean-Christophe : Moi, j’ai des clients qui ont des problèmes de communication, qui ne se sentent pas écoutés. Et cela, c’est important. Donc, il faut qu’au début cela passe bien pour qu’on soit avec quelqu’un avec qui on puisse donner notre confiance, même si c’est quelqu’un qu’on doit surveiller plus ou moins. Il y a quand même une confiance qui doit s’établir.
Sébastien : Ce feeling aussi puisqu’on en est là, la communication, cela passe aussi par la réactivité. Vous avez besoin de réactivité puisque c’est quelqu’un avec qui vous allez travailler. Si déjà, le gars ou les gars mettent un mois à vous envoyer un devis, c’est-à-dire, sur le premier livrable qu’ils sont censés vous donner, ils sont déjà en retard ou ils prennent du délai, ce n’est pas une bonne entrée en matière. Ce n’est pas une bonne manière de vous donner confiance et envie de travailler avec eux. Mais c’est vrai que l’aspect communication est très important.
Jean-Christophe : Soyez carré. Moi, je parle de feeling, mais par exemple, si vous payez votre artisan au noir, déjà en tant qu’investisseur, on ne peut pas le déduire. Mais aussi, on ne peut pas se retourner, on ne peut rien faire. Donc, je pense que ce n’est pas la bonne solution. Il faut être le plus carré possible et je pense qu’il vous sera redevable. Vous allez le voir par rapport à sa façon de travailler, quelqu’un qui est droit, normalement cela le fait.
Sébastien : Parfait ! Je pense qu’on aurait tout un tas d’autres choses à dire sur les artisans. Mais en tout cas là, vous avez cinq, six points avec le dernier qu’on vient de rajouter pour vous sécuriser et éviter les arnaques lorsque vous vous lancez dans des travaux. Merci Jean-Christophe.
Jean-Christophe : Allez ! À bientôt ! Au revoir !
Sébastien : Attends, je n’ai pas fini.
Jean-Christophe : Ah bon !
Sébastien : Parce que pour les gens qui souhaitent en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vais les inviter à s’abonner à cette chaîne YouTube et activer la petite cloche pour être tenus informé de la publication de mes nouvelles vidéos. Mais peut-être que les gens qui nous regardent ont envie d’aller voir ta chaîne YouTube.
Jean-Christophe : Eh bien facile, ma chaine YouTube, c’est mon nom, Jean-Christophe GRISELIN. Vous allez trouver plein d’astuces sur les travaux, mais aussi sur la décoration à haut rendement, donner une âme à votre logement.
Sébastien : N’hésitez pas à aller voir cette chaîne YouTube, ce gars est bourré d’idées. Il a eu l’occasion d’intervenir sur deux de mes chantiers. Encore merci beaucoup. Puis avant de vous quitter, je vous invite également, si vous ne l’avez pas encore fait, à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Pour les télécharger, vous cliquez sur le (i) qui vient d’apparaître en haut, à droite de cette fenêtre. Ou sinon, vous avez les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo. C’est bon ! Maintenant, tu peux dire au revoir. Allez ! Merci de nous avoir suivis.
Jean-Christophe : À bientôt !
Sébastien : À bientôt ! Au revoir ! Tchao !
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