Quand on investit dans l’immobilier, 2 composantes sont à intégrer pour augmenter son bénéfice et son cashflow :
– Augmenter le loyer
– Réduire les charges
Pour augmenter les loyers, le secret réside dans l’exploitation du bien immobilier avec des stratégies de location à haut rendement (location courte durée, location saisonnière, colocation).
Mais pour réduire les charges, il y a tout un tas de leviers que vous pouvez actionner.
Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.
N’hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.
Transcription
Comment augmenter le cashflow de ses investissements immobiliers ?
C’est ce qu’on va voir aujourd’hui dans cette vidéo. Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo, comme je le disais il y a quelques instants, qui va traiter de cashflow.
Alors avant que je vous en dise plus et avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous invite à vous abonner immédiatement en activant la petite cloche. On est ici en famille, on est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour générer des compléments de revenus en toute sécurité grâce à l’immobilier. Abonnez-vous, ça vous permettra de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Puis encore une fois si vous vous retrouvez pour la première fois ici sur cette chaîne, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » et je vous offre également une formation de 2 heures 30 qui va vous permettre de comprendre quelles sont les principales mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, regardez la description en dessous de cette vidéo ou sinon regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de cette vidéo.
Alors, venons-en maintenant au cœur du sujet de cette vidéo : comment augmenter le cashflow lorsqu’on investit dans l’immobilier ? Petit rappel, c’est quoi le cashflow ? C’est tout simplement la différence entre vos recettes, c’est-à-dire le loyer d’un côté, et les charges et les amortissements de l’autre. Pour réaliser un bon investissement immobilier, il faut que votre cashflow soit positif, donc le nerf de la guerre quand on investit c’est d’avoir toujours le cashflow le plus haut possible. Comment faire pour augmenter ce cashflow ? Il y a deux leviers possibles, deux actions possibles. Première action : augmenter le loyer. Deuxième action : réduire les charges. On va dans un premier temps s’intéresser à l’augmentation du loyer. C’est simple, j’ai peut-être renfoncé une porte ouverte, mais pour augmenter le loyer, il va falloir utiliser des stratégies de location à haut rendement. Plus vous allez mettre en place des stratégies de location « sophistiquée », « peu traditionnelle », plus vous allez avoir des loyers importants.
Je vais vous donner un exemple, vous allez tout de suite comprendre. Si je fais de la location nue, mon loyer va être inférieur à celui du même logement loué en location meublée. Pourquoi ? Parce qu’en location meublée, je vais apporter davantage de services, je vais apporter davantage de prestations à mes locataires. Le logement sera également meublé, ce qui me permettra de justifier d’un loyer plus important. Maintenant, on peut aller un cran au-dessus de la location meublée, on peut faire de la colocation ou de la location courte durée. Là, on va utiliser ce que j’appelle des stratégies de location à haut rendement qui vont vous permettre d’aller chercher des loyers encore plus élevés. La première chose à retenir de cette vidéo, c’est que pour augmenter son cashflow, il va falloir utiliser des stratégies de location à haut rendement. Retenez, la colocation d’un côté ou la location courte durée de l’autre, ce sont les deux stratégies immobilières les plus rentables, mais surtout les moins risquées lorsqu’on souhaite investir en immobilier. J’ai déjà abordé le sujet à de multiples reprises sur cette chaîne YouTube.
Regardons maintenant le second levier que vous allez pouvoir actionner pour augmenter votre cashflow qui va constituer à réduire vos charges. On va d’abord dans un premier temps s’intéresser au crédit immobilier. Quand on investit dans l’immobilier, la plus grosse charge tous les mois, la plus grosse dépense tous les mois, ça concerne le remboursement du crédit immobilier. Je vous l’ai déjà dit des centaines de fois sur cette chaîne YouTube, mais je le redis aujourd’hui dans cette vidéo, c’est à l’achat que vous gagnez de l’argent avec l’immobilier, c’est à l’achat que se joue votre plus-value, donc il faut que vous soyez très vigilant sur votre prix d’achat. Il va falloir faire uniquement de bonnes affaires immobilières, je l’ai dit toujours à de multiples reprises, il va falloir acheter en dessous du prix du marché parce que plus vous allez acheter bas, plus votre mensualité de crédit va être faible.
Je vais vous donner un exemple chiffré pour fixer les idées. Imaginons que vous investissiez à hauteur de 100000 €, le prix de votre bien immobilier, il est affiché à 100000 €. C’est quelque chose que tout le monde peut comprendre, c’est quelque chose d’abordable. Si jamais vous arrivez à négocier ce bien immobilier à 85000 €, que vous empruntiez par exemple sur 20 ans au taux de 1 %, le fait de passer de 100000 € à 85000 €, vous allez gagner 69 €/mois sur votre mensualité de prêt. Vous voyez, juste parce que vous avez négocié notre bien oublié de 15000 € que vous allez augmenter votre cashflow de 69 €. Voilà une première action à engager immédiatement pour réduire vos charges et augmenter votre cashflow.
Alors, il y a un second levier que vous pouvez actionner également pour réduire vos charges, ça va constituer à négocier le taux de votre emprunt. Je vais quand même vous dire que ça reste quelque chose que vous pouvez faire, mais la marge de négociation, elle va être assez faible avec la banque, mais vous allez voir que négocier un taux, ce n’est pas forcément non plus quelque chose qui va vous rapporter beaucoup d’argent. Mais comme j’aime les chiffres, vous devez le savoir si vous me suivez, on va rentrer un peu plus dans le détail. Je vais reprendre l’exemple de mon bien immobilier affiché à 100000 €. Vous allez emprunter sur 20 ans et on va considérer que la banque vous propose un taux de 1.1 %. Dans ce cas-là, votre mensualité de prêt sera de 464 €. Mettons qu’après une bonne négociation et un bon délai à l’issue de cette négociation, vous arriviez à négocier un taux de 1 % avec la banque, votre mensualité de crédit passera à 460 €. Vous voyez où je veux en venir, vous avez bataillé avec la banque et vous avez gagné 4 € par mois. Vous avez perdu du temps et de l’énergie pour gagner 4 €/mois. On voit au travers de ces deux exemples qu’il vaut mieux dépenser de l’énergie à négocier le bien immobilier, plutôt qu’à négocier le taux avec la banque. Rappelez-vous les chiffres, d’un côté en négociant un bien oublié de 15000 €, j’ai gagné 69 €/mois, en négociant mon taux de 0.1 % j’ai gagné seulement 4 €/mois.
On peut continuer. Vous avez d’autres choses à envisager pour réduire les charges de votre projet immobilier et ça peut passer par l’assurance de prêt. Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il faut bien entendu assurer votre prêt. Et là, il y a deux écoles, soit vous prenez l’assurance de prêt auprès de la banque, soit vous prenez l’assurance de prêt auprès d’une assurance, c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Mais ce qu’il faut savoir c’est que si vous prenez cette assurance auprès de la banque, votre assurance de prêt va être indexée sur le montant que vous avez emprunté. Alors que si vous passez par une délégation d’assurance, c’est-à-dire que si votre assurance de prêt vous la passez avec une société autre, votre assurance de prêt, elle va être indexé sur le capital restant dû. Plus vous allez avancer dans le temps, plus le montant de votre assurance de prêt va diminuer. Effectivement passer l’assurance de prêt par la banque va être quelque chose de plus coûteux, donc passer par une délégation d’assurance, c’est quelque chose qui peut vous permettre de réduire vos charges mensuelles, donc puisque c’est l’objet de cette vidéo de venir augmenter votre cashflow.
Alors bien entendu, il y a des négociations par rapport à l’assurance de prêt sur lesquels vous n’aurez jamais aucun pouvoir parce que le montant de cette assurance de prêt dépend de l’âge et dépend de votre santé. Vous devez le savoir, plus on investit jeune, plus on aura le temps de se construire un patrimoine conséquent, mais plus on investit jeune et plus le montant de cette assurance de prêt que ce soit au travers de la banque ou d’une assurance en délégation sera le plus faible.
Autre levier pour remonter votre cashflow, c’est bien entendu le choix de la fiscalité puisque l’investissement immobilier est fiscalisé, donc il est très important de ne pas se tromper sur le choix du régime fiscal. Si vous faites de la location meublée, vous avez deux possibilités, soit vous partez sur le régime du micro-BIC avec abattement de 50 % si vous faites de la location meublée classique ou si vous faites de la location courte durée dans des appartements qui ne sont pas classés, mais vous pouvez également bénéficier d’un abattement de 71 % si vous choisissez le régime du micro-BIC et que votre logement est classé. Ce qui fait que si vous choisissez le régime du micro-BIC, vous allez payer des impôts sur 50 % de vos loyers d’un côté ou 29 % de vos loyers. Mais vous avez un autre choix, c’est de passer par le régime du réel. Ce régime du réel, il peut être intéressant parce que grâce à ce régime, votre assiette d’imposition va être calculée sur vos bénéfices, sur votre résultat fiscal. Le résultat fiscal schématiquement, c’est la différence entre vos recettes d’un côté sur lesquels on vient retrancher les charges et les amortissements.
Ce qui peut être intéressant c’est que si votre résultat fiscal est nul, voire négatif, vous ne serez pas imposé sur vos revenus en location meublée. En choisissant le régime du réel, vous voyez que vous avez la possibilité encore d’augmenter votre cashflow parce que vous ne serez pas fiscalisé si votre résultat fiscal est négatif. Maintenant dans le cas de la location nue, c’est quasiment la même chose, on ne va pas parler de régime du micro-BIC, on va parler du régime du micro-foncier, auquel cas vous allez avoir un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs, mais vous pouvez aussi choisir le régime du réel.
Qu’est-ce qu’on peut conclure de ce régime fiscal ? Que vous choisissiez le régime du micro-BIC ou le régime du micro-foncier en location meublée ou en location nue, vous êtes certain de payer des impôts parce que vous allez avoir une assiette d’imposition basée sur soit 50 % de vos revenus locatifs, soit 29 % de vos revenus locatifs, soit 70 % de vos revenus locatifs, alors que le régime du réel est plus favorable encore une fois parce que si vous êtes en déficit, votre assiette d’imposition va être nulle.
Attention à bien choisir le régime. Vous allez peut-être me demander, alors quel régime choisir, le micro-BIC, le micro-foncier, le régime du réel ? Ça, c’est une situation qui vous est propre, c’est une situation personnelle. Vous devez l’étudier. Si vous ne savez pas comment faire, voyez avec votre expert-comptable. Mais tout ce que je peux dire, généralement, c’est que si vos empreintes sont récentes alors le régime du réel sera plus intéressant, alors que si vos emprunts sont plus anciens, il est fort à parier que vous aurez amorti déjà pas mal de choses aussi bien sur le bien immobilier que sur les travaux immobiliers, auquel il pourrait être intéressante de revenir à du régime micro. Mais quoi qu’il en soit et c’est peut-être la conclusion de cette vidéo, si vous voulez perpétuer le fait de ne pas payer d’impôts ou d’en payer le moins possible, je vous invite à continuer à investir ou à faire des travaux dans vos appartements, à les rénover pour toujours proposer des logements de qualité à vos le locataire, mais aussi pour éviter l’impôt.
Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Retenez bien que pour augmenter votre cashflow, vous pouvez agir sur deux leviers : remonter vos loyers en utilisant des stratégies de location à haut rendement et en réduisant les charges que j’ai évoquées dans cette vidéo. Je vous ai donné quelques propositions.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager avec des personnes qui se demandent comment augmenter la rentabilité et le cashflow généré par leurs biens immobiliers. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, je vous invite à vous abonner à mon compte Instagram. Sur ce compte, je partage les coulisses de ce que je fais au quotidien, aussi bien dans l’investissement immobilier. Je vous amène avec moi de temps en temps sur des chantiers, je vous invite également dans les coulisses de tournage des vidéos qui seront diffusés sur cette chaîne YouTube. Je vous fais également participer à des petits sondages que je crée. Le lien de mon compte Instagram apparaître ici en bas de votre écran. Puis avant de vous quitter, je voulais quand même vous rappeler quelque chose, c’est que l’immobilier, ça reste un sujet sérieux, on s’engage sur plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros, donc faites surtout les choses correctement, investissez en toute sécurité. Le but, ça reste quand même de dormir sur ses deux oreilles.
Ce sera mon mot de la fin, on va se quitter ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
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