Un bon entrepreneur, c’est la garantie d’un investissement immobilier locatif réussi.
Mais au moment d’entreprendre des travaux de rénovation, comment être certain de ne pas tomber sur un mauvais entrepreneur ou sur un mauvais artisan.
Dans cette interview, Joseph nous délivre 5 conseils pour être certain de trouver le bon entrepreneur.
Laissez un commentaire en dessous de la vidéo si vous avez d’autres conseils à partager.
Transcription
Sébastien : Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir. Aujourd’hui, je suis ravi d’accueillir Joseph. Salut Joseph.
Joseph : Salut Seb !
Sébastien : Alors aujourd’hui, on va vous parler de travaux parce que la spécialité de Joseph, c’est qu’il réalise des travaux. Il est entrepreneur et il va lever un certain nombre de points, d’interrogations que beaucoup de personnes se posent au moment de passer à l’action lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier et réaliser des travaux. Alors, cela te va Joseph ?
Joseph : Parfaitement !
Sébastien : Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors Joseph, merci d’être présent. Est-ce que tu peux te présenter et nous dire ce que tu fais dans la vie ? Ensuite, on va voir ensemble quels sont les points de vigilance sur les travaux lorsqu’on souhaite réaliser justement des travaux sur des investissements locatifs.
Joseph : Salut à tous ! Je me présente. J’ai 30 ans. Je m’appelle Joseph. Je suis de la région nordique, de Lille précisément. J’ai une entreprise qui tourne depuis 5 ans. Notre spécialité à nous, c’est la rénovation générale et les énergies renouvelables. Nous en 5 ans, on a réalisé plus de 500 chantiers. Donc, j’ai l’œil aiguisé sur tout ce qui est rénovation. J’espère aujourd’hui vous apporter quelques petits conseils. Notre zone de chalandise aujourd’hui est le nord, le Pas de Calais, l’Aisne et la Picardie donc, tous les hauts de France.
Donc aujourd’hui, je suis prêt à répondre à toutes les questions de Seb à ce niveau-là, il n’y a pas de souci.
Sébastien : OK ! Donc, 500 chantiers en 5 ans.
Joseph : C’est cela.
Sébastien : Ce n’est quand même pas rien. Alors, tu sais que certaines fois, il faut se positionner rapidement sur un bien immobilier parce que lorsque tu fais la visite, il y a peut-être 5, 10 visites derrière et j’ai beaucoup de personnes qui me disent : « comment estimer le coût des travaux ? »
Donc toi, je sais que tu travailles avec beaucoup d’investisseurs. Est-ce que les investisseurs te font déplacer systématiquement pour faire chiffrer les devis ou alors est-ce qu’ils font eux une première estimation et tu passes derrière pour confirmer ou modifier cette première estimation ? Comment cela se passe et comment est-ce que les gens peuvent faire pour estimer ces travaux sans se tromper de beaucoup ?
Joseph : En fait ce qui se passe, c’est très simple. On va prendre les choses dans leur contexte. Moi, je suis un petit peu l’artisan des investisseurs. Cela veut dire qu’il y a beaucoup d’investisseurs qui me contactent pour rénover des biens pour qu’ils puissent par la suite les remettre en location ou alors faire une plus-value immobilière, peu importe. Donc, il y a beaucoup d’investisseurs qui viennent me voir avant d’avoir acheté pour permettre d’avoir une estimation sur les travaux.
Sauf que les investisseurs, ils font beaucoup de visites. Moi, je ne peux pas me déplacer en tant qu’entrepreneur 10 fois par jour pour faire des visites finalement sur des chantiers, sur les personnes ne sont pas encore propriétaire. Pour vous faire gagner du temps, je le redis systématiquement : faites une dizaine de visites, sélectionnez deux, trois biens qui peuvent vous intéresser et considérez systématiquement qu’un rafraîchissement d’un bien coûte environ 500 € le mètre carré. Quand c’est une rénovation générale d’un bien, cela coûte environ 1000 € le mètre carré et quand c’est une rénovation type luxe, on partira sur 1500 € le mètre carré.
Donc, tout dépend de ce qu’on veut réaliser. Si par exemple de la courte durée et qu’on veut du luxe, ce sera plutôt de 1500 € le mètre carré. Si on veut une rénovation classique, ce sera plutôt du 1000 € pour mettre en colocation ou faire des appartements. Par contre si c’est juste un rafraîchissement, cela va être juste le coup de peinture, le changement de deux ou trois robinets, le changement du parquet. Cela, c’est rafraîchir.
Par contre une rénovation complète, cela va être : on retape la plomberie, on retape l’électricité, on refait des cloisons, on refait des murs. Cela vous permet d’avoir un ordre d’idée de prix pour vous positionner. Donc, retenez bien cela : 500 € environ le mètre carré sur du rafraîchissement, 1000 € pour de la rénovation et 1500 € pour de la rénovation haut de gamme.
Sébastien : OK ! Très bien. Donc, cela vous permet d’avoir une idée approximative du coût des travaux au moment de vous positionner et d’établir l’offre d’achat. J’ai fait mon offre d’achat. Elle est acceptée. Maintenant, il va falloir que je trouve le bon artisan ou le bon entrepreneur et une des craintes, c’est de tomber sur un escroc, un charlatan. On se connaît un petit peu, je sais que ce n’est pas du tout ton cas là. Mais comment faire pour identifier le bon entrepreneur qui ne te laissera pas en plan, qui ira jusqu’au bout des travaux et qui réalisera ton projet de bout en bout ?
Joseph : Alors pour moi, trouver le bon entrepreneur, c’est une des clés de la réussite. En fait, pour que votre projet soit couronné de succès, il faut vraiment vous associer avec un entrepreneur de qualité et il vous permettra justement de réussir votre projet. Parce que des projets mal réalisés, par exemple vous prenez un artisan, les travaux vont mal se passer, la durée va être allongée. Il vous promet un mois de travaux, vous partez sur trois mois. Au final, vous louez beaucoup plus tard. Donc au final, vous avez perdu deux mois de location qui aurait été potentiellement possible. Donc pour moi s’entourer d’un bon artisan, c’est vraiment crucial.
Sébastien : Comment on le trouve ce bon artisan ?
Joseph : Pour moi, ce n’est pas compliqué parce que forcément je suis dedans. Il y a beaucoup de gens malheureusement qui se font avoir. Alors, il y a des signes qui ne trompent pas. Par exemple, vous allez sur societe.com et vous tapez le nom de son entreprise. Si la société a moins d’un an, forcément il y a beaucoup de gens dans le système de la rénovation qui font un petit peu ce genre d’arnaque. Ils récupèrent des acomptes après, ils disparaissent. Donc, ces sociétés qui ont souvent moins d’un an. Ils ouvrent, ils ferment. Ils ouvrent, ils ferment. Donc forcément dès qu’ils perçoivent de l’argent, ils ferment leur société.
Donc, vérifiez bien l’ancienneté de l’entreprise. Si l’entreprise à moins d’un an, tout de suite c’est un premier signal d’alarme. Il vaut mieux se méfier. Deuxième point à regarder, c’est le capital social de la société. Il y a des sociétés qui vont faire des devis à 50000 €, ils ont un capital social de 10 €, 1 € ou 1000 €. Alors comment voulez-vous qu’en cas de problème, ils arrivent à couvrir les garanties qu’ils veulent mettre en place sur votre chantier.
Donc, vérifiez le capital social. Pour moi, un bon capital social commence minimum à 10000 € après, 20, 30, 50000 €. Plus c’est important, plus c’est rassurant déjà. Après, il y a des labels de qualité.
Sébastien : Alors juste pour finir cela, on va sur societe.com, on tape le nom de la société et on regarde quel est l’âge de la société, quand est-ce qu’elle a été immatriculée ; première information. Ensuite, on regarde le montant du capital social.
Joseph : Tout à fait. Pour moi, c’est hyper important. Ensuite, ce qu’il faut regarder aussi et je pense que c’est super important, ce sont les qualifications de la société. Nous par exemple, ma société ici à Lille, on a le label QUALIBAT RGEqui est important et c’est 6 mois d’instruction de dossiers.
Donc une entreprise qui à ce label, le QUALIBAT RGEreconnu garant de l’environnement, cela vous assure que la société à minimum, elle tient la route et elle assure ses chantiers déjà puisqu’il y a toute une batterie de tests qui est faite que ce soit l’URSSAFpar rapport aux salariés, que ce soit les suivis de chantier, que soit le prix des devis. Tout est contrôlé par un organisme externe.
Une société qui est QUALIBAT RGE, c’est déjà hyper important. Cela, vous pouvez le vérifier sur le site Rénovation Info Service. Vous allez sur le site Rénovation Info Service, vous tapez le nom de la société et vous verrez toutes les sociétés qualifiées QUALIBAT RGEdans un rayon autour de chez vous et selon les qualifications parce qu’on peut être RGE pour les fenêtres, RGE pour les toitures.
Nous par contre, on est RGE performance énergétique, sur tout ce qui touche à la rénovation générale. C’est forcément le plus difficile à avoir, mais cela permet vraiment d’aiguiller son œil sur la société et sa qualification. C’est vraiment très important.
Ensuite, il y a d’autres éléments aussi à regarder. Vous demandez à votre entrepreneur sa garantie décennale. C’est obligatoire. C’est comme conduire sans permis. C’est-à-dire que vous conduisez sans permis, ce n’est pas vu, pas pris jusqu’au jour où vous avez un accident et là, c’est la catastrophe. C’est interdit aujourd’hui en France d’exercer dans le bâtiment si vous n’avez pas de garantie décennale. Tous vos travaux sont couverts par une garantie qui dure 10 ans et cela, vous devez en demander l’attestation à votre artisan.
Si certains ne sont pas capables de vous la donner, tout de suite, cela va vous mettre la puce à l’oreille. Il y a peut-être un problème quelque part. Est-ce qu’il est vraiment assuré ? C’est tout à fait logique parce qu’il y a plus de 50 % des sociétés de bâtiment qui ne sont pas assurés aujourd’hui.
Sébastien : Cette décennale en fait, tu lui demandes ?
Joseph : Systématiquement ! Nous par exemple, on est assuré par AXA. Après, il y a de grands groupes. Je ne veux pas faire de pub, mais il y a tellement de grands groupes qui assurent. Ce sont des assurances qui coûtent assez cher. Pour une société de bâtiment, c’est environ entre 5000 € et 10000 € l’année. Donc forcément, il y a beaucoup d’artisans qui ne veulent pas la prendre, mais en cas de problème, vous vous retrouvez seul. Personne ne va financer vos projets. Vous vous trouvez avec des malfaçons sur votre chantier qui ne seront pas couvertes.
C’est-à-dire que l’artisan va vous dire : « je n’ai plus les moyens, à vous de rajouter de l’argent. » Vous allez vous retrouver dans une situation où vous n’avez plus d’argent à rajouter puisque vous avez fait votre business plan. Votre projet, vos travaux, c’était par exemple à 50000 € et pas un euro de plus. Là, vous vous retrouvez dans la merde.
Sébastien : OK ! Il y a un autre point également que je voulais que tu évoques, c’est l’échéancier des paiements. Il y a certaines personnes qui se retrouvent dans la difficulté parce que l’artisan leur demande 100 % des travaux au moment de la validation du devis. Tu vas nous expliquer que ce n’est pas du tout comme cela qu’il faut procéder.
Joseph : Exactement ! Alors nous, si vous voulez, il faut échelonner au maximum ces paiements des travaux. Donc nous, on est sur une logique-investisseur. C’est très simple. Dans ma société par exemple, vous faites vos travaux avec nous, vous pouvez décaler vos échéances à 6 mois. C’est-à-dire que vous faites un report de mensualités. Nous, on réalise vos travaux tout de suite. Ce qui est intéressant, c’est que vous pouvez donc louer votre bien et 6 mois après, après avoir rentré des loyers, se met en place la première mensualité.
Donc aujourd’hui, c’est dépassé de payer ces travaux en une fois. C’est-à-dire que vous faites un trou dans votre trésorerie, en cas de coup dur vous allez être vachement embêté. Ce n’est pas une logique d’investisseur. Une logique d’investisseur justement, c’est de faire ces travaux tout de suite, profiter de la rentabilité, profiter d’un crédit d’impôt parce que les sociétés qui ont la qualification QUALIBAT RGE, vous pouvez également défiscaliser 30 % le prix de vos travaux.
Travailler avec une société qui est RGE, c’est primordial puisque d’un : vous pouvez défiscaliser vos travaux, de deux : on a un partenariat avec ENGIE qui nous permet de faire des prêts avec un report de 6 mois. Tout le monde ne peut pas le faire. Encore une fois, une boîte qui est RGE peut normalement le faire. Donc, cela vous permet de financer vos travaux à long terme sur une plus longue échéance et de ne pas les voir passer. Donc là, vous rentrez du cashflow. Au final avec tout ce cashflow, cela va forcément vous permettre de réinvestir, de faire d’autres travaux et d’avoir toujours un cashflow positif.
Sébastien : D’accord ! En tout cas, surtout ne pas payer 100 % des travaux au moment de la validation du devis. Si en plus la société à moins d’un an, si en plus le capital social est faible, c’est no way !
Joseph : Fuyez franchement. J’ai vu vraiment des cas de personnes se faire avoir. Là, on a un cas particulier qui est arrivé dans mon bureau la semaine dernière. Le gars avait investi, je ne sais plus, je crois que c’est 30000 € sur une entreprise. Le gars s’est arrêté, il s’est mis en liquidation judiciaire au bout de 6 mois. En fait le problème, c’est que le chantier était encore en cours, donc il a dit au client : « je ne peux plus assurer votre chantier. » – « Vous pouvez me rembourser ? » – « Non, je ne peux plus vous rembourser, je suis en liquidation judiciaire. J’ai les huissiers sur le dos. Je n’ai plus d’argent. »
Alors, il a refait confiance à une deuxième entreprise. La deuxième entreprise, qu’est-ce qui s’est passé ? Le gars a pris son acompte et il a disparu, plus de signe de vie. Il essaie d’attaquer la société, elle a moins d’un an. Dans un mois, la société va fermer également. Alors s’il avait regardé simplement societe.com, il aurait vu son ancienneté, il aurait vu aussi des avis clients, il aurait demandé simplement à cet artisan : « est-ce que vous avez des chantiers références sur lesquels vous pouvez m’emmener pour que je puisse jeter un petit coup d’œil ? » Cela aurait permis d’éviter tout cela. Et là, c’est 50000 € qui partent en fumée malheureusement.
Et nous, on va rattraper le coup justement en commençants cestravaux maintenant et il va pouvoir payer dans 6 mois. Cela va lui permettre de rentrer ses loyers et de pouvoir retomber sur ses pieds.
Sébastien : D’accord ! OK ! Parfait. Écoute merci Joseph pour ces renseignements. Je pense que cela va aider beaucoup de personnes qui sont un petit peu apeurées au moment de se lancer dans les travaux et de choisir le bon prestataire, le bon entrepreneur pour réaliser ces travaux. Est-ce que tu peux nous rappeler le nom de ta société pour les gens qui se trouvent dans ta région et tout le secteur géographique sur lequel tu interviens aujourd’hui ?
Joseph :Tout à fait ! Ma société est : France Confort Habitat. On est situé dans le nord de la France donc, sur la métropole lilloise et sur tous les hauts de France. Notre société suit vraiment les projets des investisseurs. Donc l’artisan des investisseurs, c’est nous. Donc nous, on peut pour réaliser tout type de projet d’investissement et aussi d’énergies renouvelables.
Si vous avez un chantier sur votre secteur géographique, vous passez par Sébastien, il nous retransfèrera les différents liens puis voilà. Il n’y a pas de souci.
Sébastien : OK ! Merci Joseph d’être passé sur cette chaîne YouTube. Je pense que tu as éclairé beaucoup de personnes. Donc, je te remercie d’être venu aujourd’hui. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location en courte durée, comme d’habitude, je vous invite à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, cela vous permettra de savoir à quel impôt vous allez être assujetti lorsque vous faites de la location courte durée et vous allez voir qu’il y a un certain nombre de fausses croyances.
Puis si vous souhaitez également en savoir plus, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube. Si ce n’est pas encore fait, je communique énormément sur l’immobilier et la location courte durée et je fais de temps en temps venir des experts comme Joseph aujourd’hui pour évangéliser sur des sujets que je maîtrise un petit peu moins.
Donc encore une fois, merci, Joseph, d’être venu démocratiser et nous donner les bonnes astuces pour choisir le bon entrepreneur au moment d’effectuer ces travaux. On va vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt. Ciao !
Joseph : Merci Seb.
Sébastien : Ciao !
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