En immobilier, il y aura toujours 2 visions qui s’opposent : celle du banquier et celle de l’investisseur.
Pourtant, l’un a besoin de l’autre et vice-versa.
Je vous propose une analyse dans cette vidéo.

Dites-moi dans les commentaire ci-dessous si vous partagez mon point de vue.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous accueillir ; et dans cette vidéo, je vous propose de voir deux visions du monde l’investissement qui s’opposent : celle de l’investisseur, et celle du banquier.

Alors, généralement, lorsqu’on investit dans l’immobilier, il y a deux phases de recherche qui sont primordiales, qui sont capitales : c’est, dans un premier temps, la recherche du bien immobilier ; et dans un second temps, la recherche du financement.

Alors, la recherche du bien immobilier peut prendre plusieurs mois pour être certain de trouver la bonne affaire immobilière, il faut faire énormément de visites, il faut faire énormément d’offres de façon à toujours acheter en-dessous du prix du marché, de façon à avoir toujours de l’immobilier actif et pas de la « mauvaise dette. »

Par contre, dès l’instant où vous avez trouvé votre bonne affaire immobilière, que l’offre d’achat a été accepté, la seconde étape va être de signer le compromis de vente, et l’étape juste après va être de trouver le financement.

Et donc, dès l’instant où vous avez signé le compromis de vente, votre calendrier est cadencé parce que vous avez généralement deux mois pour trouver votre financement. Et c’est là que les choses commencent à être un petit peu compliquées parce qu’on a tous au moins eu une fois des difficultés à trouver le financement. Le financement, c’est le nerf de la guerre.

Et là, il y a généralement deux visions qui s’opposent : la première vision, c’est celle de la banque ; et la seconde vision, c’est celle de l’investisseur.

Alors, on va tout de suite commencer par la vision de la banque.

La banque, à partir du moment où elle vous suit sur un projet immobilier, elle va gérer un risque. Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle elle va soit vous suivre sur votre projet immobilier, soit vous dire non monsieur ou madame, je ne vous suis pas sur votre projet immobilier. Et si la banque ne vous suit pas, c’est qu’elle estime que le projet est trop risqué.

Alors, comment est-ce qu’elle fait la banque pour analyser le risque ? Elle va, dans un premier temps, regarder votre taux d’endettement. Ce taux d’endettement, s’il dépasse 33 %, ça va déjà être un mauvais signe pour vous, tout simplement parce qu’au-delà des 33 %, la banque va identifier un premier risque.

Mais ce qu’il faut voir, c’est que ce n’est pas tant les 33 % qu’il faut regarder, c’est le reste à vivre, parce qu’évidemment, si vous gagnez 1500 € par mois, ou si vous gagnez 10000 € par mois, évidemment, le reste à vivre ne sera pas le même même si on fait attention à vos 33% d’endettement. En tout cas, ces 33% d’endettement constituent un premier élément d’analyse de la banque.

La banque va également regarder votre épargne. La banque, elle adore voir des comptes bancaires garnis, des comptes d’épargne avec du cash dessus parce que la banque se dit que si vous rencontrez un problème pour payer votre crédit immobilier, c’est votre épargne qui va pouvoir « absorber » les crédits que vous ne pourrez pas payer, soit parce que vous n’avez pas de locataires, soit parce que vous avez de la vacance locative, soit parce que votre locataire ne vous paie pas. Donc, l’absence d’épargne constitue également un risque pour la banque.

Et puis, la banque, ce qu’elle va regarder également, c’est votre encours. Si vous faites un premier projet immobilier dans lequel vous demandez 100000 € d’emprunt, vous allez avoir un premier encours de 100000 €. Si quelques mois plus tard, vous faites une seconde opération immobilière, toujours avec 100000 € d’emprunt, votre encours va passer de 100000 € à 200000 €…

Et donc, en multipliant les opérations immobilières, votre encours augmente. Et à partir d’un moment, la banque va considérer que votre encours est trop important par rapport à vos revenus. Donc, généralement, lorsque la banque considère que votre encours bancaire est égal à six, sept, huit ou neuf fois ce que vous gagnez dans une année, il peut y avoir un risque. Et donc, ça peut être une des raisons pour laquelle la banque ne vous suivra pas sur votre projet immobilier.

Alors, qu’est-ce qu’on fait dans ces cas-là ? Bien entendu, on ne s’arrête pas à un refus, on va voir une deuxième banque, puis une troisième, puis une quatrième, puis une cinquième… jusqu’à obtenir son financement ou jusqu’à avoir atteint le délai maximum imparti pour trouver le prêt immobilier.

Donc, voilà comment est-ce que la banque gère le risque, elle va regarder dans un premier temps le taux d’endettement, ensuite, elle va regarder votre épargne, et ensuite, elle va regarder votre encours de crédit, c’est-à-dire tout le capital restant dû que vous avez sur vos divers investissements. Donc voilà la vision de la banque, plutôt une vision sécuritaire.

Alors maintenant on va regarder la vision de l’investisseur.

L’investisseur, généralement, c’est une personne qui a faim, c’est une personne qui veut multiplier les investissements immobiliers ; et donc, dans la vision de l’investisseur, tous les projets sont rentables. En tout cas, si vous me suivez, vous devez savoir maintenant que je ne vous encourage à acheter que des biens immobiliers qui soient rentables, quel que soit le mode d’exploitation, et pas forcément en location courte durée. C’est-à-dire que quel que soit votre mode d’exploitation, votre projet immobilier doit dégager du cashflow, doit dégager de la trésorerie tous les mois.

Et donc, finalement, l’investisseur immobilier lui, il ne va pas voir son investissement comme une dette, chose que la banque va essentiellement voir, mais plutôt comme un actif, comme un moyen de s’enrichir, comme un moyen de gagner de l’argent tous les mois.

Et donc, l’investisseur lui, en ayant réalisé une bonne affaire immobilière, non seulement il va gagner de l’argent tous les mois, c’est ce que je viens de vous dire, au travers du cashflow, mais l’investisseur va également amortir du capital tous les mois, c’est-à-dire que plus le temps va passer, plus il va être propriétaire d’un bout de son appartement, de sa maison, ou de son immeuble, autrement dit de son investissement immobilier. Donc, sur chacune de ces opérations immobilières, l’investisseur considère qu’il gagne de l’argent avec le capital amorti et avec le cash-flow qui va dégager tous les mois.

Et donc, du point de vu de l’investisseur toujours, son investissement, c’est comme un casino ou comme une course hippique sur lequel il gagnerait tout le temps. La mise, ça va être le crédit qu’il met tous les mois, donc ce que ça lui coûte, le remboursement du crédit ; mais ce qu’il va récupérer en contrepartie, c’est l’amortissement du capital et le cashflow. Donc, en quelque sorte, du point de vue de l’investisseur, c’est un pari systématiquement gagnant. On met du crédit, on récupère du cashflow, on met du crédit, on récupère du cashflow… C’est un investissement toujours rentable.

Et l’investisseur va également considérer, contrairement à la banque, qu’en multipliant les opérations immobilières, on va diminuer le risque, et ça, vous allez tout de suite le comprendre.

Admettons que vous ayez un seul appartement. Si vous vous retrouvez avec de la vacance locative, le jour où vous n’avez pas de locataire, vous avez zéro revenu en face de votre crédit immobilier.

Maintenant, si vous avez cinq ou 10 appartements, si un seul de ces appartements est libre ou vacant parce que vous n’avez pas de locataire, c’est le cashflow dégagé par les quatre autres ou les neuf autres investissements immobiliers qui va pouvoir venir payer votre mensualité de prêt. Autrement dit, en multipliant les investissements immobiliers, l’investisseur va considérer qu’il va réduire le risque.

Et l’investisseur considère aussi qu’en allant chercher la durée de crédit la plus longue possible, il minimise aussi le risque. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce qu’avez une durée de crédit longue, sa mensualité de crédit sera le plus faible possible.

Et donc, en synthèse, en fait, l’investisseur immobilier voit son investissement comme un produit financier avec une rentabilité. Et la majeure partie des investisseurs se fichent d’avoir des crédits immobiliers remboursés. Encore une fois, je reprends mon exemple du casino ou de la course hippique, on met de l’argent tous les mois, et derrière on récupère du cashflow. Donc, des produits financiers avec une haute rentabilité, en tout cas bien plus que les supports financiers classiques, qu’on parle d’assurance vie ou qu’on parle de livret A.

Voilà donc les deux visions qui s’opposent en ce qui concerne l’investissement immobilier : la vision de la banque beaucoup plus sécuritaire qui va gérer un risque, mais ce qui est tout à fait normal parce que la banque, lorsqu’elle vous prête de l’argent sur 15 ans, 20 ans, 25 ans, elle a envie d’être remboursée ; mais également la version, la vision de l’investisseur qui lui voit plutôt son investissement ou ses investissements comme un produit financier dans lequel on met de l’argent tous les mois et on récupère un peu plus d’argent également tous les mois.

Voilà deux visions qui s’opposent mais avec lequel il faut composer parce qu’on a quand même besoin de la banque pour aller chercher du crédit immobilier et faire augmenter son patrimoine.

Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Et pour conclure cette vidéo, ce que je voulais vous rappeler, c’est que si vous avez un refus bancaire, ne vous arrêtez pas à ça, allez voir une deuxième banque, une troisième banque, une quatrième banque… Je connais des gens qui ont eu leur crédit immobilier après avoir consulté plus de 20 banques.

Voilà tout ce que je voulais partager avec vous. Donc, si vous êtes d’accord avec tout ce que je vous ai dit dans cette vidéo, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires juste en dessous. Et puis, si vous avez des éléments complémentaires à apporter, n’hésitez pas non plus à les mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo.

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Et puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi », et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Et puis, vous avez également accès à une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Pour accéder à ces deux e-books et à cette formation, c’est très simple : vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

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