25 visites – 15 offres – 1 achat – 1 putain de bonne affaire

Cela faisait plusieurs mois que je cherchais à ré-investir.
Je n’arrivais pas à trouver le bon bien ou mes offres d’achats étaient refusées.
J’ai fait énormément de visites, j’ai fait beaucoup d’offres et je suis enfin tombé sur une excellente affaire.
Mon offre d’achat a été acceptée.
La prochaine étape va être la signature du compromis de vente ! 🙂
Où se trouve ce bien ? Comment vais-je l’exploiter ? Es-ce que je vais faire de la location courte durée ou de la location saisonnière ?
Quelle est sa surface ? Combien je l’achète ?

Je vous raconte tout de cette épopée dans cette vidéo.

Si vous souhaitez que je partage la suite de cet achat : notaire, maquettage 3D, suivi du chantier, ameublement, mise en location…n’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

J’ai trouvé un nouvel appartement à acheter.

Bonjour à tous, je suis Sébastien auteur du blog https://louer-en-courte-duree.fr, et je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous donner tous les chiffres de mon nouvel appartement, c’est-à-dire l’appartement que je vais acheter.

Alors, si vous me suivez, ça fait un petit moment que je cherchais à acheter, à faire un nouvel investissement immobilier. Eh bien, ça y est, je me suis positionné sur un appartement. L’offre d’achat a été acceptée. Et d’ici quelques jours je devrais signer le compromis de vente.

Alors, ce que je vais faire dans cette vidéo, c’est de vous donner tous les chiffres et tous les détails de cet investissement. Mais par contre, ce que je vais faire également, c’est de vous raconter toutes les visites que j’ai effectuées, enfin pas toutes les visites, mais l’étape de recherche de cet appartement. Je vais vous donner quelques exemples de biens que j’ai visités. Je vais vous donner les offres d’achat que j’ai effectuées par rapport au prix de vente de ces appartements. Je vais également vous mettre des photos des visites que j’ai réalisées.

Alors, pourquoi est-ce que je vais faire ça ? Parce que je sais que certains d’entre vous souhaitent se lancer dans l’immobilier. Par contre, ils me posent énormément de questions sur l’estimation des travaux, comment se déroule une visite, ce à quoi il faut faire attention… Je vais tout vous dire dans cette vidéo. Et je vais prendre la recherche de mon nouvel investissement depuis le début de la recherche jusqu’à l’offre d’achat qui a été acceptée.

Alors, avant qu’on démarre et qu’on rentre dans le vif du sujet, je vous invite comme d’habitude à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube. Ça me permettra de vous tenir informer en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Alors, si vous me suivez, vous devez savoir que ça fait un petit moment que je cherchais à acheter un nouvel appartement.

Alors, j’ai investi dans la ville de Toulouse. J’ai également investi à Pau. Puis, j’ai revendu l’appartement            de Pau que j’avais mal acheté ; par contre, je l’ai très, très bien vendu. Et j’ai souhaité réinjecter l’argent de la vente de Pau pour effectuer un nouvel achat immobilier.

Alors, dans un premier temps, j’ai cherché à Toulouse. Alors, par contre, j’ai souhaité sortir du centre-ville de Toulouse parce que les bonnes affaires immobilières, elles sont rares. Et puis, dès l’instant où il y a une bonne affaire immobilière, en fait, elle part dans le quart d’heure parce que toutes les agences immobilières ont un listing sans fin d’investisseurs. Et en fait, la première personne qui va faire la visite va acheter le bien.

Donc, clairement, le centre-ville de Toulouse ne m’intéressait pas parce que les affaires sont trop rares et parce que les rentabilités sont trop faibles.

Alors, dans un premier temps, j’ai cherché à Toulouse. Par contre, je me suis éloigné du centre, dans des quartiers résidentiels ; mais où je sais où il y a une forte demande locative, que ce soit en location standard meublée ou en location saisonnière. Mais je n’ai toujours pas trouvé dans les secteurs dans lesquels je recherchais ; ou alors, j’ai fait des offres d’achat, mais qui ont été refusées.

Je me suis donc dit qu’il fallait sortir de Toulouse. Et en sortant de Toulouse, je me suis rapproché de la ville dont je suis originaire, Tarbes. Alors, Tarbes, si vous ne connaissez pas cette ville en fait, elle est située à 150 kilomètres de Toulouse et elle est dans le département des Hautes-Pyrénées. Donc, c’est à Tarbes que s’est concentré l’essentiel de mes recherches après avoir quitté Toulouse.

Alors, je cherchais initialement un appartement de type studio ou de type T2 pour réaliser de la location meublée. Alors, bien entendu je recherchais uniquement des biens avec travaux.

Alors, La première chose que j’ai dû faire lorsque j’ai décidé d’aller à Tarbes, c’est d’identifier la demande locative et surtout le montant des loyers que j’aurais pu tirer des investissements locatifs.

Alors, la première chose que j’ai faite, c’est aller sur Leboncoin et mettre des annonces fictives : annonce fictive pour du studio et annonce fictive pour du T2. D’ailleurs, à l’heure où je tourne cette vidéo, mes annonces fictives continuent à être sur Leboncoin.

Par contre, j’ai mis des tarifs de loyer 30 % au-dessus de ce qui se pratique sur le marché. Donc, 30 % au-dessus de ce que me recommandaient les agences immobilières. Et j’ai eu des appels.

Donc, les loyers que j’ai décidé d’appliquer, ou en tout cas, d’avoir en tête pour mes investissements locatifs à Tarbes sont ceux des annonces que j’ai créées et non pas de ceux que m’ont communiqués les agences immobilières.

Et malgré 30 % de loyer supérieur par rapport à ce qui se pratiquait, j’ai eu des appels. J’ai donc considéré que j’avais trouvé les montants des loyers qu’il fallait appliquer pour du studio ou du T2.

Donc, c’est à partir de ces loyers que j’ai commencé à faire des visites. Et c’est ces loyers qui allaient me déterminer l’offre d’achat que je pouvais faire ou les offres d’achat que je pouvais faire de façon à atteindre la rentabilité que je voulais, parce que j’étais parti avec bille en tête d’avoir des rentabilités minimum de 10 % en location meublée classique.

Donc, comme je vous le disais, j’ai cherché initialement, uniquement du T1, du studio, et du T2.

Alors, je vais vous passer quelques exemples d’appartements que j’ai vus. J’ai d’abord vu un appartement de type T1 bis qui était très bien situé entre la gare SNCF et le centre-ville. C’était un appartement qui était en rez-de-chaussée. Alors, il n’était pas vraiment pourri, pourri. Par contre, avec le standing que j’attends des appartements que je mets à la location, il fallait tout refaire.

Alors, cet appartement, il faisait 29 m². Il était affiché au le prix de 49000 €. Et donc, moi, ce que j’ai fait pour pouvoir faire mon offre d’achat, c’est que j’ai calculé le montant des travaux que je voulais engager dans cet appartement, j’ai mis en face le loyer que j’allais tirer et la rentabilité que j’attendais de cet investissement immobilier. Et donc, j’ai fait mon offre d’achat en conséquence. Et cette offre d’achat, je l’ai effectuée au prix de 25000 €, alors que l’appartement a été à 49000 €.

Donc, j’ai appelé le propriétaire puisqu’il s’agissait d’un appartement qui était vendu de particulier à particulier. Et le propriétaire, au moment où je lui ai fait mon offre d’achat au téléphone, il a eu un blanc et il m’a dit : « Mais c’est 50% du prix de vente ! » Et moi, je lui ai répondu : « Oui, mais vous auriez mis l’appartement à 100000 €, je vous aurais fait 25% du prix de vente. »

Et en fait, le problème ne venait pas de mon offre d’achat, mais tout simplement du prix de vente, ou du prix affiché de ce propriétaire qui était bien au-dessus du prix du marché.

Alors, le propriétaire m’a dit : « Écoutez ! Je vous rappelle demain dans la journée. »

J’ai attendu son appel et en fait, le propriétaire, il ne m’a jamais rappelé. Il m’a tout simplement envoyé un SMS en me disant qu’il ne donnait pas suite à mon offre d’achat. Et il n’a même pas pris la peine de me faire une contre-offre ou de me rappeler.

J’ai donc continué les visites, j’ai fait énormément de visites. Je suis rentré dans une agence immobilière en expliquant que je recherchais du studio ou du T2, mais uniquement avec travaux. Et donc, l’agent immobilier m’a emmené en visite dans un appartement de type studio. Donc, je vais vous mettre les photos également dans cette vidéo. Et l’appartement, il était vraiment, vraiment pourri. Il y avait vraiment tout à refaire. Alors, c’était un appartement qui faisait 25 m² et le prix d’achat, enfin le prix affiché (frais d’agence inclus) était de 30000 €.

Alors, l’agent immobilier m’a dit : « Oui. Alors là, ce sont des vendeurs qui sont pressés. C’est une succession. Il y moyen de faire une bonne affaire immobilière. »

Donc, je vous rappelle, le prix de vente de 30000 €, moi j’ai fait une offre à 18000 € encore une fois par rapport au loyer que je pouvais attendre de cet appartement et à la rentabilité que j’attendais en face. En fait, l’agence immobilière ne m’a jamais donné de nouvelles.

Cette agence immobilière, elle m’a, par contre, présenté un autre bien immobilier : un appartement de type T2 qui faisait 43 m² environ et c’était sur la même succession. Donc, c’était les mêmes vendeurs que l’appartement dont je viens de vous parler.

Par contre, là, on était sur une surface un petit peu plus grande : un appartement encore dans un état complètement pourri, qui était affiché au prix de 40000 €.

Alors, quand je dis pourri, c’est vraiment pourri. Je pense que depuis l’année de construction de la résidence, il n’y avait rien qui avait été fait dans cet appartement. J’avais de la tapisserie au plafond, une cuisine en formica, j’avais une moquette mais qui était vraiment salle, abîmée, vétuste. Enfin bref, il n’y avait rien à garder dans cet appartement.

Donc, encore une fois, le prix affiché était de 40000 €. Moi, j’ai fait une offre à 20000 €. et une nouvelle fois, je n’ai pas eu de nouvelles de l’agence.

Alors, ce que j’ai fait, comme je n’arrivais pas à trouver des biens immobiliers qui me satisfaisaient dans les petites surfaces, je me suis mis à regarder les surfaces un petit peu plus importantes, c’est-à-dire, les surfaces entre 50 et 70 m². Et je me suis dit : « c’est peut-être l’occasion de faire de la colocation. » Et surtout, je voyais qu’il y avait énormément de biens en vente sur le marché à des prix vraiment très, très compétitifs ; et donc, qu’on pouvait atteindre de très belles rentabilités.

J’ai donc mis une nouvelle fausse annonce sur Leboncoin pour un petit peu tester le marché de la colocation, voire combien je pouvais louer une chambre. Et ce qui m’a permis de me faire une idée de ce que je pouvais louer, de combien je pouvais louer la chambre tout en ayant en tête d’atteindre les 10 % de rentabilité.

Et donc, j’ai commencé à regarder les surfaces de 50 à 70 m² et je suis tombé sur un T3 mais vraiment magnifique où il n’y avait absolument rien à faire, avec une déco vraiment très moderne, une décoration de bon goût. Et cet appartement, en fait, il était affiché à 59500 € (frais d’agence inclus), ce qui permettait déjà d’avoir une bonne rentabilité, mais un petit peu inférieure à 10 %.

Alors, moi, ce que j’ai fait, c’est que j’ai fait une offre d’achat à 49500 €, donc 10000 € en dessous de ce qu’en demandaient l’agence et le vendeur. Alors, je vous passe le jeu de ping-pong qu’il y a eu entre le vendeur et moi-même. Et moi, je suis resté bloqué à 52000 € et le vendeur il était resté à 54000 €. Ce qui fait qu’on n’a jamais pu se mettre d’accord. Eh bien, l’appartement, en fait, je n’ai pas pu l’avoir.

Et honnêtement, j’ai été dégouté pendant deux ou trois jours parce que vraiment même à 54000 €, on était déjà sur une très bonne affaire immobilière. Et je me suis dit : « Très trop con, tu aurais dû acheter cet appartement. Tu as voulu être trop gourmand. »

Bon, la vie est faite comme ça. L’appartement, encore une fois, m’a échappé. Et à partir de ce moment-là, je n’ai regardé que les surfaces, que les appartements de type T3 ou T4 pour faire de la colocation ; et bien entendu, toujours des biens avec travaux.

Alors, je suis tombé sur un autre appartement de type T3 où il y avait absolument tout à refaire. Alors, l’appartement, il faisait 55 m², il était affiché au prix de 45000 € (frais d’agence inclus).

Par contre, c’était un appartement qui était vraiment très, très bien situé, proche d’un nouveau quartier qui est en train de se monter à Tarbes. Et dans ce quartier, il y a des boîtes de nuit, il y a des bowlings, il a des restaurants, il y a des bars. Bref, tout pour attirer une clientèle jeune dédiée à la colocation. Mais par contre, dans l’appartement, il y avait vraiment encore tout à faire. Je pense qu’il y avait au moins 30000 € de travaux.

Donc, moi, ce que j’ai fait, c’est que j’ai fait une offre d’achat au prix de 27000 €, alors que l’appartement était affiché à 45000 €. J’ai transmis mon offre à l’agence puisque dans ce cas-là, on était face à une agence et on a une contre-proposition, une contre-offre des vendeurs à hauteur de 43000 €.

Alors, bien entendu, 43000 €, c’était trop pour moi. Alors, j’ai dit à l’agence : « Mais depuis combien de temps cet appartement est à la vente ? » Elle m’a dit six mois. Et j’ai dit : « Il y a déjà eu des offres sur cet appartement à part la mienne ? » Elle me dit non. Donc, à partir de ce moment-là, vous pouvez considérer que l’appartement, il est trop cher et trop pourri s’il n’y a pas d’offres.

Donc, j’ai dit à l’agence immobilière : « Moi, sur cet appartement, je prévois de faire des travaux et il ne faut pas que le prix d’achat plus le montant des travaux m’amènent à une facture qui soit au-dessus de ce que peut coûter l’appartement. » Ce à quoi l’agence immobilière, oui, l’agent immobilier, mais féminine, c’était une femme en l’occurrence, m’a répondu : « Oui, mais les prix du mètre carré à Tarbes sont bas, ils ne peuvent que remonter. » Et j’ai trouvé cette réponse, excusez-moi, mais complètement conne parce que vous achetez un appartement avec les prix du marché actuel et pas avec les prix du marché dans 2 ans, 3 ans ou même 10 ans.

Bref, j’ai considéré que cette agence immobilière, cette personne ne comprenait rien à l’immobilier et à l’investissement locatif. Et j’ai donc continué mes recherches et je suis tombé sur un appartement de type T3 de 53 m².

Alors, cet appartement, en fait, il était vendu de particulier à particulier. Alors, l’inconvénient de cet appartement, c’était qu’il était au quatrième, sans ascenseur, et il était affiché au prix de 50000 €.

Alors, j’ai fait la visite avec la propriétaire qui mettait l’appartement en vente. J’ai fait la visite et j’ai trouvé l’appartement très, très agréable. Alors, certes, il y avait les quatre étages sans ascenseur. Par contre, il était exposé plein Sud avec un balcon avec une superbe vue sur les Pyrénées.

Et durant la visite, en fait, la propriétaire qui vendait l’appartement m’a dit : « Oui, mais vous savez, l’appartement, je peux vous le céder à 40000 €. » Et on continue la visite, on continue la visite.  Et cette personne m’a dit : « Mais je peux même faire un effort supplémentaire au 40000 € » Donc ça, c’est resté dans le coin de mon oreille. Et la visite se termine, mais j’avais vraiment eu une bonne impression sur cet appartement.

Alors, les jours se passent. Et la propriétaire qui vendait l’appartement me rappelle, elle me dit : « Monsieur Ascon, où est-ce que vous en êtes de votre réflexion ? » Je dis : « Écoutez, ça tombe bien. Je comptais vous demander de faire une contre-visite » Donc, je programme un rendez-vous avec cette propriétaire, on fait la contre-visite. Et tout au long de la visite, elle me dit : « Mais vous savez, je peux encore faire un effort. N’hésitez pas à me proposer quelque chose. »

Alors, j’ai vraiment trouvé cette dame, elle était super gentille et super agréable. Elle m’a fait rencontrer la présidente du conseil syndical de l’immeuble. Alors, c’est une toute petite copropriété, il n’y a que 10 logements. On est sur une résidence où il y a uniquement trois locataires dans l’immeuble et on a sept propriétaires occupants. Donc, c’est déjà bon signe. La copropriété est saine et les parties communes sont en excellent état.

Alors, en rencontrant la présidente du conseil syndical, on a discuté de la résidence parce que moi-même, je suis président du conseil syndical dans un immeuble où je suis propriétaire. Et voilà donc, j’ai pu voir que cette personne prenait soin de la copropriété, qu’elle est investie, qu’elle veillait bien aux dépenses des charges. Et donc, ça, ça m’a fait une bonne impression. Donc, la visite se termine là.

Et quelques jours plus tard, la personne qui vendait l’appartement me rappelle, elle dit : « Monsieur Ascon, où est-ce que vous en êtes de votre réflexion ?» J’ai dit : « Écoutez Madame, je pense que je vais vous faire une offre sur votre appartement parce qu’il m’intéresse. Par contre, je ne vais pas vous le proposer à 40000 €. » Eh bien, elle me dit : « Faites-moi une offre ! À combien vous pensez ? » J’ai dit : « Écoutez, moi, je vais faire une proposition à 30000 €. » Et là, elle me dit : « Moi, j’en attendais 35000 €. » J’ai dit : « Ok. Pas de problème, on coupe la poire en deux et on tombe d’accord sur 32500 €. »

Et mon offre d’achat a été acceptée à 32500 € pour un appartement qui fait 53 m² avec une magnifique vue sur les Pyrénées.

Alors, je sais que cet appartement, je vais pouvoir le louer facilement parce que vous vous rappelez que j’avais mis des fausses annonces sur Leboncoin et j’ai eu des appels pour de la colocation sur ces fausses annonces. J’ai même l’école d’ingénieurs de Tarbes qui m’a appelé pour savoir si l’appartement était disponible pour le proposer à leurs étudiants.

Bref, je suis sûr de pouvoir louer correctement cet appartement. Alors, vous allez me demander peut-être des chiffres. Je prévois donc, un budget de travaux assez conséquent entre environ 25000 € de travaux. Mais à l’atterrissage, j’ai une rentabilité brute de 14 % et une rentabilité nette de 11 %. Donc, vraiment une excellente affaire immobilière.

Je m’entends très bien avec la vendeuse, c’est une petite dame tout à fait gentille. Je lui ai même demandé si une fois que l’accord de financement était accepté, elle me donnait l’autorisation de démarrer les travaux avant la signature de l’acte authentique chez le notaire ; elle m’a répondu oui. Donc, honnêtement, ce n’est que du bonheur.

Et d’ailleurs, ce qu’il faut savoir, c’est que cet appartement, en plus, il était affiché en agence. Donc la propriétaire qui vendait, elle avait un mandat de vente, mais non exclusif. Ce qui lui permettait, elle, de vendre l’appartement de particulier à particulier. Et honnêtement, je pense que l’agence, elle ne travaillait pas bien la vente de cet appartement parce que je n’ai pas trouvé l’annonce sur Leboncoin, ni sur SeLoger. L’appartement, je l’ai uniquement retrouvé que sur le site de l’agence. Et lorsqu’on souhaite vendre un bien immobilier, clairement, les deux canaux sur lesquels l’appartement ou le bien immobilier doivent être en vente, c’est Leboncoin et SeLoger.

Donc, sur ce coup là, l’agence immobilière, elle a eu tout faux et tant mieux parce que je suis en train de réaliser une excellente affaire immobilière.

Alors, évidemment, dans cette vidéo, je vous ai donné quelques exemples des biens que j’ai visités avec les prix d’achat et les offres que j’ai pu faire. Mais pourquoi est-ce que j’ai souhaité vous donner ces quelques chiffres et ces quelques éléments ? Eh bien, pour vous montrer comment vous devez vous comporter lorsque vous êtes en phase de recherche, lorsque vous achetez un bien immobilier, faites énormément de visites et surtout, n’ayez pas peur de faire des offres d’achat agressives parce que dans l’immobilier, vous allez gagner de l’argent, non pas à la revente mais c’est surtout à l’achat que vous allez gagner de l’argent. Il faut que dès l’instant où les travaux soient finis, vous puissiez vendre le bien immobilier que vous avez acheté en gagnant de l’argent.

Alors, qu’est-ce que je peux vous donner comme conseil dans cette vidéo ? Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, faites énormément de visites. Multipliez les offres d’achat et faites des offres d’achats agressives en fonction de la rentabilité que vous souhaitez atteindre par rapport à votre investissement locatif. Et surtout, achetez avec les chiffres et surtout pas avec le cœur parce que lorsque vous souhaitez investir dans du locatif, c’est pour gagner de l’argent et atteindre de jolies rentabilités.

Alors, si vous souhaitez que j’aille un tout petit peu plus loin en vous montrant ce que je vais faire de cet appartement, vous décrire toutes les étapes : la signature du compromis de vente, la recherche de la décoratrice d’intérieur, le maquettage 3D, le suivi du chantier, l’ameublement, l’aménagement, la mise en location, n’hésitez pas à me l’indiquer dans les commentaires ci-dessous, dites-moi ce que voulez voir, dites-moi ce que vous attendez. Ça va être l’occasion de voir la réalisation d’un projet d’investissement locatif de A à Z.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Je suis vraiment très, très content. Je suis en train de réaliser une putain de bonne affaire immobilière. J’ai longtemps cherché, mais je l’ai enfin trouvée.

Voilà. Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog https://louer-en-courte-duree.fr ou sur ma chaîne YouTube à laquelle vous pouvez vous abonner en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui va paraître dans cette vidéo.

Et puis, je voulais vous rappelez également que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement en cliquant sur les deux vignettes qui apparaissent dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir d’un appareil mobile ou de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le « i » qui va paraître en haut à droite de cette vidéo.

Alors, de quoi parlent ces deux e-books ?

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi ». Et dans cette e-book, je vous explique quelle attitude adopter pour convaincre la banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif et pour la convaincre de financer votre projet.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et dans cet e-book, je vous explique comment la rentabilité explosive d’une location courte durée va vous permettre de dégager un compliment de revenu ou une rente immédiatement sans attendre 20 ans la fin de votre crédit immobilier ?

Voilà, tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui. Putain que je suis content !

Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo toujours autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Ciao !

Des conseils sur l'immobilier !

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