Encore une putain de bonne affaire !

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Après seulement quelques recherches et quelques visites, je suis tombé sur une bonne affaire immobilière.
Découvrez de quel type de bien il s’agit dans cette vidéo.
Comment faire l’exploitez ?

  • Location meublée ?
  • Location courte durée ?
  • Colocation ?

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous feriez à ma place !

Transcription

Bonjour à tous !

Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais tout vous dire du nouvel investissement immobilier que je vais réaliser. Alors est-ce qu’il s’agit d’un immeuble ? Est-ce qu’il s’agit d’un appartement ? Je vais tout vous expliquer dans cette vidéo.

Alors avant que je vous explique comment est-ce que j’ai fait pour trouver ce nouvel investissement, si vous n’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, c’est très simple. Comme d’habitude, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Alors, je m’étais dit que sur le début de l’année 2018, j’allais partir à la recherche d’un nouvel investissement immobilier et je souhaitais acheter mon premier immeuble. Et c’est la raison pour laquelle j’ai commencé tranquillement à consulter les annonces sur Seloger et sur Leboncoin en cette fin d’année 2017.

Alors, j’ai cherché des immeubles en priorité. J’ai trouvé quelques immeubles intéressants. Pour le coup, je n’avais pas la matière suffisante pour organiser une journée pleine des visites avec des immeubles. C’est la raison pour laquelle j’ai commencé à élargir ma recherche sur des appartements de grande taille.

Pourquoi des appartements de grande taille ? Parce que je trouve que maintenant, ce sont des surfaces plus intéressantes à travailler. On peut exploiter ces biens immobiliers de plusieurs manières puis surtout, le prix du mètre carré, il est beaucoup plus faible que sur du studio ou sur du T2.

J’ai donc sélectionné un certain nombre d’annonces avant d’entamer ma première journée de visite. Alors, le premier appartement que j’ai visité sur cette journée des visites concerne un appartement qui fait 60 m², le prix affiché était de 40000 €. Alors dans cet appartement, il y avait tout à refaire. Il y avait uniquement deux chambres par contre parce que c’était un appartement sur lequel à la base, on avait trois chambres.

Mais bon voilà au fil des ans, au fil de la durée de vie de cet appartement, il y a une chambre qui a été supprimée pour agrandir le séjour. Alors effectivement, 40000 € pour 60 m², ce n’était carrément pas cher et c’est vraiment la raison pour laquelle dès que j’ai vu cette annonce, j’ai appelé le propriétaire vendeur et on a planifié la visite pour le lendemain.

Cet appartement, il est extrêmement bien situé en plein hyper-centre. Par contre, le gros inconvénient de cet appartement, c’est que toutes les menuiseries sont à changer. Ce qui fait quand même un certain budget pour changer toutes les fenêtres de cet appartement. Donc à l’issue de cette visite, je n’ai pas fait d’offre sur cet appartement parce que je me suis laissé le temps de la réflexion, au regard de toutes les fenêtres qu’il y avait à changer. On était à peu près entre 5000 et 7000 € rien que pour les fenêtres, sachant qu’il y avait quand même ensuite à embarquer tous les travaux pour remettre cet appartement au goût du jour.

Alors la seconde visite que j’ai effectuée concerne le même appartement, mais sur le même palier de l’immeuble. Donc toujours un appartement de 60 m², le même appartement dans la même configuration.

Par contre là, on avait bien les trois chambres puisqu’on n’avait pas supprimé une chambre. L’appartement, il était dans un bien meilleur état puisqu’il était assez propre, en tout cas pas avec le standing que moi je souhaite donner à mes investissements immobiliers. Et surtout le point très intéressant, c’est que toutes les menuiseries avaient été changées. Cet appartement, il était affiché au prix de 45000 €.

Là encore, je suis parti avec cet appartement en tête en me disant : « ouais, peut-être que tu vas faire finalement une offre sur cet appartement. Sébastien, cela peut être un appartement très intéressant pour faire de l’investissement locatif. »

Alors la troisième visite de la journée, elle s’est faite sur un immeuble de 90 m², immeuble réparti sur trois niveaux avec un local commercial de 30 m² au rez-de-chaussée puis un T1 bis d’à peu près de 30 m² au premier étage puis un autre T1 bis également d’à peu près 30 m² au second étage, pareil.

Immeuble extrêmement bien situé en plein centre-ville, juste à côté de la Place de la Mairie. Et là, je me suis dit : « « cela peut être intéressant finalement d’avoir un local commercial que tu vas louer à un commerce puis d’exploiter l’étage numéro 1 et l’étage numéro 2 de cet immeuble en location courte durée ». Voilà, on est vraiment pile-poil sur des surfaces qui se prêtent à ce genre d’activités.

Alors cet immeuble, il était affiché à 86400 € et je n’ai pas souhaité faire d’offre dessus je vais vous expliquer pourquoi. Dans un premier temps, je trouve que le prix, il était assez élevé par rapport à la ville dans laquelle se situe l’immeuble. Alors, ce que m’a dit l’agent immobilier, c’est qu’il y avait eu déjà des offres effectuées sur cet immeuble, mais qu’elle n’avait pas souhaité transmettre les offres parce que les prix étaient trop bas.

Moi, si j’avais dû me positionner sur cet immeuble effectivement, j’aurais fait une offre d’achat agressive parce que j’estime qu’il y avait entre 30 et 40000 € de travaux sur cet immeuble. Donc forcément, j’allais taper très en dessous du prix affiché et l’agent immobilier n’aurait peut-être pas transmis l’offre.

C’était une première raison pour laquelle je ne me suis pas positionné sur cet immeuble. Mais la deuxième raison pour laquelle je ne me suis pas positionné, c’est à cause du local commercial parce que dans la même rue que cet immeuble, en me promenant, j’ai constaté qu’il y avait des locaux commerciaux qui étaient vides.

Je me suis dit que si les autres locaux commerciaux de la même rue étaient vides, ce n’était peut-être pas un bon signe que j’aurais peut-être dû mal à louer ce local commercial. J’ai donc décidé très rapidement de ne pas me positionner sur ce bien immobilier.

Alors, j’ai continué ma journée marathon des visites sur un autre immeuble. Donc là, un immeuble beaucoup plus grand un immeuble qui faisait 282 m² affichés à 219000 €. Alors cet immeuble, lui aussi était sur trois niveaux. Il était constitué de deux T2 et de deux T3 puis un local commercial sur le premier niveau.

Sur cet immeuble, il y avait à peu près 100000 € de travaux pour remettre tous les appartements au goût du jour. Je pense qu’il aurait été intéressant de faire une offre sur cet immeuble. Je pense qu’on n’aurait pu arriver à quelque chose d’assez rentable, mais je n’ai pas voulu faire d’offre pour plusieurs raisons.

Dans un premier temps, les locataires en place dans cet immeuble, ils sont là depuis très longtemps. Cela veut dire que si moi je souhaite faire des travaux dans les appartements et les réexploiter de manière différente en location courte-durée, ou en colocation, je n’ai pas de visibilité sur le départ de ces locataires. Donc, cela peut prendre un certain nombre de temps. Donc pendant toute la durée où je vais devoir garder les locataires actuels, je ne vais pas avoir une rentabilité top, pas une rentabilité optimisée.

Ce qui m’a également dit qu’il ne fallait pas que je me positionne sur ce bien immobilier, c’est que tous les appartements sont exploités en location nue. Ce n’est donc pas intéressant d’un point de vue fiscal. Et voilà, encore une fois, on est sur des baux de 3 ans, donc très compliqué pour pouvoir récupérer les appartements, effectuer des travaux dedans et les remettre à la location pour espérer avoir une meilleure rentabilité. Donc, je ne suis pas positionné sur cet immeuble.

J’ai continué ma journée des visites en allant visiter un appartement de type T3, sensiblement identique à celui que j’ai acheté au printemps dernier que j’ai mis en location l’été dernier sur de la colocation. Petit T3 de 53 m², très bien situé, résidence très propre, partie commune très propre. Donc là, on était affiché sur un prix de 36000 €.

Et là encore, ce qui m’a gêné dans cet appartement, c’est que toutes les menuiseries étaient à changer, donc toutes les menuiseries du séjour, des chambres, de la cuisine. Donc, on allait être sur un coup de travaux assez élevé parce que déjà, il y avait tout à refaire, mais il fallait en plus embarquer le prix de la rénovation des fenêtres. Je ne me suis donc pas positionné sur cet appartement qui pourtant présentait d’énormes qualités.

Puis, j’ai finalement terminé cette journée de visite, en visitant un autre appartement de surface assez importante, donc un appartement de 90 m² avec trois chambres, extrêmement bien situé, entre la gare et une nouvelle zone assez tendance dans la ville dans laquelle je souhaite me positionner.

Ville où maintenant on a des restaurants, on a des bars, on a des bowlings. Tout ce qui peut attirer ou le voyageur de passage ou l’étudiant. Cet appartement de 90 m², il est situé dans une copropriété de quatre lots, donc toute petite copropriété très propre, très saine. Les parties communes sont en très bon état. J’ai visité la cave, il n’y a pas d’humidité. La cave est propre. La copropriété m’a donné envie.

Cet appartement de 90 m², il était affiché au prix de 56000 €, frais d’agence inclus. Donc, on est déjà sur une putain de bonne affaire immobilière. Je pense que l’agent immobilier qui m’a fait visiter a très bien cerné ce que je souhaitais, le type de bien qui m’intéressait.

J’ai naturellement demandé à cet agent immobilier : « bon voilà, cet appartement, il y a tout à refaire. Il est affiché à 56000 €. Est-ce que vous pensez qu’il y a une marge de négociation dessus ? » Et l’agent immobilier m’a dit : « ouais à 51000 €, on peut l’avoir. »

J’ai finalisé cette visite. J’ai repris ma voiture puis vraiment, cela a pris 15 minutes, 15 minutes plus tard, j’ai rappelé l’agent immobilier, j’ai dit : « je vais vous faire une offre sur cet appartement parce que c’est un appartement qui m’intéresse. » Et il m’a dit : « à combien vous souhaitez faire cette offre d’achat ? »

J’ai dit « 49000 € ». Il m’a dit : « 49000 €, cela risque de ne pas passer. » J’ai dit : « écoutez, je vous fais l’offre d’achat à 50000 € et envoyez-la comme cela. » Il m’a dit : « 50000 €, je ne suis pas sûr que cela passe. » Je lui ai dit : « écoutez, ce n’est pas très grave, envoyez quand même cette offre d’achat à 50000 €. »

Et l’agent immobilier m’a rappelé deux jours plus tard en me disant : « monsieur Ascon, c’est passé ; l’offre d’achat a été acceptée à 50000 €. » Donc 50000 € pour un appartement très bien situé, pour 90 m².

Et ce que j’ai oublié de vous dire, c’est qu’en plus, j’ai une chambre de bonne qui est fournie avec cet appartement. À l’heure où je tourne cette vidéo, je ne sais pas si la chambre de bonne est en plus des 90 m² ou si la chambre de bonne est incluse dans les 90 m² puisque je n’ai pas encore les diagnostics, notamment le diagnostic Carrez en ma possession, mais ce n’est pas bien grave. Je sais que j’avais réalisé une putain de bonne affaire immobilière.

Alors cette surface, elle est intéressante à travailler parce que sur 90 m², je peux faire énormément de choses. Je peux diviser cet appartement en deux appartements de 45 m². Je peux diviser également cet appartement en trois studios. Je peux également faire de la colocation dans cet appartement. Vous voyez que les solutions sont multiples pour exploiter cet appartement, ou de la colocation si je gardais l’appartement tel quel, ou de la courte durée, si je divise en deux ou si je divise en trois.

Alors concernant les travaux, je pense qu’on va être sur un budget de travaux qui va avoisiner les 50000 € parce qu’il y a quand même tout à refaire dans cet appartement, d’autant plus que si je veux le diviser, mais je suis assez serein, assez confiant sur ce que je vais pouvoir faire de cet appartement.

Ce que je voulais vous dire, c’est vrai que j’étais vraiment parti de bille en tête pour chercher un immeuble et vraiment, je suis tombé sur cet appartement et je n’ai pas cherché longtemps pour savoir s’il fallait que je fasse ou non une offre d’achat parce que je suis tombé sur une vraie bonne affaire immobilière.

Ce je vous dis régulièrement, c’est qu’il ne faut pas être pressé lorsqu’on part en chasse pour trouver un bon investissement immobilier, parce que cette phase de recherche, elle peut être très longue et il vaut mieux passer à côté d’une bonne affaire immobilière plutôt que de se traîner une très mauvaise affaire immobilière. Donc pour être certain de sélectionner le bon bien immobilier, il faut parfois faire énormément des visites, énormément d’offres.

En ce qui me concerne sur certains investissements immobiliers, vous voyez que j’ai réalisé finalement très peu de visites. Une seule journée bien entendu sur laquelle, j’ai cumulé plus vite, aura suffi à trouver mon investissement immobilier. Donc, je suis vraiment très content. Donc, on devrait signer le compromis dans quelques jours. Je vais laisser l’agence immobilière se mettre en relation avec mon office notariale. Par contre ensuite, on va partir comme d’habitude à la recherche du financement de ce projet immobilier.

Bien entendu, si vous le souhaitez d’ailleurs, je vous laisse me l’indiquer dans les commentaires en dessous de cette vidéo, est-ce que vous souhaitez que je tourne une série de vidéos, comme j’ai fait l’an dernier, pour vous montrer tout le chemin de ce projet immobilier, donc depuis la phase de recherches que je suis en train de clôturer aujourd’hui jusqu’à la phase de mise en exploitation ? Mettez-moi cela dans les commentaires en dessous cette vidéo.

Puis n’hésitez pas non plus à m’indiquer ce que vous feriez de cet investissement immobilier, plutôt une colocation, plutôt deux T2, plutôt trois studios pour faire de la location courte durée. J’attends vos propositions. Posez-moi toutes les questions et j’y répondrai avec grand plaisir. En tout cas, je suis vraiment très content parce que cela y est, c’est reparti, ce sera mon projet immobilier sur l’année 2018.

Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, sur la location courte durée, si vous souhaitez suivre ce nouvel investissement, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube et activez la cloche pour être informé de la sortie de toutes mes prochaines vidéos.

Je vous quitte ici pour aujourd’hui puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !


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9 commentaires

  1. Ouaou : c’est super !
    Encore un investissement top.
    Pour moi sans hésiter, pour le spécialiste de la courte durée : trois appart’ de 30m2.
    Et bien entendu une série de vidéo comme pour votre coloc.
    Encore bravo, en espérant connaître un jour cette nouvelle ville.

  2. Bonjour Sébastien,
    A combien achètes-tu en dessous du prix marché au m2 pour dire que c’est une bonne affaire ?
    L’idée de faire de diviser de cette façon peut être intéressante : 2 m2 entrée commune, 28m2 T1 en location saisonnière et un T3 de 60 m2 en colocation.
    Bon investissement !

  3. belkenchir on

    Bonjour Sébastien
    Je partirai sur de la co-location. Je suis pas trop partisant d’une gestion de bien courte durée à distance et il me semble que ton investissement est dans ta ville d’origine.
    Ne parlons pas de location nue car fiscalement inintéressant.

  4. Jean-François on

    Bonjour Sébastien,

    Je suis aussi en ce moment sur l’achat d’un appartement de 100m² et je me pose la même question que toi quant à l’exploitation.
    La colocation semble plus simple à gérer mais faire des studios en courte durée et plus rentable.
    Par contre, la question que je me pose concerne cette division.
    Je ne trouve pas vraiment d’infos sur internet.
    Faut-il l’accord de la copro ? Quid des places de parking, des compteurs de gaz et d’EDF ?
    Dans l’hypothèse où on casse tout, J’ai du mal à évaluer le surplus de travaux entre une coloc et faire plusieurs studios.
    Pareil pour la revente, tu es obligé de vendre tous tes studios d’un coup non ? Je ne pense pas qu’on puisse les revendre séparément.

    En tout cas, si tu as des infos sur tout ca, je suis preneur.

    Merci et bravo à toi pour cette très belle affaire.

    • Sébastien on

      Bonjour,

      En cas de division, si tu gardes un seul lot, il n’y a pas besoin de plusieurs compteurs, ni de places de parking.
      Par contre, à la revente, tu revends tout et pas uniquement séparément.
      Tu n’as pas non plus besoin de l’accord de la copropriété car tu fais des travaux dans un seul appartement.

      Le spécialiste de la division est Jean Baudin.

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